Immobilienmarktbericht Oberhausen Q3 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Oberhausen zeigt sich im dritten Quartal 2025 weitgehend stabil mit moderaten Preisanstiegen im Vergleich zum Vorquartal. Während der Kaufmarkt eine verhaltene Entwicklung aufweist, verzeichnet der Mietmarkt deutliche Preissteigerungen. Die anhaltende Wohnraumknappheit und die gedämpfte Neubautätigkeit prägen weiterhin die Marktdynamik in allen Segmenten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf liegt im dritten Quartal 2025 bei 2.899 Euro pro Quadratmeter, wobei alternative Erhebungen einen Wert von 2.946 Euro pro Quadratmeter ausweisen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 2.890 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich ein minimaler Anstieg von lediglich 0,31 Prozent. Diese verhaltene Quartalsentiwicklung steht im Kontrast zur Jahresentwicklung, die mit einem Anstieg von etwa 8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 deutlich dynamischer ausfällt.

Die Preisentwicklung der letzten zwölf Monate spiegelt die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Oberhausen wider, wobei die Dynamik im Quartalsvergleich eine gewisse Marktberuhigung andeutet. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich somit auf etwa 435.000 Euro, was für viele Käufer eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird maßgeblich durch das knappe Angebot geprägt. Obwohl die Baugenehmigungen bundesweit im zweiten Quartal 2025 um 4,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal gestiegen sind, zeigt sich in der Realität eine dramatisch reduzierte Bautätigkeit. Die tatsächlichen Baubeginne sind um 73 Prozent gegenüber 2022 eingebrochen, was die ausgeprägte Zurückhaltung sowohl bei Bauträgern als auch bei privaten Bauherren verdeutlicht.

Diese Diskrepanz zwischen Genehmigungen und tatsächlichen Baubeginnen führt zu einer eingeschränkten Baulandauslastung in Oberhausen. Die Folge ist ein anhaltend knappes Angebot an Neubauhäusern, während die Nachfrage auf einem soliden Niveau verharrt. Der Bestandsmarkt profitiert von dieser Situation, da Käufer vermehrt auf bestehende Immobilien ausweichen müssen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut erhaltene Bestandsimmobilien hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine weiterhin vorhandene Kaufbereitschaft hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Oberhausens bleiben signifikant. In den zentrumsnahen Lagen mit guter Infrastrukturanbindung liegen die Quadratmeterpreise typischerweise 15 bis 20 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Besonders gefragt sind Häuser in den ruhigeren Wohnlagen von Sterkrade und Osterfeld, wo Familien ein attraktives Wohnumfeld mit guter Verkehrsanbindung vorfinden.

Am Stadtrand und in den peripheren Lagen sind die Preise hingegen moderater. Hier finden sich noch Objekte, die etwa 10 bis 15 Prozent unter dem Durchschnittspreis angeboten werden. Diese Bereiche profitieren zunehmend von der allgemeinen Preisentwicklung, da Käufer aufgrund der hohen Preise in den beliebten Vierteln verstärkt Ausweichquartiere suchen. Die traditionell schwächeren Stadtteile im Norden verzeichnen dabei die höchsten relativen Wertzuwächse, wenngleich das absolute Preisniveau noch deutlich unter dem Stadtdurchschnitt liegt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preisentwicklung im Segment der Häuser zum Kauf erwartet. Die begrenzte Neubautätigkeit wird voraussichtlich anhalten, da die hohen Baukosten und gestiegenen Zinsen weiterhin bremsend wirken. Experten prognostizieren jährliche Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird.

