Executive Summary
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung auf hohem Preisniveau. Nach der Erholungsphase der ersten beiden Quartale setzt sich der positive Trend fort, wobei sowohl Kauf- als auch Mietpreise weiter anziehen. Die Nachfrage bleibt in allen Segmenten robust, während das Angebot weiterhin limitiert ist.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 erreicht der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München 8.777 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Durchschnittspreis noch bei 8.529 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei 8.650 Euro lag, bedeutet dies einen moderaten Anstieg von 1,5 Prozent.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 1,5 und 2,8 Millionen Euro. Reihenhäuser sind mit durchschnittlich 950.000 bis 1,4 Millionen Euro etwas erschwinglicher, bleiben aber ebenfalls auf sehr hohem Niveau. Die Preisentwicklung zeigt eine deutliche Erholung nach den Rückgängen der Jahre 2023 und 2024.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 weiter stabilisiert. Während die Anzahl der Transaktionen gegenüber dem Vorquartal um etwa 8 Prozent gestiegen ist, bleibt das Angebot weiterhin knapp. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent und liegt bei unter 0,5 Prozent.
Die Neubauaktivität zeigt erste Anzeichen einer Belebung. Nach dem deutlichen Rückgang der Baugenehmigungen in den Vorjahren wurden im dritten Quartal 2025 wieder 15 Prozent mehr Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser erteilt als im Vergleichsquartal des Vorjahres. Dennoch bleibt das Niveau deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt, was die Angebotsknappheit mittelfristig weiter verschärfen dürfte.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen bleiben erheblich. In den Toplagen wie Bogenhausen, Herzogpark und Obermenzing liegen die Quadratmeterpreise teilweise bei über 12.000 Euro, während in den Randbezirken wie Aubing oder Feldmoching noch Preise zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter zu finden sind.
Besonders stark nachgefragt sind weiterhin die grünen Vororte im Süden und Westen der Stadt. Hier zeigt sich eine Preissteigerung von durchschnittlich 3 bis 4 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Die östlichen Stadtteile verzeichnen eine moderatere Entwicklung mit Preissteigerungen von 1 bis 2 Prozent. In den zentrumsnahen Lagen ist das Angebot an Häusern naturgemäß sehr begrenzt, was zu besonders hohen Preisen führt.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die fundamentalen Faktoren wie die anhaltende Zuwanderung nach München, die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die weiterhin hohe wirtschaftliche Attraktivität der Stadt sprechen für eine Fortsetzung des positiven Preistrends.
Mittelfristig könnte sich die Marktdynamik durch die erwartete Zinswende der Europäischen Zentralbank wieder verstärken. Sollten die Zinsen wie prognostiziert bis Ende 2026 weiter sinken, dürfte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren und zu stärkeren Preissteigerungen führen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München beträgt im dritten Quartal 2025 9.174 Euro. Dies stellt eine marginale Veränderung gegenüber dem Vorjahresquartal dar, als der Preis bei 9.194 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis 9.050 Euro betrug, zeigt sich jedoch ein Anstieg von 1,4 Prozent.
Die absolute Preisspanne reicht von etwa 450.000 Euro für eine durchschnittliche 50-Quadratmeter-Wohnung in einfacher Lage bis zu über 3 Millionen Euro für Luxuswohnungen in Bestlagen. Neubauwohnungen erzielen dabei im Schnitt 15 bis 20 Prozent höhere Preise als Bestandsimmobilien vergleichbarer Größe und Lage.
Marktdynamik
Die Anzahl der Kaufverträge für Eigentumswohnungen ist im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal um 13 Prozent gestiegen, was auf eine deutliche Belebung des Marktes hindeutet. Interessanterweise sank der Geldumsatz im gleichen Zeitraum um 6 Prozent, was darauf schließen lässt, dass vermehrt kleinere und günstigere Einheiten gehandelt wurden.
Das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen hat sich gegenüber dem zweiten Quartal leicht erhöht, bleibt aber weiterhin auf niedrigem Niveau. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei gut ausgestatteten Wohnungen in gefragten Lagen bei nur 45 Tagen, während Objekte in weniger begehrten Stadtteilen durchschnittlich 90 bis 120 Tage auf dem Markt verweilen.
Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt erste positive Signale. Im dritten Quartal wurden 22 Prozent mehr Wohnungen fertiggestellt als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Dennoch bleibt die Zahl der Fertigstellungen mit etwa 2.800 Einheiten deutlich unter dem geschätzten Bedarf von 8.000 bis 10.000 neuen Wohnungen jährlich.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Premiumlagen Altstadt-Lehel, Maxvorstadt und Schwabing-West liegen die Quadratmeterpreise häufig über 11.000 Euro. Besonders begehrt sind nach wie vor Wohnungen mit Blick auf die Isar oder in unmittelbarer Nähe zum Englischen Garten.
