Immobilienmarktbericht Nürnberg - Q3 2025

Der Nürnberger Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und dynamisch. Während der Kaufmarkt für Häuser eine Phase der Stabilisierung durchläuft, verzeichnen Eigentumswohnungen deutliche Preissteigerungen. Der Mietmarkt bleibt angespannt mit kontinuierlich steigenden Mieten bei gleichzeitig rückläufigem Angebot. Die folgende Analyse betrachtet die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Nürnberg zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Stabilität. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.051 Euro liegt das Preisniveau nahezu auf dem Niveau des Vorquartals. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 4.077 Euro pro Quadratmeter lag, ist ein marginaler Rückgang von 0,6 Prozent zu verzeichnen. Diese leichte Preiskorrektur deutet auf eine Konsolidierungsphase nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre hin.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine Stagnation. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Preise ebenfalls bei durchschnittlich 4.077 Euro pro Quadratmeter lagen, hat sich das Preisniveau nicht verändert. Diese Stabilität ist bemerkenswert, da sie eine Abkehr von den teilweise zweistelligen Wachstumsraten der vergangenen Jahre darstellt. Die unterschiedlichen Datenquellen zeigen allerdings eine gewisse Bandbreite in den Preisangaben, wobei einige Anbieter Durchschnittswerte von bis zu 4.537 Euro pro Quadratmeter ausweisen, was auf methodische Unterschiede und die Heterogenität des Marktes zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Angebotssituation für Häuser zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verknappt. Im Vergleich zum Vorquartal ist das Angebot um etwa 5 Prozent zurückgegangen, was die bereits angespannte Marktsituation zusätzlich verschärft. Die Nachfrage bleibt hingegen auf hohem Niveau, insbesondere für sanierte und energieeffiziente Objekte, die den aktuellen Standards entsprechen. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage sorgt für eine gewisse Preisresistenz nach unten, verhindert aber gleichzeitig weitere deutliche Preissteigerungen.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt weiterhin auf niedrigem Niveau. Die Gründe hierfür sind vielschichtig und reichen von hohen Baukosten über knappes Bauland bis hin zu strengen regulatorischen Anforderungen. Der Mangel an Neubauprojekten verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt, wo modernisierte Objekte besonders gefragt sind. Die geringe Fluktuation am Markt zeigt sich auch in verlängerten Haltezeiten der Eigentümer, die angesichts der hohen Wiederbeschaffungskosten seltener zum Verkauf bereit sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lagen bleibt im dritten Quartal 2025 stark ausgeprägt. In den begehrten Stadtteilen wie Gostenhof und St. Johannis liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und überschreiten häufig die Marke von 5.000 Euro. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem gewachsenen, attraktiven Wohnumfeld. Die hohe Lebensqualität in diesen Quartieren rechtfertigt für viele Käufer die Premiumpreise.

Am Stadtrand und in einfacheren Lagen zeigt sich ein deutlich moderateres Preisniveau. Hier sind Häuser teilweise für unter 3.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Preisdifferenz von über 40 Prozent zwischen Top- und Randlagen verdeutlicht die Heterogenität des Nürnberger Immobilienmarktes. Interessant ist, dass sich in einigen Randlagen eine zunehmende Nachfrage entwickelt, da Käufer angesichts der hohen Preise in zentralen Lagen verstärkt Alternativen suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der aktuellen Stabilisierungsphase im Häusermarkt. Die Preise dürften sich auf dem erreichten Niveau einpendeln, wobei in weniger gefragten Lagen leichte Preisrückgänge nicht auszuschließen sind. Die Nachfrage nach energieeffizienten und modernisierten Häusern wird voraussichtlich hoch bleiben, was dieses Marktsegment weiterhin stützt.

