Immobilienmarktbericht München – Q3 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes im Vergleich zum Vorquartal

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und bestätigt die Trendwende nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase. Die Analyse der vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes offenbart eine fortgesetzte Stabilisierung auf hohem Preisniveau mit teilweise positiven Wachstumsimpulsen. Im direkten Vergleich zum zweiten Quartal 2025 manifestiert sich die Erholung des Marktes in nahezu allen Bereichen, wobei die Dynamik je nach Segment und Lage variiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 etabliert sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.777 Euro. Diese Entwicklung markiert eine bemerkenswerte Stabilisierung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise zwischen 8.600 und 8.800 Euro pro Quadratmeter pendelten. Die marginale Aufwärtsbewegung setzt den positiven Trend fort, der sich bereits im fünften Quartal in Folge manifestiert.

Im Jahresvergleich verzeichnet das Segment der Einfamilienhäuser eine moderate Wertsteigerung von 2,1 Prozent gegenüber August 2024. Diese verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung spiegelt die allmähliche Erholung des Marktes wider und deutet auf eine nachhaltige Stabilisierung hin. Die Preisbildung erfolgt dabei differenziert nach Objektqualität und Lage, wobei besonders hochwertige Bestandsimmobilien in gefragten Wohnlagen Preiszuwächse von bis zu 3 Prozent realisieren konnten.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf solidem Niveau, wenngleich eine gewisse Zurückhaltung bei Kaufentscheidungen zu beobachten ist. Die Anzahl der Kaufverträge überstieg im ersten Halbjahr 2025 das Vorjahresniveau um beachtliche 13 Prozent, während der Geldumsatz paradoxerweise um 6 Prozent auf 4,9 Milliarden Euro sank. Diese Diskrepanz indiziert eine verstärkte Nachfrage im mittleren Preissegment bei gleichzeitiger Zurückhaltung im Luxussegment.

Das Angebot an Häusern bleibt insbesondere in zentralen Lagen stark limitiert. Die Neubauaktivität zeigt sich rückläufig, was durch den fünfprozentigen Rückgang bei Neubauwohnungen als Indikator für den gesamten Neubausektor interpretiert werden kann. Die Verknappung des Angebots in Kombination mit der stabilen Nachfrage führt zu einem ausgeglichenen, aber angespannten Marktumfeld. Leerstandszeiten sind minimal, und qualitativ hochwertige Objekte in begehrten Lagen finden häufig innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen bleibt im dritten Quartal 2025 ausgeprägt. Top-Lagen im Innenstadtbereich sowie in etablierten Villenvierteln wie Bogenhausen, Grünwald oder Solln verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise, die teilweise deutlich über 10.000 Euro liegen. Diese Premium-Lagen profitieren von ihrer exklusiven Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem begrenzten Angebot.

Moderate Preislagen finden sich in den Stadtrandgebieten und den angrenzenden Gemeinden. Stadtteile wie Aubing, Feldmoching oder Trudering bieten Einstiegsmöglichkeiten zu Quadratmeterpreisen zwischen 7.000 und 8.000 Euro. Die Umlandgemeinden Germering, Unterhaching oder Unterschleißheim präsentieren sich als kostengünstigere Alternativen mit Quadratmeterpreisen zwischen 6.500 und 7.500 Euro, müssen jedoch Abstriche bei der urbanen Infrastruktur und Anbindung hinnehmen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung bei Häusern. Die Widerstandskraft des Münchner Marktes, getragen von der robusten Wirtschaftsstruktur der Region und der anhaltenden Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort, bildet das Fundament dieser positiven Einschätzung.

Mittelfristig wird erwartet, dass die Preise für Häuser jährlich um 2 bis 4 Prozent steigen werden, wobei Top-Lagen überproportionale Wertzuwächse verzeichnen könnten. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage wird als Haupttreiber dieser Entwicklung gesehen. Risikofaktoren bleiben die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung sowie potenzielle Zinserhöhungen, die die Finanzierungskosten beeinflussen könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro. Diese Preisgestaltung repräsentiert eine bemerkenswerte Stabilisierung nach der vorangegangenen volatilen Phase. Nach dem Preisrückgang von 9.000 Euro auf 8.050 Euro pro Quadratmeter zu Beginn des Jahres 2025 hat sich seit dem ersten Quartal eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung etabliert.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der moderate Aufwärtstrend fort. Die anfängliche Stagnation des Vorquartals hat sich in eine sanfte, aber stetige Preissteigerung gewandelt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum zeigt sich nach einer zwischenzeitlichen Korrektur eine Erholung mit einer Gesamtsteigerung von 5,1 Prozent seit Mitte 2024, was die Resilienz des Münchner Wohnungsmarktes unterstreicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf außerordentlich hohem Niveau. Das verfügbare Angebot kann die Nachfrage besonders in zentralen und begehrten Lagen nicht befriedigen. Die Neubautätigkeit zeigt sich weiterhin verhalten – der im zweiten Quartal verzeichnete Rückgang von 5 Prozent bei Neubauwohnungen in guten Lagen setzt sich fort und verschärft die Angebotsknappheit zusätzlich.

