Immobilienmarktbericht Paderborn

Wohnimmobilien Q2 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Paderborn zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Kaufmarkt für Eigentumswohnungen deutliche Preiszuwächse verzeichnet, stabilisiert sich der Hausmarkt auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen von einer anhaltenden Knappheit und steigenden Preisen geprägt. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigen sich moderate Steigerungen, während die Jahresvergleiche teilweise deutlichere Veränderungen aufweisen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Paderborn präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 weitgehend stabil mit leichten Aufwärtstendenzen. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser bewegen sich in einer Spanne zwischen 2.993 Euro und 3.057 Euro, was einer moderaten Steigerung von etwa 1,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Standorts Paderborn für Eigenheimkäufer wider, wobei sich insbesondere der Neubausektor als Preistreiber erweist.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine Stagnation bis leichte Preissteigerung, was auf eine Konsolidierung des Marktes nach den dynamischeren Entwicklungen der Vorjahre hindeutet. Der regionale Grundstücksmarktbericht bestätigt diese Einschätzung und verweist auf ein weitgehend stabiles Preisniveau für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Preisdifferenzierung zwischen Bestands- und Neubauten wird dabei zunehmend deutlicher, wobei Neubauten teils merklich höhere Quadratmeterpreise erzielen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt eine bemerkenswerte Belebung. Die Anzahl der Kaufverträge stieg im Gesamtjahr 2024 um beachtliche 20 Prozent, was auf ein wiedererstarkendes Vertrauen der Käufer hindeutet. Noch deutlicher fällt die Steigerung beim Flächenumsatz aus, der um rund 42 Prozent zunahm. Diese Entwicklung deutet auf eine erhöhte Bautätigkeit und eine gesteigerte Nachfrage nach größeren Grundstücken hin.

Das Angebot entwickelt sich differenziert: Während im Bestandssegment weiterhin eine gewisse Knappheit herrscht, zeigt sich im Neubaubereich ein Angebotsaufbau. Besonders der individuelle Wohnungsbau verzeichnet deutliche Verkaufssteigerungen, was auf die anhaltende Präferenz für individuell gestaltete Eigenheime hindeutet. Die Leerstandsquote bleibt auf niedrigem Niveau, was die grundsätzlich hohe Nachfrage nach Wohneigentum in Paderborn unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdynamik variiert deutlich zwischen den verschiedenen Stadtteilen Paderborns. Zentrumsnahe und als besonders attraktiv geltende Stadtteile zeigen eine tendenziell höhere Preisdynamik als Stadtrandlagen. Die oberen Preissegmente konzentrieren sich hauptsächlich auf gefragte Viertel wie Elsen und die Innenstadtbereiche, wo die Kombination aus guter Infrastruktur, Nähe zu Bildungseinrichtungen und hoher Lebensqualität die Nachfrage antreibt.

In den Randlagen der Stadt finden sich hingegen noch vergleichsweise moderate Preise, wobei auch hier eine allmähliche Angleichung an das städtische Preisniveau zu beobachten ist. Besonders Stadtteile mit geplanten oder bereits umgesetzten Infrastrukturverbesserungen zeigen eine überdurchschnittliche Preisentwicklung. Die traditionell beliebten Wohnlagen behaupten ihre Premiumposition im Markt, während aufstrebende Viertel zunehmend in den Fokus von Käufern rücken.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der stabilen Marktentwicklung hin. Experten erwarten, dass sich die Immobilienpreise für Häuser weiterhin stabilisieren und der Markt seine Robustheit trotz leicht volatilerer Konjunkturbedingungen beibehält. Die Baukosten und das Zinsniveau bleiben dabei die entscheidenden Faktoren für die weitere Preisentwicklung.

Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten wird erwartet, dass das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser stabil bleibt mit einem moderaten Aufwärtstrend bei Neubauten. Die anhaltende Nachfrage nach Wohneigentum, kombiniert mit der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland in attraktiven Lagen, dürfte die Preise mittelfristig stützen. Allerdings könnten steigende Baukosten und mögliche Zinserhöhungen die Nachfrage dämpfen und zu einer moderateren Preisentwicklung führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Paderborn zeigt im zweiten Quartal 2025 eine deutlich dynamischere Preisentwicklung als das Haussegment. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von circa 3.376 Euro liegt das aktuelle Preisniveau um beachtliche 5,4 Prozent über dem Vorjahresniveau des zweiten Quartals 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei etwa 3.201 Euro lag. Diese überdurchschnittliche Preissteigerung unterstreicht die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und Wohnform.

Die Differenzierung zwischen Neu- und Bestandsbauten wird auch hier deutlich: Während Neubauwohnungen im Jahresvergleich um circa 4 Prozent teurer wurden, stagnieren die Preise für Bestandswohnungen weitgehend. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich ein moderater Preisanstieg von etwa 0,5 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ist von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das Angebot bleibt trotz verstärkter Neubautätigkeit knapp, während die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter steigt. Diese Konstellation führt zu einem anhaltenden Preisdruck und kurzen Vermarktungszeiten, insbesondere bei gut geschnittenen und zentral gelegenen Objekten.

Der Leerstand bewegt sich auf einem sehr niedrigen Niveau, was die Angespanntheit des Marktes unterstreicht. Die starke Neubautätigkeit sorgt zwar für ein leicht wachsendes Angebot, kann aber die strukturelle Nachfrage noch nicht vollständig befriedigen. Die Transaktionszahlen bleiben auf hohem Niveau stabil, was auf eine ungebrochene Kaufbereitschaft trotz gestiegener Preise hindeutet. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen sowie sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Innenstadtlagen verzeichnen nicht nur die höchsten Preise, sondern auch die stärkste Nachfragedynamik. Hier treffen urbaner Lebensstil, kurze Wege und eine vollständige Infrastruktur auf ein begrenztes Angebot, was zu Spitzenpreisen führt. Die zentrale Lage wird dabei zunehmend als Qualitätsmerkmal wahrgenommen, das höhere Preise rechtfertigt.

Stadtrandgebiete bieten eine preisgünstigere Alternative, weisen jedoch eine geringere Anzahl an Neubauprojekten auf. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie kann dabei bis zu 30 Prozent betragen. Aufstrebende Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und sich entwickelnder Infrastruktur zeigen überdurchschnittliche Wertsteigerungen und ziehen vermehrt Käufer an, die eine Balance zwischen Preis und Lagequalität suchen.

Prognose und Ausblick

Die Experteneinschätzungen für die kommenden 12 bis 24 Monate fallen für den Eigentumswohnungsmarkt optimistisch aus. Nach Einschätzung der Gutachterausschüsse bleiben Wohnungen gut nachgefragt, und die Preissteigerungen werden sich fortsetzen, wenn auch in moderaterem Tempo als in den vergangenen Jahren. Der Einfluss von Baukosten und Zinsentwicklung auf die Preisdynamik bleibt weiterhin relevant und könnte bei ungünstiger Entwicklung zu einer Verlangsamung des Preisanstiegs führen.

Mittelfristig wird erwartet, dass sich der leichte Preisanstieg fortsetzt, insbesondere im Neubausegment. Die stabilen Transaktionszahlen und die zunehmenden Neubauprojekte deuten auf einen gesunden Markt hin, der trotz hoher Preise funktionsfähig bleibt. Die demografische Entwicklung Paderborns mit seiner wachsenden Bevölkerung und der Attraktivität als Universitätsstadt dürfte die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiterhin stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser im Kreis Paderborn zeigt im zweiten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die Mieten für Häuser sind im Zweijahresvergleich um circa 7 Prozent gestiegen, wobei die Spanne der Mietpreissteigerungen je nach Lage und Ausstattung zwischen 3 und 15 Prozent über den Zweijahreszeitraum variiert. Diese differenzierte Entwicklung spiegelt die heterogene Struktur des Mietmarktes wider, in dem moderne, energieeffiziente Objekte deutlich höhere Mietsteigerungen verzeichnen als ältere Bestandsimmobilien.

Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 setzen sich die moderaten Mietsteigerungen fort, wobei der Trend anhaltend steigend bleibt. Auch wenn konkrete Quartalsdaten zum ersten Quartal 2025 nicht einzeln verfügbar sind, deutet die Marktbeobachtung auf eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung hin. Die Mietpreisentwicklung wird dabei maßgeblich von der anhaltenden Knappheit an verfügbaren Mietobjekten und den gestiegenen Neubaukosten getrieben.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist von einem strukturellen Angebotsdefizit geprägt. Das Angebot ist besonders für familiengerechte Mietobjekte eingeschränkt, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten führt. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was sich in kurzen Inseratszeiten und häufigen Massenbesichtigungen manifestiert.

Positiv zu vermerken ist, dass Neubauten und Modernisierungen zunehmend am Markt auftreten. Diese neuen Objekte werden jedoch häufig zu Premiummieten angeboten, was die durchschnittliche Mietpreisentwicklung zusätzlich nach oben treibt. Der Leerstand bei Miethäusern ist praktisch nicht existent, was die Verhandlungsposition der Vermieter stärkt und Mietpreisreduzierungen nahezu ausschließt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Paderborns sind signifikant. Beliebte Stadtteile mit ausgeprägter Familienfreundlichkeit, guten Schulen und Kindergärten sowie attraktiven Freizeitmöglichkeiten weisen die höchsten Mieten und den geringsten Leerstand auf. Hier sind Miethäuser besonders begehrt und die Fluktuation ist entsprechend gering.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen sind die Mieten moderater, wobei auch hier eine allmähliche Angleichung an das städtische Niveau zu beobachten ist. Die Verfügbarkeit von Miethäusern variiert stark zwischen den Stadtteilen, wobei in etablierten Wohngebieten kaum Angebote verfügbar sind, während in Neubaugebieten gelegentlich neue Mietobjekte auf den Markt kommen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Miethausmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Experten erwarten, dass die Mietpreise weiterhin anziehen werden, getrieben durch den anhaltenden Wohnraummangel und die gestiegenen Baukosten. Die strukturelle Unterversorgung mit familiengerechtem Wohnraum dürfte sich mittelfristig nicht auflösen, was den Mietpreisdruck aufrechterhält.

In den kommenden 12 bis 24 Monaten werden moderate Mietsteigerungen bei Häusern erwartet, trotz einer erwarteten Stabilisierung der Angebotslage durch Neubautätigkeit. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Verschärfungen des Mietrechts oder die Einführung weiterer Mietpreisbremsen, könnten die Dynamik allerdings dämpfen. Langfristig wird die Entwicklung maßgeblich davon abhängen, ob es gelingt, das Angebot an Miethäusern durch verstärkte Bautätigkeit zu erhöhen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Paderborn zeigt im zweiten Quartal 2025 eine ähnliche Dynamik wie das Segment der Miethäuser. Die durchschnittlichen Mieten sind im Kreis Paderborn innerhalb von zwei Jahren um etwa 7 Prozent angestiegen, wobei die regionale Variation zwischen 3 und 15 Prozent Steigerung über den Zweijahreszeitraum liegt. Diese breite Spanne verdeutlicht die unterschiedlichen Entwicklungen je nach Lage, Ausstattung und Baujahr der Wohnungen.

Die Mietpreisentwicklung zeigt sowohl zum Vorquartal als auch zum Vorjahr moderate Steigerungen. Die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mieten reflektiert die anhaltende Angespanntheit des Wohnungsmarktes in Paderborn, der von einer strukturellen Unterversorgung mit bezahlbarem Wohnraum geprägt ist. Besonders im unteren und mittleren Preissegment ist die Nachfrage deutlich höher als das verfügbare Angebot.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von einer ausgeprägten Knappheit geprägt. Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz verstärkter Bautätigkeit unzureichend, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. Die Leerstände bewegen sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Angespanntheit des Marktes unterstreicht. Freiwerdende Wohnungen werden häufig innerhalb weniger Tage neu vermietet, oft ohne öffentliche Ausschreibung.

