Immobilienmarktbericht Potsdam Q3 2025

Der Potsdamer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Erholung. Nach den volatilen Entwicklungen der Vorjahre hat sich der Markt weitgehend gefestigt und zeigt differenzierte Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Potsdam bei 5.298 Euro pro Quadratmeter. Die Preisspanne bewegt sich dabei zwischen 4.435 Euro und 6.186 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Objektzustand. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.320 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine marginale Abschwächung von etwa 0,4 Prozent.

Der Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 offenbart einen Rückgang von 0,38 Prozent, was auf eine Stabilisierung des Preisniveaus nach den starken Anstiegen der Vorjahre hindeutet. Diese Entwicklung steht im deutlichen Kontrast zum Wohnungssegment, das weiterhin dynamische Preissteigerungen verzeichnet. Besonders ausgeprägt zeigt sich die Preisdifferenzierung zwischen Neubau- und Bestandsimmobilien: Während Neubauhäuser durchschnittlich 7.668 Euro pro Quadratmeter erzielen, liegen die Preise für Bestandsimmobilien bei etwa 5.076 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Das Angebotsvolumen auf dem Hausmarkt ist im Quartalsvergleich um 1,49 Prozent gestiegen, was auf eine leichte Entspannung auf der Angebotsseite hindeutet. Im Gegensatz dazu entwickelte sich die Nachfrage differenziert: Während die Gesamtnachfrage um 3,56 Prozent zurückging, war der Rückgang im Premiumsegment mit minus 43,4 Prozent bei luxuriösen Einfamilienhäusern besonders ausgeprägt. Diese Entwicklung spiegelt die veränderten Marktbedingungen wider, in denen Käufer preissensibler agieren und verstärkt auf das Preis-Leistungs-Verhältnis achten.

Die Hypothekenzinsen haben sich im Berichtszeitraum zwischen 3,6 und 4,2 Prozent pro Jahr stabilisiert, was im historischen Vergleich zwar erhöht ist, aber dennoch günstige Finanzierungsbedingungen darstellt. Diese relative Stabilität der Finanzierungskosten trägt zur Planungssicherheit bei potenziellen Käufern bei und unterstützt die Marktaktivität.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Potsdams sind erheblich und spiegeln die unterschiedlichen Qualitäten der Mikro-Lagen wider. An der Spitze der Preisskala stehen die Top-Lagen Klein Glienicke mit durchschnittlich 7.204 Euro pro Quadratmeter und die Berliner Vorstadt mit etwa 6.202 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exklusiven Lage, der historischen Bausubstanz und der Nähe zu Parks und Gewässern.

Im mittleren Preissegment bewegen sich die zentrumsnahen Lagen mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung. Die günstigsten Hauspreise finden sich in den Stadtteilen Paaren mit etwa 2.841 Euro pro Quadratmeter und Drewitz mit durchschnittlich 3.686 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisdifferenzen von bis zu 150 Prozent zwischen den teuersten und günstigsten Lagen unterstreichen die Bedeutung der Lage als primären Preisfaktor. Wassernähe, eine gute Verkehrsanbindung zum Berliner Zentrum sowie die Qualität der lokalen Infrastruktur erweisen sich als die entscheidenden Preistreiber.

