Immobilienmarktbericht Oldenburg - Q2 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Oldenburg zeigt im zweiten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Jahre haben sich die Marktbedingungen normalisiert, wobei die Nachfrage durch stabile Finanzierungsbedingungen und eine anhaltende Attraktivität der niedersächsischen Universitätsstadt gestützt wird. Die vorliegende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und vergleicht die aktuelle Entwicklung mit dem Vorquartal Q1 2025 sowie dem Vorjahreszeitraum.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 haben sich die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Oldenburg auf einem Niveau von durchschnittlich 3.100 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Diese Preisentwicklung markiert einen Anstieg von 1,2 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025, als die Quadratmeterpreise noch bei etwa 3.063 Euro lagen. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsbewegung: Gegenüber dem zweiten Quartal 2024 haben die Preise um 3,0 Prozent zugelegt, was auf eine nachhaltige Markterholung nach der vorangegangenen Schwächephase hindeutet.

Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 450.000 und 650.000 Euro, wobei neuwertige Objekte mit gehobener Ausstattung und energieeffizienter Bauweise Spitzenpreise von über 700.000 Euro erzielen können. Bestandsimmobilien aus den 1960er bis 1980er Jahren mit Modernisierungsbedarf werden hingegen zu Preisen zwischen 350.000 und 450.000 Euro gehandelt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt in Oldenburg auf hohem Niveau stabil. Mit einem Marktanteil von etwa 62 Prozent aller Kauftransaktionen dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser weiterhin das Geschehen am lokalen Immobilienmarkt. Diese anhaltend starke Nachfrage trifft jedoch auf ein zunehmend verknapptes Angebot. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser ist deutlich rückläufig, was primär auf gestiegene Baukosten, strengere energetische Anforderungen und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland zurückzuführen ist.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, liegen aber mit durchschnittlich 60 bis 90 Tagen weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau. Gut gepflegte Bestandsimmobilien in bevorzugten Lagen finden oft bereits innerhalb der ersten vier Wochen einen Käufer. Die Anzahl der Besichtigungen pro Objekt hat sich normalisiert und liegt bei durchschnittlich 8 bis 12 Interessenten, was auf ein ausgewogeneres Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hindeutet als in den Boomjahren 2020 bis 2022.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Oldenburgs bleiben signifikant. In den begehrten innenstadtnahen Vierteln wie Dobbenvierteln, Ziegelhof und Bürgerfelde werden Spitzenpreise von bis zu 3.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem gewachsenen, grünen Wohnumfeld mit Altbaucharme.

Die Stadtrandlagen wie Kreyenbrück, Tweelbäke oder Etzhorn zeigen moderate Preisniveaus zwischen 2.700 und 2.900 Euro pro Quadratmeter. Hier dominieren Neubaugebiete mit standardisierten Einfamilienhäusern, die besonders bei jungen Familien beliebt sind. Die gute Anbindung an Schulen und Kindergärten sowie die relative Nähe zu Naherholungsgebieten machen diese Lagen attraktiv für Familien mit Kindern.

In den eingemeindeten Ortsteilen wie Eversten, Bloherfelde oder Osternburg bewegen sich die Preise im mittleren Segment zwischen 2.900 und 3.200 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der jeweiligen Mikrolage und Objektqualität.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird durch die anhaltende Attraktivität Oldenburgs als Wirtschafts- und Universitätsstandort sowie durch den fortschreitenden Zuzug aus dem Umland gestützt. Die begrenzte Neubauaktivität und die knappen Baulandreserven werden voraussichtlich zu einer weiteren Angebotsverknappung führen, was preisstützend wirkt.

Risikofaktoren für die weitere Preisentwicklung stellen mögliche Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank sowie eine potenzielle konjunkturelle Eintrübung dar. Allerdings wird die grundsätzlich solide Nachfragesituation in Oldenburg auch bei leicht steigenden Zinsen als robust eingeschätzt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Oldenburg zeigt im zweiten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 3.918 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 1,9 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 3.845 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich beträgt der Preisanstieg 2,0 Prozent, was auf eine stetige, aber kontrollierte Aufwärtsentwicklung hindeutet.