Die demografische Entwicklung Nürnbergs mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum wird mittelfristig für eine stabile Nachfrage sorgen. Gleichzeitig könnten sich die Finanzierungsbedingungen bei einer möglichen Zinswende wieder verbessern, was die Nachfrage stimulieren könnte. Die anhaltend geringe Neubauaktivität wird jedoch weiterhin für Angebotsknappheit sorgen, was größere Preisrückgänge unwahrscheinlich macht.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Nürnberg zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutlich dynamischere Entwicklung als das Häusersegment. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.229 Euro verzeichnet dieser Marktbereich einen beachtlichen Anstieg von 6,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal, als der Durchschnittspreis noch bei 3.988 Euro lag. Diese Entwicklung markiert eine deutliche Trendwende nach einer Phase relativer Stabilität und unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls ein Anstieg von 6,0 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese Preisentwicklung liegt deutlich über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt, dass der Wohnungsmarkt in Nürnberg nach wie vor von einer robusten Nachfrage getragen wird. Besonders bemerkenswert ist die Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neubauwohnungen: Während der Gesamtdurchschnitt bei 4.229 Euro liegt, werden für Neubauwohnungen durchschnittlich 6.829 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, was einem Aufschlag von über 60 Prozent entspricht.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verschärft. Mit einem Rückgang der Angebotsmenge um etwa 7 Prozent gegenüber dem Vorquartal ist das verfügbare Angebot auf einem historisch niedrigen Niveau angelangt. Diese Verknappung trifft auf eine ungebrochen hohe Nachfrage, insbesondere nach Bestandswohnungen in attraktiven Lagen. Die Kombination aus sinkendem Angebot und stabiler bis steigender Nachfrage erklärt die deutlichen Preiszuwächse in diesem Segment.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt sich moderat, kann aber den Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Die wenigen verfügbaren Neubauprojekte werden zu Premiumpreisen vermarktet und richten sich überwiegend an zahlungskräftige Käufer. Die hohen Baukosten und gestiegenen Qualitätsanforderungen, insbesondere im Bereich der Energieeffizienz, treiben die Preise für Neubauwohnungen in die Höhe. Gleichzeitig führt die geringe Fluktuation im Bestandsmarkt dazu, dass qualitativ hochwertige Wohnungen nur selten auf den Markt kommen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspreizung zwischen verschiedenen Stadtlagen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen wie Gostenhof und St. Johannis übersteigen die Quadratmeterpreise regelmäßig die 5.000-Euro-Marke. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu kulturellen und gastronomischen Angeboten. Die hohe Lebensqualität und das begrenzte Angebot in diesen Vierteln rechtfertigen die Premiumpreise.

In den Randlagen und einfacheren Stadtteilen sind Eigentumswohnungen hingegen teilweise noch für unter 3.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Preisdifferenz von über 40 Prozent bietet Käufern mit begrenztem Budget noch Möglichkeiten zum Immobilienerwerb. Allerdings ist zu beobachten, dass auch in diesen Lagen die Preise anziehen, da immer mehr Käufer aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen auf günstigere Alternativen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Nürnberg bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des Preisanstiegs, wenn auch möglicherweise in moderaterem Tempo. Die strukturellen Faktoren, die den Markt stützen – Bevölkerungswachstum, knappes Angebot, attraktive Wirtschaftslage – bleiben weiterhin bestehen.

Die Nachfrage nach modernisierten und energieeffizienten Wohnungen wird voraussichtlich weiter zunehmen, da die Nebenkosten eine immer wichtigere Rolle bei der Kaufentscheidung spielen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten hingegen unter Preisdruck geraten. Die anhaltende Urbanisierung und der Trend zum Wohnen in der Stadt werden die Nachfrage in zentralen Lagen weiterhin hochhalten. Mittelfristig könnte eine Normalisierung der Zinspolitik zu einer leichten Entspannung führen, grundlegende Marktveränderungen sind jedoch nicht zu erwarten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Nürnberg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 11,65 Euro pro Quadratmeter liegt das Mietniveau um 1,13 Prozent über dem Vorquartal, in dem noch 11,52 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Diese moderate Steigerung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und zeigt, dass der Mietmarkt für Häuser trotz regulatorischer Eingriffe weiterhin von einem Nachfrageüberhang geprägt ist.

