Immobilienmarktbericht Regensburg - Q2 2025

Analyse der Wohnimmobilienentwicklung im zweiten Quartal 2025

Der Regensburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Während sich die Kaufpreise auf hohem Niveau konsolidieren, verzeichnet der Mietmarkt moderate Zuwächse. Die wirtschaftliche Stärke der Stadt mit einem jährlichen Bevölkerungswachstum von 0,9 Prozent und die hohe Anzahl von rund 35.000 Studierenden bilden weiterhin ein solides Fundament für die Immobiliennachfrage.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Regensburg zeigt im zweiten Quartal 2025 eine leicht rückläufige Tendenz. Einfamilienhäuser werden aktuell zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von 683.000 Euro gehandelt, was einem minimalen Rückgang von 0,7 Prozent gegenüber dem Herbst 2024 entspricht. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandshäuser liegt bei 3.690 Euro. Im direkten Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich bei Einfamilienhäusern ein Rückgang von 2,96 Prozent, während Doppelhaushälften leicht um 0,5 Prozent zugelegt haben. Reihenmittelhäuser verharren auf stabilem Niveau ohne nennenswerte Veränderungen.

Die Preisentwicklung spiegelt eine Normalisierung des Marktes wider, nachdem die vergangenen Jahre von starken Preisanstiegen geprägt waren. Besonders auffällig ist, dass das Premiumsegment mit exklusiven Einfamilienhäusern einen deutlichen Nachfragerückgang von 29,73 Prozent verzeichnet, was auf eine zurückhaltende Kaufbereitschaft in den höheren Preisklassen hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Haussegment zeigt interessante Verschiebungen. Das Angebot an Häusern ist im Quartalsvergleich deutlich um rund 50 Prozent gestiegen, während die Nachfrage mit einem Zuwachs von 25,8 Prozent moderater zugenommen hat. Diese Entwicklung führt zu einer ausgewogeneren Marktsituation, die Käufern mehr Auswahlmöglichkeiten bietet und den Preisdruck mindert.

Die Neubauaktivität bleibt auf stabilem Niveau, konkrete Zahlen für das zweite Quartal 2025 liegen jedoch nicht vor. Die Bautätigkeit wird weiterhin durch hohe Baukosten und gestiegene Finanzierungskonditionen gebremst, zeigt aber keine dramatischen Einbrüche. Der Leerstand bei Häusern bleibt auf sehr niedrigem Niveau, was die grundsätzlich hohe Attraktivität des Wohnstandorts Regensburg unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lage bleibt ein bestimmendes Merkmal des Regensburger Häusermarktes. In den Bestlagen und im Zentrumsbereich werden deutlich höhere Preise erzielt als in den Randgebieten. Besonders begehrt sind weiterhin die etablierten Wohnviertel mit gewachsener Infrastruktur und guter Anbindung an das Stadtzentrum.

Die Preisspreizung zwischen Premium- und Standardlagen hat sich im zweiten Quartal 2025 weiter verstärkt. Während in den Top-Lagen die Preise weitgehend stabil bleiben, zeigen sich in den mittleren und einfachen Lagen erste Preiskorrekturen. Diese Entwicklung deutet auf eine zunehmende Differenzierung des Marktes hin, bei der Käufer verstärkt auf das Preis-Leistungs-Verhältnis achten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten moderate Zuwächse von bis zu 2 Prozent im Gesamtjahr 2025. Der Markt wird sich voraussichtlich weiter stabilisieren, wobei leichte Preiskorrekturen im Haussegment nicht ausgeschlossen sind. Die Differenzierung zwischen starken und schwachen Lagen wird sich fortsetzen.

