Immobilienmarktbericht Neuss - 3. Quartal 2025

Der Immobilienmarkt in Neuss zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Die Preisentwicklung setzt ihren moderaten Aufwärtstrend fort, wobei sich deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten zeigen. Besonders auffällig ist die starke Dynamik im Wohnungskaufmarkt, während sich der Häusermarkt stabiler entwickelt. Die nachfolgende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete sowie Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Neuss bei 3.908 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 1,65 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis noch bei rund 3.844 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisspanne bewegt sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 3.722 und 4.039 Euro pro Quadratmeter, was die heterogene Struktur des Neusser Häusermarktes widerspiegelt.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate Wertsteigerung zwischen 0,88 und 2,9 Prozent, wobei die unterschiedlichen Erhebungsmethoden zu leicht variierenden Ergebnissen führen. Diese verhaltene Preisentwicklung deutet auf eine gewisse Konsolidierung des Marktes nach den starken Anstiegen der Vorjahre hin. Trotz der moderaten Steigerungsraten bewegt sich das Preisniveau weiterhin auf historisch hohem Niveau, was die anhaltende Attraktivität von Neuss als Wohnstandort unterstreicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern in Neuss hat im dritten Quartal 2025 einen bemerkenswerten Anstieg erfahren. Mit einem Zuwachs von 6 Prozent gegenüber dem ersten Quartal und 11 Prozent im Jahresvergleich erreicht die Nachfrage Rekordwerte. Besonders stark ausgeprägt ist das Interesse an Neubauhäusern, wo die Nachfrage um beeindruckende 16 Prozent gegenüber dem Vorjahr zugelegt hat. Diese Entwicklung steht im deutlichen Kontrast zum verfügbaren Angebot, das trotz eines Wachstums von 67 Prozent in den letzten drei Jahren weiterhin als knapp bezeichnet werden muss.

Die Neubauaktivität bleibt limitiert und kann die hohe Nachfrage nicht vollständig bedienen. Dies führt zu einer anhaltend hohen Marktanspannung. Interessanterweise führt das gestiegene Angebot dennoch zu längeren Verkaufsprozessen, was auf eine gewisse Preissensibilität der Käufer und deren gestiegene Verhandlungsmacht hindeutet. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht vorhanden, was die Angebotsknappheit zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lage innerhalb von Neuss spielt eine entscheidende Rolle für die Preisgestaltung. Besonders begehrt sind Lagen in der Nähe zu den Wirtschaftszentren Düsseldorf und Köln, die von der exzellenten Verkehrsanbindung profitieren. Zentrale Lagen und etablierte Wohnviertel wie Grimlinghausen, Norf oder Holzheim erzielen überdurchschnittliche Preise, während periphere Stadtteile moderatere Preisniveaus aufweisen.

Die beliebten Viertel zeichnen sich durch ihre gewachsene Infrastruktur, gute Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sowie attraktive Grünflächen aus. In diesen Lagen können Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen, teilweise werden hier Spitzenpreise von über 4.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Stadtrandlagen und weniger nachgefragte Viertel bieten hingegen noch Kaufgelegenheiten im Bereich von 3.500 bis 3.700 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs erwartet. Experten prognostizieren eine weitere Steigerung von 1 bis 2 Prozent bis Ende 2025. Die Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen. Sollten die Zinsen stabil bleiben oder leicht sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren und zu stärkeren Preisanstiegen führen.

