Immobilienmarktbericht Nürnberg Q2 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes

Der Nürnberger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach einer Phase der Konsolidierung im Vorquartal haben sich die Preise stabilisiert und setzen ihren Aufwärtstrend fort. Die anhaltende Nachfrage trifft auf ein weiterhin knappes Angebot, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigen sich leichte Preissteigerungen, während im Jahresvergleich deutlichere Zuwächse zu verzeichnen sind.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Nürnberg bei 4.518 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 0,7 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025, als der Quadratmeterpreis noch bei etwa 4.486 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem zweiten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei rund 4.000 Euro lag, bedeutet dies einen Anstieg von etwa 12,56 Prozent. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Nürnberg wider, trotz der gestiegenen Bauzinsen, die sich derzeit bei etwa 3,5 Prozent stabilisiert haben.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 550.000 und 850.000 Euro, wobei Neubauten und energetisch sanierte Bestandsimmobilien die oberen Preissegmente dominieren. Reihenhäuser sind mit durchschnittlich 450.000 bis 650.000 Euro etwas günstiger zu haben, während Doppelhaushälften sich preislich dazwischen einordnen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf zeigt sich im zweiten Quartal 2025 stabil bis leicht steigend. Die Verkaufszahlen haben sich nach dem deutlichen Anstieg im Jahr 2024, als 4.610 Transaktionen verzeichnet wurden gegenüber 3.575 im Jahr 2023, auf hohem Niveau eingependelt. Das Angebot bleibt jedoch weiterhin knapp, da die Neubautätigkeit weitgehend stagniert. Die geringe Bautätigkeit ist hauptsächlich auf gestiegene Baukosten, Fachkräftemangel und regulatorische Herausforderungen zurückzuführen.

Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht existent, was die Angebotsknappheit zusätzlich verschärft. Verkäufer profitieren von der hohen Nachfrage und können oft Preise nahe oder sogar über den Angebotspreisen realisieren. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 60 bis 90 Tage verkürzt, wobei besonders attraktive Objekte in gefragten Lagen oft schon innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Nürnbergs sind erheblich. Spitzenlagen wie die Altstadt und Maxfeld verlangen Quadratmeterpreise von bis zu 5.500 Euro und mehr. Hier finden sich vorwiegend sanierte Altbauten und hochwertige Neubauprojekte, die eine zahlungskräftige Klientel ansprechen. Auch die Stadtteile St. Johannis und Erlenstegen gehören zu den bevorzugten Wohnlagen mit entsprechend hohen Preisen.

In den Stadtrandlagen sind die Preise moderater. Stadtteile wie Eibach, Reichelsdorf oder Katzwang bieten Quadratmeterpreise zwischen 3.800 und 4.200 Euro. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche für ihr Budget suchen. Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf diese Randlagen, wo noch Bauland verfügbar ist, allerdings ist auch hier das Angebot begrenzt und die Nachfrage entsprechend hoch.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Häusern zum Kauf. Die Preissteigerungen dürften sich im einstelligen Prozentbereich bewegen, wobei energieeffiziente Immobilien überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren werden. Die ab 2025 verschärften Energieeffizienzanforderungen werden den Preisunterschied zwischen sanierten und unsanierten Objekten weiter vergrößern.

Die Bauzinsen werden voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau von etwa 3,5 Prozent verharren oder nur leicht steigen, was die Finanzierungsbedingungen relativ stabil hält. Die Neubautätigkeit wird sich nur langsam erholen, sodass die Angebotsknappheit ein bestimmender Faktor bleibt. Käufer sollten sich auf weiterhin hohe Preise und schnelle Entscheidungsprozesse einstellen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Nürnberg zeigt im zweiten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Bestandswohnungen werden durchschnittlich für 4.008 Euro pro Quadratmeter gehandelt, während Neubauwohnungen mit etwa 4.442 Euro pro Quadratmeter zu Buche schlagen. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 bedeutet dies einen Anstieg von 0,3 Prozent, was auf eine Stabilisierung nach den stärkeren Schwankungen der Vormonate hindeutet.

Im Jahresvergleich ist die Preisentwicklung deutlicher ausgeprägt: Gegenüber dem zweiten Quartal 2024 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen um etwa 12,56 Prozent erhöht. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern kostet derzeit zwischen 300.000 und 350.000 Euro im Bestand, während vergleichbare Neubauwohnungen Preise zwischen 330.000 und 400.000 Euro erzielen.

Marktdynamik

Eigentumswohnungen stellen das am stärksten nachgefragte Segment im Nürnberger Immobilienmarkt dar. Mit 3.205 Verkäufen im Jahr 2024 machen sie den Großteil aller Immobilientransaktionen aus. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, was zu einem Verkäufermarkt führt. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern Wohnfläche, die sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern gesucht werden.

