Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und widerstandsfähig. Nach einer Phase der Volatilität in den Jahren 2023/24 hat sich der Markt stabilisiert und verzeichnet sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten moderate Preissteigerungen. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, während das Angebot insbesondere in zentralen Lagen knapp bleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.777 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal, als der Preis bei 8.529 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisspanne bewegt sich je nach Lage zwischen 5.800 Euro und 12.000 Euro pro Quadratmeter, wobei die höheren Werte in besonders begehrten Stadtteilen erreicht werden.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, für das die Certa-Gutachten Daten eine stabile Preisentwicklung zeigten, setzte sich der moderate Aufwärtstrend fort. Die Preise für Häuser erwiesen sich als bemerkenswert stabil, während im Neubauwohnungssegment teilweise leichte Rückgänge von bis zu 5 Prozent zu verzeichnen waren. Diese Divergenz unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Bestandshäusern und die solide Nachfrage in diesem Marktsegment.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Hausverkaufssegment zeigt sich deutlich belebt. Im ersten Halbjahr 2025 stieg die Anzahl der Kaufverträge um 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, was auf eine erhöhte Nachfrage und gestiegenes Vertrauen der Käufer hindeutet. Die Neubauaktivität in guten Lagen schwächt sich hingegen leicht ab, was primär auf die hohen Baukosten und strengeren Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist.

Der Leerstand bei Häusern bleibt auf einem sehr niedrigen Niveau. München gilt weiterhin als einer der gefragtesten Immobilienmärkte Deutschlands mit einem strukturellen Angebotsdefizit. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was die Preisstabilität unterstützt und in attraktiven Lagen sogar zu weiteren Preissteigerungen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen verschiedenen Stadtteilen bleiben erheblich. In den zentralen und besonders beliebten Lagen wie der Altstadt, Maxvorstadt und Schwabing werden die höchsten Preise erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise häufig über 10.000 Euro und können in Spitzenlagen bis zu 12.000 Euro erreichen.

Die Randbezirke und das direkte Umland bieten deutlich moderatere Preise. Gemeinden wie Germering und Unterhaching haben sich als attraktive Alternativen für Familien etabliert, die mehr Wohnfläche zu günstigeren Konditionen suchen. Diese Bereiche profitieren von der guten Verkehrsanbindung an die Innenstadt und verzeichnen eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen Preisentwicklung mit moderaten Steigerungen von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die Grundlagen des Marktes bleiben solide: München profitiert weiterhin von seiner starken Wirtschaft, dem anhaltenden Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte und der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich auf dem aktuellen, leicht reduzierten Niveau verbleiben. Höhere Zinsen und Baukosten dämpfen die Entwicklungstätigkeit, was mittelfristig das Angebotsdefizit verstärken könnte. Besonders in den gefragten Lagen ist daher mit weiteren moderaten Preissteigerungen zu rechnen, während die Randbezirke stabiler bleiben dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München liegt im dritten Quartal 2025 bei 9.174 Euro. Nach einem Rückgang der Wohnungspreise seit Anfang 2023 um etwa 10 Prozent von 9.000 Euro auf circa 8.050 Euro hat sich der Markt seit Beginn 2024 wieder erholt und zeigt über fünf Quartale einen kontinuierlichen Aufwärtstrend. Die aktuelle Preisspanne bewegt sich zwischen 6.100 Euro und 8.900 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der leichte Aufwärtstrend fort. Die Certa-Gutachten Daten für Q2 2025 zeigten bereits eine Stabilisierung nach der vorübergehenden Abkühlung, und dieser positive Trend hat sich im dritten Quartal verfestigt. Die Preise für wiederverkaufte Wohnungen bleiben stabil, während je nach Baujahresklasse leichte Differenzierungen zu beobachten sind.

Marktdynamik

Die Kaufvertragszahlen im Wohnungssegment zeigen eine deutlich erhöhte Aktivität mit einem Plus von 13 Prozent im ersten Halbjahr 2025. Diese gesteigerte Nachfrage deutet auf zurückgekehrtes Vertrauen der Käufer hin, nachdem die Unsicherheiten der Jahre 2023/24 überwunden wurden. Gleichzeitig verzeichnet der Markt bei Neubauwohnungen in guten Lagen einen Rückgang von etwa 5 Prozent bei den Neubauangeboten.

