Immobilienmarktbericht Potsdam - Q2 2025

Der Potsdamer Immobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung nach den volatilen Vorjahren. Die brandenburgische Landeshauptstadt profitiert weiterhin von ihrer attraktiven Lage im Speckgürtel Berlins und verzeichnet eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung bei Kauf- und Mietpreisen. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 setzt sich der Trend einer vorsichtigen Markterholung fort, während sich gleichzeitig die Angebotsvielfalt für Käufer und Mieter verbessert hat.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 bewegen sich die Kaufpreise für Häuser in Potsdam auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt je nach Lage und Zustand zwischen 5.168 Euro und 7.541 Euro, wobei in absoluten Spitzenlagen Preise von bis zu 13.860 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q2 2024 zeigt sich eine moderate Preissteigerung von 1,26 Prozent, was auf eine Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Jahren hindeutet.

Die Entwicklung gegenüber dem ersten Quartal 2025 zeigt eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends. Während auf Jahresbasis teilweise noch leichte Rückgänge zu verzeichnen waren, hat sich der Markt im zweiten Quartal 2025 gefestigt. Diese Stabilisierung spiegelt sich auch in der bundesweiten Entwicklung wider, die mit einem Plus von 0,35 Prozent zum Vorquartal eine ähnliche Tendenz aufweist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf ist im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, insbesondere in den begehrten Lagen wie Babelsberg und dem Stadtzentrum. Gleichzeitig hat sich das Angebot erweitert, was zu längeren Vermarktungszeiten führt und Käufern mehr Auswahlmöglichkeiten bietet. Diese Entwicklung deutet auf einen ausgewogeneren Markt hin, der sich von der extremen Angebotsknappheit der Vorjahre entfernt.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin gedämpft, was hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten und die erhöhten Bauzinsen zurückzuführen ist. Dennoch werden zunehmende Bauvorhaben als positives Signal für die mittelfristige Marktentwicklung gewertet. Die begrenzte Neubautätigkeit trägt dazu bei, dass der Preisdruck auf Bestandsimmobilien bestehen bleibt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Potsdams bleiben erheblich. Die höchsten Preise und die stärkste Nachfrage konzentrieren sich auf die traditionell beliebten Viertel Babelsberg, das Stadtzentrum und die Berliner Vorstadt. In diesen Toplagen werden regelmäßig Spitzenpreise erzielt, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Am Stadtrand und in einfacheren Wohnlagen sind die Preise hingegen deutlich moderater. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise teilweise bei etwa 3.400 Euro, was diese Gebiete besonders für Familien mit begrenztem Budget attraktiv macht. Die Preisdifferenz zwischen Premium- und Standardlagen beträgt somit mehr als das Vierfache.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate einen moderaten Preisanstieg, wobei der Fokus verstärkt auf energieeffizienten und nachhaltigen Immobilien in Toplagen liegen wird. Potsdam zählt zu den Top-10-Städten Deutschlands mit einer erwarteten realen Wertsteigerung von etwa 0,9 Prozent pro Jahr bis 2035. Diese positive Langzeitprognose macht die Stadt weiterhin zu einem attraktiven Investitionsstandort.

Käufer müssen sich zunehmend auf den Zustand der Immobilien und eine professionelle Vermarktung einstellen. Die Zeiten, in denen jede Immobilie unabhängig vom Zustand sofort Abnehmer fand, sind vorbei. Qualität und Energieeffizienz werden zu entscheidenden Faktoren bei der Kaufentscheidung.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Potsdam zeigt im zweiten Quartal 2025 eine positive Entwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen bei etwa 5.177 Euro, was eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr darstellt. Für das dritte Quartal 2025 werden bereits Preise von rund 5.921 Euro pro Quadratmeter prognostiziert, was auf eine anhaltende Aufwärtsdynamik hindeutet.

