Immobilienmarktbericht Paderborn - Q3 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Paderborn zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Dynamik geprägt. Die Analyse der aktuellen Marktdaten im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 offenbart eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung bei gleichzeitig angespannter Angebotssituation. Der vorliegende Bericht untersucht systematisch die vier zentralen Marktsegmente und stellt die Entwicklungen des dritten Quartals den Daten des zweiten Quartals 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Paderborn bei 3.057 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Entwicklung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in welchem bereits ein hohes Preisniveau von circa 3.559 Euro pro Quadratmeter erreicht wurde. Die Quartalsentwicklung zeigt eine Preissteigerung zwischen einem und 3,8 Prozent, wobei sich der Markt auf einem stabilen, hohen Niveau konsolidiert hat.

Im Jahresvergleich verzeichnet das Segment der Kaufhäuser einen beachtlichen Preisanstieg von 7,7 Prozent. Diese überdurchschnittliche Wertsteigerung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Paderborn und spiegelt die strukturelle Nachfrageüberhang wider. Die absolute Preisstabilität bei gleichzeitiger moderater Aufwärtsbewegung deutet auf einen reifen, aber weiterhin nachfragegetriebenen Markt hin.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch das knappe Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage bestimmt. Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Preisrobustheit zusätzlich unterstützt. Die Neubauaktivität hat im dritten Quartal 2025 spürbar zugenommen, kann jedoch die bestehende Nachfrage noch nicht vollständig befriedigen. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einer anhaltenden Verkäufermarkt-Situation, in der Eigentümer günstige Verhandlungspositionen innehaben.

Die verstärkte Neubautätigkeit konzentriert sich vorwiegend auf familienfreundliche Einfamilienhäuser und moderne Doppelhaushälften in den Entwicklungsgebieten. Trotz dieser Bemühungen bleibt das Gesamtangebot hinter der strukturellen Nachfrage zurück, was insbesondere auf die anhaltende Zuwanderung in die Universitätsstadt und die positive wirtschaftliche Entwicklung der Region zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur innerhalb Paderborns zeigt deutliche Lageunterschiede. Während im Stadtzentrum und in den etablierten Wohnvierteln die höchsten Quadratmeterpreise erzielt werden, liegen die Preise in den Randgebieten merklich darunter. Besonders begehrt sind die zentrumsnahen Lagen mit guter Infrastrukturanbindung sowie die traditionell beliebten Wohnviertel im Süden und Westen der Stadt.

Die Stadtrandlagen profitieren zunehmend von der Preisentwicklung in den zentralen Bereichen, da Käufer vermehrt auf diese Gebiete ausweichen. Hier entstehen neue Wohnquartiere mit moderner Infrastruktur, die besonders für Familien attraktiv sind. Die Preisschere zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verringert, bleibt aber weiterhin signifikant.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Stabilisierung der Hauspreise auf dem erreichten hohen Niveau erwartet. Die Experteneinschätzungen gehen von einer moderaten Preisentwicklung mit jährlichen Steigerungsraten zwischen zwei und vier Prozent aus. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch die anhaltend niedrigen Zinsen und den Wunsch nach Wohneigentum.

Die geplanten Neubaugebiete werden mittelfristig für eine leichte Entspannung auf der Angebotsseite sorgen, ohne jedoch zu einem Nachfrageüberhang zu führen. Besonders energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien werden weiterhin überdurchschnittliche Preisentwicklungen verzeichnen. Die demografische Entwicklung und die Attraktivität Paderborns als Wirtschafts- und Bildungsstandort werden die Nachfrage nachhaltig stützen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine besonders dynamische Entwicklung. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 3.314 und 3.376 Euro liegt das Preisniveau deutlich über dem des Vorquartals. Die Preissteigerung von 4,67 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 markiert die stärkste Quartalsentwicklung aller Wohnimmobiliensegmente in Paderborn.

