Immobilienmarktbericht Neuss - Q2 2025

Analyse der Wohnimmobilienentwicklung im Vergleich zum Vorquartal

Der Wohnimmobilienmarkt in Neuss zeigt im zweiten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit teilweise gegenläufigen Trends in den verschiedenen Marktsegmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser eine Rekordnachfrage verzeichnet, stabilisieren sich die Preise auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt weiterhin angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen bei knappem Angebot. Dieser Bericht analysiert detailliert die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Marktlage dem ersten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Neuss präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von rund 3.900 Euro. Dies entspricht einer weitgehend stabilen Preisentwicklung im Vergleich zum Vorquartal, wobei sich die Preise deutlich über dem NRW-Durchschnitt von 3.131 Euro pro Quadratmeter bewegen. Im Quartalsvergleich zeigt sich bundesweit ein moderater Preisanstieg von 1,2 Prozent, während die Jahresbetrachtung eine Steigerung von 3,0 Prozent aufweist.

Die Preisentwicklung in Neuss folgt damit nicht dem leicht rückläufigen NRW-Trend, der einen minimalen Rückgang von 0,36 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2025 verzeichnete. Vielmehr profitiert die Stadt von ihrer attraktiven Lage im Rhein-Kreis und der Nähe zu den Metropolen Düsseldorf und Köln, was sich in einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung niederschlägt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im Rhein-Kreis Neuss erreicht im zweiten Quartal 2025 einen neuen Höchststand mit einem Anstieg von 6 Prozent gegenüber dem Vorquartal und beeindruckenden 11 Prozent im Jahresvergleich. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung bei Neubauhäusern, wo die Nachfrage im Jahresvergleich um 16 Prozent zugenommen hat. Diese Rekordnachfrage trifft auf ein weiterhin begrenztes Angebot, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt.

Die Neubauaktivität zeigt zwar positive Tendenzen, wird jedoch durch die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und weiterhin hohe Baukosten gebremst. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte finden in der Regel schnell neue Eigentümer. Die Stabilisierung der Bauzinsen im Vergleich zu den Vorquartalen hat zusätzlich zur Belebung der Nachfrage beigetragen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrageverschiebung vom Stadtzentrum in die Umlandlagen setzt sich im zweiten Quartal 2025 fort. Während die innenstadtnahen Lagen weiterhin stabile bis leicht steigende Preise aufweisen, verzeichnen die Stadtrandgebiete und das weitere Umland von Neuss eine besonders dynamische Nachfrageentwicklung. Diese Entwicklung wird getrieben durch den Wunsch nach mehr Wohnfläche, eigenem Garten und einem naturnahen Umfeld, der sich während und nach der Pandemie verfestigt hat.

Beliebte Wohnviertel wie Grimlinghausen, Holzheim oder Norf profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der gleichzeitigen Nähe zu Grünflächen. Die Preisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verringert, da die gestiegene Nachfrage in den Außenbezirken zu einer Angleichung der Preisniveaus führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Stabilisierung der Hauspreise auf dem aktuellen Niveau mit leichten regionalen Schwankungen. Die anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere nach Neubauobjekten, wird voraussichtlich durch das begrenzte Angebot ausgeglichen, was extreme Preissprünge verhindert. Bis Ende 2025 wird mit einer weitgehend stabilen bis leicht rückläufigen Preisentwicklung gerechnet, wobei Neuss aufgrund seiner attraktiven Lage möglicherweise resistenter gegenüber Preiskorrekturen sein wird als andere Städte in NRW.

Die weitere Entwicklung der Bauzinsen wird einen entscheidenden Einfluss auf die Marktdynamik haben. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder sogar leicht sinken, könnte dies zu einer weiteren Nachfragebelebung führen. Gleichzeitig wird die Entwicklung der Baukosten und die Verfügbarkeit von Bauland maßgeblich darüber entscheiden, ob das Angebot mit der Nachfrage Schritt halten kann.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Neuss zeigt im zweiten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von etwa 3.300 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert liegt deutlich über dem NRW-Durchschnitt von 2.493 Euro pro Quadratmeter, was die Attraktivität der Stadt als Wohnstandort unterstreicht. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 verzeichneten die Wohnungspreise in NRW einen moderaten Anstieg von 0,27 Prozent, während bundesweit eine Steigerung von 1,9 Prozent zu beobachten war.

