Immobilienmarktbericht München – Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Nachfragedynamik geprägt. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vergangenen Quartalen deutet sich nun eine moderate Erholung der Kaufpreise an, während der Mietmarkt seine dynamische Aufwärtsentwicklung fortsetzt. Der vorliegende Bericht analysiert die Entwicklungen im Bereich der Wohnimmobilien für das dritte Quartal 2025 und stellt diese den Daten des Vorquartals gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in München liegt im Q3 2025 bei 8.777 Euro. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem laut den Daten von Certa Gutachten ein Preisniveau von etwa 8.700 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurde. Im Jahresvergleich zeigt sich eine positive Entwicklung mit einem Anstieg von rund 2,9 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 8.529 Euro lag.

Die moderate Aufwärtsbewegung der Preise deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach einer Phase der Stagnation im ersten Halbjahr 2025 hin. Besonders bemerkenswert ist, dass sich die Kaufpreise für Einfamilienhäuser trotz der gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten und der veränderten Zinssituation auf einem konstant hohen Niveau halten. Die Preisentwicklung zeigt dabei eine gewisse Resilienz gegenüber externen Einflussfaktoren, was die anhaltende Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist weiterhin von einem knappen Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage geprägt. Insbesondere Einfamilienhäuser in guten Lagen sind stark nachgefragt und nur in begrenztem Umfang verfügbar. Diese Angebotsknappheit wird durch die moderate Neubautätigkeit zusätzlich verstärkt. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Situation nicht entspannt, vielmehr zeigt sich eine Fortsetzung des angespannten Marktumfelds.

Die Neubauaktivität bleibt auf einem moderaten Niveau, wobei besonders in guten Lagen ein Rückgang der Bautätigkeit von etwa fünf Prozent zu verzeichnen ist. Diese Entwicklung trägt zur weiteren Verknappung des Angebots bei und stützt damit das hohe Preisniveau. Die Verkaufssituation gestaltet sich für Eigentümer in Toplagen weiterhin sehr günstig, da die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich übersteigt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden erwartungsgemäß in den beliebten innerstädtischen Bezirken wie der Altstadt und dem Zentrum erzielt. Hier liegen die Preise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und zeigen eine besondere Wertstabilität.

In den Randlagen und angrenzenden Gemeinden wie Germering und Unterhaching bewegen sich die Preise auf einem moderateren Niveau. Diese Gebiete profitieren von einer stabilen Marktsituation und bieten für Käufer mit begrenzterem Budget noch attraktive Möglichkeiten. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie bleibt dabei weitgehend konstant, wobei auch in den Randlagen eine positive Preisentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preisanstiege oder zumindest eine Stabilität auf dem aktuell hohen Niveau. Der Markt für Häuser zum Kauf in München zeigt trotz gesamtwirtschaftlicher Unsicherheiten eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird voraussichtlich weiterhin preisstützend wirken.

Die leichte Preiserholung im dritten Quartal nach einem stagnierenden ersten Halbjahr deutet auf eine Trendwende hin. Es wird erwartet, dass sich dieser positive Trend in den kommenden Quartalen fortsetzt, wobei die Entwicklung maßgeblich von der weiteren Zinspolitik und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird. Besonders in den Toplagen ist mit einer weiteren Wertsteigerung zu rechnen, während in den Randgebieten eine stabilere Preisentwicklung erwartet wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München beläuft sich im Q3 2025 auf 9.174 Euro. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q3 2024: 9.194 Euro) zeigt sich eine marginale Preiskorrektur, wobei das Preisniveau dennoch auf einem sehr hohen Stand verbleibt. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 ist eine leichte Aufwärtsbewegung erkennbar, was auf eine beginnende Markterholung hindeutet.

Nach einem deutlichen Preisrückgang seit Anfang 2023 von etwa zehn Prozent normalisiert sich der Markt seit fünf Quartalen langsam wieder. Die aktuelle Preisentwicklung wird zusätzlich durch die dynamische Mietpreisentwicklung mit einem Plus von 4,7 Prozent seit August 2024 unterstützt. Diese positive Mietpreisentwicklung stärkt die Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und trägt zur Stabilisierung der Kaufpreise bei.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in München bleibt auf einem hohen Niveau, insbesondere in den zentralen Lagen mit beschränktem Angebot. Die Marktdynamik wird durch die begrenzte Verfügbarkeit von Bestandsimmobilien und die rückläufige Neubautätigkeit bestimmt. Im ersten Halbjahr 2025 wurde ein Rückgang der Neubauwohnungen in guten Lagen um fünf Prozent verzeichnet, und im dritten Quartal zeigt sich keine Entspannung dieser Situation.

Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bleibt weiterhin unausgewogen zugunsten der Verkäufer. Besonders begehrte Wohnlagen sind stark umkämpft, und qualitativ hochwertige Objekte finden schnell Käufer. Die moderate Erholung der Kaufpreise nach der vorangegangenen Preiskorrektur deutet auf eine zunehmende Marktstabilisierung hin.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens sind im Segment der Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Die höchsten Quadratmeterpreise werden im Stadtzentrum und in beliebten Vierteln wie der Altstadt und Maxvorstadt erzielt. Diese Premiumlagen zeichnen sich durch eine besondere Wertstabilität und teilweise sogar Wertsteigerungen aus.

Am Stadtrand und in den umliegenden Bezirken sind Eigentumswohnungen zu günstigeren Konditionen verfügbar, wobei auch hier die Nachfrage moderat wächst. Die Preisdifferenz zwischen den zentralen und peripheren Lagen bleibt signifikant, bietet aber Käufern mit unterschiedlichen Budgets entsprechende Optionen. Die Entwicklung zeigt, dass auch die Randlagen zunehmend von der positiven Marktentwicklung profitieren.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Markt der Eigentumswohnungen in München für die nächsten 12 bis 24 Monate ist verhalten optimistisch. Experten erwarten stabile bis leicht steigende Preise, insbesondere in den Toplagen. Die moderate Erholung nach der vorangegangenen Preiskorrektur wird sich voraussichtlich fortsetzen, wobei die Entwicklung maßgeblich von der Zinspolitik und der allgemeinen Nachfragesituation abhängen wird.

Der Markt deutet auf eine nachhaltige Erholung hin, gestützt durch die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot. Die Attraktivität Münchens als Wohn- und Wirtschaftsstandort wird weiterhin für eine stabile Nachfrage sorgen. Besonders in den begehrten Wohnlagen ist mit einer weiteren positiven Preisentwicklung zu rechnen, während in weniger gefragten Lagen eine stabilere Entwicklung erwartet wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine ausgeprägte Dynamik. Während konkrete Mietpreise für Häuser weniger häufig separat ausgewiesen werden, lässt sich aus den allgemeinen Marktdaten eine Steigerung der Mietpreise für Neuverträge um etwa 4,7 Prozent seit August 2024 ableiten. Die Quadratmetermieten für Häuser bewegen sich im oberen Mietsegment und orientieren sich am Preisniveau hochwertiger Eigentumswohnungen.

Im Vergleich zum Vorquartal setzt sich der Trend deutlicher Mietpreiserhöhungen fort. Die Steigerungsrate liegt dabei über der Entwicklung im Kaufsegment, was die besondere Anspannung im Mietmarkt unterstreicht. Der Mietpreisanstieg von über vier Prozent zum Vorjahr zeigt die anhaltende Dynamik in diesem Marktsegment.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Hausbereich übersteigt das verfügbare Angebot deutlich. Der Markt ist von einer extremen Knappheit geprägt, die sich im dritten Quartal 2025 weiter verschärft hat. Die Neubautätigkeit bei Reihen- und Einfamilienhäusern bleibt begrenzt, da der Neubau primär auf Eigentumsobjekte ausgerichtet ist.

Die geringe Fluktuation im Bestand und das äußerst limitierte Angebot an neuen Mietobjekten führen zu einer hochkompetitiven Marktsituation. Vermieter können aus einer Vielzahl von Interessenten wählen, was zu steigenden Mietpreisen und verschärften Auswahlkriterien führt. Die Marktdynamik zeigt keine Anzeichen einer Entspannung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In zentralen und beliebten Stadtteilen werden die höchsten Mieten erzielt, während der Stadtrand etwas günstigere Konditionen bietet. Allerdings ist auch in den peripheren Lagen ein stetiger Preisanstieg zu beobachten.

