Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Berichtszeitraum: 3. Quartal 2025 | Vergleichszeitraum: Q2 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung geprägt. Nach einer Phase der Konsolidierung im Vorquartal hat sich die Marktsituation in allen vier betrachteten Segmenten – Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete – gefestigt. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft dabei auf ein weiterhin knappes Angebot, was die Preisentwicklung maßgeblich beeinflusst.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München hat sich im dritten Quartal 2025 auf 8.777 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Markt noch von einer gewissen Zurückhaltung geprägt war. Die Preisspanne variiert je nach Lage erheblich und bewegt sich zwischen 8.600 Euro und 12.000 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 ist ein Preisanstieg von etwa drei Prozent zu verzeichnen – von damals 8.529 Euro auf die aktuellen 8.777 Euro pro Quadratmeter. Betrachtet man die Entwicklung seit August 2024, zeigt sich bei Einfamilienhäusern ein moderater Anstieg von 2,1 Prozent. Diese kontinuierliche, aber gemäßigte Preisentwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach den volatilen Phasen der vergangenen Jahre hin.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf zeigt im ersten Halbjahr 2025 eine leichte Entspannung mit einem moderat steigenden Angebot. Interessanterweise ist die Anzahl der Kaufverträge im Vergleich zum Vorjahr um 13 Prozent gestiegen, während der Geldumsatz um etwa sechs Prozent zurückgegangen ist. Dies deutet darauf hin, dass vermehrt Objekte im mittleren und unteren Preissegment gehandelt werden.

Die Neubauaktivität bei Einfamilienhäusern zeigt sich in guten Lagen leicht rückläufig. Der Rückgang von etwa fünf Prozent bei Neubauwohnungen kann als Indikator für die allgemeine Neubautätigkeit herangezogen werden. Die Nachfrage bleibt jedoch sowohl in zentralen als auch in peripheren Lagen stabil, wobei sich besonders in den Randgebieten eine solide Nachfrage etabliert hat.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen innerhalb Münchens sind weiterhin erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden erwartungsgemäß im Stadtzentrum und in den beliebten Stadtteilen nahe der Münchner Altstadt erzielt. Diese Premium-Lagen zeichnen sich durch ihre exzellente Infrastruktur, die Nähe zu kulturellen Einrichtungen und die historisch gewachsene Attraktivität aus.

In den Randlagen und Umlandkommunen zeigen sich moderatere Preise bei gleichzeitig stabilerer Angebotslage. Diese Gebiete bieten Käufern bessere Chancen auf erfolgreiche Verhandlungen und eine größere Auswahl an verfügbaren Objekten. Besonders Familien mit Kindern zeigen verstärktes Interesse an diesen Lagen, da hier oft größere Grundstücke zu vergleichsweise attraktiven Konditionen verfügbar sind.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine weitgehende Preisstabilität mit tendenziell leichten Preissteigerungen in guten Lagen. Der Markt für Häuser zum Kauf wird als weiterhin stark nachgefragt eingeschätzt, wobei mit einem eher abflachenden Preisanstieg im Kurzfristzeitraum gerechnet wird. Bei Neubauten wird mit einem moderaten Rückgang gerechnet, was potenziellen Käufern in diesem Segment neue Möglichkeiten eröffnen könnte.

Die allgemeine Markteinschätzung geht von einer stabilen Entwicklung mit leichter Aufwärtsdynamik aus, insbesondere in mittleren und guten Lagen. Trotz der leicht rückläufigen Neubauaktivität wird die konstante Nachfrage die Preise voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau halten oder zu moderaten Steigerungen führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 9.174 Euro pro Quadratmeter. Alternative Erhebungen weisen für Durchschnittslagen etwas niedrigere Preise von etwa 8.050 Euro pro Quadratmeter aus, was die erheblichen Schwankungen je nach Lage und Ausstattung verdeutlicht.

Im Jahresvergleich zeigt sich der Wohnungsmarkt nahezu stabil mit leichten Schwankungen. Seit August 2024 ist ein Preisanstieg für Eigentumswohnungen von etwa 5,1 Prozent zu verzeichnen, was auf eine dynamische Entwicklung in diesem Marktsegment hindeutet. Besonders bemerkenswert ist, dass der Markt bereits fünf Quartale hintereinander einen Aufwärtstrend verzeichnet, was im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 eine Fortsetzung der positiven Entwicklung darstellt.