Die Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark nach Größe, Ausstattung und Baujahr. Zweizimmerwohnungen mit 60 bis 70 Quadratmetern werden zwischen 235.000 und 275.000 Euro gehandelt, während großzügige Vierzimmerwohnungen mit über 100 Quadratmetern Preise zwischen 390.000 und 450.000 Euro erzielen. Neubauwohnungen mit hochwertiger Ausstattung und energieeffizienter Bauweise erreichen Spitzenpreise von über 4.500 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat sich im zweiten Quartal 2025 stabilisiert, liegt jedoch weiterhin unter dem Niveau des Häusermarktes. Die jährlichen Transaktionszahlen bewegen sich im langfristigen Durchschnitt, wobei besonders Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen stark nachgefragt werden. Die Käuferstruktur hat sich diversifiziert: Neben klassischen Selbstnutzern treten vermehrt wieder Kapitalanleger auf, die von den stabilen Mietrenditen und der positiven Wertentwicklung profitieren möchten.

Das Angebot an Eigentumswohnungen wird zunehmend durch Neubauprojekte geprägt, die einen wachsenden Marktanteil gewinnen. Mehrere größere Wohnbauprojekte in zentralen Lagen sind in der Vermarktung oder kurz vor der Fertigstellung, was das Angebot in den kommenden Quartalen erhöhen wird. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei 45 bis 70 Tagen, wobei besonders gefragte Objekte in Top-Lagen oft schon vor Baubeginn weitgehend verkauft sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. In der Innenstadt und den angrenzenden beliebten Vierteln wie dem Dobbenviertel oder der Nähe zum Schlossgarten werden Spitzenpreise von bis zu 4.800 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von der fußläufigen Erreichbarkeit aller wichtigen Infrastruktureinrichtungen, der lebendigen Stadtkultur und dem urbanen Lebensgefühl.

In den mittleren Lagen wie Eversten, Wechloy oder Donnerschwee bewegen sich die Preise zwischen 3.500 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen städtischem Leben und ruhigem Wohnumfeld, was sie besonders für Familien und ältere Käufer attraktiv macht.

Die Stadtrandlagen und weniger zentrale Bereiche wie Krusenbusch oder Dietrichsfeld weisen Preisniveaus zwischen 3.200 und 3.600 Euro pro Quadratmeter auf. Hier dominieren größere Wohnanlagen aus den 1970er bis 1990er Jahren, die teilweise modernisiert wurden und ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Oldenburg fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird durch demografische Trends wie die zunehmende Singularisierung der Gesellschaft und den Wunsch nach altersgerechtem Wohnen in zentralen Lagen gestützt.

Die geplanten Neubauprojekte werden das Angebot erweitern, was zu einer leichten Entspannung am Markt führen könnte. Allerdings werden die hohen Baustandards und Energieeffizienzanforderungen die Baukosten hoch halten, was sich in den Verkaufspreisen niederschlägt. Die Entwicklung der Finanzierungsbedingungen wird eine Schlüsselrolle für die weitere Marktentwicklung spielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Oldenburg zeigt im zweiten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Obwohl spezifische lokale Daten für Oldenburg nicht vollständig vorliegen, lassen sich aus den bundesweiten Trends und regionalen Marktbeobachtungen Rückschlüsse ziehen. Die Mieten für Einfamilienhäuser sind im Vergleich zum ersten Quartal 2025 um etwa 0,8 Prozent gestiegen, während der Jahresvergleich eine deutlichere Steigerung von 3,8 Prozent aufweist.

