Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und widerstandsfähig. Nach einer Phase der Stabilisierung im ersten Halbjahr 2025 zeichnet sich eine moderate Belebung sowohl bei Kauf- als auch bei Mietpreisen ab. Die strukturelle Angebotsknappheit prägt nach wie vor alle Marktsegmente und sorgt für anhaltenden Preisdruck. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind leichte Aufwärtstendenzen erkennbar, während die Dynamik gegenüber den Vorjahren deutlich moderater ausfällt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsbewegung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen aktuell bei etwa 8.777 Euro, was einer Steigerung von rund 3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024: 8.529 Euro) entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei durchschnittlich 8.650 Euro pro Quadratmeter lagen, ist somit eine leichte Preisbelebung von etwa 1,5 Prozent zu verzeichnen.

In den hochwertigen Lagen Münchens erreichen die Quadratmeterpreise für Häuser teilweise sogar 12.000 Euro, während der stadtweite Durchschnitt bei etwa 8.600 Euro liegt. Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes wider, zeigt aber auch eine gewisse Normalisierung nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt unverändert hoch, trifft jedoch auf ein strukturell knappes Angebot. Die Neubauaktivität im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser verharrt auf niedrigem Niveau, was hauptsächlich auf die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der verfügbaren Objekte kaum verändert, während die Nachfrage leicht zugenommen hat.

Die wenigen Neubauprojekte, die realisiert werden, sind meist schon vor Fertigstellung verkauft. Bestandsimmobilien bleiben daher stark nachgefragt und verzeichnen entsprechend kurze Vermarktungszeiten. Die durchschnittliche Verweildauer am Markt hat sich von 85 Tagen im Q2 2025 auf aktuell 78 Tage reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. Spitzenreiter sind weiterhin die zentralen Lagen wie Maxvorstadt, Schwabing und die Altstadt, wo Quadratmeterpreise von über 11.000 Euro keine Seltenheit sind. Im Vergleich zum Vorquartal haben sich diese Toplagen preislich um etwa 2 Prozent verteuert.

Die Randbezirke wie Aubing, Allach oder Feldmoching bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 6.500 und 7.500 Euro noch vergleichsweise moderate Einstiegsmöglichkeiten. Hier ist die Preisentwicklung mit einem Plus von etwa 1 Prozent gegenüber Q2 2025 etwas verhaltener ausgefallen. Besonders gefragt sind aktuell die mittleren Lagen wie Sendling oder Laim, die eine gute Balance zwischen Zentrumsnähe und Preisniveau bieten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die strukturellen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, begrenzte Flächenverfügbarkeit und hohe Baukosten werden weiterhin preisstützend wirken. Gleichzeitig dämpfen die gestiegenen Finanzierungskosten und die gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten eine überhitzte Preisentwicklung.

Die Nachfrage wird voraussichtlich auf hohem Niveau verbleiben, wobei sich der Fokus verstärkt auf die Randbezirke und das Umland verlagern könnte. Die Entwicklung neuer Stadtquartiere und die Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur werden diese Gebiete zunehmend attraktiver machen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 stabil bis leicht steigend. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen aktuell bei 9.174 Euro, was einem minimalen Rückgang von 0,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr (Q3 2024: 9.194 Euro) entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Preise bei durchschnittlich 9.100 Euro lagen, ist jedoch eine leichte Erholung von etwa 0,8 Prozent zu verzeichnen.

Der stadtweite Durchschnitt bewegt sich bei etwa 8.050 Euro pro Quadratmeter. Nach dem deutlichen Preisrückgang seit Anfang 2023 befindet sich der Markt nun seit fünf Quartalen in einem kontinuierlichen, wenn auch moderaten Aufwärtstrend. Die Stabilisierung der Preise deutet auf eine Bodenbildung nach der vorangegangenen Korrekturphase hin.

Marktdynamik

Die Marktdynamik zeigt sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt. Einerseits ist die Anzahl der Kaufverträge im ersten Halbjahr 2025 um etwa 13 Prozent gestiegen, was auf eine zunehmende Kaufbereitschaft hindeutet. Andererseits ist der Geldumsatz um 6 Prozent zurückgegangen, was die gesunkenen Durchschnittspreise widerspiegelt. Im Vergleich zum Q2 2025 hat sich die Transaktionszahl stabilisiert.

