Immobilienmarktbericht München Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltende Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vergangenen Quartalen setzt sich die positive Entwicklung fort, wobei der Markt bereits das fünfte Quartal in Folge eine Aufwärtsbewegung verzeichnet.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.777 Euro. Dies stellt eine Steigerung von 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal dar, als der Preis noch bei 8.529 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine moderate, aber stetige Aufwärtsbewegung, die sich seit August 2024 verstärkt hat.

Bei Einfamilienhäusern beträgt der Preisanstieg seit August 2024 etwa 2,1 Prozent, während Mehrfamilienhäuser mit einem bemerkenswerten Anstieg von 7,2 Prozent eine deutlich dynamischere Entwicklung aufweisen. Diese unterschiedliche Dynamik spiegelt die verstärkte Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage wider, insbesondere vor dem Hintergrund steigender Mietpreise.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern in München bleibt trotz des hohen Preisniveaus robust. Das Angebot ist weiterhin knapp, was die Preise auf hohem Niveau stabilisiert. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Grundstücksverfügbarkeit und der hohen Baukosten verhalten. Investoren konzentrieren sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser, was sich in deren überproportionalem Preisanstieg widerspiegelt.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine gestiegene Kaufbereitschaft bei gleichzeitig begrenztem Angebot hindeutet. Der Leerstand im Segment der Häuser bleibt praktisch nicht existent, da verfügbare Objekte schnell vom Markt absorbiert werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. In den Premium-Lagen wie Bogenhausen, Herzogpark und Nymphenburg werden weiterhin Spitzenpreise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die zentrumsnahen Viertel wie Schwabing und Maxvorstadt bewegen sich im Bereich von 10.000 bis 11.000 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Vororten wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching sind Häuser zu Preisen zwischen 6.500 und 8.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Das Umland Münchens zeigt mit Preisen ab 5.800 Euro pro Quadratmeter eine attraktivere Preisgestaltung, wobei die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr einen erheblichen Einfluss auf die Preisbildung hat.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs erwartet. Die Zinsentwicklung hat sich stabilisiert, was die Finanzierungsbedingungen für Käufer verbessert hat. Es wird mit einem jährlichen Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent gerechnet, wobei Mehrfamilienhäuser aufgrund ihrer Attraktivität als Renditeobjekte stärker zulegen dürften als Einfamilienhäuser.

Die demografische Entwicklung Münchens mit anhaltendem Zuzug wird die Nachfrage weiter stützen. Allerdings könnten regulatorische Eingriffe wie verschärfte Energieeffizienzanforderungen zu einer Differenzierung zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 9.174 Euro. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 mit 9.194 Euro zeigt sich eine minimale Korrektur von 0,2 Prozent. Parallel dazu wird ein durchschnittlicher Wohnungspreis von 8.050 Euro pro Quadratmeter berichtet, was die Bandbreite der Marktpreise verdeutlicht.

Seit August 2024 haben die Preise für Eigentumswohnungen jedoch eine bemerkenswerte Erholung erfahren und sind um 5,1 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung markiert eine deutliche Trendwende nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase und zeigt die wiedererwachte Kaufbereitschaft am Münchner Wohnungsmarkt.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 deutlich belebter als in den Vorquartalen. Die Nachfrage hat spürbar angezogen, was sich in kürzeren Vermarktungszeiten und einer höheren Anzahl von Besichtigungsterminen pro Objekt niederschlägt. Das Angebot bleibt weiterhin begrenzt, wobei Neubauprojekte schnell vom Markt absorbiert werden.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf größere Entwicklungsprojekte in Stadtrandlagen und auf Konversionsflächen. Kleinere Nachverdichtungsprojekte in innerstädtischen Lagen ergänzen das Angebot, können aber die strukturelle Angebotsknappheit nicht beheben. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen liegt weiterhin unter einem Prozent und damit deutlich unter dem für einen funktionierenden Markt notwendigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lage bleibt ein charakteristisches Merkmal des Münchner Wohnungsmarktes. In den Top-Lagen der Innenstadt, insbesondere in der Altstadt, Lehel und den angrenzenden Vierteln, werden Quadratmeterpreise von über 12.000 Euro erzielt. Luxuswohnungen in diesen Bereichen können sogar Preise von über 15.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Die beliebten Wohnviertel wie Schwabing-West, Glockenbachviertel und Haidhausen bewegen sich im Preissegment zwischen 9.000 und 11.000 Euro pro Quadratmeter. In den äußeren Stadtbezirken wie Pasing, Laim oder Berg am Laim liegen die Preise zwischen 7.000 und 9.000 Euro pro Quadratmeter, wobei die Nähe zu U- und S-Bahnstationen einen erheblichen Preisaufschlag bedeutet.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in München bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Es wird mit einer moderaten Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent jährlich gerechnet, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Zinspolitik abhängen wird.

