Immobilienmarktbericht Offenbach am Main - Q3 2025

Der Immobilienmarkt in Offenbach am Main zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit überwiegend positiven Tendenzen. Während der Kaufmarkt für Wohnungen deutliche Preissteigerungen verzeichnet, entwickeln sich die Hauspreise moderater. Der Mietmarkt bleibt weiterhin angespannt mit steigenden Preisen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Offenbach am Main bei 4.187 €/m². Die Preisspanne bewegt sich zwischen 2.202 €/m² im unteren Segment und 4.990 €/m² für hochwertige Objekte in Bestlagen. Differenziert nach Haustypen zeigen sich folgende Durchschnittspreise: Einfamilienhäuser werden zu durchschnittlich 3.540 €/m² gehandelt, während Doppelhaushälften mit 4.163 €/m² deutlich höher bewertet werden.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 zeigt sich eine positive Entwicklung von +4,2%, was einem Anstieg von 4.072 €/m² auf 4.212 €/m² entspricht. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 verzeichnen wir einen moderaten Anstieg von 1,19%. Diese Entwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Hausmarktes nach den volatilen Vorjahren hin.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Häuser in Offenbach präsentiert sich im Q3 2025 ausgewogen. Das Angebot hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht, was zu einer Entspannung der zuvor sehr angespannten Marktsituation führt. Die Nachfrage bleibt dennoch robust, insbesondere für Objekte mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und in familienfreundlichen Lagen.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf die Stadtrandgebiete, wo noch Bauland verfügbar ist. Mehrere Bauprojekte für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften befinden sich in der Realisierung, deren Fertigstellung für 2026 geplant ist. Der Leerstand bei Bestandsimmobilien ist weiterhin minimal, was die anhaltende Attraktivität des Standorts unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Offenbachs bleiben signifikant. Das Stadtzentrum verzeichnet mit durchschnittlich 4.198 €/m² weiterhin die höchsten Preise, was einer Steigerung von 5,2% gegenüber Q3 2024 entspricht. Die zentrumsnahen Wohngebiete profitieren von der guten Infrastruktur und der Nähe zu Frankfurt.

In den Randgebieten und weniger nachgefragten Stadtteilen liegen die Preise durchschnittlich 15-20% unter dem städtischen Durchschnitt. Besonders gefragt sind die grünen Wohnlagen im Süden der Stadt, wo Familien die Kombination aus urbanem Leben und naturnaher Umgebung schätzen. Diese Gebiete verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preisentwicklung bei Häusern erwartet. Die Stabilisierung der Zinsen und die verbesserte wirtschaftliche Lage dürften zu einer weiteren Belebung der Nachfrage führen. Experten prognostizieren für 2026 eine Preissteigerung von 2-4% gegenüber dem aktuellen Niveau.

Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere die Verbesserung der Verkehrsanbindung nach Frankfurt und der Ausbau der digitalen Infrastruktur, werden die Attraktivität Offenbachs als Wohnstandort weiter steigern. Allerdings könnte das begrenzte Angebot an Bauland mittelfristig zu einer Verknappung führen und die Preise zusätzlich unter Druck setzen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Offenbach zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.093 €/m². Die Preisspanne variiert erheblich je nach Lage und Ausstattung: Wohnungen in einfacher Lage werden zu durchschnittlich 3.382 €/m² angeboten, während Objekte in mittlerer Lage 4.105 €/m² und in guter Lage sogar 5.113 €/m² erzielen.

Im Jahresvergleich zu Q3 2024 verzeichnet der Wohnungsmarkt eine bemerkenswerte Preissteigerung von 8,52%, was einem Anstieg von 3.783 €/m² auf 4.105 €/m² entspricht. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 beträgt die Steigerung 2,15%, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Preise unterstreicht.