Die wirtschaftliche Stabilität Regensburgs und das kontinuierliche Bevölkerungswachstum werden die Nachfrage weiterhin stützen. Allerdings dämpfen die erhöhten Finanzierungskosten und die wirtschaftliche Unsicherheit die Kaufbereitschaft, insbesondere im höherpreisigen Segment. Mittelfristig ist von einer Seitwärtsbewegung der Preise mit leichten Schwankungen auszugehen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Regensburg präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 weitgehend stabil. Bestandswohnungen werden durchschnittlich für 4.070 Euro pro Quadratmeter gehandelt, während Neubauwohnungen mit 5.780 Euro pro Quadratmeter deutlich darüber liegen. Die Preisspanne reicht von 3.720 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen über 3.880 Euro im Durchschnitt bis zu 4.510 Euro in guten Lagen. In Bestlagen wie der Altstadt werden Spitzenpreise von bis zu 5.580 Euro pro Quadratmeter erreicht.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigen sich kaum Veränderungen, die Preiskorrekturen der vergangenen Monate haben sich stabilisiert. Gegenüber dem zweiten Quartal 2024 sind leichte Preisrückgänge zu verzeichnen, wobei verschiedene Quellen einen marginalen Rückgang von etwa 0,7 Prozent melden. Diese Entwicklung deutet auf eine Konsolidierung nach den starken Preisanstiegen der Vorjahre hin.

Marktdynamik

Das Angebot an Wohnungen ist im Quartalsvergleich um etwa 23 Prozent gestiegen, während die Nachfrage mit einem Plus von 9 Prozent moderater zugenommen hat. Diese Entwicklung führt zu einem ausgewogeneren Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage, was den Käufern mehr Verhandlungsspielraum verschafft.

Besonders hohe Nachfrage besteht bei kompakten 2-Zimmer-Wohnungen mit etwa 50 Quadratmetern Wohnfläche. Diese sind besonders bei Singles und jungen Paaren beliebt, die ihren ersten Immobilienerwerb tätigen. Die Neubauaktivität bleibt auf solidem Niveau, getragen durch verschiedene Modernisierungs- und Neubauprojekte in der Stadt. Der Leerstand bleibt weiterhin auf sehr niedrigem Niveau, was die Attraktivität des Wohnungsmarktes unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist beim Wohnungsmarkt besonders ausgeprägt. Die historische Altstadt führt mit Quadratmeterpreisen von bis zu 5.580 Euro die Preisskala an. Hier treffen historischer Charme, zentrale Lage und begrenzte Verfügbarkeit auf hohe Nachfrage.

In guten Lagen mit entwickelter Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung bewegen sich die Preise um 4.510 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittlichen Lagen zeigen mit 3.880 Euro pro Quadratmeter ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis, während einfache Lagen und Stadtrandgebiete mit 3.720 Euro pro Quadratmeter für breitere Käuferschichten erschwinglich bleiben.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in Regensburg bleibt verhalten optimistisch. Experten erwarten für das Gesamtjahr 2025 ein moderates Wachstum von etwa 2 Prozent. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird zunehmend von solventen Käufern mit hohem Eigenkapitalanteil geprägt, was zu einer Stabilisierung des Marktes beiträgt.

Mittelfristig wird der Markt von der demografischen Entwicklung und der wirtschaftlichen Stärke Regensburgs profitieren. Die hohe Anzahl an Studierenden und die starke Wirtschaftsstruktur mit zahlreichen Arbeitsplätzen in zukunftsträchtigen Branchen werden die Nachfrage weiterhin stützen. Allerdings werden die erhöhten Finanzierungskosten und strengeren Kreditvergaberichtlinien das Wachstumspotenzial begrenzen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Regensburg zeigt sich im zweiten Quartal 2025 stabil bis leicht steigend. Konkrete Zahlen zu den durchschnittlichen Mietpreisen für Häuser sind in den verfügbaren Marktberichten nur begrenzt dokumentiert, jedoch deutet die allgemeine Marktentwicklung auf eine moderate Aufwärtsbewegung hin. Die gestiegenen Kaufpreise und erhöhten Finanzierungskosten führen dazu, dass viele potenzielle Käufer auf den Mietmarkt ausweichen, was die Nachfrage nach Miethäusern verstärkt.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine leichte Zunahme der Mietnachfrage. Die Entwicklung wird maßgeblich durch die hohen Bau- und Finanzierungskosten getrieben, die viele Haushalte dazu bewegen, flexiblere Wohnformen in Form von Mietobjekten zu bevorzugen. Diese Tendenz hat sich im zweiten Quartal 2025 weiter verfestigt.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser profitiert von der allgemeinen Zurückhaltung im Kaufsegment. Das Angebot an Miethäusern bleibt begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte angesichts der stabilen Mieteinnahmen und unsicheren Verkaufsaussichten halten. Die Nachfrage steigt kontinuierlich, insbesondere von Familien, die sich den Hauskauf aktuell nicht leisten können oder wollen.