Marktdynamik

Das Angebot an Neubauwohnungen in guten Lagen zeigt sich leicht rückläufig mit einem Minus von etwa fünf Prozent. Trotz dieses Rückgangs bleibt die Nachfrage auf hohem Niveau, was zu einem anhaltend knappen Angebot führt. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Die Zahl der Kaufverträge ist im ersten Halbjahr 2025 um beachtliche 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Diese Entwicklung zeigt, dass trotz der hohen Preise die Kaufbereitschaft ungebrochen ist. Die Kombination aus hoher Nachfrage und knappem Angebot sorgt für eine kontinuierliche Marktdynamik, die Verkäufern eine starke Verhandlungsposition verschafft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Die höchsten Quadratmeterpreise werden im Stadtzentrum, in den Altstadtvierteln und in der Umgebung beliebter Stadtteile wie Schwabing, Bogenhausen oder Haidhausen erzielt. Diese Top-Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Verkehrsanbindung und dem urbanen Lebensgefühl.

Stadtrandgebiete und das Münchner Umland zeigen moderat niedrigere Preise bei gleichzeitig größerem Angebot. Diese Gebiete sind besonders für Käufer interessant, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen oder auf eine zukünftige Wertsteigerung durch Stadtentwicklungsprojekte spekulieren. Die Preisdifferenz zwischen Top-Lagen und Randgebieten kann mehrere tausend Euro pro Quadratmeter betragen.

Prognose und Ausblick

Trotz gesamtwirtschaftlicher Unsicherheiten zeigt sich der Münchner Wohnungsmarkt bemerkenswert resilient. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate moderate weitere Preissteigerungen bei anhaltend stabiler Nachfrage. Der Markt gilt als wertstabil und bietet besonders in zentralen Lagen weiterhin Kaufanreize für Investoren und Eigennutzer.

Die seit Anfang 2023 beobachtete stetige Preisentwicklung wird sich voraussichtlich fortsetzen, wenn auch mit abflachender Dynamik. Die leicht rückläufige Neubauaktivität bei Neubauwohnungen in guten Lagen könnte mittelfristig zu einer weiteren Verknappung führen, während der Wiederverkaufsmarkt stabil bis leicht steigend bleibt. Käufer sollten sich auf weiterhin hohe Preise einstellen, wobei sich möglicherweise in den kommenden Quartalen vereinzelt Kaufgelegenheiten bei Neubauprojekten ergeben könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 von einer ausgeprägten Knappheit geprägt. Während konkrete Quadratmeterpreise für Häuser zur Miete nicht separat ausgewiesen werden, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung ein Anstieg von etwa 4,7 Prozent seit August 2024 ableiten. Mietshäuser sind in München eine Rarität und entsprechend hochpreisig, wobei die tatsächlichen Mietpreise stark von Größe, Ausstattung und Lage abhängen.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzt sich die dynamische Preisentwicklung fort. Der Mietpreisanstieg von 4,7 Prozent im Jahresvergleich übertrifft dabei das allgemeine Preiswachstum bei Eigentumswohnungen deutlich, was die besondere Dynamik in diesem Marktsegment unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in München ist extrem begrenzt, während die Nachfrage außerordentlich hoch bleibt. Diese Diskrepanz führt zu einem Vermietermarkt, in dem Anbieter aus einer Vielzahl von Interessenten auswählen können. Der Leerstand bei Mietimmobilien ist verschwindend gering, praktisch jedes verfügbare Objekt findet umgehend einen Mieter.

Neubauaktivitäten speziell für Mietshäuser werden aufgrund der geringen statistischen Fallzahlen kaum detailliert erhoben. Die wenigen neu errichteten Mietshäuser werden meist von institutionellen Investoren oder vermögenden Privatpersonen als Renditeobjekte entwickelt und zu Premium-Preisen vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen sind erheblich. In zentralen Stadtteilen und beliebten Wohnvierteln werden die höchsten Mieten erzielt, insbesondere für möblierte Häuser, die bis zu 18 Prozent mehr kosten können als unmöblierte Objekte. Premium-Lagen wie Grünwald, Bogenhausen oder das Herzogpark-Viertel verzeichnen Spitzenmieten, die oft nur für eine sehr zahlungskräftige Klientel erschwinglich sind.

Randsiedlungen und Umlandregionen bieten moderat niedrigere Mieten, wobei auch hier das Angebot äußerst begrenzt ist. Selbst in peripheren Lagen müssen Mieter mit substantiellen monatlichen Belastungen rechnen, die deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt liegen.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung angespannt bleiben. Eine kurzfristige Entspannung ist nicht in Sicht, vielmehr werden für die kommenden 12 bis 24 Monate moderate weitere Mietsteigerungen erwartet. Die Nutzung von Mietobjekten als Alternative zum Kauf nimmt zu, da sich viele potenzielle Käufer aufgrund der hohen Kaufpreise und gestiegenen Finanzierungskosten für die Miete entscheiden.