Die Neubauaktivitäten bei Mehrfamilienhäusern nehmen zwar zu, sind jedoch nicht ausreichend, um die Nachfrage vollständig zu decken. Neue Mietwohnungen kommen hauptsächlich im höheren Preissegment auf den Markt, was die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum weiter verschärft. Die hohe Nachfrage führt dazu, dass Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können, was die Anforderungen an potenzielle Mieter erhöht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Die Innenstadt und beliebte Viertel verzeichnen die höchste Mietpreisdynamik, getrieben durch die Nähe zu Arbeitsplätzen, Bildungseinrichtungen und kulturellen Angeboten. In diesen Lagen sind Mietsteigerungen im oberen Bereich der genannten Spanne zu beobachten, und die Verfügbarkeit von Wohnungen ist besonders gering.

Der Stadtrand bietet günstigere Mietoptionen, allerdings ist auch hier das Neubaupotenzial begrenzt. Die Preisdifferenz zwischen zentralen und peripheren Lagen kann bis zu 25 Prozent betragen. Stadtteile mit guter ÖPNV-Anbindung und entwickelter Infrastruktur zeigen eine überdurchschnittliche Nachfrage und entsprechende Mietpreissteigerungen. Studentisch geprägte Viertel weisen eine besonders hohe Fluktuation und Nachfrage auf, was zu einem speziellen Preisdruck in diesen Bereichen führt.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Paderborn bleiben für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten prognostizieren eine Fortsetzung der dynamischen Mietpreisentwicklung, getrieben durch den anhaltenden Wohnraummangel. Das Zinsniveau und die Baukosten wirken zwar potenziell dämpfend auf die Neubautätigkeit, die Nachfrage bleibt jedoch stabil hoch und wird durch die wachsende Bevölkerung und die Attraktivität Paderborns als Universitäts- und Wirtschaftsstandort weiter befeuert.

Die Mietpreise werden voraussichtlich weiterhin steigen, wobei die Neubautätigkeit für eine leichte Entspannung der Angebotsknappheit sorgen könnte. Allerdings wird diese Entspannung hauptsächlich im oberen Preissegment erwartet, während der bezahlbare Wohnraum weiterhin knapp bleiben dürfte. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder verstärkte soziale Wohnraumförderung könnten die Dynamik beeinflussen, sind aber in ihrer Wirkung begrenzt. Langfristig hängt die Marktentwicklung davon ab, ob es gelingt, das Wohnungsangebot deutlich auszuweiten und dabei auch bezahlbare Segmente zu bedienen.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Paderborn präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als robust und von anhaltender Nachfrage geprägt. Während der Kaufmarkt für Häuser eine Stabilisierung auf hohem Niveau zeigt, verzeichnet das Segment der Eigentumswohnungen deutliche Preissteigerungen. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen.

Die unterschiedlichen Entwicklungen in den vier Marktsegmenten spiegeln die komplexe Struktur des Paderborner Immobilienmarktes wider. Die Stadt profitiert von ihrer Attraktivität als Universitäts- und Wirtschaftsstandort, was zu einer anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum führt. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die gestiegenen Baukosten setzen dem notwendigen Angebotsausbau jedoch Grenzen.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen. Moderate Preissteigerungen im Kaufsegment und anhaltender Preisdruck im Mietbereich dürften das Marktgeschehen prägen. Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum, insbesondere im Mietsektor. Investoren und Selbstnutzer finden in Paderborn weiterhin einen stabilen Markt mit Wertsteigerungspotenzial, müssen aber mit hohen Einstiegspreisen und begrenzter Verfügbarkeit rechnen.