Prognose und Ausblick

Die Zukunftsaussichten für den Potsdamer Hausmarkt bleiben positiv. Laut Analysen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts zählt Potsdam zu den zehn deutschen Großstädten mit der höchsten prognostizierten Wertsteigerung bis 2035. Die Experten erwarten ein durchschnittliches reales Preiswachstum von 0,9 Prozent pro Jahr, was Potsdam zu einem attraktiven Investitionsstandort macht.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der aktuellen Stabilisierungsphase erwartet, mit moderaten Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die anhaltende Attraktivität Potsdams als Wohnstandort, getrieben durch die Nähe zu Berlin, die hohe Lebensqualität und die stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, wird die Nachfrage weiterhin stützen. Allerdings könnte die preissensiblere Käuferschaft zu einer längeren Vermarktungsdauer und verstärkten Preisverhandlungen führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Potsdam zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 5.921 Euro pro Quadratmeter, wobei alternative Datenquellen einen Durchschnitt von 5.339 Euro pro Quadratmeter angeben. Diese Diskrepanz erklärt sich durch unterschiedliche Erfassungsmethoden und die Berücksichtigung verschiedener Marktsegmente.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als der Durchschnittspreis bei 5.177 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine beachtliche Steigerung von etwa 14,4 Prozent. Diese außergewöhnlich starke Quartalsperformance überrascht, da die Jahressteigerung von Q2 2024 zu Q2 2025 noch zwischen 3,6 und 6,4 Prozent lag. Die Beschleunigung der Preissteigerung im dritten Quartal deutet auf eine verstärkte Nachfragedynamik hin. Im Jahresvergleich zu Q3 2024, als der Preis bei 5.146 Euro lag, beträgt die Steigerung etwa 15,1 Prozent.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment zeigt interessante Entwicklungen. Das Angebotsvolumen sank im Quartalsvergleich um 7,74 Prozent, was auf eine Verknappung des verfügbaren Angebots hindeutet. Gleichzeitig variierte die Nachfrage um minus 21,1 Prozent, wobei im Premiumsegment der Rückgang mit minus 44,85 Prozent bei Premium-Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt war.

Trotz dieser scheinbar rückläufigen Nachfragezahlen zeigt sich der Markt robust: Im Jahr 2024 wurden 396 Verkäufe registriert, was einem Plus von 25 Prozent gegenüber 2023 entspricht. Besonders bemerkenswert sind die 37 Verkäufe über 750.000 Euro, die die Attraktivität des gehobenen Segments unterstreichen. Die Marktaktivität und die Anzahl der Transaktionen haben spürbar angezogen, was auf eine Normalisierung nach der Zurückhaltung der Vorjahre hindeutet. Ein interessantes Phänomen zeigt sich bei vermieteten Eigentumswohnungen, die leichte Preisrückgänge verzeichnen – eine Entwicklung, die auf eine Angebotserweiterung in diesem speziellen Segment zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche Differenzierungen nach Lage und Stockwerk. In einfachen Lagen liegen die Preise bei durchschnittlich 3.353 Euro pro Quadratmeter, während in guten Lagen bereits 6.718 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden – eine Differenz von über 100 Prozent. Diese Spreizung verdeutlicht die hohe Bedeutung der Mikrolage für die Preisbildung.

Interessant ist auch die Preisdifferenzierung nach Stockwerken: Erdgeschosswohnungen erzielen mit 5.676 Euro pro Quadratmeter die höchsten Preise, gefolgt vom dritten Stock und höher mit 5.406 Euro. Der erste Stock liegt mit 5.141 Euro pro Quadratmeter am unteren Ende der Preisskala, während der zweite Stock mit 5.370 Euro eine mittlere Position einnimmt. Diese ungewöhnliche Verteilung könnte auf die spezifischen Präferenzen des Potsdamer Marktes hinweisen, wo Erdgeschosswohnungen mit Gartenzugang besonders begehrt sind.

Die beliebten Lagen konzentrieren sich auf die Nauener Vorstadt und die Nördliche Innenstadt, wo 2024 der teuerste Einzelverkauf mit 2,54 Millionen Euro registriert wurde. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der historischen Architektur und der urbanen Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in Potsdam bleibt ausgesprochen positiv. Die angespannte Mietmarktentwicklung unterstreicht die Attraktivität von Wohneigentum als Alternative zum Mieten. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des positiven Trends erwartet, allerdings mit einer Normalisierung der Steigerungsraten auf ein nachhaltigeres Niveau von 5 bis 8 Prozent jährlich.

