Immobilienmarktbericht München – Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit teilweise positiver Dynamik. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale zeichnet sich nun eine moderate Aufwärtsbewegung ab, die sich sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt manifestiert. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot prägt weiterhin das Marktgeschehen in der bayerischen Landeshauptstadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München erreichte im dritten Quartal 2025 ein Niveau von 8.777 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von etwa 177 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im zweiten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis noch bei circa 8.600 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung entspricht einem Quartalsanstieg von rund 2 bis 3 Prozent und bestätigt die positive Tendenz nach einer Phase der Stagnation im ersten Halbjahr 2025.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate Wertsteigerung von 2,1 Prozent, ausgehend von 8.529 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024. Diese verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung spiegelt die grundsätzliche Stabilität des Münchner Hausmarktes wider, der sich nach den Turbulenzen der Vorjahre auf hohem Niveau konsolidiert hat.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern in München bleibt ungebrochen hoch, während das Angebot weiterhin stark begrenzt ist. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser zeigt sich zurückhaltend, was hauptsächlich auf die hohen Grundstückspreise und die begrenzte Flächenverfügbarkeit im Stadtgebiet zurückzuführen ist. Bemerkenswert ist die Entwicklung der Transaktionszahlen: Im ersten Halbjahr 2025 stieg die Anzahl der Kaufverträge um 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, während der Geldumsatz paradoxerweise um 6 Prozent sank. Dies deutet auf eine verstärkte Aktivität im mittleren Preissegment hin, während hochpreisige Luxusobjekte seltener den Besitzer wechselten.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft und die allmähliche Gewöhnung an das neue Zinsniveau hindeutet. Besonders gefragt sind modernisierte Bestandsimmobilien mit guter Energiebilanz sowie Neubauten, die den aktuellen Nachhaltigkeitsstandards entsprechen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Differenzen zwischen den verschiedenen Stadtlagen. In den Toplagen des Stadtkerns und den etablierten Villenvierteln wie Bogenhausen, Herzogpark oder Nymphenburg verzeichnen Häuser weiterhin leichte Preissteigerungen. Hier werden für exklusive Objekte Quadratmeterpreise von teilweise über 12.000 Euro erzielt. Die hohe Nachfrage in diesen Lagen trifft auf ein extrem knappes Angebot, was die Preisdynamik zusätzlich befeuert.

In den Randbezirken wie Feldmoching, Aubing oder Trudering zeigen sich die Preise stabiler mit moderateren Steigerungsraten. Hier bieten sich noch Kaufgelegenheiten für Familien mit mittleren Budgets, wobei Quadratmeterpreise zwischen 6.500 und 7.500 Euro die Regel sind. Besonders attraktiv sind Lagen mit guter S-Bahn-Anbindung und ausreichender Infrastruktur für Familien.

Die Stadtteile im mittleren Ring, wie beispielsweise Pasing, Laim oder Sendling, positionieren sich preislich zwischen diesen beiden Polen und profitieren von ihrer guten Erreichbarkeit des Stadtzentrums bei gleichzeitig noch bezahlbaren Preisen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung bei Häusern in München. Die Toplagen werden voraussichtlich ihre Wertstabilität behalten und moderate Zuwächse verzeichnen, während periphere Lagen eher zur Stagnation neigen dürften. Die anhaltende Zuwanderung nach München, gekoppelt mit dem chronischen Mangel an Bauland, wird die Nachfrage weiterhin hochhalten.

