Immobilienmarktbericht München - 3. Quartal 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von hoher Nachfrage geprägt. Nach der Stabilisierungsphase des zweiten Quartals setzt sich die moderate Aufwärtsentwicklung bei Kauf- und Mietpreisen fort. Die Landeshauptstadt Bayerns bleibt einer der teuersten und begehrtesten Immobilienmärkte Deutschlands, wobei sich die verschiedenen Marktsegmente unterschiedlich entwickeln.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.777 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem gemäß den Daten des Q2-Berichts ein Preisniveau von circa 8.700 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurde. Die Preisentwicklung zeigt damit eine Fortsetzung des positiven Trends mit einem Anstieg von etwa einem Prozent innerhalb des Quartals.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 8.529 Euro lag, ergibt sich eine Steigerung von rund drei Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Wertstabilität des Münchner Häusermarktes. Reihenhäuser bewegen sich preislich bei durchschnittlich 8.600 Euro pro Quadratmeter, während freistehende Einfamilienhäuser in begehrten Lagen Spitzenpreise von bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt eine interessante Entwicklung. Während die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau verharrt, stagnieren die Neubauaktivitäten für Einfamilienhäuser weitgehend. In guten Lagen ist sogar ein Rückgang der Neubautätigkeit um etwa fünf Prozent zu verzeichnen. Diese Entwicklung ist primär auf die anhaltend hohen Baukosten und die Knappheit geeigneter Grundstücke zurückzuführen.

Positiv entwickelt sich hingegen die Transaktionsseite: Die Anzahl der Kaufverträge für Häuser stieg im ersten Halbjahr 2025 um beachtliche 13 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Dies deutet auf eine wiederkehrende Kaufbereitschaft nach der zurückhaltenden Phase der vergangenen Jahre hin. Der Leerstand im Wohnhaussegment bleibt auf einem minimal niedrigen Niveau, was die strukturelle Unterversorgung des Marktes unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben signifikant. Die höchsten Preise werden erwartungsgemäß in den zentrumsnahen und besonders begehrten Lagen erzielt. Stadtteile wie Altstadt, Lehel und Schwabing führen die Preisliste an, wobei hier für erstklassige Objekte deutliche Aufschläge zum Durchschnittspreis realisiert werden.

Die Randbezirke Münchens zeigen sich preislich moderater, wobei die Preise hier tendenziell stagnieren oder nur minimal steigen. Diese Bereiche bieten für Käufer mit begrenzterem Budget noch die besten Möglichkeiten, Wohneigentum zu erwerben. Allerdings ist auch hier das Angebot stark limitiert, was einer stärkeren Preiskorrektur nach unten entgegenwirkt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate zeigt ein stabiles Bild mit moderaten Preissteigerungen. Experten erwarten jährliche Preissteigerungen im Bereich von zwei bis drei Prozent. Die Stabilität auf hohem Niveau wird durch die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot gestützt.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich weiterhin durch hohe Baukosten und Grundstücksknappheit limitiert bleiben. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots, insbesondere in den begehrten Lagen. Mittelfristig ist daher mit einer Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends zu rechnen, wobei größere Preissprünge aufgrund der bereits erreichten hohen Preisniveaus unwahrscheinlich erscheinen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 9.174 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise gemäß dem Q2-Bericht bei etwa 9.000 Euro pro Quadratmeter lagen, entspricht dies einer Steigerung von circa zwei Prozent. Diese Entwicklung bestätigt die allmähliche Erholung des Marktes nach der Preisdelle des Jahres 2023.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 9.194 Euro lag, zeigt sich eine nahezu stabile Preisentwicklung mit einer minimalen Korrektur. Die Durchschnittspreise haben sich im Jahresverlauf 2025 von etwa 7.800 Euro pro Quadratmeter Ende 2024 auf aktuell über 9.000 Euro erholt, was die Resilienz des Münchner Wohnungsmarktes unterstreicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt ungebrochen hoch. Die Anzahl der Kaufverträge für Wohnungsobjekte stieg im ersten Halbjahr 2025 um beeindruckende 13 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Diese starke Nachfrage trifft auf ein weiterhin knappes Angebot, was zu einer angespannten Marktsituation führt.

