Immobilienmarktbericht Oldenburg - Q3 2025

Der Immobilienmarkt in Oldenburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Die Universitätsstadt profitiert von ihrer attraktiven Lage in Niedersachsen und der kontinuierlich hohen Nachfrage nach Wohnraum. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich moderate Entwicklungen mit leichten Preisanpassungen in einzelnen Segmenten. Der folgende Bericht analysiert detailliert die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Oldenburg bei 3.109 Euro. Dies stellt eine leichte Konsolidierung im Vergleich zum Vorquartal dar, in dem die Preise bei etwa 3.150 Euro pro Quadratmeter lagen. Der minimale Rückgang von etwa 1,3 Prozent zeigt eine Stabilisierung des Marktes nach den stärkeren Anstiegen der vergangenen Monate.

Im Jahresvergleich zeigt sich dennoch eine positive Entwicklung mit einem Preisanstieg zwischen 2,9 und 5,3 Prozent, je nach Lage und Objektqualität. Die Preisspanne für Häuser bewegt sich aktuell zwischen 2.200 Euro pro Quadratmeter in einfacheren Randlagen und bis zu 4.200 Euro pro Quadratmeter in besonders gefragten Stadtteilen. Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für ein Einfamilienhaus liegt bei etwa 485.000 Euro, wobei die Bandbreite von 350.000 Euro für kleinere Objekte in Randlagen bis zu 750.000 Euro für großzügige Häuser in Premiumlagen reicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Kaufhäusern in Oldenburg bleibt auf einem stabilen Niveau. Die Attraktivität als Universitätsstadt und regionales Oberzentrum sorgt für kontinuierliches Interesse von Käufern. Das Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, was zu einer ausgewogeneren Marktsituation führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt aktuell bei etwa 85 Tagen, was eine Verbesserung gegenüber den 95 Tagen im zweiten Quartal darstellt.

Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin moderat. Im dritten Quartal wurden etwa 45 neue Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser erteilt, was dem Niveau des Vorquartals entspricht. Die Fertigstellungsquote liegt bei etwa 35 Häusern pro Quartal, wobei der Schwerpunkt auf energieeffizienten Neubauten liegt. Der Leerstand bei Bestandsimmobilien bleibt mit unter 1,5 Prozent auf einem sehr niedrigen Niveau, was die anhaltende Marktanspannung unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Oldenburgs sind weiterhin deutlich ausgeprägt. Die höchsten Preise werden in den zentrumsnahen Lagen sowie im beliebten Südviertel erzielt, wo die Quadratmeterpreise bis zu 11 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. Besonders gefragt sind hier die charakteristischen Altbauvillen und modernisierte Stadtvillen mit Gärten.

Das Dobbenviertel und die Bereiche um den Schlossgarten verzeichnen Quadratmeterpreise von durchschnittlich 3.400 bis 3.600 Euro. Die etablierten Wohnviertel wie Eversten und Bloherfelde bewegen sich mit 3.000 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter im mittleren Preissegment. Günstigere Alternativen finden Käufer in den Stadtrandlagen wie Kreyenbrück oder Tweelbäke, wo die Preise zwischen 2.200 und 2.800 Euro pro Quadratmeter liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preisentwicklung erwartet. Die Experten prognostizieren eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Zinsentwicklung und der wirtschaftlichen Lage abhängen wird. Die demografische Entwicklung Oldenburgs mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum von 0,5 Prozent jährlich stützt die Nachfrage nachhaltig.

Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere die Verbesserung der Verkehrsanbindung und die Entwicklung neuer Wohnquartiere am Stadtrand, werden voraussichtlich zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen. Besonders energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien werden aufgrund steigender Energiekosten an Attraktivität gewinnen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.918 Euro auf einem hohen Niveau. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Preis bei etwa 3.850 Euro lag, bedeutet dies einen Anstieg von rund 1,8 Prozent. Diese Entwicklung setzt den positiven Trend der vergangenen Quartale fort, wobei sich die Dynamik etwas verlangsamt hat.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen ist erheblich und reicht von etwa 2.200 Euro pro Quadratmeter für einfache Wohnungen in Randlagen bis zu 6.000 Euro pro Quadratmeter für Luxuswohnungen in Toplage. Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für eine 75-Quadratmeter-Wohnung liegt bei etwa 294.000 Euro. Neubauwohnungen erzielen dabei im Schnitt 15 bis 20 Prozent höhere Preise als vergleichbare Bestandswohnungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf einem hohen Niveau, getrieben durch verschiedene Käufergruppen. Besonders stark ist die Nachfrage von Kapitalanlegern, die von den stabilen Mietrenditen profitieren möchten, sowie von älteren Menschen, die vom Haus in eine barrierefreie Wohnung umziehen. Das Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verbessert, bleibt aber insgesamt knapp.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt eine positive Entwicklung. Im dritten Quartal wurden 120 neue Wohneinheiten fertiggestellt, was einer Steigerung von 20 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Weitere 280 Einheiten befinden sich aktuell im Bau. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen liegt bei unter einem Prozent, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer beträgt 65 Tage, was eine Verkürzung um 10 Tage gegenüber dem zweiten Quartal darstellt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In der Innenstadt und den angrenzenden Quartieren wie dem Ziegelhof- und Dobbenviertel werden Spitzenpreise von 4.500 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von der fußläufigen Erreichbarkeit aller wichtigen Infrastruktureinrichtungen und dem urbanen Lebensgefühl.