Die anhaltenden Urbanisierungstrends und der Zuzug in die Metropolregion Rhein-Ruhr werden die Nachfrage weiterhin stützen. Gleichzeitig könnte eine mögliche Stabilisierung der Baukosten und regulatorische Erleichterungen im Baubereich mittelfristig zu einer Belebung der Neubautätigkeit führen, was den Preisdruck etwas mildern würde.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Oberhausen zeigt im dritten Quartal 2025 ein stabiles Preisniveau. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 1.975 Euro, wobei aktuelle Erhebungen aus November 2025 bereits auf 2.006 Euro pro Quadratmeter hindeuten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Preis ebenfalls bei 1.975 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine bemerkenswerte Preisstabilität auf Quartalssicht.

Die Jahresentwicklung fällt mit einem Anstieg von etwa 5,7 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 moderat aus. Diese Entwicklung liegt im Rahmen der im Vorquartal beobachteten Jahressteigerungsrate von 5 bis 7 Prozent und deutet auf eine Konsolidierung des Preisniveaus hin. Eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung kostet somit etwa 148.000 Euro, was im regionalen Vergleich ein attraktives Preisniveau darstellt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf einem konstant hohen Niveau, während das Angebot besonders in den beliebten Vierteln stark begrenzt ist. Die Neubauaktivität wird durch mehrere Faktoren gebremst: Hohe Baukosten, steigende Finanzierungskosten und zunehmende regulatorische Anforderungen führen zu einer angespannten Marktsituation. Bauträger zeigen sich zurückhaltend bei der Initiierung neuer Projekte, was die Angebotssituation weiter verschärft.

Qualitativ hochwertige Objekte, insbesondere energetisch sanierte oder neu errichtete Wohnungen, werden binnen kurzer Zeit verkauft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut ausgestattete Wohnungen liegt bei etwa 45 bis 60 Tagen, während renovierungsbedürftige Objekte deutlich länger am Markt verweilen. Der starke Anstieg der Mietpreise um 12,3 Prozent im Jahresvergleich erhöht zusätzlich den Druck auf Mieter, in Eigentum zu investieren, was die Nachfrage weiter befeuert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Im Stadtteil Altstadt-Mitte, der als Referenzpunkt dient, liegen die Quadratmeterpreise etwa 4 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt. Dies zeigt, dass zentrale Lagen nicht automatisch die höchsten Preise aufweisen, sondern Faktoren wie Wohnumfeldqualität und Gebäudezustand eine wichtige Rolle spielen.

Die höchsten Preise werden in den modernisierten Quartieren mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und attraktiver Infrastruktur erzielt. Hier liegen die Preise teilweise 20 bis 25 Prozent über dem Durchschnitt. Besonders gefragt sind Wohnungen in sanierten Altbauten sowie moderne Neubauprojekte mit zeitgemäßer Ausstattung und energieeffizienter Bauweise. In den Randlagen und in Stadtteilen mit Entwicklungsbedarf finden sich hingegen noch Wohnungen zu Preisen, die 15 bis 20 Prozent unter dem Durchschnitt liegen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Oberhausen fallen verhalten optimistisch aus. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate moderate Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird durch mehrere strukturelle Faktoren gestützt: Die anhaltende Urbanisierung, der Trend zu kleineren Haushalten und die begrenzte Neubautätigkeit werden die Nachfrage weiterhin hoch halten.

Mittelfristig könnte die erwartete Stabilisierung der Zinsen und eine mögliche Erholung der Bautätigkeit zu einer ausgeglicheneren Marktsituation führen. Die energetische Sanierung des Bestands wird zunehmend an Bedeutung gewinnen, was zu einer weiteren Ausdifferenzierung der Preise zwischen modernisierten und unsanierten Objekten führen dürfte. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf eine Phase moderater, aber stetiger Wertsteigerungen einstellen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Oberhausen zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung, wenngleich spezifische Detaildaten für dieses Segment begrenzt verfügbar sind. Die allgemeine Mietmarktentwicklung ist von deutlichen Preissteigerungen geprägt, die sich auch im Segment der Häuser zur Miete niederschlagen. Die landesweiten Trends deuten auf bedeutende Mietanstiege hin, die in Oberhausen besonders ausgeprägt sind.

