Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Hinweis: Da die angegebene URL keine öffentlich zugänglichen Daten für Q2 2025 bereitstellt, basiert dieser Bericht auf den aktuellsten verfügbaren Marktdaten für Q3 2025. Vergleichswerte werden, soweit möglich, aus anderen verlässlichen Quellen herangezogen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.777 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal, als der Preis noch bei 8.529 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung für Einfamilienhäuser zeigt sich mit einem Anstieg von 2,1 Prozent im Jahresvergleich moderat positiv. Nach einer Phase der Preiskorrektur Anfang 2024 hat sich der Markt wieder stabilisiert und zeigt eine leichte Aufwärtsbewegung.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 1,2 und 3,5 Millionen Euro. Besonders in den Premiumlagen der Stadt werden regelmäßig Preise über 4 Millionen Euro erzielt. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine Seitwärtsbewegung mit leichter Tendenz nach oben, wobei die Preisdynamik deutlich gebremster ausfällt als in den Boomjahren vor 2023.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf zeigt sich zweigeteilt. Einerseits ist die Anzahl der Kaufverträge im ersten Halbjahr 2025 um 13 Prozent gestiegen, was auf eine Wiederbelebung der Nachfrage hindeutet. Andererseits ging der Geldumsatz um 6 Prozent zurück, was auf niedrigere Durchschnittspreise bei den tatsächlich verkauften Objekten schließen lässt. Das Angebot an Häusern bleibt weiterhin knapp, insbesondere bei neueren oder modernisierten Objekten in gefragten Lagen.

Die Neubauaktivität im Haussektor bleibt aufgrund der hohen Grundstückspreise und Baukosten verhalten. Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Randbezirke und das Umland, wo noch bezahlbare Grundstücke verfügbar sind. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was den anhaltenden Nachfrageüberhang unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens sind erheblich. In den Toplagen wie Altstadt, Schwabing, Bogenhausen und entlang der Isarhöhen werden Quadratmeterpreise von über 12.000 Euro erreicht. Diese Viertel verzeichnen trotz des bereits hohen Preisniveaus weiterhin leichte Steigerungen. Die zentrumsnahen Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Bildungseinrichtungen und dem hohen Prestige.

In den Randbezirken wie Trudering, Feldmoching oder Aubing liegen die Preise deutlich niedriger, bewegen sich aber immer noch auf einem Niveau von 6.500 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete zeigen eine nahezu stagnierende Preisentwicklung, bieten aber für Familien mit Kindern oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis. Die neuen Baugebiete am Stadtrand, beispielsweise in Freiham, erfreuen sich großer Beliebtheit, wobei die Preissteigerungsdynamik hier geringer ausfällt als im innerstädtischen Bereich.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Stabilisierung der Zinsen auf einem höheren Niveau als vor der Inflationsphase wird die Nachfrage weiterhin dämpfen, gleichzeitig sorgt die anhaltende Knappheit für eine Preisunterstützung. Die demografische Entwicklung Münchens mit stetigem Zuzug hochqualifizierter Arbeitskräfte wird die Nachfrage nach Eigenheimen weiter stützen.

Mittelfristig könnte sich der Markt weiter differenzieren: Während Premiumimmobilien in Toplagen ihre Wertstabilität behalten oder sogar leicht zulegen werden, dürften Objekte mit Sanierungsbedarf oder in weniger gefragten Lagen unter Preisdruck geraten. Die Energieeffizienz wird zunehmend zu einem wichtigen Preisfaktor, da die Betriebskosten für Käufer immer relevanter werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München liegt im dritten Quartal 2025 bei 9.174 Euro. Im Vergleich zum Vorjahresquartal, als der Preis noch 9.194 Euro betrug, zeigt sich ein minimaler Rückgang von 0,2 Prozent. Diese Stabilisierung folgt auf eine spürbare Korrektur im Jahr 2024, als die Preise um etwa 10 Prozent nachgaben. Aktuell pendelt sich der Jahresdurchschnitt bei rund 8.050 Euro pro Quadratmeter ein.

Im Umland von München bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 6.100 und 8.900 Euro, wobei die Nähe zu S-Bahn-Stationen und die Verkehrsanbindung entscheidende Preisfaktoren darstellen. Nach fünf Quartalen leichter Erholung zeigt sich der Markt nun auf hohem Niveau stabilisiert, ohne größere Sprünge nach oben oder unten.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt in allen Lagen Münchens hoch, wobei die Verfügbarkeit attraktiver Objekte weiterhin begrenzt ist. Der Markt zeigt eine hohe Resilienz gegenüber externen Schocks, und Preisdellen werden typischerweise innerhalb weniger Quartale wieder aufgeholt. Die Transaktionszahlen haben sich nach dem Einbruch 2023 wieder erholt, erreichen aber noch nicht das Niveau der Vorjahre.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist lebhafter als bei Häusern, konzentriert sich aber hauptsächlich auf größere Projekte in Entwicklungsgebieten. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem Bedarf zurück, was den Nachfrageüberhang perpetuiert. In Randbezirken gibt es gelegentlich günstigere Angebote, während Toplagen nach wie vor stark umkämpft sind und oft binnen weniger Tage verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche geografische Unterschiede. Besonders hochpreisig sind Objekte in der Altstadt, Schwabing, Bogenhausen sowie an den Isarhöhen, wo Quadratmeterpreise von 12.000 bis 15.000 Euro keine Seltenheit sind. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur.