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt unverändert hoch, getrieben von Familien, die flexibel bleiben möchten, sowie von Unternehmen, die Wohnraum für ihre Mitarbeiter suchen. Angesichts des begrenzten Angebots und der stabilen Nachfrage ist mit einer Fortsetzung des Vermietermarktes zu rechnen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine ausgeprägte Dynamik. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete hat sich seit August 2024 um 4,7 Prozent erhöht, was den stärksten Anstieg der letzten Jahre darstellt. Die Preisspanne ist dabei erheblich und reicht von etwa 14 Euro pro Quadratmeter in peripheren Lagen bis zu über 20 Euro pro Quadratmeter in Top-Lagen.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen sich gleichbleibende bis leicht steigende Preise, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung bestätigt. Die dynamische Mietpreiserhöhung von 4,7 Prozent im Jahresvergleich verdeutlicht den anhaltenden Druck auf dem Mietwohnungsmarkt, der sich seit mehreren Quartalen manifestiert.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt sehr knapp bei praktisch nicht vorhandenem Leerstand. Diese Marktenge führt dazu, dass Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können und Mietinteressenten oft in einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen treten. Trotz hoher Neubauaktivitäten bei Mietwohnungen als Reaktion auf die starke Nachfrage, reichen diese Bemühungen noch nicht aus, um eine spürbare Entspannung des Marktes herbeizuführen.

Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich dabei vor allem auf größere Wohnbauprojekte in Entwicklungsgebieten, die jedoch erst mittelfristig zur Marktentlastung beitragen werden. Die aktuell fertiggestellten Projekte werden meist sofort vom Markt absorbiert, ohne dass sich die Angebotssituation merklich verbessert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Preisunterschiede auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt sind erheblich. Die höchste Nachfrage und entsprechend die höchsten Mietpreise werden in Innenstadtlagen und den historischen Altstadtquartieren erzielt. Stadtteile wie die Maxvorstadt, Schwabing oder die Ludwigsvorstadt verzeichnen Spitzenmieten, die für Normalverdiener kaum noch erschwinglich sind.

Randsiedlungen und Stadtrandregionen bieten etwas günstigere Alternativen, stehen jedoch ebenfalls unter zunehmendem Preisdruck. Selbst in ehemals moderaten Lagen wie Milbertshofen, Riem oder Freimann steigen die Mieten kontinuierlich, da immer mehr Mieter aus dem Zentrum in diese Gebiete ausweichen. Die traditionelle Preiskaskade vom Zentrum zum Rand verwischt zunehmend, da auch periphere Lagen von der allgemeinen Preisentwicklung erfasst werden.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in München wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiterhin sehr angespannt bleiben. Trotz intensiver Bemühungen zur Schaffung neuen Wohnraums erwarten Experten nur eine langsame Entspannung des Angebots. Die Mietpreise werden voraussichtlich auf hohem Niveau verharren, wobei weitere moderate Steigerungen wahrscheinlich sind.

Die Fortsetzung des Trends dynamischer Mietsteigerungen ist absehbar, solange das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage besteht. Der extrem geringe Leerstand und der spürbare Angebotsmangel auch bei Neuvermietungen werden die Marktdynamik weiter befeuern. Mieter müssen sich auf anhaltend hohe Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen einstellen.

Mittelfristig könnten große Neubaugebiete wie die Entwicklung am Kreativquartier oder in Freiham für eine gewisse Entspannung sorgen. Bis diese Projekte jedoch vollständig realisiert sind und ihre Wirkung auf dem Gesamtmarkt entfalten, werden noch einige Jahre vergehen. Bis dahin bleibt München einer der teuersten und umkämpftesten Mietwohnungsmärkte Deutschlands.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und preislich stabiler bis leicht steigender Markt. Nach der Konsolidierungsphase im zweiten Quartal 2025 hat sich die Marktsituation in allen vier betrachteten Segmenten gefestigt. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen eine moderate Aufwärtsentwicklung, während der Mietmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen von einer ausgeprägten Dynamik mit Preissteigerungen von 4,7 Prozent im Jahresvergleich geprägt ist.

Die strukturellen Herausforderungen des Münchner Immobilienmarktes – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – bleiben bestehen und werden die Preisentwicklung auch in den kommenden Quartalen maßgeblich beeinflussen. Käufer und Mieter müssen sich weiterhin auf ein hohes Preisniveau einstellen, wobei die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen erheblich bleiben. Während Top-Lagen weiterhin Premium-Preise erzielen, bieten Randgebiete und das Umland relative Preisvorzüge bei gleichzeitig besserer Verfügbarkeit.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate zeichnet sich eine Fortsetzung der aktuellen Markttrends ab: stabile bis leicht steigende Kaufpreise, dynamische Mietpreisentwicklung und anhaltende Marktenge. Erst mittelfristig könnten größere Neubauvorhaben zu einer gewissen Entspannung beitragen, wobei München seinen Status als einer der teuersten und begehrtesten Immobilienmärkte Deutschlands behalten wird.