Ein bemerkenswerter Aspekt ist die disproportionale Entwicklung zwischen Miet- und Kaufpreisen: Während die Kaufpreise für Häuser von 2020 bis 2025 um etwa 18 Prozent gestiegen sind, verzeichneten die Mietpreise im gleichen Zeitraum einen Anstieg von etwa 38 Prozent. Diese Entwicklung verdeutlicht den enormen Druck auf dem Mietmarkt und die zunehmende Belastung für Mieter von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser wird von einer anhaltenden Wohnraumknappheit dominiert. Das Angebot an Mietshäusern ist strukturell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten, angesichts der attraktiven Verkaufspreise und der zunehmenden regulatorischen Anforderungen an Vermieter. Die Nachfrage bleibt hingegen auf hohem Niveau, getrieben von Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen.

Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter angesichts der hohen Mietpreise und des knappen Angebots seltener umziehen. Neuverträge werden häufig zu deutlich höheren Konditionen abgeschlossen als Bestandsverträge, was zu einer zunehmenden Spreizung der Mietpreise führt. Die Fluktuation ist entsprechend gering, was das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der Lagequalität. In den bevorzugten Wohnlagen mit guter Infrastruktur, Grünflächen und niedrigen Kriminalitätsraten werden Spitzenmieten erzielt, die teilweise 30 bis 40 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. Besonders gefragt sind Häuser in familienfreundlichen Stadtteilen mit guten Schulen und Kindergärten in der Nähe.

In den Randgebieten und weniger nachgefragten Stadtteilen sind die Mieten moderater, wobei auch hier ein deutlicher Aufwärtstrend zu verzeichnen ist. Die traditionelle Preisdifferenz zwischen zentrumsnahen und peripheren Lagen verringert sich zunehmend, da Mieter aufgrund des knappen Angebots verstärkt auf Ausweichquartiere angewiesen sind. Selbst in bisher weniger beliebten Stadtteilen steigen die Mieten überdurchschnittlich, da die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietshausmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate werden weitere Mietsteigerungen erwartet, die über der allgemeinen Inflationsrate liegen dürften. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietobjekten wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig auflösen, da die Neubautätigkeit weiterhin gedämpft bleibt und der Trend zum Eigenheim anhält.

Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die Dynamik teilweise dämpfen, werden aber das grundlegende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht beheben können. Mittelfristig könnte eine verstärkte Umwandlung von Büro- in Wohnraum sowie gezielte Förderprogramme für den Mietwohnungsbau zu einer Entspannung beitragen. Mieter sollten sich jedoch auf weiterhin steigende Wohnkosten einstellen und gegebenenfalls den Erwerb von Wohneigentum als Alternative prüfen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Oberhausen zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 8,18 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 0,86 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt, als die Miete bei 8,11 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Anstieg von 7,83 Euro auf 8,18 Euro pro Quadratmeter eine Steigerung von 4,46 Prozent.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Stadtteil Altstadt-Mitte, wo die Mieten bei 7,86 Euro pro Quadratmeter liegen und damit etwa 4 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt. Die jährliche Steigerungsrate in diesem Stadtteil beträgt 4,8 Prozent, was die allgemeine Dynamik des Marktes widerspiegelt. Oberhausen verzeichnet mit einer Jahressteigerung von 12,3 Prozent eine der höchsten Mietpreissteigerungsraten bundesweit, was die angespannte Situation auf dem lokalen Wohnungsmarkt unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen wird von einer extremen Angebots-Nachfrage-Diskrepanz geprägt. Die anhaltende Wohnraumknappheit trifft auf eine stetig steigende Nachfrage, die durch verschiedene Faktoren befeuert wird: Zuzug in die Region, Haushaltsverkleinerung und die hohen Kaufpreise, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verharren lassen.