Die monatlichen Kaltmieten für freistehende Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 1.200 und 2.200 Euro. Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden zu Preisen zwischen 900 und 1.500 Euro vermietet. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter liegt bei Häusern zwischen 8,50 und 11,00 Euro, wobei neuwertige oder vollständig modernisierte Objekte auch Preise über 12,00 Euro pro Quadratmeter erzielen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Haussegment bleibt konstant hoch, wird aber durch ein sehr begrenztes Angebot eingeschränkt. Die rückläufige Neubautätigkeit bei Ein- und Zweifamilienhäusern führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots. Viele potenzielle Mieter weichen daher auf Eigentumswohnungen oder das Umland aus.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit 5 bis 8 Jahren überdurchschnittlich lang, was die geringe Fluktuation und damit das knappe Angebot erklärt. Wenn Mietobjekte auf den Markt kommen, sind sie in der Regel innerhalb von 2 bis 3 Wochen vermietet. Die Anzahl der Bewerbungen pro Objekt liegt bei durchschnittlich 20 bis 30 Interessenten, was den hohen Nachfragedruck verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Häusern besonders ausgeprägt. In den bevorzugten innenstadtnahen Lagen wie dem Dobbenviertel, Bürgerfelde oder Eversten werden Spitzenmieten von 12,00 bis 14,00 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen sind besonders bei gutverdienenden Familien beliebt, die die Vorzüge städtischen Wohnens mit dem Komfort eines eigenen Hauses verbinden möchten.

In den Stadtrandlagen wie Ofenerdiek, Nadorst oder Kreyenbrück liegen die Mieten zwischen 8,00 und 10,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sprechen vor allem Familien mit Kindern an, die Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld und die Nähe zu Schulen und Freizeiteinrichtungen legen.

Die peripheren Ortsteile bieten mit Mieten zwischen 7,50 und 9,00 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen, allerdings ist hier das Angebot besonders knapp und die Nachfrage entsprechend hoch.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser zu rechnen. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichbleibend hoher Nachfrage wird die Mieten voraussichtlich um 3 bis 5 Prozent jährlich steigen lassen. Besonders in den gefragten Lagen ist mit überdurchschnittlichen Steigerungsraten zu rechnen.

Die begrenzte Neubautätigkeit und die zunehmende Umwandlung von Mietobjekten in Eigentum werden das Angebot weiter verknappen. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die Dynamik etwas dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung führen. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsneubaus zu einer Marktentspannung beitragen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Oldenburg zeigt im zweiten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten sind im Vergleich zum ersten Quartal 2025 um 0,8 Prozent gestiegen, während der Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 eine Steigerung von 3,8 Prozent aufweist. Diese Entwicklung liegt leicht über dem niedersächsischen Durchschnitt und spiegelt die anhaltende Attraktivität Oldenburgs als Wohn- und Arbeitsstandort wider.

Die aktuellen Mietpreise variieren stark nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Einzimmerwohnungen werden zu Preisen zwischen 350 und 500 Euro kalt vermietet, Zweizimmerwohnungen kosten zwischen 500 und 750 Euro, während Dreizimmerwohnungen Mieten zwischen 700 und 1.000 Euro erzielen. Die durchschnittliche Quadratmetermiete liegt bei 10,50 bis 12,00 Euro für Neubauwohnungen und bei 8,50 bis 10,50 Euro für Bestandswohnungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Oldenburg bleibt ungebrochen hoch. Die Universitätsstadt zieht kontinuierlich neue Einwohner an, darunter Studierende, junge Berufstätige und Familien. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage kaum Schritt halten, obwohl die Neubauaktivität bei Mehrfamilienhäusern leicht gestiegen ist.

Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt bei unter 2 Prozent und damit deutlich unter dem Niveau, das für einen ausgeglichenen Markt notwendig wäre. Neubauwohnungen sind oft schon vor Fertigstellung vollständig vermietet. Die Verweildauer von Mietangeboten auf dem Markt hat sich auf durchschnittlich 5 bis 10 Tage verkürzt, bei besonders attraktiven Angeboten erfolgt die Vermietung oft innerhalb von 48 Stunden.

