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Unverbindlich anfragenQ4 2025
Immobilien Marktbericht München Q4 2025
Veröffentlicht am
23.03.2026
Aktualisiert am
23.03.2026
Zusammenfassung
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt in Q4 2025 zeigt Stabilität mit leichten Divergenzen: Häuserpreise korrigieren leicht bei 8.886 €/m² abwärts, Wohnungen steigen auf 9.384 €/m². Mietpreise bewegen sich nach oben, mit 22,50 €/m² für Wohnungen und 18,20 €/m² für Häuser. Prognosen deuten auf anhaltende Polarisierung und moderate Anstiege in Premiumsegmenten hin.
1. Häuser zum Kauf
Preisspanne
6.220 €/m² – 11.550 €/m²
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
8.886 €/m²
Kurzfristige Entwicklung
-1,4% (Q3 zu Q4 2025)
Die Quadratmeterpreise für Häuser sanken im Vergleich zum Vorquartal leicht um 1,4 %. Dies spiegelt eine anhaltende Stabilisierung nach vorherigen Schwankungen wider.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
-1,0% (Q4 2024 zu Q4 2025)
Über das Jahr betrachtet fielen die Preise für Häuser um 1 %. Der Markt zeigt eine leichte Abkühlung, beeinflusst durch höhere Zinsen und ausbalancierte Nachfrage.
Marktdynamik
Der Markt für Häuser in München bleibt stabil, mit einem durchschnittlichen Preis von 8.886 €/m² in Q4 2025. Die Transaktionsaktivität ist durch wirtschaftliche Unsicherheiten gedämpft, doch zentrale Lagen profitieren von kontinuierlicher Nachfrage. Im Vergleich zu Q4 2025 zeigt sich eine leichte Preiskorrektur.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
In Premiumlagen wie Maxvorstadt erreichen Preise bis 11.000 €/m², während Randbezirke wie Feldmoching bei 7.200 €/m² liegen. Laim notiert 8.846 €/m² mit sinkender Tendenz, Obermenzing 8.755 €/m². Die Polarisierung zwischen Innenstadt und Umland verstärkt sich.
Prognose und Ausblick
Für 2026 wird eine Seitwärtsbewegung erwartet, mit Preisen um 8.500–9.000 €/m². Steigende Baukosten und begrenztes Angebot stützen zentrale Segmente, während dezentrale Lagen unter Druck bleiben könnten.
2. Wohnungen zum Kauf
Preisspanne
6.570 €/m² – 12.220 €/m²
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
9.384 €/m²
Kurzfristige Entwicklung
+0,4% (Q3 zu Q4 2025)
Wohnungspreise stiegen leicht um 0,4 % gegenüber Q4 2025. Die Nachfrage nach modernen Objekten in guten Lagen treibt diese Entwicklung voran.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+1,6% (Q4 2024 zu Q4 2025)
Jahresvergleich zeigt ein Plus von 1,6 %. Trotz hoher Preise bleibt der Markt für Wohnungen robust, gestützt durch Bevölkerungswachstum.
Marktdynamik
Der Kaufmarkt für Wohnungen in München verzeichnet in Q4 2025 einen Durchschnittspreis von 9.384 €/m². Die Nachfrage konzentriert sich auf energieeffiziente Neubauten, während Bestandsobjekte unter Druck stehen. Eine leichte Erholung ist spürbar.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Maxvorstadt führt mit über 12.000 €/m², gefolgt von Schwabing bei 10.419 €/m². Äußere Bezirke wie Feldmoching liegen bei 7.000 €/m², Laim bei 7.701 €/m². Premiumwohnungen ab 12.136 €/m² sind rar und gefragt.
Prognose und Ausblick
2026 erwartet man moderate Preissteigerungen auf 9.500–10.000 €/m² in Toplagen. Angebotsknappheit und Regulierungen werden den Markt straffen.
3. Häuser zur Miete
Preisspanne
14,50 €/m² – 22,00 €/m²
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
18,20 €/m²
Kurzfristige Entwicklung
+1,2% (Q3 zu Q4 2025)
Mieten für Einfamilienhäuser stiegen um 1,2 % im Vergleich zu Q3. Hohe Nachfrage in familientauglichen Lagen unterstützt diese Tendenz.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+3,5% (Q4 2024 zu Q4 2025)
Jährlich erhöhten sich die Mieten um 3,5 %. Die Knappheit an Angeboten treibt Preise, insbesondere für größere Objekte.
Marktdynamik
Auf dem Mietmarkt für Einfamilienhäuser mit ca. 120–140 m² Wohnfläche liegen die Durchschnittsmieten in Q4 2025 bei 18,20 €/m². Die Nachfrage übersteigt das Angebot, was zu Preisanstiegen führt. Moderne, energieeffiziente Häuser sind besonders gefragt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Zentrale Lagen wie Bogenhausen fordern bis 22 €/m², während Umlandbezirke bei 15 €/m² starten. Feldmoching liegt bei ca. 16 €/m², Obermenzing bei 18 €/m². Die Spanne variiert stark je nach Ausstattung.
Prognose und Ausblick
Für 2026 rechnet man mit weiteren Anstiegen auf 19–20 €/m². Regulierungen könnten Druck mildern, doch Nachfrage bleibt hoch.
4. Wohnungen zur Miete
Preisspanne
14,50 €/m² – 22,00 €/m²
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
22,50 €/m²
Kurzfristige Entwicklung
+2,1% (Q3 zu Q4 2025)
Mietpreise für 2–3-Zimmer-Wohnungen (60–80 m²) stiegen um 2,1 %. Starke Nachfrage in der City befeuert die Entwicklung.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+5,8% (Q4 2024 zu Q4 2025)
Im Jahresvergleich legten Mieten um 5,8 % zu. Die Polarisierung hin zu Premiumflächen verstärkt sich weiter.
Marktdynamik
Der Mietmarkt für 2–3-Zimmer-Wohnungen ca. 60–80 m² zeigt in Q4 2025 einen Durchschnitt von 22,50 €/m². Neubauten im Mittleren Ring erzielen Spitzenmieten bis 28 €/m². Die Leerstandsrate bleibt niedrig bei 3–4 % in Toplagen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
City und Cityrand Ost dominieren mit 25–28 €/m², während Umland bei 16–18 €/m² liegt. Premiumobjekte in Schwabing übersteigen 30 €/m² vereinzelt. Dezentrale Lagen kämpfen mit höherem Leerstand.
Prognose und Ausblick
Spitzenmieten könnten 2026 die 30-€-Marke erreichen. Angebotsknappheit treibt Preise, besonders für nachhaltige Flächen.