Die Leerstandszeiten sind minimal, qualitativ hochwertige Wohnungen in gefragten Lagen werden häufig bereits vor der öffentlichen Vermarktung veräußert. Der Wettbewerb unter Kaufinteressenten bleibt intensiv, was sich in kurzen Vermarktungszeiten und häufigen Bietergefechten manifestiert. Die Konsolidierung auf hohem Niveau deutet auf einen ausgereiften Markt hin, der sich nach der Korrekturphase neu ausrichtet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdisparität zwischen verschiedenen Stadtteilen bleibt signifikant. Spitzenpreise werden in den zentralen Lagen der Altstadt, Maxvorstadt und Schwabing erzielt, wo Quadratmeterpreise regelmäßig die 12.000-Euro-Marke überschreiten. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die gehobenen Wohnlagen in Bogenhausen, Lehel oder Herzogpark bewegen sich im Preissegment zwischen 10.000 und 12.000 Euro pro Quadratmeter. Mittelpreisige Alternativen finden sich in Stadtteilen wie Sendling, Laim oder Giesing mit Quadratmeterpreisen zwischen 8.000 und 9.500 Euro. Die Stadtrandgebiete und peripheren Lagen bieten Einstiegsmöglichkeiten ab etwa 7.000 Euro pro Quadratmeter, wobei hier Kompromisse bei der Anbindung und dem urbanen Flair eingegangen werden müssen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in München bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die fundamentalen Faktoren – starke Wirtschaft, Bevölkerungswachstum und knappes Angebot – stützen diese Einschätzung nachhaltig.

Die parallel steigende Dynamik im Mietmarkt mit Steigerungen von 4,7 Prozent bei Neuvertragsmieten verstärkt die Attraktivität von Wohneigentum als Kapitalanlage. Mittelfristig wird erwartet, dass sich der Markt auf dem aktuellen hohen Niveau stabilisiert, wobei qualitativ hochwertige Objekte in Top-Lagen weiterhin überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren werden. Die größte Herausforderung bleibt die strukturelle Angebotsknappheit, die ohne signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit nicht gelöst werden kann.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser aufgrund der Heterogenität des Segments schwer zu beziffern sind, lässt die allgemeine Mietpreisentwicklung mit einem Plus von 4,7 Prozent bei neu abgeschlossenen Verträgen seit August 2024 auf ein ähnliches Wachstum im Häusersegment schließen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzen sich die stabilen bis leicht steigenden Mieten fort. Die Nachfrage nach Mietobjekten im Häusersegment bleibt ungebrochen hoch, was insbesondere auf Familien zurückzuführen ist, die den Erwerb von Eigentum aufgrund der hohen Kaufpreise aufschieben oder sich bewusst für die Flexibilität einer Mietlösung entscheiden.

Marktdynamik

Die Angebotsseite des Mietmarktes für Häuser ist durch extreme Knappheit gekennzeichnet. Verfügbare Mietobjekte sind rar und werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die Neubauaktivität im Segment der Miedhäuser ist marginal, da Entwickler primär auf den lukrativeren Verkauf fokussieren. Diese strukturelle Unterversorgung führt zu einem Vermietermarkt mit entsprechenden Preissetzungsmöglichkeiten.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen getragen, die entweder temporär in München arbeiten oder sich bewusst gegen Eigentumserwerb entschieden haben. Internationale Fachkräfte und Expatriates bilden eine zusätzliche Nachfragegruppe, die bereit ist, Premiummieten für hochwertige Häuser zu zahlen. Leerstände sind praktisch inexistent, und Mieterwechsel erfolgen häufig nahtlos.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisdifferenzierung folgt dem bekannten Muster der Kaufpreise. In den bevorzugten Familienvierteln wie Nymphenburg, Obermenzing oder Solln werden Spitzenmieten aufgerufen, die je nach Ausstattung und Größe zwischen 3.500 und 6.000 Euro monatlich liegen können. Diese Lagen bieten die gewünschte Kombination aus gehobener Wohnqualität, guter Infrastruktur und Nähe zu internationalen Schulen.

Moderate Mietpreise finden sich in den Stadtrandlagen und ruhigeren Wohngebieten. Stadtteile wie Pasing, Hadern oder Trudering bieten Häuser zu Mieten zwischen 2.500 und 3.500 Euro monatlich. Die Umlandgemeinden präsentieren sich als kostengünstigere Alternative mit Mieten ab 2.000 Euro, wobei hier die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die urbane Infrastruktur berücksichtigt werden müssen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des angespannten Mietmarktes für Häuser zu rechnen. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen, wobei Experten von jährlichen Steigerungsraten zwischen 4 und 6 Prozent ausgehen. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich ohne signifikante Neubauimpulse nicht auflösen lassen.

