Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der moderaten Erholung nach den Rückgängen des Vorjahres. Während die Kaufpreise für Häuser eine positive Dynamik aufweisen, stagnieren die Wohnungspreise auf hohem Niveau. Besonders auffällig ist die deutliche Steigerung der Mietpreise sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen, was die anhaltende Wohnraumknappheit in der bayerischen Landeshauptstadt unterstreicht.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in München bei 8.777 Euro. Dies stellt eine Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 8.529 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 2,1 Prozent eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die Preise haben sich nach dem leichten Rückgang im Jahr 2024 wieder stabilisiert und befinden sich auf einem anhaltend hohen Niveau.

Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 1,5 und 3 Millionen Euro, wobei in Premiumlagen deutlich höhere Preise erzielt werden. Besonders begehrt sind Objekte mit großzügigen Grundstücken und moderner Energieeffizienz, die trotz des hohen Preisniveaus schnell Käufer finden.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin knapp, insbesondere in den begehrten Toplagen. Die Nachfrage zeigt sich ungebrochen hoch, vor allem für Einfamilienhäuser in gefragten Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Grünflächenanbindung. Die Neubauaktivität bleibt aufgrund der anhaltenden Baulandknappheit auf niedrigem Niveau, was die Angebotsseite zusätzlich einschränkt.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, liegt aber immer noch bei etwa drei bis vier Monaten für gut positionierte Objekte. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen bleiben erheblich. Im Zentrum und in den traditionellen Nobelvierteln wie Bogenhausen, Nymphenburg und Schwabing liegen die Quadratmeterpreise häufig deutlich über 10.000 Euro. Besonders Grünwald als exklusivste Adresse Münchens verzeichnet Spitzenpreise von bis zu 15.000 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in den weniger zentralen Bezirken zeigen sich moderatere Preise, die jedoch ebenfalls eine steigende Tendenz aufweisen. Stadtteile wie Pasing, Trudering oder Riem bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 6.000 und 8.000 Euro noch vergleichsweise erschwingliche Optionen für Familien. Die Nachfrage in diesen Gebieten steigt kontinuierlich, da viele Käufer aufgrund der hohen Preise in den Toplagen auf diese Alternativen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Häusern zum Kauf. Die Preise werden voraussichtlich stabil bleiben mit einer leichten Aufwärtstendenz von zwei bis drei Prozent jährlich, insbesondere in den gefragten Lagen. In den Randbezirken könnte die Preisentwicklung etwas dynamischer ausfallen, da hier noch Nachholpotenzial besteht.

Die anhaltende Zuwanderung nach München, gekoppelt mit dem begrenzten Baulandangebot, wird den Markt weiterhin stützen. Allerdings könnten steigende Zinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen und zu einer gewissen Marktberuhigung führen. Experten sehen keine Anzeichen für eine Preisblase, sondern vielmehr eine Normalisierung auf hohem Niveau.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München liegt im dritten Quartal 2025 bei 9.174 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal mit 9.194 Euro pro Quadratmeter zeigt sich ein minimaler Rückgang von 0,2 Prozent. Diese leichte Stagnation deutet auf eine Konsolidierungsphase hin, nachdem die Preise in den vergangenen Jahren stark gestiegen waren. Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls ein leichter Rückgang, wobei die Preise insgesamt auf einem sehr hohen Niveau stabil bleiben.

Die Gesamtkaufpreise für Wohnungen variieren stark je nach Größe und Lage. Eine durchschnittliche Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern kostet derzeit etwa 730.000 Euro, während kleinere Zwei-Zimmer-Wohnungen bei etwa 450.000 Euro liegen. Penthouse-Wohnungen und Luxusapartments in Toplagen erreichen regelmäßig Preise von über 15.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin begrenzt. Die Nachfrage zeigt sich besonders hoch für Neubauwohnungen in zentralen Lagen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise. Die Neubauaktivität ist leicht rückläufig, bleibt aber im Vergleich zum Häusersegment aktiver, da auf begrenztem Raum mehr Wohneinheiten geschaffen werden können.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht existent, was die anhaltende Knappheit unterstreicht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa zwei bis drei Monaten für gut geschnittene und fair bepreiste Objekte. Luxuswohnungen und sehr hochpreisige Objekte benötigen teilweise längere Vermarktungszeiten von bis zu sechs Monaten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den zentralen Bezirken wie der Altstadt, Maxvorstadt und Schwabing liegen die Preise häufig über 10.000 Euro pro Quadratmeter. Das Glockenbachviertel und Haidhausen als beliebte Szeneviertel verzeichnen ebenfalls Spitzenpreise zwischen 9.000 und 11.000 Euro pro Quadratmeter.