Im Vergleich zum Vorjahr Q2 2024 verzeichnet das Segment eine Preissteigerung zwischen 3,6 und 6,4 Prozent, je nach Quelle und Lage. Diese Entwicklung zeigt, dass sich der Wohnungsmarkt schneller erholt als zunächst erwartet. Interessanterweise zeigen vermietete Eigentumswohnungen eine gegenläufige Entwicklung mit leichten Preisrückgängen, was auf eine Angebotserweiterung in diesem speziellen Segment zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Eigentumswohnungen hat sich im zweiten Quartal 2025 verbessert, insbesondere im Bereich der vermieteten Eigentumswohnungen. Diese Angebotserweiterung führt zu einem leichten Preisdruck in diesem Segment und bietet Investoren interessante Einstiegsmöglichkeiten. Die Nachfrage bleibt dennoch auf hohem Niveau, besonders in den gefragten Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Anbindung.

Die Neubautätigkeit im Wohnungssegment bleibt begrenzt, wobei Neubauwohnungen deutlich teurer sind als Bestandswohnungen. Diese Preisdifferenz reflektiert die höheren Baustandards, insbesondere im Bereich der Energieeffizienz, sowie die gestiegenen Baukosten der letzten Jahre.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die attraktivsten Lagen für Eigentumswohnungen bleiben Babelsberg und das Stadtzentrum, wo teilweise Preise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der guten Verkehrsanbindung nach Berlin.

In Stadtrandregionen bewegen sich die Preise zwischen 3.800 und 5.000 Euro pro Quadratmeter, was diese Gebiete für eine breitere Käuferschicht zugänglich macht. Die Preisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie bieten verschiedene Investmentmöglichkeiten für unterschiedliche Käufergruppen.

Prognose und Ausblick

Marktexperten sehen die Talsohle als durchschritten an und erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate moderate Preissteigerungen. Der Markt passt sich an die neuen Bedingungen an, wobei die hohe Nachfrage in Toplagen bei gleichzeitig wachsender Auswahl für Käufer charakteristisch ist.

Die Stabilisierung des Marktes wird durch verschiedene Faktoren unterstützt, darunter die erwarteten Zinssenkungen und die verbesserte Angebotssituation. Besonders Wohnungen mit guter Energiebilanz und moderner Ausstattung werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Potsdam zeigt im zweiten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Bestandsimmobilien liegen bei etwa 13,19 Euro pro Quadratmeter, während Neubauten mit durchschnittlich 18,93 Euro pro Quadratmeter deutlich höhere Mietpreise erzielen. Diese Preisdifferenz von über 40 Prozent spiegelt die unterschiedlichen Ausstattungsstandards und Energieeffizienzklassen wider.

Im Vergleich zum Vorquartal und zum Vorjahr zeigt sich ein kontinuierlicher, wenn auch moderater Anstieg der Mietpreise. Dieser Trend setzt sich seit 2024 fort und deutet auf einen stabilen Mietmarkt hin, der von der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum in Potsdam getragen wird.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt begrenzt, was hauptsächlich auf die generelle Wohnraumknappheit in Potsdam zurückzuführen ist. Die Neubauaktivitäten im Mietsektor sind beschränkt, wobei die wenigen realisierten Neubauprojekte das obere Preissegment bedienen und damit das durchschnittliche Mietpreisniveau nach oben treiben.

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt konstant hoch, insbesondere von Familien, die mehr Platz und einen eigenen Garten suchen, sich aber den Kauf einer Immobilie (noch) nicht leisten können oder wollen. Diese anhaltende Nachfrage bei begrenztem Angebot führt zu einem Vermietermarkt mit entsprechendem Preisdruck.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden erwartungsgemäß im Stadtzentrum, in Babelsberg und in anderen beliebten Vierteln mit guter Infrastruktur erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und der guten Verkehrsanbindung, was sie besonders für Familien attraktiv macht.

Am Stadtrand sind die Mieten günstiger, allerdings zeigt sich auch hier eine zunehmende Nachfrage. Die verbesserte Infrastruktur in den Außenbezirken und die relative Erschwinglichkeit im Vergleich zu den zentralen Lagen führen zu einer steigenden Attraktivität dieser Gebiete.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten weitere Mietpreisanstiege, besonders bei energieeffizienten Neubauten. Die verschärften energetischen Anforderungen und die steigenden Nebenkosten für schlecht isolierte Altbauten werden die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Mietshäusern weiter verstärken.