Besonders interessant ist die Entwicklung nach Stockwerken: Wohnungen im ersten Stock verzeichnen mit 4.165 €/m² eine Steigerung von 6,05% zum Vorjahr, während Wohnungen im zweiten Stock mit 4.216 €/m² und einem Plus von 12,10% die stärkste Wertsteigerung aufweisen. Wohnungen ab dem dritten Stock liegen bei durchschnittlich 4.021 €/m² mit einer Steigerung von 8,60%.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Offenbach bleibt im Q3 2025 auf hohem Niveau. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen, die sowohl von jungen Familien als auch von Kapitalanlegern nachgefragt werden. Das Angebot kann mit der starken Nachfrage kaum Schritt halten, was zu schnellen Verkaufszeiten von durchschnittlich 45-60 Tagen führt.

Die Neubauaktivität konzentriert sich auf mehrere größere Wohnbauprojekte, die bis 2027 fertiggestellt werden sollen. Insgesamt befinden sich derzeit etwa 800 neue Wohneinheiten in der Planung oder im Bau. Der Schwerpunkt liegt dabei auf energieeffizienten Neubauten, die den aktuellen Standards entsprechen und zunehmend mit Smart-Home-Technologie ausgestattet werden.

Der Leerstand bei Bestandswohnungen ist mit unter 1% praktisch nicht vorhanden, was die Angebotsknappheit zusätzlich verstärkt. Sanierungsbedürftige Objekte finden trotz des Renovierungsaufwands schnell Käufer, da die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind beim Wohnungsmarkt besonders ausgeprägt. Während das Stadtzentrum mit 3.836 €/m² im Q3 2025 überraschenderweise eine leichte Preiskorrektur von -1,0% gegenüber dem Vorjahr aufweist, verzeichnen die umliegenden Quartiere deutliche Zuwächse.

Die höchsten Preise werden in den modernisierten Vierteln nahe dem Mainufer erzielt, wo Neubauprojekte und sanierte Altbauten Preise von über 5.000 €/m² erreichen. Diese Lagen profitieren von der Nähe zum Wasser, guten Einkaufsmöglichkeiten und der schnellen Anbindung nach Frankfurt. Im Gegensatz dazu liegen die Preise in den Stadtteilen mit höherem Sanierungsbedarf und weniger attraktiver Infrastruktur etwa 20-25% unter dem städtischen Durchschnitt.

Bemerkenswert ist die überdurchschnittliche Preisentwicklung in einfachen und mittleren Lagen mit Steigerungen von 10,52% bzw. 8,52% zum Vorjahr. Dies deutet auf eine Verschiebung der Nachfrage hin zu erschwinglicheren Segmenten, da die Toplagen für viele Käufer unerschwinglich geworden sind.

Prognose und Ausblick

Der Wohnungsmarkt in Offenbach wird voraussichtlich auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten von einer robusten Nachfrage geprägt sein. Die Prognosen deuten auf eine weitere Preissteigerung von 4-6% für 2026 hin, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Zinspolitik abhängen wird.

Die geplante Stadtentwicklung mit neuen Quartieren und der Modernisierung bestehender Wohngebiete wird mittelfristig für zusätzliches Angebot sorgen. Besonders die Konversion ehemaliger Gewerbeflächen zu Wohnraum bietet Potenzial für die Schaffung neuer Wohnungen. Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice-Möglichkeiten führt zu einer verstärkten Nachfrage nach größeren Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer, was sich preistreibend auf das 3- bis 4-Zimmer-Segment auswirken dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethouse in Offenbach zeigt sich im dritten Quartal 2025 als Nischensegment mit begrenztem Angebot. Basierend auf den allgemeinen Marktentwicklungen und den verfügbaren Daten zum Gesamtmietmarkt lässt sich ein durchschnittlicher Mietpreis von etwa 11,50 bis 13,00 €/m² für Häuser ableiten, wobei freistehende Einfamilienhäuser tendenziell am oberen Ende dieser Spanne liegen.

Die Entwicklung der Mietpreise für Häuser folgt weitgehend dem allgemeinen Mietpreistrend in Offenbach. Analog zur Gesamtentwicklung des Mietmarktes ist von einer Steigerung von etwa 5-7% gegenüber dem Vorjahresquartal auszugehen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 dürfte die Steigerung bei moderaten 1,5-2,5% liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Offenbach ist traditionell sehr begrenzt, da die meisten Häuser von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte werden hauptsächlich von Familien nachgefragt, die flexibel bleiben möchten oder sich noch nicht für einen Hauskauf entscheiden können.

