Immobilienmarktbericht Pforzheim - Q2 2025

Wohnimmobilienmarkt im zweiten Quartal 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Pforzheim zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase moderater Stabilisierung mit selektiven Wachstumsimpulsen. Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre durch gestiegene Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten deutet sich eine vorsichtige Erholung an, die jedoch von strukturellen Herausforderungen wie der rückläufigen Neubautätigkeit und steigenden Finanzierungskosten geprägt bleibt. Der vorliegende Bericht analysiert die vier zentralen Marktsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die Entwicklung im Vergleich zum Vorquartal dar.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Pforzheim verzeichnete im zweiten Quartal 2025 eine moderate Preisstabilisierung auf erhöhtem Niveau. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bewegten sich in einer Bandbreite von etwa 3.300 bis 3.350 Euro pro Quadratmeter, was eine leichte Steigerung gegenüber dem ersten Quartal 2025 darstellt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q2 2024 bedeutet dies einen Anstieg von rund 1,5 Prozent, was angesichts der allgemeinen Marktlage als robuste Entwicklung zu werten ist.

Die Preisentwicklung wurde maßgeblich durch die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot gestützt. Besonders gefragt waren Bestandsimmobilien mit guter energetischer Ausstattung sowie Häuser in etablierten Wohnlagen. Die durchschnittlichen Kaufpreise für ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche lagen somit bei etwa 462.000 bis 469.000 Euro, wobei die tatsächlichen Transaktionspreise je nach Ausstattung und Lage erheblich variierten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser war im zweiten Quartal 2025 von einem ausgeglichenen Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage geprägt, wobei sich regional unterschiedliche Tendenzen zeigten. Das Angebot an verfügbaren Objekten blieb aufgrund der stark rückläufigen Neubautätigkeit begrenzt. Die Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser gingen im Vergleich zum Vorjahr deutlich zurück, was die strukturelle Angebotsverknappung weiter verschärfte.

Die Nachfrageseite zeigte sich differenziert: Während institutionelle Investoren und vermögende Privatanleger weiterhin aktiv am Markt agierten, hielten sich Normalverdiener aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten zunehmend zurück. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser verlängerte sich leicht auf etwa 85 bis 95 Tage, was jedoch immer noch deutlich unter den Werten der Hochzinsphase 2023 liegt. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser blieb mit unter einem Prozent vernachlässigbar gering.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Pforzheims blieben im zweiten Quartal 2025 signifikant. In den bevorzugten Wohnlagen des Stadtzentrums sowie in den gehobenen Stadtteilen wie dem Rodgebiet oder der Wilferdinger Höhe lagen die Quadratmeterpreise teilweise bei über 3.800 Euro. Diese Lagen profitierten von ihrer gewachsenen Infrastruktur, der Nähe zu Bildungseinrichtungen und der guten Verkehrsanbindung.

Die Stadtrandlagen und die eingemeindeten Ortsteile wie Büchenbronn, Eutingen oder Huchenfeld wiesen mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.900 und 3.200 Euro ein moderateres Preisniveau auf. Diese Gebiete erfreuten sich besonders bei Familien großer Beliebtheit, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu erschwinglicheren Preisen suchten. Die südlichen Stadtteile verzeichneten aufgrund ihrer Nähe zum Schwarzwald und der damit verbundenen Freizeitqualität eine überdurchschnittliche Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Kaufhäuser, wobei das Wachstumstempo voraussichtlich gedämpft bleiben wird. Die strukturelle Angebotsknappheit durch die rückläufige Neubautätigkeit wird weiterhin preisstützend wirken. Gleichzeitig könnten sich stabilisierende oder leicht sinkende Zinsen positiv auf die Nachfrage auswirken.

Die erwartete Preisentwicklung dürfte sich im Bereich von zwei bis vier Prozent jährlich bewegen, wobei energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren könnten. Risikofaktoren bleiben die gesamtwirtschaftliche Entwicklung sowie mögliche weitere Zinserhöhungen, die die Kaufkraft potenzieller Erwerber beeinträchtigen könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Pforzheim präsentierte sich im zweiten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 2.950 bis 3.000 Euro als stabil mit leichter Aufwärtstendenz. Dies entspricht einer Steigerung von rund 2,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal und etwa 0,8 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2025. Die Preisentwicklung verlief damit etwas dynamischer als im Segment der Einfamilienhäuser.

Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutete dies einen Kaufpreis zwischen 221.000 und 225.000 Euro. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung und optimaler Energieeffizienz erzielten dabei Spitzenpreise von bis zu 3.500 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Einheiten blieb besonders hoch, was sich in überdurchschnittlichen Preissteigerungen in diesem Segment niederschlug.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Eigentumswohnungssegment war durch eine ausgeprägte Angebotsverknappung charakterisiert. Der Rückgang des Angebots um 33 Prozent im Vergleich zum Vorjahr führte zu einer angespannten Marktsituation. Die Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau lag deutlich unter dem Bedarf, was die strukturellen Ungleichgewichte verstärkte.

Die Nachfrage konzentrierte sich besonders auf energieeffiziente Wohnungen mit niedrigen Nebenkosten. Objekte mit schlechter Energiebilanz oder hohem Sanierungsbedarf fanden hingegen nur schwer Käufer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut ausgestattete Wohnungen in attraktiven Lagen verkürzte sich auf 60 bis 70 Tage, während sanierungsbedürftige Objekte teilweise über 120 Tage am Markt blieben. Der Leerstand im Eigentumswohnungsbereich lag bei unter 1,5 Prozent und damit auf historisch niedrigem Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lagen zeigte sich im Eigentumswohnungssegment besonders deutlich. In den zentralen Stadtlagen und den beliebten innenstadtnahen Quartieren bewegten sich die Quadratmeterpreise zwischen 3.200 und 3.800 Euro. Besonders gefragt waren Wohnungen in der Nordstadt und im Bereich der Östlichen Karl-Friedrich-Straße mit ihrer urbanen Infrastruktur und guten Anbindung.

In den Stadtrandgebieten und weniger nachgefragten Lagen wie der Oststadt oder dem Bereich Dillweißenstein lagen die Preise mit 2.400 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Diese Gebiete boten jedoch für preissensitive Käufer attraktive Einstiegsmöglichkeiten in Wohneigentum. Die Südstadt erlebte durch verschiedene Aufwertungsmaßnahmen eine positive Entwicklung mit steigenden Preisen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Pforzheim zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig robuster Nachfrage, insbesondere nach energieeffizienten Objekten, wird voraussichtlich zu jährlichen Preissteigerungen von drei bis fünf Prozent führen.

Ein wesentlicher Treiber wird die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz sein. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten hingegen Preisabschläge hinnehmen müssen. Die demografische Entwicklung mit einer steigenden Zahl kleinerer Haushalte wird die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen. Risiken bestehen durch mögliche konjunkturelle Eintrübungen und steigende Baukosten, die die ohnehin schwache Neubautätigkeit weiter dämpfen könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Pforzheim zeigte im zweiten Quartal 2025 eine spürbare Dynamik mit steigenden Mietpreisen. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus lag bei etwa 9,50 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von rund drei Prozent gegenüber dem Vorquartal und etwa fünf Prozent im Jahresvergleich entspricht. Für ein typisches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutete dies eine monatliche Kaltmiete zwischen 1.140 und 1.260 Euro.

Die Mietpreisentwicklung wurde maßgeblich durch die hohe Nachfrage bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot getrieben. Besonders Familien, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise und gestiegenen Finanzierungskosten kein Eigentum leisten konnten, drängten verstärkt in den Mietmarkt. Neuvertragsmieten lagen dabei durchschnittlich acht bis zehn Prozent über den Bestandsmieten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser war von einer ausgeprägten Angebotsknappheit geprägt. Das verfügbare Angebot an Miethäusern war extrem begrenzt, da private Eigentümer ihre Objekte zunehmend selbst nutzten oder verkauften statt vermieteten. Die Neubautätigkeit im Segment der zur Vermietung bestimmten Einfamilienhäuser war praktisch zum Erliegen gekommen.

Die Nachfrage überstieg das Angebot deutlich, was zu einer durchschnittlichen Vermarktungsdauer von weniger als 30 Tagen führte. Auf jedes inserierte Miethaus kamen durchschnittlich 40 bis 60 Interessenten. Der Leerstand in diesem Segment war praktisch nicht existent. Die wenigen verfügbaren Objekte wurden häufig ohne öffentliche Ausschreibung über persönliche Netzwerke vermittelt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen waren erheblich. In den bevorzugten Wohnlagen wie dem Rodgebiet oder der Wilferdinger Höhe lagen die Mieten für Häuser bei 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen boten neben der guten Infrastruktur auch ein gehobenes Wohnumfeld und waren besonders bei zahlungskräftigen Mietern gefragt.