In den Randbezirken und im Umland sind die Preise moderater, bieten aber oft mehr Wohnfläche fürs Geld. Orte wie Germering, Unterhaching oder Haar werden zunehmend attraktiv für Familien, die sich die Innenstadt nicht mehr leisten können oder wollen. Singles und Gutverdiener bevorzugen weiterhin das teure Stadtzentrum, wo kleine, aber hochwertige Apartments stark nachgefragt sind. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie kann bis zu 40 Prozent betragen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in München bleibt vorsichtig optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz im Bereich von 1 bis 3 Prozent jährlich. Die langfristige Entwicklung bleibt positiv, gestützt durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in der bayerischen Landeshauptstadt.

Der Markt wird zunehmend differenzierter: Moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen werden weiterhin Wertzuwächse verzeichnen, während unsanierte Bestandswohnungen mit hohem Energieverbrauch unter Druck geraten könnten. Die Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und Energieeffizienz wird weiter zunehmen und sich verstärkt in der Preisbildung niederschlagen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für den Bereich der Häuser zur Miete liegen für das dritte Quartal 2025 keine expliziten Quadratmeterpreise aus verlässlichen Quellen vor. Die allgemeine Marktbeobachtung zeigt jedoch einen klaren Aufwärtstrend bei den Mietpreisen für Häuser. Diese Entwicklung wird getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage nach familiengeeignetem Wohnraum in Kombination mit einem sehr begrenzten Angebot.

Die Mietpreisentwicklung folgt dem allgemeinen Trend des Münchner Mietmarktes, der in den letzten zwölf Monaten Steigerungsraten von über 4 Prozent bei Neuverträgen verzeichnete. Besonders Reihenhäuser und Doppelhaushälften in guten Lagen sind stark nachgefragt und erzielen Spitzenmieten von 25 bis 35 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in München ist extrem begrenzt. Die meisten verfügbaren Objekte werden innerhalb kürzester Zeit vermietet, oft ohne öffentliche Ausschreibung über persönliche Netzwerke oder Makler. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Bei Besichtigungen sind 20 bis 30 Interessenten keine Seltenheit.

Die Neubauaktivität im Miethaussegment ist praktisch nicht existent, da Investoren und Bauträger sich auf den lukrativeren Verkauf konzentrieren. Vereinzelt kommen sanierte Bestandsobjekte auf den Markt, die dann zu Premiumpreisen vermietet werden. Der Leerstand ist null, und selbst renovierungsbedürftige Objekte finden schnell Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den beliebten Vierteln wie Altstadt, Schwabing und Bogenhausen sind Mietshäuser besonders teuer und selten. Hier werden für hochwertige Objekte Mieten von über 4.000 Euro monatlich aufgerufen. Diese Lagen sind vor allem bei expatriates und Führungskräften internationaler Unternehmen gefragt, die bereit sind, entsprechende Preise zu zahlen.

Familien orientieren sich verstärkt in Richtung der Randbezirke oder des Umlands, wo größerer und bezahlbarerer Wohnraum zur Verfügung steht. Stadtteile wie Pasing, Laim oder Fürstenried bieten noch vergleichsweise moderate Mieten bei guter Infrastruktur. Im Umland, beispielsweise in Gräfelfing oder Pullach, sind die Mieten ebenfalls hoch, bieten aber oft mehr Wohnqualität in Form von Gärten und ruhigerer Umgebung.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethausmarkt zeigt weiter steigende Preise. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent in den kommenden 12 bis 24 Monaten. Die Mietpreisbremse zeigt in diesem Segment kaum Wirkung, da die meisten Objekte als möblierte Vermietungen oder nach umfassender Modernisierung auf den Markt kommen.

Mittelfristig wird sich die Situation kaum entspannen. Die Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum bleibt hoch, während das Angebot strukturell begrenzt ist. Eine Trendwende ist nur durch massive Neubauaktivitäten oder eine deutliche Abkühlung der Wirtschaft zu erwarten, beides erscheint derzeit unwahrscheinlich.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Nach einem Anstieg um 4,7 Prozent seit August 2024 setzt sich der steigende Trend fort. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten für Neuverträge liegen je nach Lage zwischen 18 und 28 Euro, wobei in Premiumlagen auch Werte über 30 Euro pro Quadratmeter erreicht werden.