Im Jahresvergleich beträgt der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen zwischen 5,27 und 5,36 Prozent. Diese überdurchschnittliche Wertsteigerung reflektiert die hohe Nachfrage nach Wohnungseigentum, insbesondere in zentralen Lagen. Die Preisdynamik wird maßgeblich durch die starke Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen getrieben, während das Angebot trotz verstärkter Neubautätigkeit begrenzt bleibt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ist von einer ausgeprägten Nachfrageintensität geprägt. Neubauwohnungen und modernisierte Altbauwohnungen erfahren besonders starke Nachfrage, wobei Käufer zunehmend Wert auf energetische Standards und moderne Ausstattung legen. Das Angebot steigt durch verstärkte Neubauaktivitäten leicht an, kann jedoch die strukturelle Nachfrage nicht vollständig decken.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Die Neubautätigkeit konzentriert sich auf mehrgeschossige Wohnkomplexe in integrierten Lagen sowie auf die Nachverdichtung bestehender Quartiere.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Im Stadtzentrum und der Kernstadt werden mit durchschnittlich 3.376 Euro pro Quadratmeter die höchsten Preise erzielt. Diese zentralen Lagen profitieren von der hervorragenden Infrastruktur, kurzen Wegen und dem urbanen Lebensgefühl.

In den Stadtrandgebieten liegen die Preise merklich niedriger, wobei auch hier eine positive Preisentwicklung zu verzeichnen ist. Besonders gefragt sind Wohnungen in der Nähe der Universität sowie in den etablierten Wohngebieten mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die Quartiere im Süden und Westen der Stadt verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen, da hier vermehrt hochwertige Neubauprojekte realisiert werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Paderborn bleibt positiv. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit einer Fortsetzung der Preissteigerungen gerechnet, wobei sich das Tempo voraussichtlich leicht abschwächen wird. Jährliche Preissteigerungen zwischen drei und fünf Prozent erscheinen realistisch, getragen von der anhaltenden Nachfrage und dem begrenzten Neubauvolumen.

Besonders energieeffiziente Neubauwohnungen und kernsanierte Bestandswohnungen in guten Lagen werden überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren. Die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Anteil an Single- und Paarhaushalten unterstützt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen nachhaltig. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte werden mittelfristig für zusätzliches Angebot sorgen, ohne jedoch zu einem Überangebot zu führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Mit einer durchschnittlichen Miete von 10,08 Euro pro Quadratmeter liegt das Preisniveau 3,8 Prozent über dem Vorquartal. Diese Entwicklung setzt den bereits im zweiten Quartal 2025 beobachteten Trend steigender Mietpreise fort und unterstreicht die angespannte Situation auf dem Mietmarkt für Einfamilienhäuser.

Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung moderate 2,13 Prozent, was auf eine Beschleunigung der Preisentwicklung in den letzten Quartalen hindeutet. Die Nachfrage nach Mietshäusern wird hauptsächlich von Familien getragen, die sich den Kauf von Wohneigentum (noch) nicht leisten können oder wollen, sowie von Zuzüglern, die zunächst zur Miete wohnen möchten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist von einem extremen Nachfrageüberhang geprägt. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was Vermietern eine sehr starke Verhandlungsposition verschafft. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu kurzen Inseratszeiten und häufig zu Bewerbungsverfahren mit mehreren Interessenten führt.

Die Neubauaktivität im Mietshaussektor nimmt zu, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf das gehobene Preissegment. Institutionelle Investoren und private Bauherren errichten vermehrt Reihenhäuser und Doppelhaushälften zur Vermietung, können aber die strukturelle Angebotslücke nicht schließen. Die bestehenden Mietobjekte werden zunehmend modernisiert, was zusätzlichen Druck auf das Mietniveau ausübt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Analog zum Kaufmarkt zeigen sich auch bei Miethäusern deutliche Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen. Die höchsten Mieten werden in zentrumsnahen Lagen und etablierten Wohnvierteln mit guter Infrastruktur erzielt. Hier übersteigen die Quadratmetermieten häufig die 11-Euro-Marke, während in Randlagen Mieten um die 9 Euro pro Quadratmeter üblich sind.

Besonders gefragt sind Häuser in familienfreundlichen Quartieren mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten. Die südlichen und westlichen Stadtteile verzeichnen eine überdurchschnittliche Nachfrage, was sich in entsprechend höheren Mieten niederschlägt. Auch die Nähe zu Grünflächen und Naherholungsgebieten wirkt sich positiv auf das Mietniveau aus.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs bei Häusern zu rechnen. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietobjekten bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird die Preise weiter nach oben treiben. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen zwischen drei und fünf Prozent, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind.