Besonders auffällig ist der Rückgang bei Neubauwohnungen in guten Lagen um etwa fünf Prozent im ersten Halbjahr 2025. Die Neubauaktivitäten werden durch gestiegene Baukosten, strengere Regulierungen und die Grundstücksknappheit gebremst. Der Leerstand bei Wohnungen bleibt auf einem minimal niedrigen Niveau, was die strukturelle Unterversorgung des Marktes verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtlagen zeigt ein klares Muster. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den zentralen Stadtteilen wie Altstadt, Lehel und Maxvorstadt erzielt. Hier liegen die Preise für Eigentumswohnungen deutlich über dem städtischen Durchschnitt, wobei für Luxusobjekte in Toplagen auch Preise jenseits der 15.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind.

Beliebte Wohnviertel wie Schwabing, Neuhausen und Haidhausen positionieren sich im oberen Preissegment, zeigen aber je nach Mikrolage und Objektqualität deutliche Unterschiede. Die Randbezirke bieten weiterhin die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten, wobei auch hier die Preise auf hohem Niveau stabil bleiben und das Angebot begrenzt ist.

Prognose und Ausblick

Die Marktexperten sehen für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung. Die leichte Erholung nach der Preisdelle von 2023 wird sich voraussichtlich stabilisieren. Die positive Mietpreisentwicklung mit einem Anstieg der Neuvertragsmieten um 4,7 Prozent seit August 2024 untermauert den stabilen Wert von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage.

Die hohe Nachfrage wird durch die demografische Entwicklung Münchens und den anhaltenden Zuzug weiter gestützt. Gleichzeitig wird das Angebot durch begrenzte Neubauaktivitäten knapp bleiben. Dies spricht für eine weitere moderate Preisentwicklung nach oben, wobei größere Preissprünge aufgrund des bereits erreichten hohen Niveaus und der gestiegenen Finanzierungskosten unwahrscheinlich sind.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 15 und 25 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der Aufwärtstrend fort, wobei die Steigerungsraten im mittleren einstelligen Prozentbereich liegen.

Die Neuvertragsmieten sind seit August 2024 um etwa 4,7 Prozent gestiegen, was die anhaltende Dynamik im Mietmarkt unterstreicht. Diese Entwicklung ist stärker als bei den Kaufpreisen und reflektiert die extrem hohe Nachfrage nach Mietobjekten bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser ist durch einen extremen Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Der Leerstand liegt praktisch bei null, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die wenigen auf den Markt kommenden Mietobjekte, insbesondere in guten Lagen, führen regelmäßig zu Bieterwettbewerben unter den Interessenten.

Die Neubautätigkeit im Segment der Miethäuser ist aufgrund der gestiegenen Baukosten und regulatorischen Anforderungen stark eingeschränkt. Investoren konzentrieren sich vermehrt auf den Bau von Mehrfamilienhäusern mit kleineren Wohneinheiten, da diese eine höhere Rendite versprechen. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots an Miethäusern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind erheblich. Im Stadtkern und den beliebten Wohnvierteln werden Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders begehrt sind Häuser in ruhigen, grünen Lagen mit guter Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Die Randbezirke und das nähere Umland bieten moderatere Mietpreise, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Das Angebot in diesen Bereichen ist jedoch ebenfalls sehr begrenzt, was zu einem zunehmenden Wettbewerb unter den Mietinteressenten führt. Familien mit Kindern konkurrieren hier verstärkt um die wenigen verfügbaren Objekte mit Garten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mietpreisen für Häuser zu rechnen. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren weiter angeheizt: Der anhaltende Zuzug nach München, die gestiegenen Kaufpreise und Finanzierungskosten, die viele potenzielle Käufer zur Miete zwingen, sowie der Trend zu mehr Wohnfläche im Zuge veränderter Arbeitsmodelle. Experten erwarten daher weitere moderate bis deutliche Mietpreissteigerungen, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse nur begrenzte Wirkung zeigen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 ein hohes Preisniveau mit durchschnittlichen Quadratmetermieten zwischen 18 und 22 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mieten weiter nach oben entwickelt, wobei die Steigerungsrate bei etwa 1,5 bis 2 Prozent liegt. Möblierte Wohnungen erzielen dabei einen Aufschlag von durchschnittlich 18 Prozent gegenüber unmöblierten Einheiten.

