Immobilienmarktbericht Münster - Q3 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Münster zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Die strukturelle Unterversorgung bei gleichzeitig starkem Zuzug in die Universitätsstadt führt zu einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung in allen Marktsegmenten. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 haben sich die Marktbedingungen nur geringfügig verändert, wobei die grundlegenden Trends einer angespannten Angebotssituation und hohen Nachfrage bestehen bleiben.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Münster bei 4.260 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht exakt dem Preisniveau des Vorquartals Q2 2025, was auf eine Stabilisierung der Kaufpreise nach den deutlichen Steigerungen der vergangenen Monate hindeutet. Die Preisspanne variiert je nach Lagequalität erheblich, wobei in besonders gefragten Lagen Spitzenpreise von bis zu 5.426 Euro pro Quadratmeter erreicht werden.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine beachtliche Preissteigerung von 6,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese Entwicklung setzt den bereits im zweiten Quartal beobachteten Aufwärtstrend fort, als die Preise von durchschnittlich 3.988 Euro auf das aktuelle Niveau anstiegen. Die Preisentwicklung hat sich somit im Jahresverlauf 2025 deutlich verlangsamt, was auf eine gewisse Marktsättigung bei den erreichten Preisniveaus hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern in Münster bleibt ungebrochen hoch. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer strukturellen Unterversorgung des Marktes führt. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser ist weiterhin gering bis moderat ausgeprägt. Die wenigen fertiggestellten Neubauprojekte können den bestehenden Nachfrageüberhang nicht nennenswert reduzieren.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert und liegt weiterhin bei wenigen Wochen. Besonders attraktive Objekte in gefragten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage verkauft. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münsters sind weiterhin erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den zentrumsnahen Lagen sowie in den traditionell beliebten Wohnvierteln erzielt. Hier liegen die Preise regelmäßig über 5.000 Euro pro Quadratmeter. Besonders begehrt sind dabei die grünen Wohnlagen mit guter Infrastruktur und Nähe zu Bildungseinrichtungen.

In den Stadtrandgebieten und weniger gefragten Stadtteilen sind Häuser zu moderateren Preisen erhältlich, wobei auch hier ein stetiger Preisanstieg zu verzeichnen ist. Die Preisdifferenz zwischen Premium-Lagen und einfacheren Wohngebieten beträgt teilweise mehr als 1.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Spreizung hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verstärkt, da die Nachfrage in Top-Lagen überproportional hoch bleibt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die fundamentalen Marktfaktoren - starke Wirtschaft, attraktiver Hochschulstandort, begrenzte Flächenverfügbarkeit - werden voraussichtlich bestehen bleiben und weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen.

Eine deutliche Entspannung des Marktes ist nicht in Sicht, da die Neubautätigkeit weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt. Allerdings könnte die nachlassende Dynamik der Preissteigerungen darauf hindeuten, dass die Schmerzgrenze vieler Käufer erreicht ist. Dies könnte zu einer Phase der Konsolidierung auf hohem Niveau führen, ohne dass mit Preisrückgängen zu rechnen wäre.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Münster zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamischere Entwicklung als das Häusersegment. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei 4.459 Euro, was einer leichten Steigerung von 0,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als der Durchschnittspreis bei 4.430 Euro lag. Die Preisspanne ist dabei erheblich und reicht von etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter in einfacheren Lagen bis zu über 5.900 Euro in absoluten Top-Lagen.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine beeindruckende Preissteigerung von etwa 9 Prozent. Im dritten Quartal 2024 lag der Durchschnittspreis noch bei circa 4.090 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung übertrifft damit deutlich die allgemeine Inflationsrate und unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung in der Universitätsstadt.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt extrem begrenzt. Die hohe Nachfrage trifft auf ein strukturell knappes Angebot, was zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt führt. Neubauwohnungen kommen nur in geringem Umfang auf den Markt, wobei ein Teil davon dem sozialen und geförderten Wohnungsbau zuzurechnen ist und damit nicht frei am Markt verfügbar ist.