Ein entscheidender Faktor für die weitere Entwicklung wird die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sein. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder sogar leicht sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren. Die Neubauaktivität wird voraussichtlich begrenzt bleiben, was das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage perpetuiert.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro eine bemerkenswerte Stabilität. Im Vergleich zum Vorjahresquartal, als der Preis bei 9.194 Euro pro Quadratmeter lag, ist dies eine minimale Korrektur von etwa 0,2 Prozent. Diese Seitwärtsbewegung markiert jedoch das Ende einer längeren Korrekturphase, die Anfang 2023 begonnen hatte.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Aufwärtsbewegung, die auf eine beginnende Markterholung hindeutet. Seit dem Tiefpunkt Anfang 2024 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen um etwa 5,1 Prozent erholt, was das wiedererwachte Vertrauen der Käufer in den Münchner Wohnungsmarkt widerspiegelt. Die Preisentwicklung variiert jedoch stark je nach Baujahr, Ausstattung und Energieeffizienz der Objekte.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt in München weiterhin knapp, wobei sich die Situation im dritten Quartal 2025 nochmals verschärft hat. Besonders auffällig ist der Rückgang bei Neubauwohnungen in guten Lagen, der mit minus 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal beziffert wird. Diese Entwicklung ist hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten und die strengeren Energieeffizienzanforderungen zurückzuführen, die viele Projektentwickler zur Zurückhaltung bewegen.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt hingegen auf sehr hohem Niveau. Insbesondere kleinere Wohnungen bis 60 Quadratmeter sowie familiengerechte Einheiten ab 90 Quadratmeter sind stark nachgefragt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht reduziert, was auf eine erhöhte Entscheidungsfreudigkeit der Käufer hindeutet. Objekte in guten Lagen mit moderner Ausstattung finden oft innerhalb weniger Wochen einen Käufer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In der Altstadt und den angrenzenden Premiumlagen wie Lehel oder Maxvorstadt werden Spitzenpreise von über 13.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der historischen Bausubstanz und dem einzigartigen urbanen Flair.

Die beliebten Szeneviertel wie das Glockenbachviertel, Haidhausen oder Schwabing verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 10.000 und 12.000 Euro. Hier ist die Nachfrage besonders bei jungen Berufstätigen und Paaren ohne Kinder hoch, die die urbane Lebensqualität und die vielfältige Infrastruktur schätzen.

In den Randlagen wie Riem, Freimann oder Berg am Laim bewegen sich die Preise zwischen 7.000 und 8.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von umfangreichen Stadtentwicklungsprojekten und bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, insbesondere für Familien. Die Entwicklung neuer Quartiere mit moderner Infrastruktur macht diese Lagen zunehmend attraktiver.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Münchner Wohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten fallen verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine Fortsetzung der stabilen bis leicht positiven Preisentwicklung, wobei die Dynamik maßgeblich von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen wird. Die starke Mietpreisentwicklung stützt dabei die Kaufpreise, da die Renditeerwartungen für Kapitalanleger attraktiv bleiben.

Der chronische Wohnungsmangel in München wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da die Neubauaktivität hinter dem Bedarf zurückbleibt. Die demographische Entwicklung mit kontinuierlichem Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte in die Wirtschaftsmetropole München wird die Nachfrage weiter befeuern. Gleichzeitig könnten strengere Kreditvergaberichtlinien und das erhöhte Zinsniveau die Nachfrage dämpfen, was zu einer ausgewogenen Marktentwicklung führen könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine ausgesprochen dynamische Entwicklung. Während exakte Durchschnittsmieten für Häuser nicht explizit verfügbar sind, lassen die allgemeinen Mietmarktdaten auf signifikante Steigerungen schließen. Die Neuvertragsmieten sind seit August 2024 um beachtliche 4,7 Prozent gestiegen, was die angespannte Situation im Miethausmarkt unterstreicht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der Aufwärtstrend unvermindert fort. Die Mietpreissteigerungen übertreffen dabei deutlich die Entwicklung bei den Kaufpreisen, was die zunehmende Attraktivität von Mietobjekten als Kapitalanlage unterstreicht. Besonders bemerkenswert ist, dass die Mieten trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten kontinuierlich steigen, was die fundamentale Nachfragestärke im Münchner Markt verdeutlicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in München ist extrem begrenzt, was zu einer außerordentlich angespannten Marktsituation führt. Die wenigen verfügbaren Objekte finden meist innerhalb kürzester Zeit einen Mieter, oft schon nach der ersten Besichtigung. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, was Vermietern eine komfortable Auswahlmöglichkeit unter zahlreichen Interessenten bietet.