In den aufstrebenden Vierteln wie dem Werksviertel oder den Entwicklungsgebieten in Freiham zeigen sich dynamische Preisentwicklungen mit Steigerungsraten von 4 bis 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Die etablierten Mittellagen wie Sendling oder Laim verzeichnen moderate Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent. In den Außenbezirken wie Riem oder Trudering bewegen sich die Preise zwischen 7.000 und 8.000 Euro pro Quadratmeter.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in München bleibt positiv. Experten erwarten für die kommenden 12 Monate eine Preissteigerung von 3 bis 4 Prozent, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage und das strukturelle Angebotsdefizit. Für den Zeitraum bis Ende 2027 wird mit einer jährlichen Wertsteigerung von durchschnittlich 2,5 bis 3,5 Prozent gerechnet.
Ein wichtiger Faktor für die weitere Entwicklung wird die Umsetzung der geplanten Wohnungsbauprojekte sein. Mit der Entwicklung neuer Quartiere wie dem Kunstareal-Areal und der Nachverdichtung bestehender Stadtteile könnte sich das Angebot mittelfristig verbessern, was dämpfend auf die Preisentwicklung wirken könnte.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 18,50 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 4,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 18,20 Euro lag, beträgt der Anstieg 1,6 Prozent.
Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 2.775 Euro. Inklusive Nebenkosten liegen die Gesamtkosten häufig bei über 3.500 Euro monatlich. Reihenhäuser sind mit durchschnittlich 2.200 Euro Kaltmiete etwas günstiger, bleiben aber ebenfalls auf hohem Niveau.
Marktdynamik
Das Angebot an Häusern zur Miete ist im dritten Quartal 2025 weiterhin äußerst begrenzt. Nur etwa 2 Prozent aller Einfamilienhäuser in München werden zur Vermietung angeboten, die überwiegende Mehrheit wird von den Eigentümern selbst bewohnt. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei über 8 Jahren, was die geringe Fluktuation in diesem Marktsegment unterstreicht.
Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt konstant hoch, insbesondere von Familien mit Kindern und Expatriates internationaler Unternehmen. Die Vermietungsdauer beträgt im Schnitt nur 14 Tage, wobei attraktive Objekte oft schon vor der öffentlichen Vermarktung vergeben werden. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht vorhanden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den Villenvierteln Bogenhausen und Grünwald erzielt, wo Monatsmieten von 5.000 bis 8.000 Euro keine Seltenheit sind. In den familienfreundlichen Stadtteilen Solln und Großhadern liegen die Mieten zwischen 3.000 und 4.500 Euro für vergleichbare Objekte.
In den Außenbezirken wie Allach-Untermenzing oder Aubing sind Häuser zu Mieten zwischen 2.000 und 3.000 Euro zu finden. Besonders nachgefragt sind Objekte mit Garten in S-Bahn-Nähe, die eine gute Anbindung an das Stadtzentrum bieten. Die Preisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie betragen teilweise über 40 Prozent.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer weiteren Mietsteigerung von 3 bis 4 Prozent jährlich gerechnet. Die Knappheit an verfügbaren Miethäusern wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum Neubauprojekte speziell für den Mietmarkt realisiert werden.
Mittelfristig könnte die verstärkte Entwicklung von Townhouse-Konzepten in neuen Quartieren das Angebot erweitern. Diese modernen Reihenhauskonzepte sprechen besonders junge Familien an und könnten eine Alternative zu klassischen Einfamilienhäusern darstellen. Dennoch wird das Segment der Häuser zur Miete ein Nischenmarkt mit sehr begrenztem Angebot bleiben.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen in München liegt im dritten Quartal 2025 bei 20,80 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietungen. Dies stellt eine Steigerung von 4,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal dar. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 20,30 Euro lag, zeigt sich ein Anstieg von 2,5 Prozent.
Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von 1.456 Euro. Bei Neubauwohnungen liegen die Mieten durchschnittlich 15 bis 20 Prozent höher. Möblierte Wohnungen erzielen sogar Aufschläge von bis zu 30 Prozent gegenüber unmöblierten Einheiten. Die Warmmieten inklusive aller Nebenkosten liegen häufig 25 bis 30 Prozent über der Kaltmiete.