In den Randgebieten und eingemeindeten Ortsteilen bewegten sich die Mieten zwischen 8,50 und 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete waren vor allem für Familien attraktiv, die mehr Platz zu moderateren Preisen suchten. Die südlichen Stadtteile mit ihrer Nähe zum Schwarzwald verzeichneten eine überdurchschnittliche Nachfrage und entsprechend höhere Mieten im Bereich von 10 bis 11 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs im Segment der Miethäuser zu rechnen. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine nennenswerte Neubautätigkeit in diesem Segment zu erwarten ist. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen von vier bis sechs Prozent.

Die Nachfrage wird durch die weiterhin hohen Kaufpreise und Finanzierungskosten gestützt. Zusätzlich könnte die zunehmende Mobilität von Arbeitnehmern und die Flexibilisierung der Arbeitswelt die Nachfrage nach Mietobjekten weiter erhöhen. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten das Wachstum dämpfen, werden aber die grundlegende Marktdynamik voraussichtlich nicht ändern.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Pforzheim verzeichnete im zweiten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller Segmente. Die durchschnittliche Nettokaltmiete lag bei 8,80 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von etwa 2,5 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 und rund sechs Prozent im Jahresvergleich entspricht. Für eine typische 65-Quadratmeter-Wohnung bedeutete dies eine monatliche Kaltmiete zwischen 572 und 618 Euro.

Die Mietpreisentwicklung wurde durch mehrere Faktoren getrieben: die anhaltend hohe Zuwanderung in die Stadt, die gestiegenen Energiekosten, die Mieter zu energieeffizienteren Wohnungen drängten, sowie die extreme Verknappung des Angebots. Neuvertragsmieten lagen im Schnitt zehn bis zwölf Prozent über den Bestandsmieten, wobei energieeffiziente Neubauwohnungen Spitzenmieten von bis zu 12 Euro pro Quadratmeter erzielten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment war von einer extremen Anspannung geprägt. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen ging um 33 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück, während die Nachfrage kontinuierlich stieg. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen verkürzte sich auf unter 20 Tage, wobei attraktive Objekte häufig binnen weniger Stunden vergeben wurden.

Auf jede ausgeschriebene Wohnung kamen durchschnittlich 50 bis 80 Bewerber, in begehrten Lagen sogar über 100. Der Leerstand sank auf unter ein Prozent und lag damit deutlich unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von drei Prozent. Die Neubautätigkeit blieb weit hinter dem Bedarf zurück, was die Marktsituation weiter verschärfte. Besonders dramatisch war die Situation im Segment der preisgünstigen Wohnungen unter 7 Euro pro Quadratmeter, das praktisch nicht mehr existent war.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede nach Lagen waren signifikant. In den zentralen Stadtlagen und beliebten Vierteln wie der Nordstadt oder dem Bereich um den Stadtgarten lagen die Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitierten von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

In den Stadtrandgebieten und weniger nachgefragten Quartieren wie der Oststadt oder Brötzingen bewegten sich die Mieten zwischen 7,50 und 9 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen boten für preissensitive Mieter noch bezahlbare Alternativen, wobei auch hier die Preise kontinuierlich stiegen. Die Südstadt erlebte durch Sanierungsmaßnahmen und Quartiersentwicklungen eine Aufwertung mit entsprechend steigenden Mieten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Pforzheim zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate keine Entspannung. Experten erwarten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs mit jährlichen Steigerungsraten von fünf bis sieben Prozent. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietwohnungen wird sich voraussichtlich weiter verschärfen.

Treibende Faktoren bleiben die anhaltende Zuwanderung, die demografische Entwicklung mit mehr Single-Haushalten sowie die weiterhin schwache Neubautätigkeit. Die Energieeffizienz wird zunehmend zum entscheidenden Kriterium, wobei schlecht gedämmte Altbauwohnungen trotz niedrigerer Kaltmieten aufgrund hoher Nebenkosten schwerer vermittelbar werden. Regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen könnten das Wachstum dämpfen, werden aber die Grundproblematik der Angebotsknappheit nicht lösen. Langfristig ist nur durch eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit eine Entspannung zu erwarten, was jedoch angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen unrealistisch erscheint.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Pforzheim präsentierte sich im zweiten Quartal 2025 als robust mit deutlichen Spannungen im Mietsektor. Während die Kaufmärkte eine moderate Stabilisierung auf hohem Niveau zeigten, war der Mietmarkt von extremer Knappheit und dynamischen Preissteigerungen geprägt. Die strukturellen Herausforderungen durch rückläufige Neubautätigkeit und steigende Finanzierungskosten werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Investoren und Marktteilnehmer sollten sich auf eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation einstellen, wobei energieeffiziente Objekte zunehmend im Fokus stehen werden.