Immobilienmarktbericht Oberhausen

Wohnimmobilien - Zweites Quartal 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Oberhausen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung, die von moderaten Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen bis hin zu leichten Rückgängen bei Häusern zum Kauf reicht. Im Vergleich zum Vorquartal (Q1 2025) haben sich die Marktdynamiken teilweise verschoben, wobei der Mietmarkt weiterhin von deutlichen Preissteigerungen geprägt ist. Der vorliegende Bericht analysiert die vier zentralen Marktsegmente der Wohnimmobilien in Oberhausen und bietet einen umfassenden Überblick über aktuelle Preisniveaus, Marktdynamiken, regionale Unterschiede sowie Zukunftsprognosen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Oberhausen bei etwa 2.890 Euro. Diese Entwicklung stellt einen leichten Rückgang von 0,36 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2025 dar, was dem allgemeinen NRW-Trend für Ein- und Zweifamilienhäuser entspricht. Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine deutlich positive Entwicklung: Gegenüber dem zweiten Quartal 2024 sind die Preise um beachtliche 8 bis 10 Prozent gestiegen, was die langfristige Wertstabilität und Attraktivität von Wohneigentum in Oberhausen unterstreicht.

Die Preisentwicklung wird maßgeblich durch die aktuelle Zinssituation und die weiterhin bestehende Nachfrage nach Wohneigentum beeinflusst. Trotz der leichten quartalsweisen Abschwächung bleibt der Markt für Häuser zum Kauf in Oberhausen robust, was sich in der stabilen Preislage widerspiegelt. Die durchschnittlichen Kaufpreise für ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bewegen sich somit im Bereich von etwa 405.000 Euro, was für viele Kaufinteressenten eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf zeigt ein komplexes Bild. Während die Baugenehmigungen im zweiten Quartal 2025 bundesweit um 4,9 Prozent gestiegen sind, bleiben die tatsächlichen Baubeginne deutlich hinter den Erwartungen zurück. Mit einem Rückgang von 73 Prozent gegenüber 2022 zeigt sich die anhaltende Zurückhaltung der Bauträger und privaten Bauherren. In Oberhausen spiegelt sich diese Entwicklung in einer eingeschränkten Baulandauslastung wider, was zusätzlichen Druck auf die bestehenden Immobilienpreise ausübt.

Das Angebot an Bestandsimmobilien bleibt moderat, während die Nachfrage trotz gestiegener Zinsen weiterhin auf einem soliden Niveau verharrt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf eine gewisse Normalisierung des Marktes nach den überhitzten Jahren 2021 und 2022 hindeutet. Leerstand ist im Segment der Einfamilienhäuser praktisch nicht vorhanden, was die grundsätzliche Attraktivität dieser Wohnform in Oberhausen bestätigt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Lage innerhalb Oberhausens spielt eine entscheidende Rolle bei der Preisgestaltung. Das Stadtzentrum und die etablierten, beliebten Wohnviertel verzeichnen weiterhin stabil hohe Nachfrage und entsprechend höhere Quadratmeterpreise. Hier können die Preise durchaus 15 bis 20 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. Besonders gefragt sind Lagen mit guter Infrastruktur, Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sowie guter Verkehrsanbindung.

Die Stadtrandlagen zeigen hingegen eine etwas geringere Nachfrage, was sich in moderateren Preisen niederschlägt. Hier finden Kaufinteressenten noch Objekte, die etwa 10 bis 15 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Bereiche profitieren jedoch zunehmend von der allgemeinen Preisentwicklung und der Suche nach bezahlbarem Wohneigentum, was zu einer allmählichen Angleichung der Preisunterschiede führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Stabilisierung der Preise für Häuser zum Kauf in Oberhausen. Die moderate Zinsentwicklung und die weiterhin bestehende Nachfrage nach Wohneigentum werden voraussichtlich für eine Seitwärtsbewegung der Preise sorgen. Kurzfristig, bis Ende 2025, wird mit einer Preisstagnation oder leichten Steigerungen von maximal 2 bis 3 Prozent gerechnet.

Mittelfristig könnte die erwartete Erhöhung der Neubauaktivität zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen. Allerdings wird dieser Effekt durch die anhaltend hohen Baukosten und regulatorischen Anforderungen gedämpft. Die demografische Entwicklung und der Trend zu mehr Wohnraum pro Person werden die Nachfrage weiterhin stützen, sodass mit keinen dramatischen Preisrückgängen zu rechnen ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Oberhausen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine positive Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1.975 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem Vorjahreswert. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 verzeichnet das Segment einen Anstieg von 0,27 Prozent, was dem allgemeinen NRW-Trend für Eigentumswohnungen entspricht. Die Jahresentwicklung zeigt mit einem Plus von 5 bis 7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2024 eine solide Wertsteigerung.