Die strukturellen Faktoren – Bevölkerungswachstum, begrenzte Neubauaktivität im Innenstadtbereich und die anhaltende Attraktivität Potsdams als Wohnstandort – werden die Nachfrage weiterhin stützen. Allerdings könnte die nachlassende Nachfrage im Premiumsegment zu einer Preiskorrektur in diesem Bereich führen. Mittelfristig wird erwartet, dass sich der Markt auf einem hohen Niveau stabilisiert, wobei die Preisentwicklung stärker von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und den Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank abhängen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für das Segment der Häuser zur Miete liegen für das dritte Quartal 2025 keine spezifischen Marktdaten vor. Dies reflektiert die Marktstruktur in Potsdam, wo Häuser überwiegend zum Kauf angeboten werden und der Mietmarkt sich primär auf Wohnungen konzentriert. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte im Haussegment werden meist im gehobenen Preissegment angeboten und richten sich an eine spezielle Zielgruppe von Mietern, die temporär in Potsdam leben oder die Flexibilität des Mietens bevorzugen.

Marktdynamik

Der Markt für Mietha��user in Potsdam ist ein Nischenmarkt mit sehr begrenztem Angebot. Die meisten Hausbesitzer präferieren den Verkauf oder die Eigennutzung gegenüber der Vermietung. Wenn Häuser zur Vermietung angeboten werden, handelt es sich häufig um möblierte Objekte für zeitlich begrenzte Vermietungen oder um Luxusobjekte, die sich an internationale Führungskräfte oder Diplomaten richten. Die Nachfrage in diesem Segment ist entsprechend spezialisiert und reagiert weniger auf allgemeine Markttrends.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die wenigen verfügbaren Miethäuser konzentrieren sich typischerweise auf die gehobenen Wohnlagen wie die Berliner Vorstadt, Babelsberg und die Nauener Vorstadt. In den Außenbezirken und Eingemeindungen sind Miethäuser praktisch nicht existent, da hier die Eigennutzungsquote besonders hoch ist. Die Mietpreise für Häuser orientieren sich stark an der Ausstattung und können zwischen 2.000 und 5.000 Euro monatlich für ein Einfamilienhaus liegen, wobei Luxusobjekte auch deutlich höhere Mieten erzielen können.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird keine wesentliche Veränderung in diesem Marktsegment erwartet. Der Markt für Miethäuser wird weiterhin ein Nischenmarkt bleiben, der von individuellen Angeboten und spezialisierten Nachfragern geprägt ist. Eine Ausweitung des Angebots ist unwahrscheinlich, da die hohen Kaufpreise für Häuser eine Vermietung aus Renditesicht oft unattraktiv machen. Potenzielle Vermieter müssten Mietpreise verlangen, die weit über der Zahlungsbereitschaft der meisten Mietinteressenten liegen, um eine angemessene Rendite zu erzielen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Potsdam zeigt im dritten Quartal 2025 ein stabiles Preisniveau. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 12,35 Euro pro Quadratmeter, was eine leichte Entspannung gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete noch bei 12,49 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich ein minimaler Rückgang von etwa 1,12 Prozent. Diese kurzfristige Stabilisierung sollte jedoch nicht über den langfristigen Trend hinwegtäuschen.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis bei 11,94 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt die Steigerung etwa 3,44 Prozent. Diese moderate jährliche Steigerungsrate liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt, dass der Potsdamer Mietmarkt weiterhin angespannt bleibt, sich aber nicht mehr in der Überhitzungsphase der Vorjahre befindet. Die Entwicklung deutet auf eine gewisse Normalisierung hin, wobei das Preisniveau weiterhin hoch bleibt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment wird maßgeblich durch strukturelle Angebotsengpässe geprägt. Hohe Baukosten und bürokratische Hürden verhindern eine schnelle Ausweitung des Wohnungsangebots, während die Nachfrage durch Zuzug und demografische Entwicklungen weiterhin stark bleibt. Ein besonderes Phänomen ist der sogenannte "Lock-in-Effekt": Bestandsmieter verbleiben länger in ihren Wohnungen, da Umzüge aufgrund der Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten finanziell unattraktiv geworden sind.