Der moderate Anstieg der Mietpreise wird sich voraussichtlich fortsetzen, wobei das stabile Nachfrageumfeld und das begrenzte Angebot die wichtigsten Preistreiber bleiben werden. Investoren, die in energetische Sanierungen investieren, können mit überdurchschnittlichen Mietrenditen rechnen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Das Mietniveau für Wohnungen in Potsdam entspricht im zweiten Quartal 2025 dem der Häuser zur Miete, mit durchschnittlich 13,19 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und 18,93 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Diese Preisparität zwischen Häusern und Wohnungen ist ungewöhnlich und zeigt die hohe Nachfrage nach Wohnraum generell in Potsdam.

Die Mietpreisentwicklung zeigt seit 2024 eine leichte, aber stetige Aufwärtsbewegung. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 setzen sich die moderaten Steigerungen fort, was auf einen stabilen und vorhersehbaren Mietmarkt hindeutet.

Marktdynamik

Ein interessantes Phänomen im zweiten Quartal 2025 ist der Angebotszuwachs im Bereich vermieteter Eigentumswohnungen. Dieser Trend führt zu einer teilweisen Preissenkung in diesem speziellen Segment und bietet Mietern mehr Auswahlmöglichkeiten. Die Nachfrage bleibt insgesamt hoch, insbesondere in der Nähe zu Berlin und in den begehrten Stadtteilen mit guter Infrastruktur.

Die erhöhte Verfügbarkeit von Mietwohnungen aus dem Bestand privater Vermieter deutet auf eine Marktanpassung hin, bei der Eigentümer verstärkt auf Vermietung setzen, anstatt auf Verkauf zu spekulieren. Diese Entwicklung trägt zur Entspannung des angespannten Mietmarktes bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die teuersten Mietwohnungen finden sich weiterhin im Zentrum, in Babelsberg und in der Berliner Vorstadt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Am Stadtrand sind die Mieten günstiger, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu beobachten ist. Die Verbesserung der Verkehrsanbindungen und die Entwicklung der Infrastruktur in den Außenbezirken macht diese Gebiete zunehmend attraktiv für Mieter, die bereit sind, längere Pendelzeiten in Kauf zu nehmen.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Stabilisierung des Mietwohnungsmarktes mit leicht steigenden Tendenzen. Die erwarteten Zinssenkungen könnten zu einer verstärkten Bautätigkeit führen, was mittelfristig das Angebot erhöhen würde. Gleichzeitig wird die verbesserte Angebotssituation im Segment der Eigentumswohnungen zur Miete für mehr Marktgleichgewicht sorgen.

Die Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinspolitik, der Bauaktivität und der demografischen Entwicklung abhängen. Potsdam profitiert weiterhin von seiner Attraktivität als Wohnstandort im Berliner Umland, was eine anhaltend hohe Nachfrage sicherstellt. Besonders Wohnungen mit guter Energiebilanz und moderner Ausstattung werden voraussichtlich überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen erfahren.

Fazit

Der Potsdamer Immobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung und moderaten Erholung. Nach den turbulenten Jahren mit extremen Preisschwankungen hat sich der Markt stabilisiert und zeigt eine gesunde Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor.

Die wichtigsten Trends sind die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz, die Differenzierung zwischen verschiedenen Stadtlagen und die verbesserte Angebotssituation, die Käufern und Mietern mehr Auswahlmöglichkeiten bietet. Potsdam bleibt ein attraktiver Wohnstandort mit positiven Zukunftsaussichten, wobei die Nähe zu Berlin und die hohe Lebensqualität weiterhin die Hauptattraktivitätsfaktoren darstellen.

Für Investoren bietet der Markt interessante Opportunitäten, insbesondere im Bereich energetischer Sanierungen und in aufstrebenden Stadtrandlagen. Die erwartete moderate Preisentwicklung bei stabiler Nachfrage verspricht nachhaltige Renditen bei überschaubarem Risiko.