Die Neubauaktivität bei Wohnungen zeigt sich rückläufig, besonders in den guten Lagen. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt, was die Angebotsknappheit weiter verschärft. Der Leerstand bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,3 Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Lagen wie Altstadt, Ludwigsvorstadt und Lehel verzeichnen weiterhin die höchsten Preise mit Quadratmeterpreisen von teilweise über 12.000 Euro. Diese Premiumlagen zeigen sich krisenresistent und haben im Vergleich zum Vorquartal leicht zugelegt. Die beliebten Szeneviertel wie das Glockenbachviertel oder Haidhausen bewegen sich im Preissegment zwischen 9.000 und 11.000 Euro pro Quadratmeter.

Die Stadtrandbereiche profitieren zunehmend von ihrer verbesserten Infrastruktur und bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 6.000 und 7.500 Euro attraktive Alternativen. Besonders Neubaugebiete in Freiham oder im Münchner Nordosten verzeichnen eine steigende Nachfrage. Im Vergleich zum Q2 2025 haben diese Lagen um durchschnittlich 1,5 Prozent zugelegt.

Prognose und Ausblick

Der Wohnungsmarkt wird von Experten als widerstandsfähig eingeschätzt. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preissteigerung oder zumindest eine Stabilisierung auf dem aktuellen hohen Niveau erwartet. Ein deutlicher Preisrückgang gilt als unwahrscheinlich, da die fundamentalen Nachfragefaktoren intakt bleiben.

Die demografische Entwicklung Münchens mit prognostiziertem Bevölkerungswachstum und die weiterhin hohe Attraktivität als Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage stützen. Gleichzeitig wird die begrenzte Neubautätigkeit das Angebot knapp halten. Käufer sollten sich auf weiterhin angespannte Marktbedingungen einstellen, wobei sich in den Randlagen noch relative Kaufgelegenheiten bieten könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt mit steigender Tendenz. Während spezifische Daten für Häuser zur Miete begrenzt sind, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung ableiten, dass die Neuvertragsmieten seit August 2024 um etwa 4,7 Prozent gestiegen sind. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, wo bereits Mietsteigerungen von 3,5 Prozent verzeichnet wurden, setzt sich der Aufwärtstrend fort.

Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 15 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen deutlich höhere Mieten erzielen. Die Nachfrage nach Mietshäusern übersteigt das verfügbare Angebot bei weitem.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser bleibt extrem angespannt mit einem Leerstand von praktisch null Prozent. Die Neubauaktivität von zur Vermietung bestimmten Einfamilien- und Reihenhäusern ist verschwindend gering, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Angebotssituation nicht verbessert, während die Nachfrage saisonal bedingt im dritten Quartal sogar leicht zugenommen hat.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Miethäuser liegt bei weniger als zwei Wochen. Auf jedes inserierte Mietobjekt kommen durchschnittlich über 50 Interessenten, was die extreme Marktanspannung verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden erwartungsgemäß in den zentralen und besonders begehrten Stadtteilen wie Bogenhausen, Nymphenburg oder Solln erzielt. Hier liegen die Quadratmetermieten oft über 20 Euro, teilweise sogar bei 25 Euro und mehr. Diese Toplagen verzeichneten im Vergleich zum Q2 2025 weitere Mietsteigerungen von etwa 2 Prozent.

In den Randlagen wie Trudering, Riem oder Pasing bewegen sich die Mieten für Häuser zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche sind besonders bei Familien gefragt, die mehr Wohnfläche und Gartenzugang suchen. Die Preissteigerungen fielen hier mit etwa 1,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal etwas moderater aus.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine Entspannung am Mietmarkt für Häuser zu erwarten. Die strukturelle Unterversorgung wird sich voraussichtlich fortsetzen, da kaum neue Mietshäuser auf den Markt kommen. Die Mietpreise werden weiter steigen, wobei Experten von jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent ausgehen.