Die Nachfrage nach Miethäusern hat im Q3 2025 zugenommen, insbesondere von Familien mit Kindern und von Personen, die aus beruflichen Gründen temporär in der Region leben. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei 3-5 Jahren und damit deutlich über der von Mietwohnungen. Die Fluktuation ist entsprechend gering, was das ohnehin knappe Angebot zusätzlich verknappt.

Neubauaktivitäten im Miethouse-Segment sind praktisch nicht vorhanden, da sich Bauträger auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren. Vereinzelt werden sanierte Bestandshäuser von privaten Vermietern angeboten, meist jedoch nur zur Überbrückung vor einem geplanten Verkauf.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Verteilung der Miethäuser konzentriert sich hauptsächlich auf die Randgebiete Offenbachs, wo noch traditionelle Einfamilienhausgebiete existieren. In zentrumsnahen Lagen sind Miethäuser eine absolute Rarität und erzielen, wenn verfügbar, Spitzenmieten von bis zu 14,00 €/m².

In den südlichen Stadtteilen mit ihrem grünen Charakter sind die meisten Miethäuser zu finden, wobei hier Mieten von 12,00 bis 13,00 €/m² üblich sind. Die nördlichen Industrierandgebiete weisen dagegen günstigere Mieten von 10,00 bis 11,00 €/m² auf, allerdings ist hier das Angebot noch begrenzter und die Wohnqualität oft durch Lärmbelastung beeinträchtigt.

Reihenhäuser in mittleren Lagen werden zu durchschnittlich 11,50 €/m² vermietet und stellen das größte Segment im Miethouse-Markt dar. Sie bieten einen guten Kompromiss zwischen Wohnqualität und Erschwinglichkeit und sind besonders bei jungen Familien beliebt.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Miethäuser wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten von Knappheit geprägt sein. Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da weiterhin kaum Häuser speziell für den Mietmarkt gebaut werden. Die Mietpreise dürften sich parallel zum allgemeinen Mietmarkt entwickeln, mit erwarteten Steigerungen von 3-5% pro Jahr.

Mittelfristig könnte die zunehmende Mobilität von Arbeitnehmern und die Flexibilisierung der Arbeitswelt zu einer höheren Nachfrage nach Miethäusern führen. Dies könnte einige Eigentümer dazu bewegen, ihre Häuser zur Vermietung anzubieten statt zu verkaufen, insbesondere wenn die Kaufpreise stagnieren sollten. Die Entwicklung bleibt jedoch stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Situation und den Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt abhängig.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Offenbach verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 12,17 €/m². Dies stellt eine signifikante Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal dar, als der Durchschnittspreis noch bei 11,44 €/m² lag. Die Erhöhung um 6,38% innerhalb eines Jahres unterstreicht die anhaltende Dynamik am Mietmarkt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich ebenfalls eine deutliche Aufwärtsbewegung. Mit einer Steigerung von 2,1% von 11,92 €/m² auf 12,17 €/m² setzt sich der Trend steigender Mieten auch kurzfristig fort. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den Druck auf dem Offenbacher Mietwohnungsmarkt.

Die Preisspanne für Mietwohnungen variiert je nach Ausstattung, Baujahr und Lage erheblich. Während einfache Wohnungen in weniger gefragten Lagen ab etwa 9,50 €/m² zu haben sind, werden für Neubauwohnungen in Toplagen bis zu 15,00 €/m² aufgerufen. Der Großteil der Angebote bewegt sich jedoch im Bereich zwischen 11,00 und 13,00 €/m².

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Offenbach bleibt im Q3 2025 ungebrochen hoch. Besonders stark nachgefragt sind 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen, die von Singles, Studierenden und jungen Paaren gesucht werden. Diese Zielgruppen profitieren von der Nähe zu Frankfurt bei gleichzeitig niedrigeren Mieten als in der Mainmetropole.