Die Jahresbetrachtung zeigt mit einem Plus von 2,0 Prozent eine solide Wertsteigerung, die zwar hinter den Spitzenwerten der Vorjahre zurückbleibt, aber dennoch eine positive Marktentwicklung signalisiert. Die Preisdynamik in Neuss folgt dabei dem generellen Trend der Metropolregionen, wobei die Stadt von ihrer verkehrsgünstigen Lage und der guten Infrastruktur profitiert.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im zweiten Quartal 2025 auf hohem Niveau, zeigt jedoch eine interessante Verschiebung in Richtung größerer Wohneinheiten und Umlandlagen. Diese Entwicklung ist teilweise auf veränderte Wohnbedürfnisse zurückzuführen, die durch flexiblere Arbeitsmodelle und den Wunsch nach mehr Wohnfläche geprägt sind. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen bleibt weiterhin knapp, was durch regulatorische Vorgaben und gestiegene Baukosten verstärkt wird.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt sich limitiert, wobei fertiggestellte Projekte schnell vom Markt absorbiert werden. Der Leerstand ist minimal, und in vielen Stadtteilen übersteigt die Nachfrage deutlich das verfügbare Angebot. Diese Marktenge führt zu einem anhaltenden Preisdruck nach oben, der durch die stabilisierten Finanzierungsbedingungen zusätzlich unterstützt wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innenstadtnahen Lagen von Neuss verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise und die stärkste Nachfrage. Besonders gefragt sind Wohnungen in den Vierteln rund um den Hauptbahnhof und die Innenstadt, die von der guten Anbindung an Düsseldorf profitieren. Die Stadtrandlagen und das weitere Umland gewinnen jedoch zunehmend an Attraktivität, da sie bei vergleichbarer Ausstattung ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.

Stadtteile wie Reuschenberg, Weckhoven oder Erfttal entwickeln sich zu beliebten Alternativen für Käufer, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Die Preisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie bleiben signifikant, haben sich aber im Vergleich zum Vorquartal leicht verringert, da die gestiegene Nachfrage auch in den Außenbezirken zu Preissteigerungen führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in Neuss zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Wachstums. Experten erwarten einen weiteren Preisanstieg von 1 bis 2 Prozent bis Ende 2025, wobei die Entwicklung stark von den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Zinspolitik abhängen wird. Die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug in die Rheinregion werden die Nachfrage weiterhin stützen.

Mittelfristig könnte eine Intensivierung der Neubautätigkeit zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen. Allerdings werden die hohen Baustandards und Nachhaltigkeitsanforderungen voraussichtlich dafür sorgen, dass Neubauwohnungen im oberen Preissegment angesiedelt bleiben. Die Entwicklung des Bestandsmarktes wird daher weiterhin eine wichtige Rolle für die Gesamtmarktdynamik spielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Neuss zeigt im zweiten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik mit durchschnittlichen Mietpreisen von etwa 10,73 Euro pro Quadratmeter, was dem NRW-Durchschnitt entspricht. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 verzeichnete dieser Marktbereich einen bemerkenswerten Anstieg von 1,96 Prozent, was die anhaltende Verknappung im Segment der Miethäuser widerspiegelt. Die Jahresbetrachtung unterstreicht diese Entwicklung mit einer noch stärkeren Preissteigerung.

Diese Preisentwicklung ist besonders bemerkenswert, da Miethäuser traditionell ein kleineres Marktsegment darstellen und hauptsächlich von Familien nachgefragt werden, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims noch nicht leisten können. Die steigenden Kaufpreise haben zu einer Verlagerung der Nachfrage in den Mietmarkt geführt, was den Preisdruck zusätzlich verstärkt.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bei Miethäusern hat sich im zweiten Quartal 2025 weiter verschärft. Besonders Einfamilienhäuser zur Miete im Umland von Neuss sind äußerst rar und werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die hohe Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren getrieben: gestiegene Kaufpreise, die viele potenzielle Käufer zum Abwarten zwingen, sowie eine wachsende Gruppe von Familien, die bewusst die Flexibilität des Mietens bevorzugen.

Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht existent. Neue Mietangebote sind extrem begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten, um von den hohen Verkaufspreisen zu profitieren. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte führen zu einem intensiven Wettbewerb unter den Interessenten, was Vermieter in eine komfortable Verhandlungsposition bringt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage nach Miethäusern zeigt deutliche geografische Unterschiede innerhalb des Neusser Stadtgebiets. Innenstadtnahe Häuser mit guter Verkehrsanbindung erzielen die höchsten Mietpreise und sind besonders bei Familien gefragt, die auf eine gute Infrastruktur angewiesen sind. Die Stadtteile im Umland werden zunehmend attraktiver für Mieter, die mehr Platz und Garten für ihr Budget suchen.

Besonders beliebt sind Miethäuser in Stadtteilen wie Hoisten, Rosellen oder Allerheiligen, die ein dörfliches Ambiente mit guter Anbindung an die Stadt kombinieren. Die Mietpreisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie sind weniger ausgeprägt als im Kaufsegment, da die generelle Knappheit an Miethäusern zu einer Angleichung der Preise führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs bei Häusern zu rechnen. Experten prognostizieren eine weitere Steigerung von 2 bis 4 Prozent bis Ende 2025. Das Angebot wird voraussichtlich begrenzt bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Miethaus-Bestands zu erwarten ist. Die meisten Neubauprojekte zielen auf den Verkaufsmarkt ab, während der Mietmarkt hauptsächlich vom Bestand abhängig bleibt.