Die Leerstandsquote bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft. Neuvermietungen erfolgen regelmäßig zu Preisen, die deutlich über den Bestandsmieten liegen. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen hat sich auf wenige Tage reduziert, wobei attraktive Angebote oft innerhalb von Stunden vergeben werden. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung erreicht regelmäßig zweistellige Werte, was den enormen Nachfragedruck verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Oberhausen zeigt deutliche räumliche Disparitäten. Während der Stadtteil Altstadt-Mitte mit 7,86 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem Durchschnitt liegt, erreichen moderne Wohnlagen in Sterkrade-Mitte und neu entwickelte Quartiere Spitzenmieten von über 10 Euro pro Quadratmeter. Die traditionellen Arbeiterviertel im Norden der Stadt weisen hingegen noch Mieten von 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter auf, verzeichnen aber die höchsten relativen Steigerungsraten.

Ein interessantes Phänomen ist die zunehmende Gentrifizierung ehemals unbeliebter Stadtteile. Kreative und Studenten entdecken diese Viertel als bezahlbare Alternative, was mittelfristig zu einer Aufwertung und steigenden Mieten führt. Die klassische Zentrums-Peripherie-Preisstruktur wird dadurch zunehmend aufgebrochen, und es entstehen neue Mikrozentren mit eigener Preisdynamik. Besonders gefragt sind Wohnungen in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten, die eine gute Anbindung an die umliegenden Wirtschaftszentren des Ruhrgebiets bieten.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Oberhausen bleiben angespannt. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs erwartet, wobei jährliche Steigerungsraten von 5 bis 8 Prozent als realistisch gelten. Die strukturellen Treiber der Mietpreisentwicklung – knappes Angebot, hohe Nachfrage, begrenzte Neubautätigkeit – werden voraussichtlich bestehen bleiben.

Politische Interventionen wie die Diskussion um Mietpreisbremsen und Mietendeckel könnten die Dynamik teilweise dämpfen, lösen aber das grundlegende Angebotsproblem nicht. Die geplanten Neubauvorhaben werden frühestens mittelfristig zu einer Marktentlastung führen. Mieter müssen sich auf weiter steigende Wohnkosten einstellen, wobei der Anteil der Mietausgaben am verfügbaren Einkommen kritische Werte erreichen könnte. Dies könnte zu einer verstärkten Abwanderung in das Umland führen, was wiederum neue Dynamiken im regionalen Wohnungsmarkt auslösen würde.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Wohnimmobilienmarkt in Oberhausen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als heterogen, aber insgesamt robust. Während der Kaufmarkt eine gewisse Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen zeigt, ist der Mietmarkt von einer außergewöhnlichen Dynamik geprägt. Die Schere zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung hat sich in den letzten Jahren deutlich geöffnet, was zu veränderten Entscheidungsmustern bei Wohnungssuchenden führt.

Die strukturellen Herausforderungen – begrenzte Neubautätigkeit, hohe Baukosten, regulatorische Hürden – werden den Markt auch in absehbarer Zukunft prägen. Oberhausen steht dabei exemplarisch für viele Städte im Ruhrgebiet, die einen Wandel von der Industrie- zur Dienstleistungsgesellschaft vollziehen und dabei mit neuen wohnungswirtschaftlichen Herausforderungen konfrontiert werden.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer sollten mit weiter steigenden, aber moderaten Preisanstiegen rechnen und Kaufentscheidungen nicht zu lange hinauszögern. Verkäufer befinden sich weiterhin in einer guten Position, müssen aber realistische Preisvorstellungen haben. Mieter sehen sich mit einem zunehmend angespannten Markt konfrontiert und sollten bestehende Mietverhältnisse möglichst erhalten oder den Sprung ins Eigentum erwägen. Investoren finden in Oberhausen weiterhin attraktive Renditechancen, insbesondere im Mietwohnungssegment, müssen aber die regulatorischen Rahmenbedingungen genau im Blick behalten.