Immobilienmarktbericht München Q4 2025

Der Markt für Immobilien zum Kauf in München bleibt im Q4 2025 weiterhin auf hohem Niveau mit einem Durchschnittspreis von 8.645,72 €/m². Die Preisspanne reicht von 3.410,48 €/m² bis 15.625 €/m². Mit einem Quartalsrückgang von -0,68% und einer Jahresentwicklung von -2,09% deutet sich eine leichte Entspannung an. Die Nachfrage bleibt dennoch robust, während das Angebot sich allmählich ausweitet. Die Preisunterschiede im Münchner Häusermarkt sind erheblich. In Bogenhausen und Grünwald werden Spitzenpreise von 14.000 bis 15.500 €/m² aufgerufen. Dagegen bieten Stadtrandlagen wie Aubing oder Feldmoching mit 3.500 bis 5.000 €/m² deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten. Die mittleren Lagen in Pasing oder Trudering bewegen sich zwischen 7.500 und 9.500 €/m². Der Häusermarkt dürfte sich in den kommenden Monaten weiter stabilisieren. Die leicht rückläufige Tendenz könnte sich fortsetzen, wobei eine Bodenbildung wahrscheinlich erscheint. Hochpreisige Lagen werden voraussichtlich stabiler bleiben als mittlere Segmente. Die gestiegenen Zinsen und strengeren Kreditvergaberichtlinien dürften weiterhin dämpfend wirken, während die fundamentale Nachfrage in München stark bleibt.

Eigentumswohnungen in München notieren bei durchschnittlich 9.346,06 €/m² mit einer Spanne von 5.656,72 €/m² bis 16.648,15 €/m². Der Quartalsanstieg von 0,68% steht einer Jahreskorrektur von -2,66% gegenüber. Dies deutet auf eine Stabilisierung nach vorheriger Abwärtsbewegung hin. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf gut angebundene Lagen mit moderner Ausstattung. Die Preisdifferenzierung ist im Wohnungsmarkt besonders ausgeprägt. Maxvorstadt und Lehel erreichen Spitzenwerte zwischen 14.000 und 16.500 €/m². Mittelpreisige Bezirke wie Sendling oder Schwabing-West rangieren zwischen 8.500 und 11.000 €/m². Erschwinglichere Optionen finden sich in Ramersdorf oder Milbertshofen mit 5.700 bis 7.500 €/m², wobei hier verstärkt Sanierungsobjekte auf den Markt kommen. Der Wohnungsmarkt zeigt erste Anzeichen einer Trendwende. Die leichte Quartalserholung könnte sich verstetigen, während das Preisniveau insgesamt moderat bleiben dürfte. Neubauprojekte in der Peripherie werden voraussichtlich für zusätzliches Angebot sorgen. Die Nachfrage nach zentrumsnahen Bestandswohnungen dürfte stabil bleiben, während Randlagen weiterhin unter Druck stehen könnten.

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser mit ca. 120-140 m² Wohnfläche zeigt sich mit durchschnittlich 22,04 €/m² stabil. Die Preisspanne bewegt sich zwischen 14,00 €/m² und 32,83 €/m². Mit einer unveränderten Quartalsentwicklung und einem moderaten Jahresplus von 0,87% präsentiert sich das Segment ausgeglichen. Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt konstant hoch, während das Angebot begrenzt ist. Premium-Stadtteile wie Herzogpark und Obermenzing verlangen für Einfamilienhäuser 28,00 bis 32,50 €/m². In Solln oder Harlaching bewegen sich die Mieten zwischen 20,00 und 25,00 €/m². Günstigere Alternativen bieten Stadtrandgebiete wie Lochhausen oder Allach mit 14,00 bis 17,00 €/m². Die Lagequalität und Gartenausstattung sind entscheidende Preisfaktoren. Der Mietmarkt für Häuser dürfte weiterhin stabil bleiben. Die begrenzte Verfügbarkeit von Mietshäusern in München wird voraussichtlich für konstante Preise sorgen. Familien mit Kindern treiben die Nachfrage, während das Angebot strukturell knapp bleibt. Moderate Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten sind wahrscheinlich, drastische Sprünge jedoch nicht zu erwarten.

Der Mietwohnungsmarkt für 2-3 Zimmer mit ca. 60-80 m² zeigt mit durchschnittlich 24,86 €/m² und einer Spanne von 12,81 €/m² bis 46,34 €/m² eine deutliche Korrektur. Der Quartalsrückgang von -2,13% und die Jahresentwicklung von -8,16% signalisieren eine spürbare Entspannung. Die gestiegene Bautätigkeit und regulatorische Eingriffe zeigen Wirkung auf das zuvor überhitzte Segment. Die Altstadt und das Glockenbachviertel bleiben mit 38,00 bis 46,00 €/m² die teuersten Pflaster. Mittelpreisige Viertel wie Neuhausen oder Giesing rangieren zwischen 22,00 und 28,00 €/m². Deutlich günstiger sind Neuperlach oder Hasenbergl mit 12,81 bis 16,00 €/m². Die U-Bahn-Anbindung und Sanierungsstand bestimmen maßgeblich die Preisposition. Die Trendwende am Mietwohnungsmarkt dürfte sich fortsetzen. Weitere moderate Preiskorrekturen sind möglich, da zusätzliche Neubauten fertiggestellt werden. Die politischen Regulierungen und der Mieterschutz werden dämpfend wirken. Gleichzeitig bleibt München attraktiv für Zuzügler, was eine Bodenbildung auf hohem Niveau wahrscheinlich macht.