Immobilienmarktbericht Münster - 2. Quartal 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Münster zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Nachfrage geprägt. Nach einer Phase der Konsolidierung im Jahr 2024 haben sich die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor wieder stabilisiert und zeigen moderate Aufwärtstendenzen. Die Universitätsstadt profitiert dabei von ihrer anhaltenden Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort, was sich in allen vier analysierten Marktsegmenten widerspiegelt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Münster bei etwa 4.260 Euro. Dies stellt eine bemerkenswerte Erholung gegenüber dem Vorjahr dar, nachdem die Preise im Jahr 2024 zunächst eine leichte Konsolidierungsphase durchliefen. Freistehende Einfamilienhäuser, die im Jahr 2024 noch bei durchschnittlich 4.000 Euro pro Quadratmeter lagen, verzeichnen somit einen Anstieg von rund 6,5 Prozent.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 1,5 bis 2 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hindeutet. Die Preisdynamik hat sich damit nach der Stagnation des Vorjahres wieder normalisiert. Gegenüber dem zweiten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung insgesamt 6,8 Prozent, was die wiedererstarkte Nachfrage nach Wohneigentum in Münster unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment wird maßgeblich durch das knappe Angebot bestimmt. Mit etwa 2.500 ausgewerteten Kaufverträgen im Jahr 2024 zeigt sich eine solide Transaktionsaktivität, die sich auch im ersten Halbjahr 2025 fortsetzt. Die Nachfrage übersteigt jedoch weiterhin das verfügbare Angebot, was zu einer angespannten Marktsituation führt.

Die Neubauaktivität bleibt durch mehrere Faktoren eingeschränkt. Begrenztes Bauland in der wachsenden Stadt, gestiegene Baukosten und verschärfte Bauauflagen führen dazu, dass weniger neue Einfamilienhäuser entstehen als nachgefragt werden. Der Leerstand im Bestand ist praktisch nicht vorhanden, was die Knappheit zusätzlich verschärft. Verkäufer befinden sich dadurch in einer starken Verhandlungsposition, während Käufer oft schnelle Entscheidungen treffen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Münsters sind erheblich. In den beliebten innenstadtnahen Vierteln wie dem Kreuzviertel, dem Südviertel oder Gievenbeck liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können bis zu 5.000 Euro erreichen. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem gewachsenen, attraktiven Wohnumfeld.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Handorf, Amelsbüren oder Wolbeck sind die Preise merklich moderater. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.000 Euro. Diese Lagen gewinnen jedoch zunehmend an Attraktivität, da sie mehr Platz und Grünflächen bei gleichzeitig guter Anbindung an die Innenstadt bieten. Besonders Familien mit Kindern schätzen diese Wohnlagen, was zu einer steigenden Nachfrage und damit verbundenen Preissteigerungen führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Häusersegment. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in Münster wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubauaktivität nicht ausreicht, um die Nachfrage zu decken. Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent pro Jahr werden als realistisches Szenario angesehen.

Risikofaktoren bleiben die weitere Entwicklung der Bauzinsen und mögliche konjunkturelle Eintrübungen. Sollten die Zinsen deutlich steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Preiskonsolidierung führen. Die grundsätzliche Attraktivität Münsters als Wohnstandort und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland sprechen jedoch für eine anhaltend stabile Preisentwicklung. Investoren und Eigennutzer sehen Häuser in Münster weiterhin als sichere Kapitalanlage.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Münster zeigt sich im zweiten Quartal 2025 besonders dynamisch. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.459 Euro liegt das Preisniveau sogar leicht über dem der Häuser. Dies reflektiert die hohe Nachfrage nach zentral gelegenen, pflegeleichten Wohnformen, die besonders bei Singles, Paaren ohne Kinder und Senioren beliebt sind.

Die Preisentwicklung zeigt eine noch stärkere Dynamik als im Häusermarkt. Mit einer Steigerung von etwa 9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2024 übertrifft das Wohnungssegment die allgemeine Marktentwicklung deutlich. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 beträgt die Preissteigerung etwa 2,5 Prozent, was auf eine anhaltend hohe Nachfrage und ein weiterhin knappes Angebot hindeutet. Der Mittelwert für durchschnittliche Eigentumswohnungen lag 2024 noch bei etwa 3.800 Euro pro Quadratmeter, womit sich eine beachtliche Wertsteigerung von über 17 Prozent innerhalb eines Jahres ergibt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Münster ist außerordentlich hoch und wird durch verschiedene Käufergruppen getragen. Kapitalanleger schätzen die stabilen Mietrenditen, während Selbstnutzer die Vorteile des urbanen Wohnens suchen. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten. Neubauprojekte sind zwar in Planung und Umsetzung, jedoch durch knappe innerstädtische Flächen und komplexe Genehmigungsverfahren limitiert.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf größere Quartiersentwicklungen und Nachverdichtungsprojekte. Dabei entstehen überwiegend kleinere bis mittlere Wohnungsgrößen zwischen 50 und 90 Quadratmetern, die der Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in zentralen Lagen entsprechen sollen. Der Leerstand im Bestand ist praktisch null, und neue Objekte werden oft schon vor Fertigstellung verkauft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen hat sich auf wenige Wochen verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lage ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In Premium-Lagen wie dem Kreuzviertel, dem Mauritzviertel oder direkt am Aasee werden Spitzenpreise von über 5.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Neubauwohnungen in diesen Lagen können sogar 6.000 Euro und mehr kosten. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur.