Marktdynamik
Der Mietwohnungsmarkt in München bleibt im dritten Quartal 2025 stark angespannt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, was zu einer durchschnittlichen Vermietungsdauer von nur 10 Tagen führt. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig 30 bis 50 Interessenten anwesend, in besonders gefragten Lagen sogar noch mehr.
Die Leerstandsquote liegt stadtweit bei unter 0,3 Prozent und damit weit unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von 3 Prozent. Die Zahl der auf den gängigen Immobilienportalen inserierten Mietwohnungen ist gegenüber dem Vorquartal um 12 Prozent gesunken, während die Suchanfragen um 8 Prozent gestiegen sind.
Die Fluktuation im Mietwohnungsbestand bleibt niedrig. Viele Mieter bleiben aufgrund der hohen Neuvertragsmieten in ihren bestehenden Wohnungen, auch wenn diese nicht mehr optimal zu ihrer Lebenssituation passen. Dies verschärft die Angebotssituation zusätzlich.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die teuersten Mietwohnungen finden sich in der Maxvorstadt und im Glockenbachviertel mit durchschnittlich 24 bis 26 Euro pro Quadratmeter. In Schwabing und Haidhausen liegen die Mieten bei 22 bis 24 Euro. Diese zentrumsnahen Stadtteile sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt, was die Nachfrage zusätzlich anheizt.
In den Stadtteilen der mittleren Preislage wie Sendling-Westpark oder Neuhausen bewegen sich die Mieten zwischen 18 und 21 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Wohnungen mit Mieten zwischen 15 und 17 Euro finden sich in den Außenbezirken wie Hasenbergl oder Neuperlach. Allerdings steigen auch hier die Preise kontinuierlich, da viele Mieter aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen in die Randbezirke ausweichen.
Besonders dynamisch entwickeln sich die Preise in den Stadtentwicklungsgebieten. In Freiham, wo in den letzten Jahren viele neue Wohnungen entstanden sind, liegen die Mieten mittlerweile bei 17 bis 19 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von über 20 Prozent in den letzten drei Jahren entspricht.
Prognose und Ausblick
Die Mietpreisentwicklung wird sich in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich fortsetzen, wenn auch möglicherweise in etwas abgeschwächter Form. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungen von 3 bis 5 Prozent. Die geplanten regulatorischen Eingriffe wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse könnten die Dynamik bei Neuvermietungen etwas dämpfen.
Mittelfristig hängt die Entwicklung stark von der Realisierung neuer Wohnungsbauprojekte ab. Die Stadt München plant, bis 2035 Raum für 120.000 neue Wohnungen zu schaffen. Sollten diese Pläne umgesetzt werden, könnte sich die Angebotssituation ab etwa 2027 langsam entspannen. Allerdings wird München aufgrund seiner wirtschaftlichen Attraktivität und der anhaltenden Zuwanderung auf absehbare Zeit ein Hochpreismarkt bleiben.
Ein wichtiger Faktor wird auch die weitere Entwicklung der Arbeitswelt sein. Sollte sich der Trend zum Homeoffice verfestigen, könnte dies zu einer gewissen Entlastung des Münchner Wohnungsmarktes führen, da mehr Menschen bereit wären, in das weitere Umland zu ziehen.
Fazit
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung. Nach der Konsolidierungsphase der Jahre 2023 und 2024 hat sich der Markt stabilisiert und zeigt wieder moderate Aufwärtstendenzen. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen haben sich auf hohem Niveau eingependelt, während die Mietpreise weiterhin dynamisch steigen.
Die fundamentalen Herausforderungen des Münchner Immobilienmarktes bleiben bestehen: Ein strukturelles Angebotsdefizit trifft auf eine anhaltend hohe Nachfrage. Die wirtschaftliche Stärke der Stadt, die Attraktivität als Lebens- und Arbeitsort sowie die begrenzte Flächenverfügbarkeit sorgen für ein dauerhaft hohes Preisniveau.
Für Investoren und Eigennutzer bleibt München trotz der hohen Preise ein attraktiver Markt mit stabilen Wertsteigerungsperspektiven. Die erwarteten moderaten Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich bieten einen gewissen Inflationsschutz, während die sehr niedrigen Leerstandsquoten für stabile Mieteinnahmen sorgen.
Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten. Hier sind innovative Konzepte und eine verstärkte Bautätigkeit erforderlich, um die Marktanspannung mittelfristig zu reduzieren. Bis dahin wird München seinen Status als einer der teuersten, aber auch wertstabilsten Immobilienmärkte Deutschlands behalten.
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