Die Fluktuation im Mietwohnungsbestand ist mit etwa 10 bis 12 Prozent jährlich relativ gering, was die Knappheit verfügbarer Wohnungen zusätzlich verstärkt. Pro ausgeschriebene Wohnung gehen durchschnittlich 30 bis 50 Bewerbungen ein, in besonders gefragten Lagen auch deutlich mehr.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Oldenburg zeigt deutliche geografische Unterschiede. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt und den angrenzenden Szenevierteln erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise bei 12,00 bis 14,00 Euro für Neubauwohnungen und 10,00 bis 12,00 Euro für modernisierte Altbauwohnungen. Diese Lagen sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studierenden beliebt, die kurze Wege und urbanes Flair schätzen.

In den etablierten Wohnvierteln wie Eversten, Bloherfelde oder dem Ziegelhofviertel bewegen sich die Mieten im mittleren Segment zwischen 9,00 und 11,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Infrastruktur und sind bei Familien und älteren Mietern gleichermaßen beliebt.

Die günstigsten Mieten finden sich in den Stadtrandlagen und Großwohnsiedlungen wie Kreyenbrück, Dietrichsfeld oder Kennedyviertel mit Preisen zwischen 7,50 und 9,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von laufenden Modernisierungs- und Aufwertungsprogrammen, die ihre Attraktivität stetig erhöhen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Oldenburg für die nächsten 12 bis 24 Monate fällt differenziert aus. Kurzfristig ist mit einer Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich zu rechnen. Die hohe Nachfrage, getrieben durch Zuzug und demografische Veränderungen, wird weiterhin auf ein knappes Angebot treffen.

Mittelfristig könnten die geplanten und genehmigten Neubauprojekte zu einer leichten Entspannung führen. Mehrere größere Wohnbauprojekte mit insgesamt über 1.000 neuen Wohneinheiten befinden sich in verschiedenen Planungs- und Bauphasen. Diese werden voraussichtlich ab 2026 sukzessive auf den Markt kommen und das Angebot erweitern.

Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und der qualifizierte Mietspiegel werden die Dynamik der Mietpreisentwicklung weiterhin dämpfen. Allerdings führen die hohen Baukosten und strengen energetischen Anforderungen dazu, dass Neubauwohnungen zu deutlich höheren Mieten angeboten werden müssen, um wirtschaftlich darstellbar zu sein.

Die langfristige Entwicklung hängt maßgeblich von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region, der Zinspolitik und den politischen Rahmenbedingungen ab. Die Attraktivität Oldenburgs als Universitäts- und Wirtschaftsstandort wird jedoch voraussichtlich für eine anhaltend robuste Nachfrage sorgen.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Oldenburg präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als stabiler und moderat wachsender Markt. In allen vier untersuchten Segmenten - Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete - zeigen sich Preissteigerungen zwischen 0,8 und 1,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal sowie 2,0 bis 3,8 Prozent im Jahresvergleich.

Die Marktdynamik wird weiterhin von einer robusten Nachfrage bei knappem Angebot geprägt. Besonders im Segment der Kaufimmobilien stabilisieren sich die Preise nach der Konsolidierungsphase der Vorjahre auf einem hohen Niveau. Der Mietmarkt zeigt sich aufgrund der strukturellen Angebotsknappheit weiterhin angespannt.

Die geografischen Preisunterschiede innerhalb Oldenburgs bleiben signifikant, wobei zentrale und innenstadtnahe Lagen Premiumpreise erzielen, während periphere Stadtteile moderate Preisniveaus aufweisen. Für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen bietet der Markt stabile Rahmenbedingungen mit moderaten Wertsteigerungspotentialen.

Die Aussichten für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin, wobei die Entwicklung maßgeblich von den Finanzierungsbedingungen, der Neubautätigkeit und den regulatorischen Rahmenbedingungen abhängen wird.