Die gehobenen Wohnlagen in Eversten und Wechloy bewegen sich mit 3.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld. Hier sind besonders die ruhigen Wohnstraßen mit guter Anbindung an die Universität gefragt. In den Stadtteilen Osternburg und Donnerschwee liegen die Preise bei 3.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich in Kreyenbrück und Bürgerfelde mit Preisen zwischen 2.200 und 2.800 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Oldenburg bleibt positiv. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit einer weiteren moderaten Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent jährlich gerechnet. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten und einer alternden Bevölkerung stützt die Nachfrage nach Wohnungen nachhaltig.

Besonders gefragt werden zukünftig barrierefreie Wohnungen in zentraler Lage sowie energieeffiziente Neubauten sein. Die geplanten Quartiersentwicklungen, insbesondere das neue Stadtquartier am ehemaligen Fliegerhorst, werden mittelfristig für eine Entspannung am Markt sorgen. Allerdings wird die Fertigstellung dieser Projekte erst in den Jahren 2026/2027 erwartet, sodass kurzfristig keine deutliche Angebotsausweitung zu erwarten ist.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Oldenburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser liegt bei etwa 11,50 Euro pro Quadratmeter, was einen leichten Anstieg von 0,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im zweiten Quartal 2025 lag die durchschnittliche Miete noch bei 11,45 Euro pro Quadratmeter. Die Warmmiete für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern beläuft sich auf etwa 1.750 bis 1.900 Euro monatlich.

Die Preisspanne ist erheblich und reicht von 9,50 Euro pro Quadratmeter für ältere Häuser in einfachen Lagen bis zu 14,50 Euro pro Quadratmeter für moderne oder besonders gut ausgestattete Objekte in Premiumlagen. Im Jahresvergleich zeigt sich ein Anstieg von etwa 2,8 Prozent, was die kontinuierliche Nachfrage nach Mietshäusern widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt konstant hoch, besonders von Familien mit Kindern und Paaren, die mehr Platz und einen eigenen Garten wünschen. Das Angebot ist weiterhin begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei etwa 6,5 Jahren, was die Stabilität dieses Marktsegments unterstreicht.

Der Leerstand bei Miethäusern ist mit unter 0,5 Prozent praktisch nicht vorhanden. Neue Mietangebote werden im Durchschnitt innerhalb von 14 Tagen vermietet, in besonders gefragten Lagen sogar noch schneller. Die Neubauaktivität im Mietshaussegment ist gering, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Pro Quartal kommen nur etwa 10 bis 15 neue Miethäuser auf den Markt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren deutlich je nach Stadtteil. In den beliebten Familienvierteln wie Eversten, Bloherfelde und dem Südviertel liegen die Mieten bei 12,50 bis 14,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile punkten mit ihrer guten Infrastruktur, Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie ruhigen Wohnstraßen.

Im mittleren Preissegment von 10,50 bis 12,00 Euro pro Quadratmeter finden sich Häuser in Osternburg, Nadorst und Wechloy. Diese Stadtteile bieten eine gute Mischung aus urbaner Anbindung und ruhigem Wohnen. Die günstigsten Miethäuser mit 9,50 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter sind in den Randlagen wie Ohmstede, Kreyenbrück und Tweelbäke zu finden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Mietsteigerung von 2 bis 3 Prozent jährlich erwartet. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird den Markt weiter unter Druck setzen. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Häuser mit modernen Heizungsanlagen, da die Nebenkosten für viele Mieter ein wichtiges Entscheidungskriterium darstellen.