Langfristig wird der Neusser Häusermarkt von der demografischen Entwicklung und dem anhaltenden Zuzug aus den Metropolen profitieren. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die restriktive Genehmigungspraxis werden das Angebot weiterhin limitieren, was preisstützend wirkt. Allerdings könnten wirtschaftliche Unsicherheiten und eine mögliche Rezession die Nachfrage dämpfen und zu einer Stabilisierung oder sogar leichten Korrektur der Preise führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungskaufmarkt in Neuss zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.300 bis 3.322 Euro liegt das Preisniveau deutlich über dem Vorquartal. Dies entspricht einem signifikanten Anstieg von 5,86 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Preise noch bei etwa 3.130 bis 3.140 Euro pro Quadratmeter lagen. Diese starke Quartalsentwicklung übertrifft deutlich die Dynamik im Häusersegment.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 5,78 bis 6,14 Prozent eine robuste Aufwärtsentwicklung. Die Preisspanne reicht von 2.922 Euro in einfacheren Lagen bis zu 3.309 Euro pro Quadratmeter in gehobenen Vierteln. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung, insbesondere vor dem Hintergrund der anhaltenden Urbanisierung und des demografischen Wandels.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment ist von einer ausgeprägten Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage gekennzeichnet. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin limitiert, wobei neue Projekte schnell vom Markt absorbiert werden. Das Angebotsvolumen hat sich zwar im ersten Halbjahr 2025 mit 418 verfügbaren Wohnungen gegenüber 329 im Jahr 2022 deutlich erhöht, dennoch besteht weiterhin ein erheblicher Nachfrageüberhang.

Der Leerstand im Wohnungssegment ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige oder preislich überzogene Objekte. Die hohe Nachfrage führt zu schnellen Verkaufsabschlüssen, insbesondere bei Objekten mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis. Neubauwohnungen werden häufig bereits in der Planungsphase verkauft, was die Marktsituation zusätzlich verschärft. Die enge Marktsituation führt zu einem Verkäufermarkt, in dem Käufer oft schnelle Entscheidungen treffen müssen und wenig Verhandlungsspielraum haben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In der Innenstadt und innenstadtnahen Lagen werden Spitzenpreise von etwa 3.300 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielt. Diese Lagen profitieren von der fußläufigen Erreichbarkeit von Geschäften, Restaurants und kulturellen Einrichtungen sowie der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Beliebte Wohnviertel wie das Dreikönigenviertel oder die Furth zeichnen sich durch ihre urbane Atmosphäre und die Nähe zum Rhein aus und erzielen ebenfalls überdurchschnittliche Preise. In Stadtrandlagen und weniger zentralen Vierteln liegen die Preise teilweise um 10 bis 15 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt, bieten dafür aber oft mehr Wohnfläche und ruhigere Wohnlagen. Die Preisdifferenzierung spiegelt die unterschiedlichen Zielgruppen wider, von jungen Berufstätigen in zentralen Lagen bis zu Familien in ruhigeren Wohngebieten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungskaufmarkt in Neuss bleibt positiv. Experten erwarten einen moderaten weiteren Preisanstieg von 1 bis 2 Prozent bis Ende 2025. Die Entwicklung wird maßgeblich von der anhaltenden Urbanisierung und dem kontinuierlichen Zuzug in die Region getrieben. Die Nähe zu Düsseldorf und Köln macht Neuss weiterhin attraktiv für Pendler, die von den vergleichsweise moderateren Preisen profitieren möchten.

Mittelfristig wird die Entwicklung stark von der Neubauaktivität abhängen. Sollten größere Wohnungsbauprojekte realisiert werden, könnte dies zu einer gewissen Entspannung am Markt führen. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass neue Projekte schnell absorbiert werden und kaum zu einer nachhaltigen Marktentspannung führen. Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Zahl von Single- und Zweipersonenhaushalten wird die Nachfrage nach Wohnungen weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Neuss zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt bei 10,59 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von etwa 1,5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als die Durchschnittsmiete noch bei 10,43 Euro pro Quadratmeter lag. Diese moderate Quartalsentwicklung setzt den stabilen Aufwärtstrend der vergangenen Quartale fort.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 6,7 Prozent eine deutlich dynamischere Entwicklung. Die Mieten sind von 9,92 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024 auf das aktuelle Niveau gestiegen. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern wider. Die Preisentwicklung wird durch die Knappheit des Angebots und die steigenden Nebenkosten zusätzlich befeuert.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser in Neuss ist weiterhin stark angespannt. Das Angebot an verfügbaren Miethäusern ist äußerst knapp, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Die starke nachfragebasierte Preisdruckentwicklung setzt sich fort, wobei qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen oft innerhalb weniger Tage vermietet werden. Die Leerstandsquote ist praktisch bei null, was die extreme Marktanspannung unterstreicht.