Eine leichte Entspannung könnte nur durch gezielte Neubaumaßnahmen im Mietsegment erreicht werden, was jedoch aufgrund der aktuellen Baukosten und regulatorischen Anforderungen unwahrscheinlich erscheint. Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, getrieben durch demografische Entwicklungen und die anhaltend hohen Kaufpreise, die viele Familien vom Eigentumserwerb abhalten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Neuss präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 mit durchschnittlichen Mietpreisen von 8,48 Euro pro Quadratmeter, was dem NRW-Durchschnitt entspricht. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 stiegen die Mieten um moderate 0,94 Prozent, während die Jahresbetrachtung einen Anstieg von 3,8 Prozent zeigt. Diese kontinuierliche Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität von Neuss als Wohnstandort wider.

Die Mietpreisentwicklung in Neuss profitiert von der Nähe zu Düsseldorf, wo die Mieten mit Steigerungsraten von bis zu 6,3 Prozent noch dynamischer wachsen. Viele Mieter weichen daher nach Neuss aus, was zu einem zusätzlichen Nachfragedruck und steigenden Preisen führt. Trotz der Preissteigerungen bleibt das Mieten im Vergleich zum Kauf für viele Haushalte die wirtschaftlichere Alternative.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Neuss ist durch eine anhaltende Angebotsknappheit gekennzeichnet. Der Wohnungsleerstand ist minimal, und neue Mietwohnungen werden meist schon vor Fertigstellung vermietet. Die hohe Nachfrage resultiert aus verschiedenen Faktoren: kontinuierlicher Zuzug in die Region, wachsende Studenten- und Auszubildendenzahlen sowie eine zunehmende Zahl von Haushalten, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise für das Mieten entscheiden.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment bleibt hinter dem Bedarf zurück. Zwar werden neue Wohnprojekte realisiert, diese können jedoch die wachsende Nachfrage nicht vollständig bedienen. Die begrenzte Verfügbarkeit führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten, wobei solvente Mieter mit festem Einkommen deutliche Vorteile haben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb von Neuss sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt und den angrenzenden Vierteln erzielt, wo die Nachfrage nach kleinen bis mittelgroßen Wohnungen besonders hoch ist. Beliebte Wohnlagen wie die Furth oder das Dreikönigenviertel verzeichnen Spitzenmieten, die deutlich über dem Stadtdurchschnitt liegen.

Die Stadtrandlagen und Außenbezirke bieten attraktivere Preise bei oft größeren Wohnflächen. Stadtteile wie Gnadental, Selikum oder Speck werden zunehmend als Alternative entdeckt, besonders von Familien und Paaren, die mehr Wohnraum für ihr Budget suchen. Die verbesserte Verkehrsanbindung dieser Gebiete trägt zu ihrer wachsenden Beliebtheit bei.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Neuss zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Aufwärtstrends. Marktexperten erwarten weitere Mietpreissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: anhaltender Zuzug in die Rheinregion, begrenzte Neubautätigkeit und weiterhin hohe Kaufpreise, die viele Haushalte im Mietmarkt halten.

Eine spürbare Entspannung des Mietmarktes ist mittelfristig nicht zu erwarten. Selbst bei einer Intensivierung der Neubautätigkeit würde es Jahre dauern, bis sich dies merklich auf das Preis-Niveau auswirkt. Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremsen und andere regulatorische Eingriffe könnten zwar dämpfend wirken, werden aber voraussichtlich die grundlegende Marktdynamik nicht verändern. Investoren und Projektentwickler werden sich weiterhin auf das obere Marktsegment konzentrieren, wo höhere Renditen erzielbar sind.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Wohnimmobilienmarkt in Neuss zeigt im zweiten Quartal 2025 eine differenzierte, aber insgesamt positive Entwicklung. Während der Kaufmarkt für Häuser eine Rekordnachfrage bei stabilen Preisen verzeichnet, entwickeln sich die anderen Segmente mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen. Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer attraktiven Lage im Rhein-Kreis Neuss und der Nähe zu den Wirtschaftszentren Düsseldorf und Köln.

Die wichtigsten Trends des zweiten Quartals 2025 umfassen die anhaltende Verschiebung der Nachfrage in Umlandlagen, die Stabilisierung der Kaufpreise auf hohem Niveau und die kontinuierlichen Steigerungen im Mietmarkt. Die Angebotsknappheit bleibt in allen Segmenten das dominierende Thema, wobei die begrenzte Neubautätigkeit keine kurzfristige Entspannung verspricht.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Neusser Markt weiterhin solide Perspektiven, wobei die Preisentwicklung voraussichtlich moderater verlaufen wird als in den Boomjahren. Die Mietmärkte werden aufgrund der strukturellen Unterversorgung weiter unter Druck bleiben, was für Vermieter positive Aussichten bedeutet, für Mieter jedoch eine anhaltende Herausforderung darstellt. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die aktuellen Trends fortsetzen oder ob externe Faktoren wie Zinsänderungen oder wirtschaftliche Entwicklungen zu Marktverschiebungen führen werden.