In den Stadtrandbezirken und weniger zentralen Lagen zeigen sich moderatere Preise zwischen 6.000 und 8.000 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Sendling, Laim oder Berg am Laim bieten noch vergleichsweise erschwingliche Optionen, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind. Neubaugebiete wie die Messestadt Riem oder Freiham entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Alternativen mit guter Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt erwarten Experten in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Phase der Seitwärtsbewegung mit leichten regionalen Unterschieden. In den Toplagen wird die Nachfrage weiterhin hoch bleiben, was die Preise stützt. In weniger gefragten Lagen könnte es zu leichten Preiskorrekturen kommen, insbesondere bei älteren Bestandswohnungen mit Sanierungsbedarf.

Die demografische Entwicklung Münchens mit kontinuierlichem Zuzug von Fachkräften und Studenten wird den Markt langfristig stützen. Allerdings könnten strengere Kreditvergabekriterien und die gestiegenen Zinsen die Käuferzahl reduzieren. Experten sehen keine dramatischen Preissprünge, aber auch keine signifikanten Rückgänge. Der Markt bewegt sich auf einem hohen Plateau mit geringer Volatilität.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser zur Miete liegt im dritten Quartal 2025 zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Ausstattung. Dies stellt eine deutliche Steigerung von 5 bis 6 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, als die Mietpreise noch zwischen 17 und 21 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung 4,7 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietmarkt für Häuser unterstreicht.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies monatliche Kaltmieten zwischen 2.700 und 3.300 Euro. Hinzu kommen Nebenkosten von durchschnittlich 2,50 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter, sodass die Gesamtbelastung für Mieter erheblich ist. Besonders moderne Neubauhäuser mit gehobener Ausstattung erreichen Spitzenmieten von über 25 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Häusersegment ist sehr knapp, insbesondere für klassische Einfamilienhäuser mit Garten. Die Nachfrage zeigt sich ungebrochen hoch, vor allem von Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen eigenen Garten suchen. Die Corona-Pandemie hat diesen Trend verstärkt, da Home-Office und der Wunsch nach mehr Lebensqualität die Nachfrage nach Häusern erhöht haben.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser bleibt gering, da Investoren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Der Leerstand ist praktisch null, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet. Die hohe Nachfrage führt regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit dutzenden Interessenten pro Objekt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser finden sich erwartungsgemäß in den Premiumlagen wie Bogenhausen, Nymphenburg und Grünwald, wo die Mieten oft über 22 Euro pro Quadratmeter liegen. In diesen Vierteln sind Mietobjekte besonders rar, da die meisten Häuser von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Schwabing und Solln bieten ebenfalls hochpreisige Mietobjekte mit exzellenter Infrastruktur.

Am Stadtrand und in den weniger zentralen Bezirken liegen die Mieten moderater zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Allach, Aubing oder Trudering bieten noch vergleichsweise erschwingliche Optionen für Familien. Allerdings steigen auch hier die Preise kontinuierlich, da viele Mieter aufgrund der hohen Preise im Zentrum in diese Gebiete ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs bei Häusern, allerdings mit abnehmender Dynamik. Die Steigerungsraten werden voraussichtlich zwischen 3 und 5 Prozent jährlich liegen. In gefragten Lagen könnte der Anstieg stärker ausfallen, während in Randbezirken eine moderate Entwicklung zu erwarten ist.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse werden den Anstieg dämpfen, können aber die grundlegende Knappheit nicht beheben. Der demografische Wandel und die anhaltende Urbanisierung werden die Nachfrage weiter hoch halten. Experten empfehlen Mietern, langfristige Mietverträge anzustreben, um sich gegen weitere Preissteigerungen abzusichern.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegt sich die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in München zwischen 17 und 20 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer signifikanten Steigerung von 6 bis 7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal, in dem die Mieten noch bei 16 bis 19 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 4,7 Prozent eine deutliche Aufwärtsdynamik, die die anhaltende Wohnungsknappheit in München widerspiegelt.