Diese Preisentwicklung macht Eigentumswohnungen in Oberhausen zu einer attraktiven Investitionsmöglichkeit, insbesondere für Kapitalanleger und Selbstnutzer, die eine Alternative zum Einfamilienhaus suchen. Eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung kostet aktuell etwa 148.000 Euro, was im Vergleich zu anderen Ruhrgebietsstädten ein moderates Preisniveau darstellt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im zweiten Quartal 2025 auf hohem Niveau, während das Angebot, insbesondere in beliebten Vierteln, begrenzt ist. Die Neubauaktivität wird weiterhin durch hohe Baukosten und zunehmende regulatorische Anforderungen gedämpft. Dies führt zu einer angespannten Marktsituation, in der qualitativ hochwertige Objekte schnell verkauft werden.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf die anhaltend hohe Nachfrage zurückzuführen ist. Besonders gefragt sind modernisierte Altbauwohnungen und energieeffiziente Neubauten, die trotz höherer Preise schnelle Käufer finden. Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger attraktiven Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Oberhausens sind im Segment der Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Zentrale und innenstadtnahe Bereiche verzeichnen die höchste Nachfrage und entsprechend die höchsten Quadratmeterpreise. Hier können die Preise bis zu 2.500 Euro pro Quadratmeter erreichen, insbesondere bei Objekten mit gehobener Ausstattung oder in sanierten Altbauten.

Am Stadtrand und in den Randsiedlungen sind die Preise deutlich günstiger, bewegen sich aber immer noch auf einem stabilen Niveau von etwa 1.500 bis 1.700 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche leiden jedoch unter einem geringeren Angebot, da hier weniger Mehrfamilienhäuser und damit Eigentumswohnungen vorhanden sind. Die Nachfrage in diesen Gebieten wird hauptsächlich von Familien getragen, die bezahlbaren Wohnraum mit mehr Platz suchen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Markt der Eigentumswohnungen in Oberhausen sind für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten erwarten weiterhin moderate Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird gestützt durch die anhaltende Urbanisierung, den Trend zu kleineren Haushalten und die begrenzte Neubautätigkeit.

Bis Ende 2025 wird mit einer Fortsetzung des aktuellen Trends gerechnet, wobei die Preisdynamik stark von der weiteren Zinsentwicklung und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage abhängen wird. Mittelfristig könnte eine Intensivierung der Neubauaktivität, insbesondere im Segment der geförderten Wohnungen, zu einer leichten Entspannung des Marktes führen. Die grundsätzliche Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Oberhausen wird jedoch aufgrund der demografischen und gesellschaftlichen Trends stabil bleiben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Oberhausen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Während konkrete lokale Zahlen für Oberhausen nicht vollständig verfügbar sind, orientiert sich der Markt am NRW-Durchschnitt von etwa 10,73 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,96 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 entspricht. Diese Entwicklung setzt den anhaltenden Mietpreisanstieg der vergangenen Jahre fort.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von 2 bis 4 Prozent, was die kontinuierliche Verteuerung des Wohnens zur Miete unterstreicht. Ein typisches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche kostet in Oberhausen somit monatlich etwa 1.280 Euro Kaltmiete, was für viele Familien eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt. Die Entwicklung wird durch die allgemeine Wohnraumknappheit und die gestiegenen Nebenkosten zusätzlich verschärft.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser wird von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Der Mietwohnungsbestand bleibt relativ konstant, während die Nachfrage kontinuierlich steigt. Obwohl die Baugenehmigungen für Mietobjekte leicht zugenommen haben, bremsen hohe Baukosten und gestiegene Zinsen die tatsächliche Neubautätigkeit erheblich.

Die Leerstandsquote bei Miethäusern bewegt sich auf einem niedrigen bis moderaten Niveau, was die angespannte Marktsituation widerspiegelt. Vermieter berichten von einer hohen Anzahl von Bewerbungen pro Objekt, insbesondere bei Häusern in guten Lagen mit modernen Ausstattungsmerkmalen. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund der Marktlage seltener umziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografischen Unterschiede im Mietpreisniveau für Häuser sind in Oberhausen deutlich erkennbar. Beliebte Wohnlagen mit guter Infrastruktur, Nähe zu Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten verzeichnen die höchste Nachfrage und entsprechend höhere Mietpreise. In diesen Gebieten können die Mieten bis zu 20 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Stadtrandnahe Bereiche bieten hingegen etwas günstigere Mieten, allerdings ist hier das Angebot an Miethäusern generell geringer. Diese Lagen werden zunehmend von Familien nachgefragt, die mehr Platz und Ruhe suchen, aber dennoch eine gute Anbindung an das Stadtzentrum benötigen. Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht angeglichen, da auch die peripheren Lagen von der allgemeinen Preissteigerung erfasst werden.

Prognose und Ausblick

Für den Markt der Miethäuser in Oberhausen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs erwartet. Die strukturellen Faktoren, die zu der aktuellen Marktsituation geführt haben, werden sich kurzfristig nicht ändern. Experten prognostizieren weitere Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen und der allgemeinen Wirtschaftslage abhängen wird.

