Immobilienmarktbericht Osnabrück - 2. Quartal 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Osnabrück zeigt im zweiten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Marktsegmenten. Während der Häusermarkt eine positive Dynamik aufweist, zeigt sich bei Eigentumswohnungen eine merkliche Abschwächung. Der Mietmarkt präsentiert sich weitgehend stabil mit leicht steigender Tendenz.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Osnabrück liegt im zweiten Quartal 2025 bei 2.387 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung markiert eine bemerkenswerte Erholung des Marktes, nachdem die Preise im Vergleich zum Vorquartal um 5,39 Prozent gestiegen sind. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 zeigt sich hingegen nur eine moderate Steigerung von 0,25 Prozent, was auf eine Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren hindeutet.

Die Preisentwicklung spiegelt die wieder gestiegene Attraktivität von Wohneigentum wider, insbesondere bei Einfamilienhäusern. Nach der Zinswende und der damit verbundenen Marktunsicherheit der vergangenen Quartale kehrt allmählich wieder Vertrauen in den Immobilienmarkt zurück. Käufer nutzen verstärkt die aktuellen Marktbedingungen, bevor möglicherweise weitere Preissteigerungen eintreten.

Marktdynamik

Die Angebotsseite zeigt eine deutliche Belebung mit einem Anstieg der verfügbaren Objekte um 14,36 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2025. Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass Eigentümer wieder verstärkt bereit sind, ihre Immobilien zu veräußern, möglicherweise motiviert durch die verbesserten Marktbedingungen und die gestiegenen Preise.

Gleichzeitig zeigt die Nachfrageseite eine leichte Abschwächung von 1,78 Prozent, was jedoch angesichts des deutlich gestiegenen Angebots als normale Marktreaktion zu werten ist. Die Nachfrage bewegt sich weiterhin auf einem hohen Niveau, vergleichbar mit den Boom-Jahren 2021, wobei insbesondere Bestandsimmobilien stark nachgefragt werden. Die Neubauaktivität bleibt hingegen verhalten, was sich in den bundesweiten Zahlen widerspiegelt: Während die Baugenehmigungen im zweiten Quartal 2025 um 4,9 Prozent gestiegen sind, bleiben die tatsächlichen Bauanfänge deutlich hinter den Erwartungen zurück.

Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht vorhanden, was die anhaltende Knappheit im Segment unterstreicht. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorjahr leicht verkürzt, was auf eine gesunde Marktdynamik hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede innerhalb Osnabrücks folgen dem klassischen Muster deutscher Mittelstädte. Die zentralen Lagen und etablierten Wohnviertel wie das Katharinenviertel oder die Wüste verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise, die teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Besonders gefragt sind familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur und Grünanbindung.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Atter, Pye oder Hellern liegen die Preise traditionell niedriger, profitieren aber von der allgemeinen Marktentwicklung überproportional. Hier macht sich besonders die gestiegene Nachfrage nach Häusern mit Garten und größeren Grundstücken bemerkbar, die in Zeiten von Homeoffice und verändertem Freizeitverhalten an Bedeutung gewonnen haben.

Die Stadtteile Sonnenhügel und Schölerberg, die sich durch ihre Nähe zur Universität und gleichzeitig ruhige Wohnlage auszeichnen, verzeichnen eine überdurchschnittliche Preisentwicklung und gehören zu den besonders nachgefragten Lagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Preissteigerung im Häusersegment. Die Fundamentaldaten sprechen für eine anhaltend positive Entwicklung: Die Nachfrage bleibt aufgrund des demografischen Wandels und der Zuwanderung in die Region stabil, während das Angebot durch die schwache Neubautätigkeit begrenzt bleibt.

Die Zinsentwicklung wird als entscheidender Faktor für die weitere Marktentwicklung gesehen. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder sogar leicht sinken, ist mit einer weiteren Belebung der Nachfrage zu rechnen. Experten prognostizieren für die nächsten zwei Jahre Preissteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich, wobei besonders begehrte Lagen stärkere Zuwächse verzeichnen könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Osnabrück zeigt im zweiten Quartal 2025 eine gegenläufige Entwicklung zum Häusermarkt. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.425 Euro liegt das Preisniveau deutlich unter dem der Häuser und verzeichnet einen Rückgang von 6,46 Prozent sowohl im Quartals- als auch im Jahresvergleich. Diese Entwicklung markiert eine deutliche Korrektur nach den überhitzten Jahren und spiegelt die veränderten Präferenzen der Käufer wider.