In den Stadtteilen der zweiten Reihe wie Coerde, Kinderhaus oder Berg Fidel liegen die Preise deutlich niedriger, meist zwischen 3.000 und 3.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete erfahren jedoch zunehmende Aufwertung durch Stadtentwicklungsprojekte und verbesserte Verkehrsanbindungen. Besonders interessant sind Konversionsflächen wie das ehemalige Kasernengelände in Gremmendorf, wo neue Wohnquartiere mit modernem Standard entstehen und Preise im mittleren Segment erzielen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Münster bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des Preiswachstums, allerdings mit abnehmender Dynamik. Jährliche Steigerungsraten von 4 bis 6 Prozent werden als wahrscheinlich angesehen. Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug nach Münster, die stabile Wirtschaftslage und die Attraktivität der Stadt als Universitäts- und Verwaltungsstandort gestützt.

Mittelfristig könnte sich das Angebot durch mehrere größere Neubauprojekte etwas entspannen. Projekte wie die Entwicklung des Hafenquartiers oder neue Wohngebiete am Stadtrand werden mehrere hundert neue Wohnungen schaffen. Dennoch wird erwartet, dass die strukturelle Unterversorgung bestehen bleibt. Risiken entstehen hauptsächlich durch mögliche Zinserhöhungen und strengere Kreditvergaberichtlinien, die die Käufernachfrage dämpfen könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Münster stellt ein vergleichsweise kleines, aber stabiles Segment dar. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser im zweiten Quartal 2025 nicht detailliert ausgewiesen sind, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung eine moderate Preissteigerung ableiten. Die Nachfrage nach Mietshäusern stammt hauptsächlich von Familien, die flexibel bleiben möchten, sowie von Personen, die sich einen Hauskauf (noch) nicht leisten können oder wollen.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine stabile Entwicklung mit leichten Aufwärtstendenzen von etwa 1 bis 2 Prozent. Die jährliche Mietsteigerung liegt im Bereich von 3 bis 4 Prozent, was im Rahmen der allgemeinen Inflation und der Marktentwicklung liegt. Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage, wobei sich die Spanne von etwa 1.200 Euro für kleinere Reihenhäuser am Stadtrand bis zu über 3.000 Euro für großzügige Einfamilienhäuser in Bestlagen erstreckt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Münster ist strukturell begrenzt. Die meisten Häuser befinden sich in privatem Eigentum und werden selbst genutzt. Institutionelle Vermieter fokussieren sich überwiegend auf Mehrfamilienhäuser mit Wohnungen. Dies führt zu einem sehr engen Markt mit wenigen verfügbaren Objekten. Die Neubauaktivität im Miethaussegment ist praktisch nicht vorhanden, da Investoren höhere Renditen durch den Bau von Mehrfamilienhäusern erzielen können.

Die Nachfrage konzentriert sich auf Familien mit Kindern, die den Platzbedarf eines Hauses benötigen, aber die Flexibilität einer Mietwohnung bevorzugen. Auch Expatriates und befristet in Münster tätige Führungskräfte fragen dieses Segment nach. Der Leerstand ist minimal, und attraktive Objekte finden innerhalb kürzester Zeit neue Mieter. Die durchschnittliche Mietdauer ist mit 5 bis 7 Jahren überdurchschnittlich lang, was die geringe Fluktuation in diesem Marktsegment unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen weitgehend dem Muster des Kaufmarktes. In zentrumsnahen und beliebten Wohnlagen wie Mauritz, Gievenbeck oder dem Südviertel werden Höchstmieten erzielt. Hier können moderne Einfamilienhäuser Kaltmieten von 2.500 bis 3.500 Euro erreichen. Diese Objekte zeichnen sich meist durch gehobene Ausstattung, Gärten und gute Verkehrsanbindung aus.

In den Außenbezirken und eingemeindeten Ortsteilen sind die Mieten deutlich moderater. In Stadtteilen wie Hiltrup, Amelsbüren oder Nienberge liegen die Mieten für vergleichbare Objekte oft 30 bis 40 Prozent unter den Spitzenmieten der Bestlagen. Hier finden sich Reihenhäuser und ältere Einfamilienhäuser zu Mieten zwischen 1.000 und 1.800 Euro. Diese Lagen gewinnen besonders bei Familien an Attraktivität, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Mietshäuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben. Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da Neubauten in diesem Segment wirtschaftlich wenig attraktiv sind. Die Nachfrage dürfte konstant bleiben oder leicht steigen, getrieben durch die allgemeine Bevölkerungsentwicklung und den Trend zu flexibleren Wohnformen.