Die geplanten Neubaugebiete werden voraussichtlich nur begrenzt zur Entspannung beitragen, da der Fokus weiterhin auf Eigentumsbildung liegt. Die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Anteil an Familien und die positive wirtschaftliche Entwicklung Paderborns werden die Nachfrage nach Miethäusern hoch halten. Mittelfristig könnte sich der Markt durch verstärkte Bautätigkeit im Mietsektor etwas entspannen, eine grundlegende Trendwende ist jedoch nicht absehbar.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Paderborn verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 8,89 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 1,48 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 und setzt die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise fort. Die moderate Quartalssteigerung täuscht jedoch über die erhebliche Jahresentwicklung hinweg.

Mit einer Jahressteigerung von 6,6 Prozent weist das Segment der Mietwohnungen die höchste Preisentwicklung aller Mietsegmente auf. Diese überdurchschnittliche Steigerung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere von Studenten, Young Professionals und Senioren, die kleinere, zentral gelegene Wohneinheiten bevorzugen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssektor ist von einer ausgeprägten Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher und diversifizierter Nachfrage geprägt. Der Leerstand bewegt sich auf einem sehr geringen Niveau, was Vermietern ermöglicht, selektiv bei der Mieterauswahl vorzugehen und höhere Mieten durchzusetzen. Neubauwohnungen werden zunehmend angeboten, allerdings meist zu Premiummieten, was das durchschnittliche Mietniveau zusätzlich anhebt.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich auf mehrgeschossige Wohnkomplexe in integrierten Lagen. Dabei werden vermehrt kleinere Wohnungsgrößen realisiert, um der Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum für Singles und Paare gerecht zu werden. Trotz der verstärkten Bautätigkeit bleibt das Angebot hinter der strukturellen Nachfrage zurück, was die Marktsituation weiterhin angespannt hält.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur für Wohnungen zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtquartieren. In zentralen Lagen werden Spitzenmieten von über 10 Euro pro Quadratmeter erzielt, während in Randlagen Mieten um die 7,50 Euro pro Quadratmeter üblich sind. Besonders hohe Mieten werden in der Innenstadt, in Universitätsnähe und in den gehobenen Wohnvierteln verlangt.

Die Stadtteile mit guter ÖPNV-Anbindung verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen, da hier die Nachfrage von Berufspendlern und Studenten besonders hoch ist. Auch die Quartiere, die von Modernisierungs- und Aufwertungsmaßnahmen profitieren, zeigen eine dynamische Mietpreisentwicklung. Die traditionellen Arbeiterviertel hingegen weisen noch moderate Mietniveaus auf, holen aber zunehmend auf.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Paderborn bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv aus Vermietersicht. Es wird mit einer Fortsetzung der Mietpreissteigerungen gerechnet, wobei jährliche Steigerungsraten zwischen vier und sechs Prozent erwartet werden. Die strukturellen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, Studierendenzahlen und wirtschaftliche Entwicklung stützen diese Einschätzung.

Die geplanten Wohnungsbauprojekte werden mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, jedoch nicht zu einer grundlegenden Trendwende führen. Besonders im Segment der preisgünstigen Mietwohnungen bleibt die Angebotslücke bestehen. Die energetische Sanierung des Bestands wird zusätzlichen Druck auf die Mieten ausüben, da Modernisierungskosten teilweise auf die Mieter umgelegt werden. Langfristig könnte eine Stabilisierung auf hohem Niveau eintreten, sofern die Neubautätigkeit weiter intensiviert wird und die Nachfrage nicht weiter überproportional steigt.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Paderborn präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als äußerst robust und von anhaltender Dynamik geprägt. Alle vier untersuchten Marktsegmente zeigen Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal, wobei die Intensität der Entwicklung variiert. Der Markt für Eigentumswohnungen erweist sich mit einer Quartalssteigerung von 4,67 Prozent als besonders dynamisch, während der Miethausmarkt mit 3,8 Prozent Steigerung ebenfalls eine starke Entwicklung aufweist.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage bleibt das prägende Merkmal des Paderborner Immobilienmarktes. Trotz verstärkter Neubautätigkeit kann das Angebot die Nachfrage nicht decken, was zu anhaltenden Preissteigerungen führt. Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt bleiben signifikant, wobei zentrale Lagen und etablierte Wohnviertel die höchsten Preise erzielen.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der positiven Preisentwicklung zu rechnen, wenngleich sich das Tempo voraussichtlich leicht abschwächen wird. Die fundamentalen Marktfaktoren - Bevölkerungswachstum, wirtschaftliche Prosperität und Attraktivität als Universitätsstadt - werden die Nachfrage weiterhin stützen. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf ein weiterhin anspruchsvolles Marktumfeld mit steigenden Preisen einstellen.