Die anhaltende Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort und die begrenzte Flächenverfügbarkeit werden weiterhin preisstützend wirken. Gleichzeitig könnten strengere Kreditvergaberichtlinien und die Diskussion um mögliche regulatorische Eingriffe dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Besonders gefragt bleiben voraussichtlich energieeffiziente Neubauwohnungen und kernsanierte Bestandswohnungen in guten Lagen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietwohnhäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Entwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.800 und 4.500 Euro monatlich. Reihenhäuser werden zu Preisen zwischen 2.200 und 3.200 Euro vermietet, während Doppelhaushälften im Bereich von 2.500 bis 3.800 Euro angeboten werden.

Die Quadratmetermieten für Häuser bewegen sich durchschnittlich zwischen 16 und 22 Euro, wobei Premium-Objekte in Bestlagen auch darüber liegen können. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich ein Anstieg von etwa 4 bis 6 Prozent, was die anhaltende Nachfrage nach dieser Wohnform widerspiegelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnhäusern in München bleibt extrem begrenzt. Viele Eigentümer präferieren den Verkauf gegenüber der Vermietung, was das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen sowie von Expatriates internationaler Unternehmen, die für begrenzte Zeit in München leben.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei etwa drei bis fünf Jahren, was eine gewisse Stabilität in diesem Marktsegment zeigt. Neuverträge werden oft zu deutlich höheren Preisen abgeschlossen als Bestandsverträge, was die Spreizung im Markt verstärkt. Die Leerstandsquote ist praktisch bei null, verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den etablierten Villenviertel wie Bogenhausen, Obermenzing und Solln erzielt. Hier liegen die monatlichen Mieten oft bei über 4.000 Euro. In Grünwald und anderen Premium-Vororten können für besonders exklusive Objekte auch Mieten von über 6.000 Euro monatlich aufgerufen werden.

In den mittleren Lagen wie Pasing, Aubing oder Trudering bewegen sich die Mietpreise für Häuser zwischen 2.500 und 3.500 Euro monatlich. Die günstigsten Optionen finden sich in den Randlagen wie Feldmoching oder Allach, wo Reihenhäuser teilweise noch für unter 2.500 Euro zu mieten sind. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielt bei der Preisbildung eine entscheidende Rolle.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Mietwohnhäusern gerechnet. Die Mietpreise dürften weiter steigen, allerdings moderater als in den Vorjahren, mit erwarteten Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent jährlich.

Die zunehmende Regulierung des Mietmarktes könnte zu einer weiteren Reduzierung des Angebots führen, da Eigentümer verstärkt alternative Nutzungsformen wie möbliertes Wohnen auf Zeit oder den Verkauf in Betracht ziehen. Gleichzeitig könnte die wachsende Bedeutung von Home-Office-Konzepten die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern weiter verstärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Neuvertragsmieten für Wohnungen in München haben sich seit August 2024 um durchschnittlich 4,7 Prozent erhöht. Im dritten Quartal 2025 liegen die durchschnittlichen Quadratmetermieten bei Neuvermietungen zwischen 18 und 24 Euro, wobei der stadtweite Durchschnitt bei etwa 20,50 Euro pro Quadratmeter liegt.