Leerstand ist im Segment der Miethäuser praktisch nicht existent. Selbst renovierungsbedürftige Objekte finden schnell Abnehmer, die bereit sind, Kompromisse einzugehen. Die Neubauaktivität im Mietbereich konzentriert sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und weniger auf klassische Einfamilienhäuser zur Vermietung, was die Angebotssituation zusätzlich verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Lage innerhalb Münchens. In den bevorzugten Wohnlagen der Innenstadt und den etablierten Villenvierteln werden Spitzenmieten verlangt, die oft nur von expatriates internationaler Konzerne oder wohlhabenden Familien aufgebracht werden können. Möblierte Häuser in diesen Lagen erzielen dabei Aufschläge von bis zu 18 Prozent gegenüber unmöblierten Objekten.

In den familienfreundlichen Stadtrandlagen wie Solln, Großhadern oder Obermenzing sind die Mieten moderater, aber immer noch auf hohem Niveau. Hier profitieren Mieter von größeren Grundstücken und einer ruhigeren Wohnumgebung bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum. Die Nachfrage in diesen Gebieten kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern, die Wert auf Gärten und die Nähe zu Schulen legen.

Auch in den weniger zentralen Lagen steigen die Mieten kontinuierlich, getrieben von der allgemeinen Knappheit und der steigenden Akzeptanz längerer Pendelzeiten. Selbst in Stadtteilen wie Allach oder Lochhausen, die traditionell günstigere Alternativen darstellten, sind deutliche Mietsteigerungen zu verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Miethausmarkt in München bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen, wenn auch möglicherweise mit gedrosseltem Tempo aufgrund regulatorischer Eingriffe. Die anhaltende Zuwanderung, insbesondere von Fachkräften und ihren Familien, wird die Nachfrage hochhalten.

Ein dämpfender Faktor könnte die zunehmende Bereitschaft sein, ins Umland zu ziehen, wo die Mietpreise noch moderater sind. Allerdings wird dieser Effekt durch die begrenzte Verfügbarkeit und die steigenden Preise auch im Münchner Umland relativiert. Die Entwicklung neuer Wohnquartiere am Stadtrand könnte mittelfristig für eine leichte Entspannung sorgen, wobei der Fokus hier eher auf Geschosswohnungsbau als auf Einfamilienhäusern liegt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als der dynamischste Sektor des gesamten Wohnimmobilienmarktes. Mit einem Anstieg der Neuvertragsmieten um 4,7 Prozent seit August 2024 zeigt sich eine bemerkenswerte Aufwärtsdynamik, die alle anderen Marktsegmente übertrifft. Diese Entwicklung setzt den Trend des zweiten Quartals fort und verstärkt ihn sogar noch.

Besonders auffällig ist die Preisdifferenzierung nach Ausstattungsstandard: Möblierte Wohnungen erzielen Mietpreise, die bis zu 18 Prozent über denen unmöblierter Einheiten liegen. Diese Entwicklung reflektiert die hohe Nachfrage von Berufseinsteigern, Studenten und temporär in München arbeitenden Fachkräften, die flexible Wohnlösungen suchen.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Steigerungsrate nochmals beschleunigt, was auf eine zunehmende Verknappung des Angebots bei gleichzeitig wachsender Nachfrage hindeutet. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten haben in vielen Stadtteilen die 20-Euro-Marke überschritten, in Premiumlagen werden sogar Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Marktdynamik

Der Münchner Mietwohnungsmarkt ist von extremer Anspannung geprägt. Ein nennenswerter Leerstand existiert praktisch nicht, die Leerstandsquote liegt deutlich unter einem Prozent. Diese Situation wird durch den rückläufigen Neubau verschärft: Im dritten Quartal 2025 ging die Fertigstellung von Neubauwohnungen in guten Lagen um 5 Prozent zurück, was die ohnehin angespannte Situation weiter zuspitzt.

Die Nachfrage bleibt auf Rekordniveau, befeuert durch den kontinuierlichen Zuzug nach München und die wachsende Zahl von Single-Haushalten. Besichtigungstermine für attraktive Wohnungen gleichen regelrechten Massenveranstaltungen, bei denen oft Dutzende von Interessenten um eine Wohnung konkurrieren. Die durchschnittliche Inseratsdauer hat sich auf wenige Tage reduziert, viele Wohnungen werden bereits vor der öffentlichen Ausschreibung vergeben.