Die Vermarktungsgeschwindigkeit hat sich im Vergleich zum Vorquartal nochmals erhöht. Wohnungen in gefragten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage nach Markteinführung verkauft. Bieterverfahren sind keine Seltenheit mehr, insbesondere bei besonders attraktiven Objekten. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht vorhanden, was die extreme Marktanspannung verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenreiter ist der beliebte Stadtteil Geist mit Quadratmeterpreisen von über 5.400 Euro. Die zentrale Innenstadtlage sowie die etablierten Wohnviertel mit guter Infrastruktur und Grünanbindung erzielen ebenfalls Höchstpreise.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Vierteln liegen die Preise deutlich niedriger, wobei auch hier ein stetiger Aufwärtstrend zu beobachten ist. Die Preisdifferenz zwischen Premium- und Standardlagen kann mehr als 2.400 Euro pro Quadratmeter betragen. Diese Spreizung hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verstärkt, da insbesondere die Top-Lagen überproportional im Preis gestiegen sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Münster bleibt positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate ein anhaltendes, wenn auch moderateres Preiswachstum von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug, die starke Wirtschaftsstruktur und die Attraktivität als Bildungsstandort weiterhin hoch bleiben.

Die begrenzte Neubautätigkeit wird voraussichtlich nicht ausreichen, um die Angebots-Nachfrage-Diskrepanz nennenswert zu verringern. Allerdings könnten die erreichten Preisniveaus zunehmend an die Grenzen der Finanzierbarkeit stoßen, was zu einer Verlangsamung des Preisanstiegs führen könnte. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin kompetitiven Markt einstellen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Münster zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Basierend auf den Daten des zweiten Quartals, in dem die durchschnittliche Miete bei 11,01 Euro pro Quadratmeter lag und eine Steigerung von 1,5 Prozent gegenüber dem ersten Quartal verzeichnete, setzt sich dieser Trend im dritten Quartal fort. Die Mietpreise bewegen sich weiterhin in einem stabilen bis leicht steigenden Korridor, wobei die gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbremse dämpfend auf die Preisentwicklung wirken.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Mietsteigerung von etwa 3,5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese Entwicklung liegt damit über der allgemeinen Inflationsrate, bleibt aber deutlich hinter den Kaufpreissteigerungen zurück. Die moderate Entwicklung ist hauptsächlich auf die regulatorischen Rahmenbedingungen zurückzuführen, die stärkere Mieterhöhungen verhindern.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Münster ist extrem knapp. Einfamilienhäuser zur Miete sind eine Rarität auf dem Markt und werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Bei Neuvermietungen können Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Die Neubautätigkeit im Segment der Mietshäuser ist sehr eingeschränkt. Die wenigen neu errichteten Objekte werden häufig von institutionellen Investoren gehalten und zu Marktpreisen oder darüber vermietet. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was die angespannte Situation auf dem Mietmarkt unterstreicht. Mieterwechsel sind selten, da Bestandsmieter angesichts der Marktlage ihre bestehenden Mietverhältnisse nur ungern aufgeben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind signifikant, wenn auch weniger ausgeprägt als bei den Kaufpreisen. In zentralen und besonders gefragten Lagen werden deutlich höhere Mieten erzielt als in Randgebieten. Die beliebten Wohnviertel mit guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur verzeichnen die höchsten Quadratmetermieten.

Am Stadtrand sind Mietshäuser zu moderateren Preisen verfügbar, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist. Die Nachfrage verschiebt sich zunehmend auch in diese Gebiete, da viele Familien in den zentralen Lagen keine bezahlbaren Objekte mehr finden. Die Preisdifferenz zwischen Top-Lagen und Randgebieten kann bis zu 3 Euro pro Quadratmeter betragen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs erwartet. Die gesetzliche Mietpreisbremse wird weiterhin dämpfend auf die Preisentwicklung wirken, kann aber den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht beseitigen. Experten rechnen mit jährlichen Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent.

Die strukturelle Knappheit an Mietshäusern wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots in Sicht ist. Der Zuzug nach Münster und die demographische Entwicklung werden die Nachfrage weiterhin hoch halten. Mieter müssen sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen, in dem attraktive Objekte schnell vergeben sind und Flexibilität bei der Wohnungssuche gefragt ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Münster präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei etwa 11,0 Euro pro Quadratmeter, was eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im zweiten Quartal 2025 wurde bereits eine Erhöhung von 1,5 Prozent gegenüber dem ersten Quartal verzeichnet, und dieser Trend setzt sich im dritten Quartal in ähnlicher Größenordnung fort.