Die Neubautätigkeit hat sich zwar leicht erholt, bleibt aber insgesamt auf niedrigem Niveau. Pro Quartal kommen nur wenige hundert neue Wohnungen auf den Markt, was bei weitem nicht ausreicht, um die bestehende Nachfrage zu decken. Der Leerstand liegt praktisch bei null, und verfügbare Wohnungen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft. Besichtigungstermine sind stark frequentiert, und Kaufinteressenten müssen sich häufig gegen zahlreiche Mitbewerber durchsetzen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Lagen Nürnbergs verzeichnen die höchsten Preise für Eigentumswohnungen. In Stadtteilen wie Maxfeld, Gostenhof und der Altstadt werden Quadratmeterpreise von 4.500 bis 5.200 Euro aufgerufen. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Besonders Gostenhof hat sich in den letzten Jahren zu einem Szeneviertel entwickelt, was die Preise zusätzlich nach oben treibt.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen sind Eigentumswohnungen deutlich erschwinglicher. In Stadtteilen wie Langwasser, Röthenbach oder Schweinau liegen die Quadratmeterpreise zwischen 3.200 und 3.800 Euro. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und sind besonders bei Familien und Erstkäufern beliebt. Allerdings zeigen auch diese Lagen einen stetigen Preisanstieg, da Käufer zunehmend auf günstigere Alternativen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Nürnberg bleiben positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere moderate Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Energieeffiziente und moderne Bestandswohnungen werden dabei überdurchschnittlich im Wert steigen, während unsanierte Objekte mit schlechter Energiebilanz Preisabschläge hinnehmen müssen.

Die begrenzte Neubautätigkeit wird weiterhin den Druck auf den Bestandsmarkt erhöhen. Investoren und Eigennutzer konkurrieren um die wenigen verfügbaren Objekte, was die Preise stützt. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug nach Nürnberg sowie die Tendenz zu kleineren Haushalten werden die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter befeuern. Käufer sollten sich auf eine anhaltend angespannte Marktsituation einstellen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Nürnberg zeigt im zweiten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei etwa 9,65 Euro pro Quadratmeter, wobei bei Neuvermietungen in guten Lagen deutlich höhere Preise erzielt werden. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 ist ein moderater Anstieg von etwa 1,5 Prozent zu verzeichnen. Seit 2022 haben sich die Mietpreise um insgesamt 5,1 Prozent erhöht, was die anhaltende Dynamik im Mietsektor unterstreicht.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche werden Kaltmieten zwischen 1.400 und 1.800 Euro aufgerufen, wobei Neubauten und hochwertig ausgestattete Objekte am oberen Ende der Preisspanne liegen. Reihenhäuser sind mit Mieten zwischen 1.200 und 1.500 Euro etwas günstiger, bieten aber oft weniger Wohnfläche und Gartenfläche.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten hat sich im zweiten Quartal 2025 weiter verstärkt. Ein wesentlicher Treiber ist die Gruppe der potenziellen Käufer, die aufgrund der gestiegenen Bauzinsen und hohen Kaufpreise auf den Mietmarkt ausweichen. Dies führt zu einer zusätzlichen Nachfrage, die auf ein ohnehin knappes Angebot trifft. Die stagnierende Neubautätigkeit bei Mietobjekten verschärft die Situation zusätzlich.

Das Angebot an Mietäusern ist extrem begrenzt. Viele Eigentümer nutzen ihre Immobilien selbst oder haben langfristige Mietverträge, sodass nur wenige Objekte neu auf den Markt kommen. Wenn Häuser zur Vermietung angeboten werden, sind sie meist innerhalb weniger Tage vergeben. Die Anzahl der Bewerber pro Objekt hat sich deutlich erhöht, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Interessenten auswählen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den stark nachgefragten Vierteln wie Maxfeld, Thon und St. Johannis liegen die Neuvermietungsmieten deutlich über dem Durchschnitt. Hier werden für moderne oder sanierte Häuser Quadratmeterpreise von 11 bis 13 Euro erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer gehobenen Wohnqualität, guten Schulen und der Nähe zu Grünflächen, was sie besonders für Familien mit höherem Einkommen attraktiv macht.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Gegenden sind die Mieten moderater, aber auch hier ist ein stetiger Anstieg zu beobachten. In Stadtteilen wie Zerzabelshof, Mögeldorf oder Gebersdorf liegen die Quadratmetermieten zwischen 8,50 und 10 Euro. Diese Gebiete erfahren eine zunehmende Aufwertung, da immer mehr Mieter aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen hierhin ausweichen. Die verbesserte Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr machen diese Stadtteile zunehmend attraktiver.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung für Häuser wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter nach oben zeigen. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungen von 3 bis 4 Prozent, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Zuwächse möglich sind. Die anhaltende Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage wird der hauptsächliche Preistreiber bleiben.