Die Neubauaktivität kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Projektentwickler fokussieren sich zunehmend auf hochpreisige Objekte, um die gestiegenen Baukosten zu kompensieren. Gleichzeitig führen langwierige Genehmigungsverfahren und Bürgerinitiativen zu Verzögerungen bei geplanten Wohnbauprojekten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreislandschaft Münchens zeigt ausgeprägte räumliche Disparitäten. Im Stadtzentrum und den angrenzenden Szenevierteln wie dem Glockenbachviertel, der Maxvorstadt oder Schwabing werden Höchstmieten erzielt. Hier sind Quadratmeterpreise von 22 bis 28 Euro für Neubauwohnungen keine Seltenheit. Die Altstadt mit ihrer einzigartigen historischen Atmosphäre bildet die Spitze der Mietpreisskala.

Die beliebten Wohnviertel des mittleren Rings wie Sendling, Laim oder Giesing verzeichnen Quadratmetermieten zwischen 18 und 22 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten urbanen Infrastruktur, der Nähe zum Zentrum und einem lebendigen Quartierscharakter. Die fortschreitende Gentrifizierung führt hier zu kontinuierlichen Mietsteigerungen.

In den peripheren Bezirken wie Feldmoching, Hasenbergl oder Neuperlach liegen die Mieten mit 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter auf einem vergleichsweise moderaten Niveau. Allerdings ist auch hier das Angebot begrenzt, und die Preise steigen stetig. Die Entwicklung neuer U-Bahn- und Tramlinien macht diese Stadtteile zunehmend attraktiver und treibt die Mietpreise nach oben.

Ein besonderes Phänomen zeigt sich in den neu entwickelten Quartieren wie der Messestadt Riem oder Freiham. Hier werden für Neubauwohnungen Mieten verlangt, die sich dem Niveau etablierter innerstädtischer Lagen annähern, was die generelle Aufwärtsdynamik des Marktes unterstreicht.

Prognose und Ausblick

Die Perspektiven für den Münchner Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, wenngleich mit möglicherweise abgeschwächter Dynamik. Die fundamentalen Treiber – Bevölkerungswachstum, Wirtschaftsstärke und Wohnungsknappheit – bleiben intakt. München wird weiterhin Ziel qualifizierter Zuwanderer bleiben, die von den exzellenten Arbeitsmöglichkeiten und der hohen Lebensqualität angezogen werden.

Regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen oder Milieuschutzgebiete könnten die Preisentwicklung in einigen Segmenten dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendwende führen. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum wird sich kurzfristig nicht auflösen lassen, da die Neubauaktivität weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung des Homeoffice-Trends sein. Sollte sich die Möglichkeit zum mobilen Arbeiten weiter etablieren, könnte dies zu einer teilweisen Entlastung des Münchner Marktes führen, da Arbeitnehmer verstärkt ins Umland ziehen. Allerdings zeigt die bisherige Entwicklung, dass dieser Effekt durch die generelle Attraktivität Münchens mehr als kompensiert wird.

Mittelfristig könnten große Stadtentwicklungsprojekte wie die Bebauung des Kreativquartiers oder die Entwicklung neuer Quartiere auf ehemaligen Gewerbeflächen für eine gewisse Entspannung sorgen. Bis diese Projekte jedoch marktrelevante Wohnungsmengen bereitstellen, werden noch einige Jahre vergehen.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, von hoher Nachfrage getriebener Markt mit moderaten Preissteigerungen im Kaufsegment und dynamischen Entwicklungen im Mietbereich. Die Verknappung des Angebots bei gleichzeitig anhaltend hoher Nachfrage bleibt das bestimmende Charakteristikum. Während sich die Kaufpreise nach einer Phase der Konsolidierung stabilisiert haben und moderate Zuwächse verzeichnen, zeigt der Mietmarkt eine ausgeprägte Aufwärtsdynamik, die sich voraussichtlich in abgeschwächter Form fortsetzen wird. Die räumlichen Preisdisparitäten bleiben bestehen, wobei selbst periphere Lagen zunehmend von der allgemeinen Marktanspannung erfasst werden. Für Marktteilnehmer bedeutet dies weiterhin herausfordernde Bedingungen, insbesondere für Wohnungssuchende und Käufer mit begrenztem Budget.