Die Preiskorrektur betrifft besonders das Premiumsegment, wo die Nachfrage um bemerkenswerte 39,19 Prozent im Quartalsvergleich eingebrochen ist. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung finden nur noch schwer Käufer zu den geforderten Preisen, was zu ersten Preisanpassungen seitens der Entwickler führt.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist im zweiten Quartal 2025 um 3,64 Prozent gesunken, was auf eine abwartende Haltung vieler potenzieller Verkäufer hindeutet. Die deutlich rückläufige Nachfrage, insbesondere im höherpreisigen Segment, führt zu längeren Vermarktungszeiten und einem Käufermarkt, der in diesem Segment seit Jahren nicht mehr zu beobachten war.

Die Neubautätigkeit im Wohnungsbau bleibt weiterhin verhalten. Entwickler zeigen sich zurückhaltend bei neuen Projekten, was mittelfristig zu einer Verknappung des Angebots führen könnte. Aktuell profitieren Käufer jedoch von der gedämpften Stimmung und können teilweise deutliche Preisnachlässe aushandeln.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen bleibt trotz der schwächeren Nachfrage gering, was zeigt, dass der Markt trotz der aktuellen Korrektur grundsätzlich gesund ist. Die Absorption neu fertiggestellter Einheiten erfolgt allerdings deutlich langsamer als in den Vorjahren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede bei Eigentumswohnungen sind in Osnabrück besonders ausgeprägt. Während zentrale Lagen wie die Innenstadt und das Katharinenviertel weiterhin Preise oberhalb von 3.000 Euro pro Quadratmeter aufrufen, liegen die Preise in peripheren Lagen teilweise unter 2.000 Euro. Die größten Preisrückgänge verzeichnen ironischerweise die teuersten Lagen, wo die Nachfrage besonders stark eingebrochen ist.

Stadtteile mit guter Nahversorgung und ÖPNV-Anbindung wie Westerberg oder Dodesheide zeigen sich resistenter gegenüber der allgemeinen Preiskorrektur. Hier stabilisiert die anhaltende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in guter Lage die Preise.

Besonders unter Druck geraten sind Mikroapartments und sehr kleine Wohnungen unter 40 Quadratmetern, die in den vergangenen Jahren verstärkt für Kapitalanleger entwickelt wurden. Diese Segmente verzeichnen die stärksten Preisrückgänge und längsten Vermarktungszeiten.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Osnabrück bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten. Experten erwarten eine Bodenbildung im Laufe des dritten oder vierten Quartals 2025, gefolgt von einer langsamen Stabilisierung. Eine schnelle Erholung gilt als unwahrscheinlich, vielmehr wird mit einer längeren Seitwärtsbewegung gerechnet.

Mittelfristig könnte die schwache Neubautätigkeit zu einer Angebotsverknappung führen, die dann wieder preisstützend wirkt. Für Käufer bietet die aktuelle Marktphase interessante Einstiegsmöglichkeiten, insbesondere in guten Lagen, die vor zwei Jahren noch unerschwinglich waren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Osnabrück zeigt sich im zweiten Quartal 2025 robust mit einer leicht steigenden Tendenz. Obwohl konkrete Zahlen für Osnabrück nicht vorliegen, folgt der lokale Markt dem bundesweiten Trend steigender Mieten für Einfamilienhäuser. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser dürften sich in einer Spanne zwischen 8 und 12 Euro pro Quadratmeter bewegen, abhängig von Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie.

Die Nachfrage nach Miet-Einfamilienhäusern hat im Vergleich zum Vorjahr spürbar zugenommen, was hauptsächlich auf Familien zurückzuführen ist, die sich aufgrund der gestiegenen Zinsen und Kaufpreise den Erwerb von Wohneigentum derzeit nicht leisten können oder wollen. Diese Entwicklung führt zu einem zunehmenden Preisdruck im Segment.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Osnabrück bleibt weiterhin knapp. Viele Eigentümer von Einfamilienhäusern nutzen diese selbst oder verkaufen lieber, als zu vermieten, was das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt. Die wenigen verfügbaren Objekte finden in der Regel innerhalb kürzester Zeit neue Mieter.

Der Leerstand bei Miethäusern ist praktisch nicht existent. Selbst renovierungsbedürftige Objekte finden aufgrund der hohen Nachfrage schnell Abnehmer. Die Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und setzen zunehmend strenge Bonitätskriterien an.

Die Neubautätigkeit im Segment Miethäuser ist minimal, da Investoren und Bauträger sich auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Dies verschärft die Angebotssituation zusätzlich und führt zu einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen weitgehend dem Muster des Kaufmarktes. In beliebten Stadtteilen wie Wüste, Sonnenhügel oder Schölerberg werden Spitzenmieten von bis zu 14 Euro pro Quadratmeter erreicht, während in peripheren Lagen wie Darum oder Voxtrup die Mieten bei 8 bis 10 Euro liegen.