Die Nachfrage wird von verschiedenen Gruppen getragen: Familien, die mehr Platz benötigen als in einer Wohnung verfügbar ist, Expats und Führungskräfte, die temporär in der Region arbeiten, sowie Menschen, die die Vorzüge eines Hauses schätzen, sich aber kein Eigentum leisten können oder wollen. Das begrenzte Angebot führt dazu, dass Interessenten oft Kompromisse bei Lage oder Ausstattung eingehen müssen und schnelle Entscheidungen treffen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Während detaillierte Stadtteilsdaten für Miethäuser nicht vollständig verfügbar sind, lassen sich dennoch klare Tendenzen erkennen. Häuser in beliebten Wohnvierteln mit guter Infrastruktur und Familienfreundlichkeit erzielen die höchsten Mieten. Besonders nachgefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften in ruhigen Wohnstraßen mit Gärten und guter Anbindung an Schulen und Kindergärten.

In peripheren Lagen und älteren Siedlungsgebieten liegen die Mieten tendenziell unter dem städtischen Durchschnitt. Hier finden sich noch vereinzelt Miethäuser im Bereich von 9 bis 10 Euro pro Quadratmeter. Neuere oder kürzlich sanierte Objekte in guten Lagen können hingegen Mieten von 12 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielen. Die Preisdifferenzierung reflektiert die unterschiedliche Ausstattungsqualität und die variierende Nachfrage in den verschiedenen Stadtteilen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt für Häuser bleibt verhalten optimistisch für Vermieter und herausfordernd für Mieter. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs, wobei die Entwicklung stark von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängt. Eine mögliche Rezession könnte die Nachfrage dämpfen und zu einer Stabilisierung der Mieten führen.

Langfristig wird der Markt von strukturellen Faktoren beeinflusst. Die begrenzte Verfügbarkeit von Miethäusern, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten, wird das Angebot weiterhin limitieren. Gleichzeitig könnte eine steigende Zahl von Menschen, die sich aufgrund hoher Kaufpreise und Zinsen kein Eigentum leisten können, die Nachfrage nach Miethäusern weiter erhöhen. Dies könnte zu weiteren Mietpreissteigerungen in den kommenden 12 bis 24 Monaten führen, wobei regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen die Dynamik beeinflussen könnten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Neuss präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer durchschnittlichen Miete von 10,22 bis 10,59 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert einen Anstieg von etwa 1,3 bis 1,5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete zwischen 10,09 und 10,43 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung zeigt eine konsistente, wenn auch moderate Aufwärtsbewegung, die die anhaltende Attraktivität des Neusser Mietwohnungsmarktes unterstreicht.

Im Jahresvergleich ist die Entwicklung mit einem Anstieg von 6 bis 6,8 Prozent deutlich dynamischer. Diese überdurchschnittliche Steigerung liegt über der allgemeinen Teuerungsrate und reflektiert die strukturelle Unterversorgung mit bezahlbarem Wohnraum in der Region. Die Mietpreisentwicklung wird zusätzlich durch steigende Energie- und Nebenkosten verstärkt, die von vielen Vermietern teilweise auf die Kaltmiete umgelegt werden.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Neuss ist von einem ausgeprägten Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Der Leerstand ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf schwer vermietbare Objekte mit ungünstiger Lage oder schlechtem Zustand. Die Nachfrage übersteigt bei attraktiven Objekten das verfügbare Angebot deutlich, was zu Massenbesichtigungen und schnellen Vermietungsentscheidungen führt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment bleibt limitiert, wobei neue Projekte schnell vom Markt aufgenommen werden. Die begrenzte Bautätigkeit kann die hohe Nachfrage nicht befriedigen, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt. Besonders stark ist die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen im mittleren Preissegment, während Luxuswohnungen teilweise länger am Markt verweilen. Die Konkurrenzsituation unter Mietinteressenten führt dazu, dass Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können und oft zusätzliche Sicherheiten verlangen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In der Innenstadt werden Spitzenmieten von etwa 13,05 Euro pro Quadratmeter erzielt, wobei hier interessanterweise eine leicht rückläufige Tendenz zum Vorjahr zu beobachten ist. Diese Entwicklung könnte auf eine gewisse Marktsättigung im Hochpreissegment oder auf veränderte Wohnpräferenzen nach der Pandemie hindeuten.