Das Angebot bleibt insgesamt knapp, zeigt sich jedoch in peripheren Lagen etwas entspannter als im Zentrum. Die Kombination aus erhöhter Nachfrage und begrenztem Angebot sorgt für die beobachtete Preisstabilisierung und den beginnenden Aufwärtstrend. Der Markt hat sich nach der Korrekturphase wieder gefangen und zeigt sich robust gegenüber externen Einflüssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Preise für Eigentumswohnungen werden weiterhin in Innenstadtnähe und den beliebten Vierteln wie Schwabing, dem Glockenbachviertel und Haidhausen erzielt. In diesen Toplagen liegen die Quadratmeterpreise häufig über 10.000 Euro und können in Ausnahmefällen noch deutlich höher ausfallen.

Der Stadtrand und das angrenzende Umland bieten deutlich niedrigere Preise, verzeichnen aber ebenfalls eine steigende Nachfrage. Diese Entwicklung wird durch die verbesserte Infrastruktur und die zunehmende Akzeptanz des Pendelns begünstigt. Junge Familien und Erstkafer weichen verstärkt in diese Bereiche aus, was dort zu einer stabilen Preisentwicklung führt.

Prognose und Ausblick

Der Ausblick für den Eigentumswohnungsmarkt in München bleibt positiv. Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate einen moderaten Preisanstieg von 2 bis 3 Prozent jährlich. Der Markt hat seine Talsohle durchschritten und befindet sich wieder in einem stabilen Aufwärtstrend.

Langfristig wird München als Wirtschaftsstandort und Universitätsstadt weiterhin Zuzug verzeichnen, was die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stützt. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die reduzierten Neubauaktivitäten werden das Angebotsdefizit aufrechterhalten. Besonders in zentralen und gut angebundenen Lagen ist daher mit weiteren Wertsteigerungen zu rechnen, während die Preisentwicklung in Randlagen moderater verlaufen dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Während spezifische Daten ausschließlich für Häuser zur Miete in München begrenzt verfügbar sind, liegt die durchschnittliche Kaltmiete für alle Wohntypen im dritten Quartal 2025 bei 20,05 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen Anstieg von etwa 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Miete bei etwa 19,65 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Steigerung: Die Mietpreise sind um etwa 6 Prozent gestiegen, ausgehend von einem Niveau von 18,92 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024. Miethhäuser, die typischerweise mehr Wohnfläche und oft einen Garten bieten, liegen preislich tendenziell im oberen Bereich dieser Spanne, besonders wenn sie sich in familienfreundlichen Lagen befinden.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern steigt kontinuierlich, getrieben durch demographische Veränderungen und den anhaltenden Zuzug nach München. Besonders Familien suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Wohneigentum für viele finanziell nicht mehr darstellbar ist. Die Alterung der Bevölkerung führt zusätzlich zu einer veränderten Nachfragestruktur, wobei barrierefreie und gut angebundene Objekte besonders gefragt sind.

Die Leerstände bei Wohnimmobilien bleiben auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Neubauaktivität im Mietsektor bleibt hinter den Markterwartungen zurück, was das strukturelle Angebotsdefizit weiter verschärft. Dies führt zu einem Vermietermarkt, in dem Anbieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Lage. In Toplagen, der Innenstadt und beliebten Vierteln liegen die Mieten deutlich über dem Durchschnitt. Besonders begehrt sind Häuser in ruhigen, grünen Wohnlagen mit guter Infrastruktur und Nähe zu Schulen und Kindergärten.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen sind die Mieten moderater, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu verzeichnen ist. Möblierte Häuser erzielen dabei einen Aufschlag von etwa 15 bis 18 Prozent gegenüber unmöblierten Objekten, was die Attraktivität für Vermieter erhöht, ihre Objekte möbliert anzubieten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums zu rechnen. Die stabile Nachfrage in Kombination mit dem begrenzten Angebot wird die Mieten weiter nach oben treiben, allerdings mit leicht moderierendem Trend aufgrund geplanter Wohnungsbauoffensiven.