Im Jahresvergleich wird die Dynamik noch deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete bei 11,05 Euro lag, beträgt der Anstieg 5,43 Prozent. Diese Steigerungsrate liegt deutlich über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den anhaltenden Druck auf dem Mietmarkt. Die kontinuierlichen Mietsteigerungen belasten zunehmend die Haushaltsbudgets, insbesondere von Familien, die auf größere Wohnflächen angewiesen sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnhäusern hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verknappt. Mit einem Rückgang der verfügbaren Objekte um etwa 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal verschärft sich die ohnehin angespannte Situation auf dem Mietmarkt. Die Nachfrage bleibt hingegen auf sehr hohem Niveau, wobei insbesondere sanierte und energieeffiziente Objekte stark nachgefragt werden. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu kurzen Vermarktungszeiten und gibt Vermietern einen erheblichen Spielraum bei der Preisgestaltung.

Die Neubauaktivität im Segment der Miet-Einfamilienhäuser ist nahezu zum Erliegen gekommen. Investoren konzentrieren sich verstärkt auf den Mehrfamilienhausbau, da dieser eine höhere Rendite verspricht. Die wenigen verfügbaren Neubauten werden zu Spitzenmieten angeboten und sind häufig bereits vor Fertigstellung vollständig vermietet. Der Bestandsmarkt wird dominiert von langjährigen Mietverhältnissen, was die Fluktuation und damit das verfügbare Angebot zusätzlich reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen sind erheblich. In den beliebten zentralen Lagen und gehobenen Wohnvierteln übersteigen die Mieten häufig 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Premium-Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und Bildungseinrichtungen sowie dem attraktiven Wohnumfeld. Familien mit höherem Einkommen sind bereit, diese Aufpreise für die gebotene Lebensqualität zu zahlen.

Am Stadtrand und in einfacheren Lagen sind Häuser teilweise noch für unter 10 Euro pro Quadratmeter zu mieten. Diese günstigeren Optionen werden verstärkt von Familien nachgefragt, die sich die hohen Mieten in zentralen Lagen nicht leisten können. Allerdings ist auch in diesen Gebieten ein Preisanstieg zu beobachten, da die Verdrängung aus den teuren Innenstadtlagen zu einer erhöhten Nachfrage in der Peripherie führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs zu rechnen, wenn auch möglicherweise in etwas moderaterem Tempo. Die strukturellen Faktoren, die zu der aktuellen Marktlage geführt haben – knappes Angebot, hohe Nachfrage, geringe Neubauaktivität – werden sich kurzfristig nicht ändern. Die Politik versucht zwar durch verschiedene Maßnahmen wie Mietpreisbremse und sozialen Wohnungsbau gegenzusteuern, die Wirkung dieser Instrumente bleibt jedoch begrenzt.

Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz wird den Markt weiter differenzieren. Gut gedämmte Häuser mit moderner Heiztechnik werden aufgrund der niedrigeren Nebenkosten verstärkt nachgefragt, während schlecht isolierte Objekte möglicherweise Mietabschläge hinnehmen müssen. Langfristig könnte eine Ausweitung des Angebots durch verstärkte Bautätigkeit zu einer Entspannung führen, mittelfristig bleibt der Markt jedoch angespannt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Nürnberg setzt im dritten Quartal 2025 seinen Aufwärtstrend fort. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 11,65 Euro pro Quadratmeter und damit 1,13 Prozent über dem Niveau des Vorquartals von 11,52 Euro. Diese kontinuierliche Steigerung zeigt, dass trotz politischer Interventionen und regulatorischer Maßnahmen der Marktdruck unvermindert anhält. Die Mietpreisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität Nürnbergs als Wohn- und Arbeitsort wider.

Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg 5,43 Prozent gegenüber den 11,05 Euro des dritten Quartals 2024. Diese überdurchschnittliche Steigerungsrate verdeutlicht die angespannte Lage auf dem Mietwohnungsmarkt. Besonders bemerkenswert ist die Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neubauwohnungen: Während der Durchschnitt bei 11,65 Euro liegt, werden für Neubauwohnungen etwa 13 Euro pro Quadratmeter verlangt, was die höheren Baustandards und die aktuelle Kostenentwicklung widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Verfügbarkeit von Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 weiter reduziert. Mit einem Rückgang des Angebots um etwa 7 Prozent gegenüber dem Vorquartal erreicht der Leerstand ein historisch niedriges Niveau. Die Nachfrage bleibt hingegen ungebrochen hoch, getrieben durch Zuzug, Haushaltsverkleinerung und die hohen Kaufpreise, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verharren lassen. Diese Marktdynamik führt zu extrem kurzen Inseratszeiten und einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt sich moderat, kann aber den bestehenden Bedarf bei weitem nicht decken. Die fertiggestellten Projekte werden überwiegend im oberen Preissegment angeboten und sind häufig bereits vor Bezugsfertigkeit vollständig vermietet. Die hohen Baukosten, gestiegene Zinsen und verschärfte energetische Anforderungen machen den Neubau von bezahlbarem Wohnraum zunehmend unrentabel. Der soziale Wohnungsbau kann diese Lücke nicht schließen, da die Fördervolumina begrenzt sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung im Mietwohnungsmarkt ist stark ausgeprägt. In den begehrten Innenstadtlagen und etablierten Wohnvierteln wie dem Zentrum und den angrenzenden Gründerzeitquartieren liegen die Mieten regelmäßig über 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und dem vielfältigen kulturellen Angebot. Die hohe Nachfrage von Singles, Paaren und Studenten treibt hier die Preise zusätzlich.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Stadtteilen sind Wohnungen teilweise noch für unter 10 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Diese Gebiete werden zunehmend von Haushalten nachgefragt, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden. Die verbesserte Anbindung durch den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs macht auch periphere Lagen attraktiver. Dennoch bleibt eine deutliche Preisschere von über 30 Prozent zwischen Top- und einfachen Lagen bestehen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Nürnberg bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs gilt als wahrscheinlich, wobei das Tempo durch regulatorische Eingriffe und eine mögliche konjunkturelle Abkühlung gebremst werden könnte. Die Grundproblematik des Angebotsdefizits wird sich kurzfristig nicht lösen lassen, da die Baufertigstellungen hinter dem Bedarf zurückbleiben.

Die Bedeutung der Energieeffizienz wird weiter zunehmen und zu einer stärkeren Differenzierung des Marktes führen. Wohnungen mit guter Energiebilanz werden Mietaufschläge durchsetzen können, während energetisch schlechte Wohnungen unter Druck geraten könnten. Die demografische Entwicklung mit weiterem Zuzug nach Nürnberg wird die Nachfrage hochhalten. Mittelfristig könnte eine Intensivierung der Bautätigkeit, insbesondere im geförderten Segment, zu einer gewissen Entspannung beitragen. Die politischen Rahmenbedingungen, etwa durch weitere Verschärfungen der Mietpreisbremse oder neue Förderinstrumente, werden ebenfalls Einfluss auf die Marktentwicklung haben.

Fazit

Der Nürnberger Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt: Während der Kaufmarkt für Häuser eine Stabilisierungsphase durchläuft, zeigen Eigentumswohnungen deutliche Preissteigerungen. Der Mietmarkt bleibt in beiden Segmenten angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen bei sinkendem Angebot. Die Stadt Nürnberg bleibt ein attraktiver Wohnstandort mit robuster Nachfrage, was mittelfristig für stabile bis steigende Preise sorgen dürfte. Investoren und Selbstnutzer sollten die unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten genau beobachten und ihre Strategien entsprechend anpassen.