Die politischen Diskussionen um Mietpreisregulierungen könnten zwar dämpfend wirken, werden aber voraussichtlich die grundlegende Marktdynamik nicht ändern. Solange das Angebot knapp bleibt und die Nachfrage hoch, werden die Mieten weiter steigen. Mieter müssen sich auf längere Suchzeiten und höhere Anforderungen seitens der Vermieter einstellen. Besonders Familien mit mittlerem Einkommen werden es zunehmend schwer haben, adäquaten und bezahlbaren Wohnraum zu finden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Nürnberg zeigt im zweiten Quartal 2025 eine ähnliche Dynamik wie der Markt für Miethäuser. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt ebenfalls bei etwa 9,65 Euro pro Quadratmeter, mit einer deutlichen Tendenz nach oben bei Neuvermietungen. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 ist ein Anstieg von etwa 1,2 Prozent zu verzeichnen, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der vergangenen Quartale fortsetzt.

Eine typische 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern kostet derzeit zwischen 580 und 700 Euro Kaltmiete, während für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern zwischen 770 und 950 Euro aufgerufen werden. Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen liegen preislich am oberen Ende dieser Spannen, teilweise sogar darüber. Der Mietpreisanstieg von 5,1 Prozent innerhalb der letzten zwei Jahre zeigt die anhaltende Verteuerung des Wohnens in Nürnberg.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt im zweiten Quartal 2025 auf sehr hohem Niveau. Neben den traditionellen Mietergruppen wie Studenten, jungen Berufstätigen und Senioren kommen zunehmend Haushalte hinzu, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise und Zinsen gegen einen Immobilienerwerb entscheiden. Diese Entwicklung führt zu einer Verschärfung der ohnehin angespannten Situation am Mietwohnungsmarkt.

Das Angebot kann mit der steigenden Nachfrage nicht mithalten. Der Neubau von Mietwohnungen ist weiterhin zu gering, um den Bedarf zu decken. Die wenigen fertiggestellten Projekte werden meist schon vor Bauende vollständig vermietet. Der Leerstand tendiert gegen null, und Wohnungsbesichtigungen gleichen oft Massenveranstaltungen mit 30 bis 50 Interessenten pro Termin. Die durchschnittliche Suchdauer für eine Mietwohnung hat sich auf drei bis sechs Monate verlängert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innerstädtischen Lagen wie Altstadt, Maxfeld und Gostenhof verzeichnen die höchsten Mietpreise. Hier werden für Wohnungen in guter Ausstattung Quadratmetermieten von 11 bis 14 Euro verlangt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der urbanen Infrastruktur und dem vielfältigen kulturellen Angebot. Besonders Gostenhof hat sich zu einem beliebten Wohnviertel für junge Berufstätige und Kreative entwickelt, was die Nachfrage und damit die Preise weiter antreibt.

In den Stadtrandgebieten wie Langwasser, Schweinau oder Röthenbach sind die Mieten mit 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter moderater, zeigen aber ebenfalls eine steigende Tendenz. Diese Stadtteile werden zunehmend als Alternative zu den teuren Innenstadtlagen wahrgenommen und erfahren eine kontinuierliche Aufwertung. Die gute Anbindung durch U-Bahn und S-Bahn macht sie für Pendler attraktiv, was die Nachfrage zusätzlich steigert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine Entspannung am Mietwohnungsmarkt in Sicht. Experten prognostizieren weitere Mietpreissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig lösen lassen, da die Neubautätigkeit weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt.

Besonders Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen werden zunehmend unter Druck geraten. Der Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Einkommen wird weiter steigen, was soziale Spannungen verstärken könnte. Die Politik ist gefordert, durch geeignete Maßnahmen wie sozialen Wohnungsbau und Förderung von bezahlbarem Wohnraum gegenzusteuern. Mieter sollten sich auf weiterhin schwierige Marktbedingungen einstellen und gegebenenfalls ihre Suchkriterien anpassen oder auf weniger zentrale Lagen ausweichen.

Fazit

Der Nürnberger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als ein von Knappheit und steigenden Preisen geprägter Markt. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich übersteigt die Nachfrage deutlich das verfügbare Angebot, was zu kontinuierlichen Preissteigerungen führt. Die moderate Erholung der Neubautätigkeit reicht bei weitem nicht aus, um die strukturelle Unterversorgung zu beheben.

Käufer und Mieter müssen sich auf anhaltend herausfordernde Marktbedingungen einstellen. Die Preise werden voraussichtlich weiter steigen, wenn auch in moderaterem Tempo als in den Vorjahren. Energieeffizienz wird zunehmend zu einem entscheidenden Faktor bei der Preisbildung. Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen bleiben erheblich, wobei auch periphere Lagen zunehmend teurer werden.

Für Investoren bietet der Markt weiterhin attraktive Chancen, allerdings bei hohen Einstiegspreisen. Selbstnutzer sollten ihre Kaufentscheidung sorgfältig abwägen und sich auf intensive Konkurrenz bei der Objektsuche einstellen. Der Mietmarkt wird für breite Bevölkerungsschichten zunehmend zur finanziellen Belastung, was politische Interventionen wahrscheinlicher macht.