Konkret bedeutet dies für eine durchschnittliche Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern monatliche Kaltmieten zwischen 1.020 und 1.200 Euro. Drei-Zimmer-Wohnungen mit 80 Quadratmetern kosten zwischen 1.360 und 1.600 Euro kalt. Die Warmmieten liegen durch die gestiegenen Energiekosten nochmals deutlich höher, was die finanzielle Belastung für Mieter weiter erhöht.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin weit hinter der Nachfrage zurück. Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung und Balkon oder Terrasse. Die Neubauaktivität zeigt sich leicht rückläufig, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und strengere Regulierungen zurückzuführen ist.

Der Wohnungsleerstand in München liegt weiterhin nahe null, was die extreme Knappheit unterstreicht. Verfügbare Wohnungen werden meist innerhalb weniger Tage vermietet, wobei Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können. Die durchschnittliche Suchdauer für Wohnungssuchende hat sich auf drei bis vier Monate verlängert, in beliebten Stadtteilen kann sie noch deutlich länger dauern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Münchner Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen Lagen wie Altstadt, Maxvorstadt und Schwabing liegen die Mieten häufig über 20 Euro pro Quadratmeter, wobei Luxuswohnungen auch 25 bis 30 Euro erreichen können. Haidhausen und das Glockenbachviertel als beliebte Szeneviertel verzeichnen ebenfalls Spitzenmieten zwischen 19 und 22 Euro pro Quadratmeter.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Stadtteilen zeigen sich moderatere Mieten zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Moosach, Milbertshofen oder Ramersdorf bieten noch vergleichsweise bezahlbare Optionen. Neubaugebiete wie Freiham entwickeln sich mit guter Verkehrsanbindung zu attraktiven Alternativen, wobei die Mieten hier bereits bei der Erstbezugsphase hoch angesetzt werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in München zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Aufwärtstrends, allerdings mit gedämpfter Dynamik. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten zwischen 3 und 4 Prozent, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und möglicherweise verschärfte Mieterschutzgesetze dämpfend wirken könnten.

Die strukturelle Wohnungsknappheit wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig lösen lassen, da die Neubauaktivität hinter dem Bedarf zurückbleibt. Der kontinuierliche Zuzug nach München, getrieben durch die starke Wirtschaft und attraktive Arbeitsplätze, wird die Nachfrage weiter hochhalten. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkte Neubautätigkeit und Nachverdichtung zu einer Entspannung führen.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als zweigeteilt: Während der Kaufmarkt eine moderate Erholung mit leichten Preissteigerungen bei Häusern und Stagnation bei Wohnungen zeigt, entwickelt sich der Mietmarkt mit deutlichen Preissteigerungen sehr dynamisch. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum bleibt das bestimmende Element des Marktes.

Die Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen bleiben erheblich, wobei die Premiumlagen ihre Spitzenposition behaupten. Gleichzeitig gewinnen Randbezirke und neue Stadtquartiere an Attraktivität, was zu einer allmählichen Angleichung der Preise führt. Für Käufer und Mieter bleibt München eine der teuersten Städte Deutschlands mit weiterhin steigender Tendenz.

Die kommenden Monate werden zeigen, ob regulatorische Eingriffe und möglicherweise steigende Zinsen zu einer Beruhigung des Marktes führen. Experten sehen jedoch keine Anzeichen für eine grundlegende Trendwende, sondern vielmehr eine Fortsetzung der aktuellen Marktdynamik auf hohem Niveau.