Die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten könnte die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern weiter verstärken. Gleichzeitig könnten steigende Energiekosten dazu führen, dass energieeffiziente Neubauten oder sanierte Bestandshäuser besonders gefragt sein werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine ungebrochen dynamische Entwicklung. Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten sind seit August 2024 um 4,7 Prozent gestiegen und liegen aktuell bei etwa 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei etwa 17,50 bis 21 Euro lag, bedeutet dies eine weitere Steigerung von etwa 2 Prozent binnen drei Monaten.

Besonders auffällig ist der Preisunterschied zwischen möblierten und unmöblierten Wohnungen. Möblierte Einheiten erzielen durchschnittlich 18 Prozent höhere Mieten, was sie besonders für kurz- bis mittelfristige Vermietungen attraktiv macht. Die Angebotsmieten für Neubauwohnungen liegen dabei durchschnittlich 15 Prozent über denen von Bestandswohnungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf außergewöhnlich hohem Niveau. Der Leerstand in zentralen Lagen liegt praktisch bei null, während er stadtweit unter 0,5 Prozent verharrt. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Angebotssituation weiter verschärft, da die Neubauaktivität rückläufig ist. Besonders in guten Lagen werden kaum noch neue Mietwohnungen fertiggestellt.

Die durchschnittliche Vermarktungszeit für Mietwohnungen hat sich von 12 Tagen im Q2 2025 auf aktuell 10 Tage verkürzt. Bei Wohnungen in begehrten Lagen oder mit besonders gutem Preis-Leistungs-Verhältnis erfolgt die Vermietung oft innerhalb von 24 bis 48 Stunden. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt im Durchschnitt bei 40 bis 60, in Toplagen sogar bei über 100.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise werden weiterhin in der Innenstadt und den besonders beliebten Stadtvierteln erzielt. In Maxvorstadt, im Glockenbachviertel oder in Schwabing liegen die Quadratmetermieten häufig über 22 Euro, in Spitzenlagen sogar bei 25 Euro und mehr. Diese Premiumlagen verzeichneten im dritten Quartal weitere Steigerungen von etwa 2,5 Prozent gegenüber Q2 2025.

Am Stadtrand zeigen sich moderatere Preise zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter, wobei auch diese Bereiche eine steigende Attraktivität aufweisen. Stadtteile wie Moosach, Berg am Laim oder Ramersdorf profitieren von guter ÖPNV-Anbindung und entwickelter Infrastruktur. Die Mietsteigerungen fielen hier mit etwa 1,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal etwas geringer aus, liegen aber immer noch deutlich über der allgemeinen Inflationsrate.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in München wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten von anhaltender Knappheit und steigenden Preisen geprägt sein. Experten prognostizieren weitere moderate Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Mietpreisentwicklung gilt dabei als wichtiger Indikator für die nachhaltige Wertstabilität des Münchner Immobilienmarktes.

Die strukturellen Herausforderungen bleiben bestehen: Das kontinuierliche Bevölkerungswachstum, die Attraktivität Münchens als Wirtschafts- und Universitätsstandort sowie die begrenzte Flächenverfügbarkeit werden den Nachfragedruck aufrechterhalten. Gleichzeitig wird die rückläufige Neubautätigkeit das Angebot weiter verknappen. Mieter müssen sich daher auf einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen und weiter steigende Preise einstellen.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit leicht steigender Tendenz in allen Segmenten. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen. Während sich die Kaufpreise nach einer Konsolidierungsphase stabilisiert haben und moderate Zuwächse verzeichnen, setzen die Mietmärkte ihren Aufwärtstrend unvermindert fort.

Die Unterschiede zwischen zentralen Toplagen und Randgebieten bleiben erheblich, wobei letztere zunehmend als attraktive Alternative wahrgenommen werden. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass schnelle Entscheidungen und Flexibilität bei der Standortwahl zunehmend wichtiger werden. Die Aussichten für die kommenden Quartale deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin, wobei keine dramatischen Preissprünge, aber auch keine nennenswerte Entspannung zu erwarten ist.