Mietpreissteigerungen werden sich voraussichtlich im Rahmen von 2 bis 4 Prozent jährlich bewegen, abhängig von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung und regulatorischen Eingriffen. Die Einführung oder Verschärfung von Mietpreisbremsen könnte die Preisentwicklung dämpfen. Langfristig könnte sich das Segment durch neue Wohnkonzepte wie Tiny Houses oder modulare Häuser erweitern, wobei solche Entwicklungen in Münster noch in den Anfängen stehen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt bildet das größte und liquideste Segment des Münsteraner Wohnimmobilienmarktes. Im zweiten Quartal 2025 liegen die durchschnittlichen Kaltmieten bei etwa 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter, wobei erhebliche Unterschiede je nach Lage, Ausstattung und Baujahr bestehen. Neubauwohnungen in guten Lagen erreichen Spitzenmieten von bis zu 16 Euro pro Quadratmeter, während ältere Bestandswohnungen in einfachen Lagen bei 8 bis 9 Euro liegen.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 1,5 Prozent, was auf die anhaltend hohe Nachfrage und das knappe Angebot zurückzuführen ist. Gegenüber dem zweiten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung durchschnittlich 3,5 Prozent, was im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben und der allgemeinen Marktentwicklung liegt. Die Mietpreisentwicklung hat sich nach den starken Steigerungen der Vorjahre etwas beruhigt, bleibt aber über der allgemeinen Inflationsrate.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Münster ist außerordentlich hoch und wird durch verschiedene Faktoren getrieben. Die Universität mit über 65.000 Studierenden, zahlreiche Verwaltungen und Unternehmen sowie der allgemeine Zuzug in die attraktive Stadt sorgen für konstanten Bedarf. Das Angebot kann trotz reger Neubautätigkeit nicht mit der Nachfrage Schritt halten.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment ist im Vergleich zu anderen Segmenten am höchsten, bleibt aber unter dem Bedarf. Jährlich entstehen etwa 1.500 bis 2.000 neue Mietwohnungen, während der Bedarf auf 2.500 bis 3.000 Einheiten geschätzt wird. Der Leerstand liegt praktisch bei null, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Bei Neuvermietungen erhalten Vermieter oft dutzende Bewerbungen, was die Auswahl ermöglicht, aber auch zu sozialen Härten führt. Die durchschnittliche Suchdauer für Mietwohnungen hat sich auf mehrere Monate verlängert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich und haben sich in den letzten Jahren weiter ausdifferenziert. In Top-Lagen wie dem Kreuzviertel, dem Erphoviertel oder direkt an der Promenade werden Spitzenmieten von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Ambiente und der exzellenten Infrastruktur mit Geschäften, Restaurants und kulturellen Angeboten.

Die Stadtteile der mittleren Preisklasse wie Schützenhof, Uppenberg oder Düesberg weisen Durchschnittsmieten von 10 bis 12 Euro auf. Diese Gebiete bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen besonders junge Familien und Berufstätige an. In den Randlagen und sozial schwächeren Vierteln wie Coerde, Kinderhaus-Ost oder Berg Fidel liegen die Mieten bei 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren jedoch zunehmend von Aufwertungsprogrammen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was mittelfristig zu Mietsteigerungen führen dürfte.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Münster bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Die strukturelle Unterversorgung wird trotz Neubaubemühungen bestehen bleiben. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder Kappungsgrenzen dämpfend wirken könnten.

Mittelfristig könnte sich die Situation durch mehrere Großprojekte etwas entspannen. Die Entwicklung neuer Quartiere wie am Hafengebiet, in Roxel oder Gremmendorf wird mehrere tausend neue Wohnungen schaffen. Auch die Nachverdichtung bestehender Quartiere und die Aufstockung von Bestandsgebäuden sollen das Angebot erweitern. Dennoch wird erwartet, dass Münster ein Vermietermarkt bleibt.

Risikofaktoren für die weitere Entwicklung sind mögliche wirtschaftliche Eintrübungen, die zu geringerer Zuwanderung führen könnten, sowie verschärfte regulatorische Eingriffe in den Mietmarkt. Die Diskussion um Enteignungen und Mietenstopps könnte Investoren abschrecken und die Neubautätigkeit dämpfen. Chancen ergeben sich durch innovative Wohnkonzepte, geförderten Wohnungsbau und die Digitalisierung des Vermietungsprozesses.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Münster zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in allen vier analysierten Segmenten robust und von stabiler bis steigender Nachfrage geprägt. Die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich haben sich nach der Konsolidierung 2024 wieder nach oben entwickelt. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes und wird voraussichtlich auch mittelfristig bestehen bleiben. Münster bleibt damit einer der angespanntesten Wohnungsmärkte in Nordrhein-Westfalen und Deutschland.