Die Neuvertragsmieten sind seit August 2024 um beachtliche 4,7 Prozent gestiegen, was die anhaltende Dynamik im Mietmarkt unterstreicht. Diese Entwicklung übertrifft deutlich die allgemeine Inflationsrate und zeigt die angespannte Situation auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in München bleibt auf einem außerordentlich hohen Niveau. Der Leerstand ist mit weniger als 0,2 Prozent praktisch nicht existent. Jede zur Vermietung angebotene Wohnung erhält durchschnittlich mehrere hundert Anfragen, was den extremen Nachfrageüberhang verdeutlicht.

Die Neubauaktivitäten bei Mietwohnungen sind begrenzt und in guten Lagen sogar um etwa fünf Prozent rückläufig. Die Kombination aus hohen Baukosten, strengen regulatorischen Anforderungen und der Grundstücksknappheit bremst die Ausweitung des Angebots. Gleichzeitig führt der anhaltende Zuzug nach München zu einer kontinuierlichen Erhöhung der Nachfrage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Münchens sind erheblich. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Stadtteilen wie Altstadt, Maxvorstadt und Schwabing erzielt. Hier liegen die Quadratmetermieten oft deutlich über 22 Euro, für Luxuswohnungen in Toplagen werden auch Mieten von über 30 Euro pro Quadratmeter realisiert.

Die Stadtrandlagen und das Umland bieten moderatere Mietpreise, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten in den Außenbezirken liegen zwischen 15 und 18 Euro. Allerdings ist das Angebot auch in diesen Bereichen sehr knapp, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in München zeigt für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der dynamischen Preisentwicklung. Marktexperten sehen weiteres Wachstumspotential bei Neuvertragsmieten, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage und das strukturell knappe Angebot.

Die stabile Wirtschaftslage Münchens, der kontinuierliche Zuzug von Fachkräften und die begrenzte Neubautätigkeit werden den Preisdruck aufrechterhalten. Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zeigen nur begrenzte Wirkung, da sie hauptsächlich bei Wiedervermietungen greift und zahlreiche Ausnahmen existieren. Experten erwarten daher weitere Mietpreissteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich pro Jahr.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von hoher Nachfrage geprägt. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigen sich moderate bis deutliche Preissteigerungen. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes bei gleichzeitig hoher Nachfrage führt zu einem anhaltenden Aufwärtsdruck auf die Preise.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Marktsegmenten bleiben bestehen: Während die Kaufpreise moderat steigen, zeigen die Mietpreise eine dynamischere Entwicklung. Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt bleiben signifikant, wobei zentrale und beliebte Lagen weiterhin Premiumpreise erzielen.

Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen. Die begrenzte Neubautätigkeit, die anhaltend hohe Nachfrage und die Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort werden den Markt weiter stützen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin hohe Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen.

Dieser Marktbericht basiert auf aktuellen Marktdaten und Experteneinschätzungen des dritten Quartals 2025. Quellen: Gutachterausschuss München, Engel & Völkers, Glaser Immobilienberatung, MRLodge Marktanalyse sowie Vergleichsdaten aus dem Q2-Bericht von Certa Gutachten.