Das Angebot kann mit der starken Nachfrage nicht mithalten. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur 14 Tagen, bei besonders attraktiven Objekten sogar darunter. Pro Wohnungsbesichtigung erscheinen durchschnittlich 20-30 Interessenten, was den Wettbewerb unter Mietinteressenten verschärft.

Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null, was den angespannten Markt zusätzlich charakterisiert. Neubauprojekte im Mietbereich werden hauptsächlich von großen Wohnungsbaugesellschaften und institutionellen Investoren realisiert. Etwa 500 neue Mietwohnungen sollen bis Ende 2026 fertiggestellt werden, was jedoch bei weitem nicht ausreicht, um die Nachfrage zu decken.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Offenbachs sind erheblich. Im Stadtzentrum und in den modernisierten Vierteln nahe der Innenstadt werden die höchsten Mieten erzielt, hier liegen die Preise bei durchschnittlich 13,00 bis 14,00 €/m². Diese Lagen profitieren von der optimalen Infrastruktur, kurzen Wegen und der guten Anbindung an Frankfurt.

Die Stadtteile Bürgel und Bieber im Osten der Stadt weisen mit durchschnittlich 11,00 bis 11,50 €/m² moderate Mietpreise auf. Diese Gebiete sind bei Familien beliebt, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und dafür längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.

Die günstigsten Mieten finden sich in den Randgebieten und in Stadtteilen mit höherem Modernisierungsbedarf, wo Mieten von 9,50 bis 10,50 €/m² üblich sind. Allerdings zeigen auch diese Gebiete steigende Tendenzen, da immer mehr Mieter aufgrund der hohen Preise in besseren Lagen hierhin ausweichen müssen.

Besonders dynamisch entwickeln sich die Mietpreise in den Gebieten, die von Aufwertungsmaßnahmen profitieren. Hier sind Steigerungen von über 10% innerhalb eines Jahres keine Seltenheit, was zu Verdrängungseffekten bei der angestammten Bevölkerung führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs zu rechnen. Experten prognostizieren weitere Steigerungen von 4-6% pro Jahr, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die anhaltend hohe Zuwanderung in die Rhein-Main-Region und die Attraktivität Offenbachs als günstigere Alternative zu Frankfurt werden die Nachfrage weiter befeuern.

Die geplanten Neubauprojekte werden zwar für eine gewisse Entlastung sorgen, können aber die strukturelle Unterversorgung nicht beheben. Schätzungen zufolge müssten jährlich mindestens 800-1.000 neue Wohnungen entstehen, um den Bedarf zu decken - eine Zahl, die derzeit nicht erreicht wird.

Mittelfristig könnte die Einführung weiterer Regulierungen wie verschärfte Mietpreisbremsen oder Milieuschutzbestimmungen die Preisentwicklung dämpfen. Allerdings besteht die Gefahr, dass solche Maßnahmen das Angebot zusätzlich verknappen, wenn private Vermieter ihre Wohnungen verstärkt verkaufen statt vermieten.

Die Digitalisierung und der Trend zum Homeoffice könnten zu einer Verschiebung der Nachfrage führen. Größere Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer werden zunehmend nachgefragt, während sehr kleine Wohnungen an Attraktivität verlieren könnten. Diese Entwicklung wird sich voraussichtlich in differenzierten Preisentwicklungen je nach Wohnungsgröße niederschlagen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Offenbach am Main präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als dynamisch und von steigenden Preisen geprägt. Besonders der Wohnungsmarkt, sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich, zeigt deutliche Aufwärtstendenzen. Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer Lage im Rhein-Main-Gebiet und der Nähe zu Frankfurt, was sie zu einem attraktiven Wohnstandort für verschiedene Zielgruppen macht.

Die größte Herausforderung bleibt das unzureichende Angebot, das mit der hohen Nachfrage nicht Schritt halten kann. Dies führt zu weiteren Preissteigerungen und einer Verschärfung der Wohnungsnot, insbesondere im bezahlbaren Segment. Nur durch verstärkte Neubauaktivitäten und eine vorausschauende Stadtentwicklungspolitik kann dieser Entwicklung mittelfristig begegnet werden.