Besonders auffällig ist der Preisunterschied zwischen möblierten und unmöblierten Wohnungen. Möblierte Apartments erzielen im Schnitt 18 Prozent höhere Mieten, was sie für Vermieter besonders attraktiv macht. Die Dynamik bei Neuvertragsmieten lag in den vergangenen Quartalen durchgängig bei 4 bis 5 Prozent jährlich, was deutlich über der allgemeinen Inflationsrate liegt.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in München ist extrem angespannt. Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage existiert praktisch nicht – die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches. Leerstände sind, wenn überhaupt vorhanden, meist nur im unteren Preissegment mit erheblichen Mängeln zu finden. Selbst diese Objekte werden jedoch schnell vermietet.

Die Fluktuation ist gering, da viele Mieter aufgrund der Marktlage in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben, selbst wenn diese nicht mehr optimal zu ihrer Lebenssituation passen. Dies verschärft die Knappheit zusätzlich. Neubauprojekte können den Bedarf bei weitem nicht decken, und die Fertigstellungszahlen bleiben hinter den Planungen zurück.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden traditionell in der Innenstadt, Schwabing, Haidhausen und der Maxvorstadt verlangt. Hier liegen die Quadratmetermieten für Neuverträge regelmäßig über 25 Euro, in Einzelfällen werden für Luxusobjekte auch 35 bis 40 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Lifestyle und der Nähe zu Universitäten und Arbeitsplätzen.

Im Umland und in den Randbezirken sind die Mieten moderater, zeigen aber ebenfalls einen deutlichen Aufwärtstrend. Die zunehmende Dezentralisierung von Arbeitsplätzen und die Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur machen auch periphere Lagen attraktiver. Stadtteile wie Sendling, Milbertshofen oder Ramersdorf, die früher als günstige Alternativen galten, nähern sich preislich immer mehr dem Innenstadtniveau an.

Prognose und Ausblick

Die Expertenprognosen für den Mietwohnungsmarkt sind einhellig: Die Mieten werden in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiter steigen. Besonders bei Neuvermietungen ist mit Steigerungsraten von 4 bis 6 Prozent jährlich zu rechnen. Der Wohnungsmangel bleibt trotz politischer Bemühungen und Neubauaktivitäten das zentrale Problem des Münchner Wohnungsmarktes.

Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da viele Vermieter Schlupflöcher nutzen oder sich auf Ausnahmetatbestände berufen. Die zunehmende Professionalisierung des Vermietungsmarktes mit mehr institutionellen Anlegern könnte mittelfristig zu einer weiteren Verschärfung der Situation führen. Eine Entspannung ist nur durch massiven Neubau oder eine deutliche wirtschaftliche Abkühlung zu erwarten.

Gesamtfazit und Marktausblick

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 robust und auf hohem Preisniveau stabilisiert. Nach der Korrekturphase 2024 hat sich der Markt wieder gefangen und zeigt in allen Segmenten eine Seitwärts- bis leichte Aufwärtsbewegung. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum bleibt das bestimmende Merkmal und sorgt für anhaltenden Preisdruck.

Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen haben sich nach der temporären Delle wieder erholt und bewegen sich nahe ihrer historischen Höchststände. Die moderate Steigerung von 2 bis 3 Prozent im Jahresvergleich zeigt eine gesunde Konsolidierung nach den Übertreibungen der Vorjahre. Gleichzeitig bleibt der Markt selektiv: Qualitätsobjekte in guten Lagen sind weiterhin stark gefragt, während sanierungsbedürftige Immobilien in weniger gefragten Lagen unter Druck stehen.

Der Mietmarkt zeigt sich noch dynamischer als der Kaufmarkt. Mit Steigerungsraten von 4 bis 5 Prozent bei Neuverträgen liegt die Mietpreisentwicklung deutlich über der allgemeinen Inflation. Dies stellt insbesondere für Normalverdiener und Familien eine zunehmende Belastung dar. Die Politik steht vor der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne die Investitionsbereitschaft zu stark zu dämpfen.

Die geografischen Unterschiede innerhalb Münchens bleiben ausgeprägt. Während die Premiumlagen ihre Attraktivität behalten und weiter im Preis steigen, bieten Randbezirke und das Umland noch relative Erschwinglichkeit. Die Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur und die zunehmende Akzeptanz von Homeoffice-Modellen könnten diese Gebiete weiter aufwerten.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen. Die Kaufpreise dürften moderat um 2 bis 4 Prozent jährlich steigen, während die Mieten mit 4 bis 6 Prozent stärker zulegen werden. Entscheidende Faktoren für die weitere Entwicklung sind die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands und die Effektivität politischer Maßnahmen zur Wohnraumschaffung.

Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen. Qualität und Lage bleiben die entscheidenden Faktoren für Wertstabilität und Wertsteigerung. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird sich verstärkt in der Preisbildung niederschlagen. Der Münchner Immobilienmarkt bleibt damit einer der stabilsten, aber auch teuersten Märkte Deutschlands.