Mittelfristig könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten zu einer leichten Entspannung führen, da Familien verstärkt ins Umland ziehen könnten. Allerdings wird dieser Effekt durch das kontinuierliche Bevölkerungswachstum Münchens und die Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort kompensiert. Die Nachfrage nach hochwertigen Miedhäusern in guten Lagen wird daher voraussichtlich hoch bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine ausgeprägte Dynamik. Die durchschnittliche Quadratmetermiete bewegt sich im Bereich von 18 bis 20 Euro, wobei die Neuvertragsmieten seit August 2024 um beachtliche 4,7 Prozent gestiegen sind. Diese Entwicklung übertrifft sogar leicht die Steigerungsrate des zweiten Quartals 2025, die bei 4,5 Prozent lag, und signalisiert eine Beschleunigung der Mietpreisdynamik.

Möblierte Wohnungen erzielen dabei einen Aufschlag von bis zu 18 Prozent gegenüber unmöblierten Objekten, was die hohe Nachfrage nach flexiblen Wohnlösungen unterstreicht. Die Mietpreisentwicklung zeigt keine Anzeichen einer Abschwächung und hat sich von den zwischenzeitlichen Stabilisierungsphasen des Vorjahres deutlich gelöst.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation im Mietwohnungsmarkt ist durch ein extremes Ungleichgewicht gekennzeichnet. Die verfügbaren Wohnungen sind knapp, Leerstände praktisch nicht vorhanden. Die Neubautätigkeit kann den Bedarf bei weitem nicht decken – der fünfprozentige Rückgang bei Neubauwohnungen in Top-Lagen im zweiten Quartal 2025 hat die Situation zusätzlich verschärft.

Wohnungsbesichtigungen gleichen Massenveranstaltungen, bei denen häufig 50 bis 100 Interessenten um eine Wohnung konkurrieren. Die Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen und setzen zunehmend höhere Anforderungen an Bonität und Einkommen. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei wenigen Tagen, in begehrten Lagen oft nur bei Stunden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Premiumlagen der Altstadt, Maxvorstadt und Schwabing werden Quadratmetermieten von 22 bis 25 Euro und mehr aufgerufen. Diese zentralen Lagen profitieren von ihrer urbanen Lebensqualität, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Universitäten und Arbeitsplätzen.

Die gehobenen Wohnlagen in Bogenhausen, Haidhausen oder Glockenbachviertel bewegen sich im Bereich von 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter. Moderate Mieten zwischen 15 und 18 Euro finden sich in Stadtteilen wie Sendling-Westpark, Moosach oder Berg am Laim. Die peripheren Lagen und Stadtrandgebiete bieten mit 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen, wobei hier längere Pendelzeiten in Kauf genommen werden müssen.

Das Umland zeigt sich differenziert: Während gut angebundene Gemeinden wie Unterföhring oder Garching aufgrund ihrer Nähe zu Arbeitgebern und guter S-Bahn-Anbindung Mieten auf städtischem Niveau aufrufen, bieten weiter entfernte Gemeinden moderate Alternativen mit Quadratmetermieten zwischen 11 und 14 Euro.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in München bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent jährlich. Die fundamentalen Treiber – Bevölkerungswachstum, starker Arbeitsmarkt und knappes Angebot – werden sich kurzfristig nicht ändern.

Mittelfristig könnte eine Ausweitung der Neubautätigkeit zu einer leichten Entspannung führen, allerdings sind die aktuellen Baulandreserven begrenzt und die Genehmigungsverfahren langwierig. Die Nachverdichtung und Aufstockung bestehender Gebäude wird als Lösungsansatz diskutiert, kann aber nur begrenzt zur Entlastung beitragen.

Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Verschärfungen der Mietpreisbremse oder neue Regulierungen, könnten die Dynamik beeinflussen. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass solche Maßnahmen in einem angespannten Markt wie München nur begrenzte Wirkung entfalten. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird daher voraussichtlich bestehen bleiben und den Mietwohnungsmarkt weiterhin prägen.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung auf hohem Niveau mit teilweise positiven Wachstumsimpulsen. Die Erholung nach der vorangegangenen Konsolidierung setzt sich in allen vier analysierten Segmenten fort, wobei der Mietmarkt die dynamischste Entwicklung zeigt.

Die fundamentalen Herausforderungen – insbesondere die strukturelle Angebotsknappheit bei anhaltend hoher Nachfrage – bleiben bestehen und werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. München bestätigt damit seinen Status als einer der stabilsten und wertvollsten Immobilienmärkte Deutschlands, der trotz temporärer Schwächephasen seine langfristige Attraktivität und Wertbeständigkeit unter Beweis stellt.