Besonders gefragt sind Häuser in familienfreundlichen Vierteln mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten. Die Stadtteile Eversburg und Atter erfreuen sich aufgrund ihrer dörflichen Struktur bei gleichzeitiger Stadtnähe großer Beliebtheit bei Familien.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften in durchschnittlichen Lagen erzielen stabile Mieten im mittleren Preissegment und sind aufgrund des besseren Preis-Leistungs-Verhältnisses besonders nachgefragt.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter unter Druck bleiben. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig stagnierendem Angebot lässt weitere Mietsteigerungen erwarten. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent.

Eine Entspannung könnte mittelfristig nur durch verstärkte Neubautätigkeit oder eine deutliche Verbesserung der Finanzierungsbedingungen für Kaufinteressenten eintreten, wodurch die Nachfrage nach Miethäusern sinken würde. Beide Szenarien gelten jedoch als unwahrscheinlich, sodass der Markt angespannt bleiben dürfte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Osnabrück zeigt sich im zweiten Quartal 2025 stabil mit leicht steigender Tendenz. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 7 und 11 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal sind die Mieten moderat gestiegen, wobei die Steigerungsraten deutlich unter denen der Vorjahre liegen.

Die Mietpreisentwicklung wird durch verschiedene Faktoren gebremst: Einerseits dämpfen gesetzliche Regelungen wie die Mietpreisbremse extreme Ausschläge, andererseits führt die schwächere wirtschaftliche Entwicklung zu einer gedämpften Zahlungsbereitschaft der Mieter. Dennoch sorgt die strukturelle Wohnungsknappheit für ein stabiles Preisniveau.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz einiger Fertigstellungen im Neubaubereich knapp. Die Leerstandsquote liegt weiterhin deutlich unter 2 Prozent, was auf einen extrem angespannten Markt hindeutet. Neu auf den Markt kommende Wohnungen werden in der Regel innerhalb weniger Tage vermietet.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf hohem Niveau stabil. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen im mittleren Preissegment, die sowohl von Singles und Paaren als auch von kleinen Familien nachgefragt werden. Das Angebot in diesem Segment ist besonders knapp.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich verstärkt auf den Mietwohnungsbau, wobei sowohl private Investoren als auch städtische Wohnungsbaugesellschaften aktiv sind. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem Bedarf zurück, was die Marktsituation nur marginal entspannt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden erwartungsgemäß in der Innenstadt und den angrenzenden beliebten Vierteln wie dem Katharinenviertel erzielt. Hier liegen die Mieten für Neubauwohnungen teilweise über 12 Euro pro Quadratmeter. Die Altstadt mit ihrem besonderen Charme erzielt trotz oft älterer Bausubstanz überdurchschnittliche Mieten.

In Stadtteilen wie Schinkel oder Widukindland liegen die Mieten im städtischen Durchschnitt. Diese Viertel profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der soliden Nachfrage aus der Mittelschicht. Die Weststadt als Universitätsnähe zeigt aufgrund der studentischen Nachfrage stabile bis leicht steigende Mieten.

Die günstigsten Mieten finden sich in den Großwohnsiedlungen und peripheren Lagen. Stadtteile wie Haste oder Nahne bieten noch bezahlbaren Wohnraum, wobei auch hier die Preise aufgrund der allgemeinen Marktentwicklung anziehen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums. Die Steigerungsraten dürften sich zwischen 2 und 4 Prozent jährlich bewegen, wobei Neubauwohnungen und modernisierte Bestandswohnungen höhere Steigerungen verzeichnen könnten.

Eine spürbare Entspannung des Mietwohnungsmarktes ist nicht in Sicht. Zwar werden durch Neubauprojekte zusätzliche Wohnungen geschaffen, diese können jedoch die strukturelle Nachfrage kaum befriedigen. Die demografische Entwicklung mit anhaltender Zuwanderung in die Städte und die Verkleinerung der Haushaltsgrößen sorgen für eine kontinuierlich hohe Nachfrage.

Mittelfristig könnte sich der Markt leicht entspannen, wenn die geplanten Großprojekte in der Stadtentwicklung realisiert werden. Bis dahin bleibt der Osnabrücker Mietwohnungsmarkt ein Vermietermarkt mit stabilen Renditeaussichten für Investoren.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Osnabrück präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 zweigeteilt. Während der Häusermarkt sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment eine positive Dynamik mit steigenden Preisen zeigt, durchläuft der Markt für Eigentumswohnungen eine Korrekturphase. Der Mietmarkt insgesamt bleibt aufgrund der strukturellen Wohnungsknappheit angespannt mit moderat steigenden Preisen.

Für Käufer bieten sich derzeit im Wohnungssegment interessante Einstiegschancen, während Häuser zunehmend teurer werden. Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen, wobei die Steigerungsraten moderat bleiben dürften. Die mittelfristigen Aussichten deuten auf eine Stabilisierung des Gesamtmarktes hin, wobei die einzelnen Segmente unterschiedliche Entwicklungen nehmen werden.