In Stadtrandlagen und anderen Wohngebieten liegen die Mieten zwischen 10 und 11 Euro pro Quadratmeter. Beliebte Viertel wie Grimlinghausen oder die Furth erzielen überdurchschnittliche Mieten aufgrund ihrer attraktiven Lage und guten Infrastruktur. Einfachere Wohnlagen, insbesondere in älteren Gebäuden ohne moderne Ausstattung, bieten noch Mieten unter 10 Euro pro Quadratmeter. Die Preisdifferenzierung spiegelt die sozioökonomische Struktur der Stadt wider und bietet unterschiedlichen Einkommensgruppen entsprechende Wohnmöglichkeiten.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Neuss deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs hin. Experten prognostizieren weitere Mietpreissteigerungen von 1 bis 2 Prozent bis Ende 2025. Die Entwicklung wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Situation, der Bauaktivität und regulatorischen Eingriffen abhängen.

Mittelfristig wird der Markt von mehreren Faktoren beeinflusst: Die anhaltende Zuwanderung in die Rheinregion, die demografische Entwicklung mit mehr Single-Haushalten, die steigenden Baukosten und die begrenzte Flächenverfügbarkeit werden preissteigernd wirken. Gleichzeitig könnten wirtschaftliche Unsicherheiten, steigende Arbeitslosigkeit oder verstärkte regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen die Preisentwicklung dämpfen.

Langfristig wird entscheidend sein, ob es gelingt, das Wohnungsangebot durch verstärkte Neubautätigkeit zu erhöhen. Die Stadt Neuss hat verschiedene Wohnungsbauprojekte in Planung, deren Realisierung zu einer gewissen Marktentspannung führen könnte. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass neue Wohnungen schnell vom Markt absorbiert werden und nur zu einer temporären Entspannung führen. Die strukturelle Unterversorgung mit bezahlbarem Wohnraum wird daher voraussichtlich ein bestimmendes Merkmal des Neusser Mietwohnungsmarktes bleiben.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Neuss zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit anhaltender Aufwärtsdynamik in allen Segmenten. Besonders ausgeprägt ist die Preisentwicklung im Wohnungskaufmarkt mit einem Quartalsanstieg von fast 6 Prozent, während sich der Häusermarkt moderater entwickelt. Die Mietmärkte zeigen ebenfalls steigende Tendenzen, wobei die Jahressteigerungen von über 6 Prozent die anhaltende Wohnraumknappheit widerspiegeln.

Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer strategisch günstigen Lage zwischen Düsseldorf und Köln, der guten Infrastruktur und der hohen Lebensqualität. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird voraussichtlich zu weiteren moderaten Preissteigerungen führen. Käufer und Mieter müssen sich auf einen kompetitiven Markt einstellen, während Eigentümer und Investoren von stabilen Wertsteigerungen profitieren können.

Die zukünftige Entwicklung wird maßgeblich von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, der Zinspolitik und der Neubautätigkeit abhängen. Trotz möglicher konjunktureller Risiken bleiben die Fundamentaldaten des Neusser Immobilienmarktes solide, was ihn zu einem attraktiven Standort für Selbstnutzer und Kapitalanleger macht.