Langfristig wird der Markt für Miethäuser angespannt bleiben. Die hohen Kaufpreise zwingen viele potenzielle Käufer in den Mietmarkt, was die Nachfrage zusätzlich erhöht. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten das Wachstum dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu sinkenden Mieten führen. Vermieter von Häusern in guten Lagen können daher weiterhin mit stabilen und steigenden Mieteinnahmen rechnen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in München beträgt im dritten Quartal 2025 20,05 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert einen Anstieg von etwa 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Miete bei 19,65 Euro pro Quadratmeter lag. Die Entwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die sich nach einer kurzen Stabilisierungsphase wieder beschleunigt hat.

Im Vorjahresvergleich wird die Dynamik noch deutlicher: Mit einem Plus von etwa 6 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Miete bei 18,92 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich ein robustes Wachstum. Diese Entwicklung übertrifft die allgemeine Inflationsrate und unterstreicht den anhaltenden Druck auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem außerordentlich hohen Niveau. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einem deutlichen Ungleichgewicht führt. Die Neubauaktivität zeigt sich leicht rückläufig, insbesondere in guten Lagen, wo Neubauwohnungen um etwa 5 Prozent zurückgingen. Diese Entwicklung verschärft die ohnehin angespannte Angebotssituation weiter.

Die Leerstandsquote verharrt auf einem minimal niedrigen Niveau, was den Vermietermarkt zusätzlich stärkt. Bei Neuvermietungen können Vermieter aus einer Vielzahl von Interessenten wählen und oft Mieten am oberen Ende der Preisspanne durchsetzen. Die strukturellen Angebotsengpässe bleiben langfristig bestehen und werden durch die gedrosselte Neubautätigkeit eher noch verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Im Zentrum und in beliebten Vierteln wie Schwabing, Maxvorstadt oder dem Glockenbachviertel liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für gut ausgestattete Wohnungen häufig Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter verlangt und auch bezahlt.

Der Stadtrandbereich und das Umland bieten moderatere Preise, verzeichnen aber ebenfalls eine steigende Nachfrage. Die verbesserte Verkehrsanbindung und die Digitalisierung, die vermehrtes Homeoffice ermöglicht, machen diese Lagen zunehmend attraktiver. Möblierte Wohnungen erzielen stadtweit einen deutlichen Aufschlag und liegen etwa 15 bis 18 Prozent über den Mieten unmöblierter Wohnungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in München bleibt von weiterem Wachstum geprägt. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate moderate, aber stabile Mietsteigerungen. Die anhaltende Nachfrage, getrieben durch Zuzug, demographischen Wandel und die Unerschwinglichkeit von Wohneigentum für viele Haushalte, wird die Mieten weiter nach oben treiben.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse werden das Wachstum möglicherweise dämpfen, aber nicht stoppen können. Die strukturellen Probleme des Münchner Wohnungsmarkts - hohes Preisniveau beim Kauf, begrenztes Bauland, hohe Baukosten - werden mittelfristig bestehen bleiben. Investoren und Vermieter können daher weiterhin mit einer stabilen und profitablen Marktentwicklung rechnen, während Mieter sich auf weiter steigende Wohnkosten einstellen müssen.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und widerstandsfähig. Nach einer Phase der Unsicherheit in den Jahren 2023/24 hat sich der Markt stabilisiert und zeigt sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor moderate Preissteigerungen. Die fundamentalen Marktfaktoren - starke Wirtschaft, anhaltender Zuzug, begrenztes Angebot - stützen die positive Entwicklung.

Die Unterschiede zwischen zentralen und peripheren Lagen bleiben bestehen, wobei auch die Randbezirke zunehmend an Attraktivität gewinnen. Für Investoren bietet der Markt weiterhin solide Perspektiven, während Käufer und Mieter sich auf anhaltend hohe Preise einstellen müssen. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die angekündigten Wohnungsbauoffensiven eine spürbare Entlastung bringen können.