Mittelfristig könnte eine Erhöhung des Angebots durch verstärkte Neubautätigkeit zu einer gewissen Entspannung führen. Allerdings wird dieser Effekt durch die weiterhin hohen Baukosten und die steigende Nachfrage nach Wohnraum voraussichtlich begrenzt bleiben. Die Attraktivität von Miethäusern als flexible Wohnform für Familien wird weiterhin hoch bleiben, was die Nachfrage auf absehbare Zeit stützen wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Das Segment der Mietwohnungen zeigt im zweiten Quartal 2025 in Oberhausen eine kontinuierliche Preissteigerung. Mit einem geschätzten Durchschnittspreis nahe dem NRW-Mittel von 8,48 Euro pro Quadratmeter liegt Oberhausen im regionalen Vergleich im Mittelfeld. Dies entspricht einer Steigerung von 0,94 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 3,8 Prozent bei Neuvertragsmieten eine deutliche Verteuerung des Wohnens.

Eine durchschnittliche 65-Quadratmeter-Wohnung kostet in Oberhausen somit etwa 550 Euro Kaltmiete pro Monat. Diese Entwicklung stellt insbesondere für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen eine zunehmende Herausforderung dar. Die Mietbelastungsquote steigt kontinuierlich an, was die soziale Dimension der Wohnraumversorgung in den Fokus rückt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Bereich der Mietwohnungen ist von einem ausgeprägten Wohnungsmangel in zentralen Lagen geprägt. Die Neubauaktivität stagniert aufgrund der bekannten Herausforderungen, während die Nachfrage durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung weiter steigt. Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Verhandlungsposition der Vermieter stärkt.

Die Fluktuation im Mietwohnungsbestand hat sich deutlich verringert, da Mieter aufgrund der Marktsituation seltener umziehen. Bei Neuvermietungen berichten Vermieter von teilweise über 100 Bewerbungen pro Wohnung, insbesondere bei Objekten mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis. Die zunehmende Nachfrage erstreckt sich auch auf das Umland, wo Mieter aufgrund der Preisentwicklung in der Stadt alternative Wohnmöglichkeiten suchen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Preisunterschiede im Mietwohnungssegment sind in Oberhausen stark ausgeprägt. Innenstadtnahe Lagen verzeichnen die höchsten Mieten, wobei hier eine akute Angebotsnot herrscht. In diesen bevorzugten Bereichen können die Quadratmeterpreise bis zu 10 Euro und mehr erreichen, insbesondere bei modernisierten oder neu errichteten Objekten.

Am Stadtrand sind die Mieten preislich günstiger, bewegen sich aber immer noch auf einem Niveau von etwa 7 bis 8 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche verzeichnen eine geringere, aber stetig wachsende Nachfrage, da immer mehr Mieter aufgrund der Preisentwicklung in zentralen Lagen ausweichen müssen. Die traditionellen Arbeiterviertel erleben eine zunehmende Gentrifizierung, was zu steigenden Mieten und einer Verdrängung alteingesessener Bewohner führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Oberhausen zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate keine Entspannung. Experten erwarten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs, wobei insbesondere in innenstadtnahen Lagen weitere deutliche Steigerungen zu erwarten sind. Die jährliche Steigerungsrate wird voraussichtlich zwischen 3 und 5 Prozent liegen, abhängig von der Lage und Ausstattung der Objekte.

Langfristig könnte eine Intensivierung des sozialen Wohnungsbaus und die Umsetzung geplanter Neubauprojekte zu einer gewissen Marktentspannung führen. Allerdings werden diese Maßnahmen frühestens in zwei bis drei Jahren spürbare Auswirkungen zeigen. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten und die anhaltende Urbanisierung werden die Nachfrage nach Mietwohnungen weiterhin auf hohem Niveau halten. Politische Interventionen wie Mietpreisbremsen könnten die Dynamik dämpfen, werden aber das grundlegende Problem des Wohnungsmangels nicht lösen.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Wohnimmobilienmarkt in Oberhausen präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als heterogen, aber insgesamt robust. Während der Kaufmarkt für Häuser eine leichte Abschwächung zeigt, verzeichnen Eigentumswohnungen moderate Preissteigerungen. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen von deutlichen Preissteigerungen geprägt, was die anhaltende Wohnraumknappheit widerspiegelt.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – hohe Baukosten, regulatorische Hürden und begrenzte Flächenverfügbarkeit – werden auch in den kommenden Quartalen bestimmend bleiben. Für Kaufinteressenten und Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf weiterhin angespannte Marktbedingungen einstellen müssen. Investoren finden in Oberhausen hingegen einen stabilen Markt mit moderaten Renditeaussichten.

Die Stadt Oberhausen steht vor der Herausforderung, durch gezielte Maßnahmen in der Stadtentwicklung und Wohnungspolitik die Marktdynamik positiv zu beeinflussen. Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum bei gleichzeitiger Wahrung der Lebensqualität wird die zentrale Aufgabe der kommenden Jahre sein. Der vorliegende Marktbericht zeigt, dass trotz regionaler Unterschiede und segmentspezifischer Entwicklungen der Oberhausener Immobilienmarkt insgesamt stabil und zukunftsfähig aufgestellt ist.