Dieser Effekt führt zu einer reduzierten Fluktuation und damit zu einem noch knapperen Angebot an verfügbaren Wohnungen. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich in den letzten Jahren deutlich verlängert, was die Marktdynamik weiter einschränkt. Gleichzeitig führt die angespannte Lage dazu, dass Vermieter bei Neuvermietungen ihre Preisvorstellungen meist durchsetzen können, während im Bestand die Mieterhöhungen durch gesetzliche Regelungen begrenzt sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl die verfügbaren Datenquellen keine detaillierte Aufschlüsselung nach Stadtteilen für das Mietsegment liefern, lassen sich aus der allgemeinen Marktkenntnis typische Muster ableiten. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt, der Berliner Vorstadt und in Babelsberg erzielt, wo die Nachfrage besonders von jungen Professionals und Studenten getrieben wird. Diese Lagen profitieren von der urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der guten Anbindung an Berlin.

In den Plattenbaugebieten wie Drewitz und Am Stern liegen die Mieten typischerweise 20 bis 30 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt, wobei hier in den letzten Jahren durch Modernisierungsmaßnahmen eine Aufwertung stattgefunden hat. Die Neubaugebiete in den Außenbezirken positionieren sich im mittleren bis gehobenen Preissegment, wobei die Mieten hier stark von der Ausstattung und dem Baujahr abhängen. Generell gilt: Je näher am Zentrum und je besser die Verkehrsanbindung, desto höher die Mietpreise.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Potsdam für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin. Es wird erwartet, dass die Mieten weiterhin moderat steigen werden, wobei die Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent jährlich liegen dürften. Diese Entwicklung wird getrieben durch die anhaltende Nachfrage, das begrenzte Neubauvolumen und die allgemeine Kostenentwicklung bei Energie und Instandhaltung.

Ein wichtiger Faktor wird die weitere Entwicklung der regulatorischen Rahmenbedingungen sein. Verschärfungen des Mietrechts oder neue Regelungen zur Mietpreisbremse könnten die Preisentwicklung dämpfen. Andererseits könnte eine Lockerung der Bauvorschriften oder verstärkte öffentliche Förderung des Wohnungsbaus zu einer Entspannung auf der Angebotsseite führen. Mittelfristig wird der Potsdamer Mietmarkt angespannt bleiben, da die strukturellen Faktoren – Bevölkerungswachstum, begrenzte Flächenverfügbarkeit und hohe Baukosten – fortbestehen werden.

Die zunehmende Attraktivität des Wohneigentums durch den "Lock-in-Effekt" könnte allerdings dazu führen, dass sich mehr Mieter für den Kauf entscheiden, sofern die Finanzierungsbedingungen günstig bleiben. Dies könnte den Druck auf dem Mietmarkt etwas reduzieren, würde aber gleichzeitig die Nachfrage im Kaufsegment verstärken.

Fazit

Der Potsdamer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 differenziert und weitgehend stabil. Während der Markt für Eigentumswohnungen mit Preissteigerungen von über 14 Prozent im Quartalsvergleich eine bemerkenswerte Dynamik zeigt, entwickeln sich die anderen Segmente moderater. Der Hausmarkt zeigt eine leichte Preiskorrektur, bleibt aber auf hohem Niveau stabil. Der Mietmarkt für Wohnungen verzeichnet moderate Steigerungen bei anhaltend hoher Nachfrage.

Die langfristigen Perspektiven für den Potsdamer Immobilienmarkt bleiben positiv. Die Stadt profitiert von ihrer geografischen Lage, der hohen Lebensqualität und stabilen wirtschaftlichen Fundamentaldaten. Mit prognostizierten jährlichen Wertsteigerungen von 0,9 Prozent real gehört Potsdam zu den attraktivsten Immobilienmärkten Deutschlands. Investoren und Selbstnutzer finden hier weiterhin interessante Möglichkeiten, wobei die Marktkenntnis und die richtige Einschätzung der Mikrolage entscheidend für den Erfolg bleiben werden.