Die Preisspanne ist dabei erheblich: Während in einfachen Lagen noch Wohnungen für 15 bis 17 Euro pro Quadratmeter zu finden sind, werden in Toplage für Neubauwohnungen bis zu 30 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Die Bestandsmieten liegen aufgrund der Mietpreisbremse und langfristiger Mietverträge deutlich darunter, was zu einer zunehmenden Spreizung zwischen Alt- und Neuverträgen führt.

Marktdynamik

Der Münchner Mietwohnungsmarkt bleibt im dritten Quartal 2025 extrem angespannt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, was sich in Massenbesichtigungen und hunderten von Bewerbungen pro Wohnung niederschlägt. Die durchschnittliche Suchzeit für Mietinteressenten hat sich weiter verlängert und beträgt nun mehrere Monate.

Das Neubauvolumen kann mit dem Bevölkerungswachstum nicht Schritt halten. Zwar werden kontinuierlich neue Wohnungen fertiggestellt, diese decken jedoch hauptsächlich das obere Preissegment ab. Im mittleren und unteren Preissegment herrscht akuter Mangel. Der Leerstand liegt weiterhin unter 0,5 Prozent und damit weit unter dem für einen ausgeglichenen Markt notwendigen Niveau von etwa 3 Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In der Altstadt-Lehel, Maxvorstadt und Schwabing werden für Neuverträge regelmäßig über 25 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Das Glockenbachviertel und Haidhausen liegen mit 22 bis 25 Euro pro Quadratmeter nur knapp darunter.

In den mittleren Lagen wie Sendling, Laim oder Bogenhausen bewegen sich die Mieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Mieten finden sich in den Außenbezirken wie Hasenbergl, Riem oder Feldmoching mit 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Allerdings steigen auch hier die Preise kontinuierlich, da Mieter zunehmend in diese Gebiete ausweichen.

Ein besonderes Phänomen zeigt sich bei möblierten Wohnungen, die nicht der Mietpreisbremse unterliegen. Hier werden oft Aufschläge von 30 bis 50 Prozent gegenüber unmöblierten Wohnungen verlangt, was besonders internationale Mieter und Studierende trifft.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in München bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Es wird mit weiteren Mietsteigerungen von 4 bis 6 Prozent jährlich gerechnet, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen abhängen wird.

Die Diskussion um eine Verschärfung der Mietpreisbremse und mögliche weitere Regulierungen könnte das Angebot weiter verknappen, da Vermieter verstärkt auf Verkauf oder alternative Vermietungsmodelle setzen könnten. Gleichzeitig wird der Zuzug nach München voraussichtlich anhalten, was den Nachfragedruck aufrechterhält.

Mittelfristig könnte eine Entspannung nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsneubaus erreicht werden. Die geplanten Neubaugebiete und Nachverdichtungsprojekte werden jedoch frühestens in zwei bis drei Jahren merkliche Entlastung bringen. Bis dahin bleibt der Münchner Mietwohnungsmarkt einer der angespanntesten in Deutschland.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Nach der Konsolidierung der Vorquartale hat sich die Nachfrage wieder belebt, was zu steigenden Preisen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich führt. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Merkmal des Marktes.

Die Preisdifferenzierung nach Lagen verstärkt sich weiter, wobei Premium-Lagen zunehmend nur noch für Hochverdiener erschwinglich sind. Gleichzeitig steigt der Druck auf die Außenbezirke, die ebenfalls deutliche Preissteigerungen verzeichnen. Die anhaltende Attraktivität Münchens als Wirtschafts- und Lebensstandort wird die Nachfrage weiter auf hohem Niveau halten.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass schnelle Entscheidungen und finanzielle Flexibilität weiterhin Voraussetzungen für erfolgreiche Transaktionen bleiben. Die erwartete moderate Zinsentwicklung könnte die Finanzierungsbedingungen stabilisieren, wird aber die grundlegende Angebotsknappheit nicht lösen können. Langfristig bleibt eine deutliche Ausweitung des Wohnungsneubaus die einzige nachhaltige Lösung für die angespannte Marktsituation in München.