Die geplanten Neubaugebiete am Stadtrand könnten mittelfristig für eine leichte Entspannung sorgen, allerdings werden hier hauptsächlich Eigentumshäuser entstehen. Der Trend zum Homeoffice verstärkt die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichem Arbeitszimmer, was sich positiv auf die Mietpreisentwicklung auswirken dürfte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Oldenburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 9,43 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 0,42 Prozent gegenüber dem Vorquartal bedeutet. Im zweiten Quartal 2025 betrug die durchschnittliche Miete noch 9,39 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich zeigt sich ein Anstieg von 2,61 Prozent, was die anhaltende Dynamik des Mietmarktes unterstreicht.

Die Preisspanne für Mietwohnungen ist breit gefächert und reicht von 7,00 Euro pro Quadratmeter für einfache Wohnungen in Randlagen bis zu 13,00 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Neubauwohnungen in Toplage. Eine durchschnittliche 65-Quadratmeter-Wohnung kostet somit etwa 613 Euro Kaltmiete, wobei die Warmmiete inklusive aller Nebenkosten bei etwa 850 bis 900 Euro liegt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem sehr hohen Niveau. Treiber sind vor allem Studierende, Young Professionals und Senioren, die kleinere, gut angebundene Wohnungen suchen. Das Angebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt. Der Leerstand liegt bei unter einem Prozent und ist damit praktisch nicht vorhanden.

Die Neubauaktivität zeigt eine positive Tendenz. Im dritten Quartal wurden 180 neue Mietwohnungen fertiggestellt, was einer Steigerung von 15 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Weitere 450 Einheiten befinden sich aktuell im Bau. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur 10 Tagen, in gefragten Lagen werden Wohnungen oft schon nach der ersten Besichtigung vermietet. Pro Wohnungsangebot melden sich durchschnittlich 35 bis 40 Interessenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In der Innenstadt und den angrenzenden Szenevierteln wie dem Ziegelhofviertel werden Spitzenmieten von 11,00 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen sind besonders bei jungen Menschen beliebt, die das urbane Leben mit kurzen Wegen schätzen.

Die universitätsnahen Stadtteile Wechloy und Haarentor bewegen sich mit 9,50 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld. Hier ist die Nachfrage von Studierenden und Universitätsmitarbeitern besonders hoch. In den etablierten Wohnvierteln wie Eversten, Donnerschwee und Osternburg liegen die Mieten bei 8,50 bis 10,00 Euro pro Quadratmeter.

Die günstigsten Mieten mit 7,00 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter finden sich in den Stadtrandlagen wie Kreyenbrück, Bürgerfelde und Dietrichsfeld. Diese Stadtteile profitieren jedoch zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und könnten mittelfristig Preissteigerungen erfahren.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Oldenburg bleibt angespannt. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit weiteren Mietsteigerungen von 3 bis 4 Prozent jährlich gerechnet. Die hohe Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt: Die wachsende Studierendenzahl an der Universität Oldenburg, die Zuwanderung von Fachkräften und der demografische Wandel mit einem Trend zu kleineren Haushalten.

Die geplanten Großprojekte wie die Entwicklung des Fliegerhorst-Areals werden erst mittelfristig für Entlastung sorgen. Bis zur Fertigstellung in den Jahren 2026/2027 bleibt der Markt voraussichtlich angespannt. Besonders gefragt werden zukünftig energieeffiziente Wohnungen mit flexiblen Grundrissen sein, die sowohl für Homeoffice als auch für verschiedene Lebensphasen geeignet sind.

Die Mietpreisbremse zeigt in Oldenburg nur begrenzte Wirkung, da Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen von der Regelung ausgenommen sind. Dies führt dazu, dass besonders im Neubausegment weiterhin deutliche Mietpreissteigerungen zu erwarten sind.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Oldenburg präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil. Während sich die Kaufpreise für Häuser leicht konsolidieren, zeigen Eigentumswohnungen weiterhin eine positive Preisentwicklung. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen angespannt mit kontinuierlichen, wenn auch moderaten Preissteigerungen.

Die Universitätsstadt profitiert von ihrer wirtschaftlichen Stabilität und der kontinuierlichen Zuwanderung. Die unterschiedlichen Marktsegmente entwickeln sich dabei differenziert, wobei zentrale und universitätsnahe Lagen weiterhin die höchsten Preise erzielen. Die moderate Neubautätigkeit kann die hohe Nachfrage nicht vollständig befriedigen, was mittelfristig für weitere Preissteigerungen sorgen dürfte.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Oldenburger Immobilienmarkt weiterhin attraktive Perspektiven, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Zinsentwicklung und den geplanten Stadtentwicklungsprojekten abhängen wird. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die aktuelle Marktkonsolidierung fortsetzt oder ob neue Impulse für verstärkte Preisdynamik sorgen werden.