Im Jahresvergleich haben sich die Mieten um circa 3,5 Prozent erhöht. Diese Steigerung liegt über der allgemeinen Teuerungsrate, bleibt aber durch die regulatorischen Eingriffe wie die Mietpreisbremse in einem moderaten Rahmen. Die tatsächlichen Neuvertragsmieten liegen häufig über dem Durchschnitt, während Bestandsmieten durch den gesetzlichen Schutz weniger stark steigen.

Marktdynamik

Das Wohnungsangebot zur Miete ist extrem knapp, insbesondere im Segment der kleineren Wohnungen für Singles und Paare. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Bei Wohnungsbesichtigungen sind Massenandränge keine Seltenheit, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Interessenten auswählen.

Die Neubautätigkeit kann den Bedarf nicht decken. Trotz einiger Projekte im sozialen Wohnungsbau bleibt die Zahl der neu auf den Markt kommenden Mietwohnungen weit hinter der Nachfrage zurück. Leerstände sind nahezu nicht vorhanden, die Leerstandsquote liegt deutlich unter einem Prozent. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen beträgt nur wenige Tage, attraktive Angebote sind oft innerhalb von Stunden vergeben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In der Innenstadt und den beliebten Vierteln wie dem Kreuzviertel oder dem Hansaviertel werden die höchsten Quadratmetermieten erzielt. Hier liegen die Preise für Neuvertragsmieten oft deutlich über 12 Euro pro Quadratmeter, in Einzelfällen werden auch 14 Euro und mehr erreicht.

In den Stadtrandgebieten sind die Mieten niedriger, wobei auch hier ein kontinuierlicher Anstieg zu verzeichnen ist. Die Preisdifferenz zwischen zentralen Top-Lagen und peripheren Gebieten kann bis zu 4 Euro pro Quadratmeter betragen. Studenten und Berufseinsteiger weichen zunehmend in die günstigeren Randgebiete aus, was dort zu einer verstärkten Nachfrage und steigenden Preisen führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Münster bleibt verhalten optimistisch aus Vermietersicht und herausfordernd aus Mietersicht. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit einer Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen gerechnet. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen werden weiterhin dämpfend wirken, können aber die grundlegende Marktdynamik nicht umkehren.

Die Nachfrage wird durch die steigende Bevölkerungszahl, den kontinuierlichen Zuzug von Studenten und Fachkräften sowie die allgemeine Attraktivität Münsters als Wohn- und Arbeitsort hoch bleiben. Eine nennenswerte Entspannung ist nur durch eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit zu erreichen, die jedoch aufgrund verschiedener Faktoren wie Flächenknappheit und Baukosten nur langsam vorankommt. Mieter müssen sich weiterhin auf einen kompetitiven Markt mit begrenzten Auswahlmöglichkeiten einstellen.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Wohnimmobilienmarkt in Münster zeigt sich im dritten Quartal 2025 in allen Segmenten robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Die Kaufpreise für Häuser haben sich auf hohem Niveau stabilisiert, während Eigentumswohnungen weiterhin moderate Preissteigerungen verzeichnen. Der Mietmarkt entwickelt sich sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen moderat aufwärts, gebremst durch regulatorische Eingriffe.

Die strukturelle Unterversorgung des Marktes bleibt das bestimmende Merkmal. Trotz vereinzelter Neubauaktivitäten kann das Angebot mit der starken Nachfrage nicht Schritt halten. Dies führt zu einem anhaltenden Verkäufer- und Vermietermarkt mit kurzen Vermarktungszeiten und hoher Konkurrenz unter den Nachfragern.

Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt verstärken sich weiter, wobei zentrale und etablierte Wohnlagen überproportional im Preis steigen. Gleichzeitig gewinnen Randlagen an Attraktivität, da sie für viele Nachfrager die einzige bezahlbare Alternative darstellen.

Für die Zukunft ist keine grundlegende Änderung der Marktdynamik zu erwarten. Die Attraktivität Münsters als Universitätsstadt, Wirtschaftsstandort und lebenswerte Stadt wird die Nachfrage weiterhin hoch halten. Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen, während Mieter mit moderaten, aber stetigen Mieterhöhungen rechnen müssen. Eine nachhaltige Entspannung könnte nur durch eine deutliche Ausweitung der Bautätigkeit erreicht werden, die jedoch aufgrund verschiedener limitierender Faktoren nur langsam vorankommt.