Ein besonderes Phänomen zeigt sich bei möblierten Häusern, die mit Aufschlägen von bis zu 18 Prozent gegenüber unmöblierten Objekten vermietet werden. Diese Premiumsegmentierung verstärkt die Preisdifferenzierung im Markt zusätzlich. Die Nachfrage nach möblierten Objekten ist besonders in den expatriate-freundlichen Vierteln hoch.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser in München wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich sehr angespannt bleiben. Die Experten erwarten eine Fortsetzung der dynamischen Mietpreissteigerungen, da keine wesentliche Ausweitung des Angebots in Sicht ist. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes wird sich voraussichtlich fortsetzen.

Die Kombination aus anhaltend hoher Nachfrage, begrenztem Neubau und geringer Fluktuation im Bestand wird den Mietmarkt weiterhin unter Druck setzen. Besonders in den Kernlagen ist mit weiteren deutlichen Mietpreissteigerungen zu rechnen. Eine Entspannung der Marktsituation ist mittelfristig nicht absehbar, was den Mietmarkt für Häuser zu einem der angespanntesten Segmente des Münchner Immobilienmarktes macht.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzend dynamische Preisentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten für Wohnungen sind im Neuvertragsbereich um circa 4,7 Prozent seit August 2024 gestiegen. Die durchschnittliche Miete im Stadtgebiet bewegt sich in guten Lagen zwischen 20 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in Premiumlagen auch deutlich höhere Werte erreicht werden.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Dynamik der Mietpreissteigerungen leicht verstärkt. Während im vorangegangenen Zeitraum eine Erhöhung von etwa 4,5 Prozent verzeichnet wurde, liegt die aktuelle Steigerungsrate bei 4,7 Prozent. Diese Beschleunigung des Mietpreisanstiegs unterstreicht die anhaltende Anspannung im Münchner Mietwohnungsmarkt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen in München bleibt extrem knapp bei gleichzeitig sehr niedriger Leerstandsquote. Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment kann die hohe Nachfrage bei weitem nicht decken. Die starke Nachfrage erstreckt sich über alle Lagen, wobei moderne, zentral gelegene Wohnungen besonders begehrt sind.

Die Marktdynamik wird zusätzlich durch die demographische Entwicklung und den anhaltenden Zuzug nach München verstärkt. Die Konkurrenz unter den Wohnungssuchenden ist intensiv, was zu schnellen Vermietungen und steigenden Preisen führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Objekte liegt oft nur bei wenigen Tagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens sind signifikant. In den zentralen Lagen werden die höchsten Mieten erzielt, wobei möblierte Wohnungen bis zu 18 Prozent höhere Mieten erzielen als unmöblierte Objekte. Diese Premiumaufschläge sind besonders in den internationalen Geschäftsvierteln und bei Expat-Communities zu beobachten.

Am Stadtrand sind die Mieten teilweise günstiger, jedoch zeigt sich auch dort ein stabiler bis steigender Preistrend. Die traditionelle Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie bleibt bestehen, wobei die Randlagen zunehmend als Alternative zu den hochpreisigen zentralen Lagen nachgefragt werden. Dies führt zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreisniveaus.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in München für die nächsten 12 bis 24 Monate sieht eine Fortsetzung der dynamischen Mietpreiserhöhungen vor. Die strukturellen Faktoren, die zu der aktuellen Marktanspannung führen – hohe Nachfrage, begrenztes Angebot und unzureichende Neubautätigkeit – werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern.

Experten gehen von einer Fortsetzung der Preissteigerungen aus, wobei gelegentliche regionale Schwankungen möglich sind. Der Mietmarkt wird angespannt bleiben, und der begrenzte Neubau kann die Preisdynamik nur marginal bremsen. Besonders in den gefragten Lagen ist mit weiteren überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungen zu rechnen. Eine nachhaltige Entspannung des Mietwohnungsmarktes ist in absehbarer Zeit nicht zu erwarten, was München weiterhin zu einem der teuersten Mietmärkte Deutschlands macht.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und nachfragestarker Markt mit unterschiedlichen Dynamiken in den einzelnen Segmenten. Während die Kaufpreise eine moderate Erholung zeigen, setzt sich im Mietmarkt die dynamische Aufwärtsentwicklung unvermindert fort. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes.

Die Prognosen für die kommenden Quartale deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin. München bleibt einer der attraktivsten und gleichzeitig teuersten Immobilienmärkte Deutschlands, wobei die Marktdynamik maßgeblich von der wirtschaftlichen Entwicklung, der Zinspolitik und der demographischen Entwicklung bestimmt werden wird.