Die Leerstandsquote bei Miethäusern bewegt sich auf sehr niedrigem Niveau. Die hohe Nachfrage sorgt dafür, dass freiwerdende Objekte schnell wieder vermietet werden. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten und moderner Ausstattung in familienfreundlichen Lagen mit guter Infrastruktur.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren deutlich je nach Stadtteil. In den zentralen Stadtteilen, insbesondere in der Innenstadt und Altstadt, werden die höchsten Mieten erzielt. Hier profitieren Vermieter von der exzellenten Infrastruktur, kurzen Wegen und dem urbanen Lebensgefühl.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken sind die Mieten für Häuser deutlich günstiger. Diese Lagen bieten oft mehr Wohnfläche und Gartenfläche für das gleiche Budget, was sie besonders für Familien mit Kindern attraktiv macht. Die Nachfrage in diesen Gebieten steigt kontinuierlich, da das Preis-Leistungs-Verhältnis hier besonders vorteilhaft ist.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietmarkt bei Häusern bleiben positiv. Experten erwarten, dass die Nachfrage nach Mietimmobilien weiter steigen wird, solange die Unsicherheiten im Kaufmarkt bestehen bleiben. Die Mietpreise werden voraussichtlich moderat weiter steigen, insbesondere bei attraktiv ausgestatteten und gut gelegenen Objekten.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des aktuellen Trends zu rechnen. Die anhaltend hohen Kaufpreise und Finanzierungskosten werden viele Haushalte im Mietmarkt halten. Gleichzeitig bleibt das Angebot begrenzt, was zu einem anhaltenden Aufwärtsdruck auf die Mietpreise führt. Vermieter profitieren von der stabilen Nachfrage und können bei Neuvermietungen moderate Mieterhöhungen durchsetzen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Regensburg zeigt im zweiten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Die Neuvertragsmieten liegen bei Altbauwohnungen durchschnittlich bei 13,50 Euro pro Quadratmeter, bei Bestandswohnungen bei 12,40 Euro und bei Neubauwohnungen bei 15,20 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisstruktur spiegelt die unterschiedlichen Ausstattungsstandards und energetischen Eigenschaften der verschiedenen Wohnungskategorien wider.

Im Vergleich zum Herbst 2024 haben sich die Mieten unterschiedlich entwickelt: Altbauwohnungen verzeichneten einen Anstieg von 2,3 Prozent, Bestandswohnungen blieben stabil, während Neubauwohnungen um 1,3 Prozent zulegten. Diese Entwicklung zeigt, dass besonders charaktervolle Altbauwohnungen und moderne Neubauten gefragt sind, während das mittlere Segment preislich stagniert.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt kontinuierlich, wobei besonders kleinere, gut ausgestattete 2-Zimmer-Wohnungen stark nachgefragt werden. Diese Entwicklung wird durch die hohe Anzahl von etwa 35.000 Studierenden und zahlreichen Berufseinsteigern in Regensburg getrieben. Das Angebot wurde zwar ausgeweitet, kann aber mit der steigenden Nachfrage kaum Schritt halten.

Der Leerstand bleibt auf sehr niedrigem Niveau, was den Vermietern eine starke Marktposition verschafft. Die Fluktuation ist moderat, und freiwerdende Wohnungen finden schnell neue Mieter. Besonders in den beliebten Stadtteilen und bei Wohnungen mit guter Ausstattung und energieeffizienter Bauweise ist die Nachfrage deutlich höher als das verfügbare Angebot.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Im Zentrum und in den beliebten Innenstadtlagen werden die höchsten Mieten erzielt. Hier profitieren Vermieter von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Universität und Arbeitsplätzen sowie dem urbanen Flair.

Die Stadtrandgebiete und Randbezirke bieten moderatere Mietpreise und sprechen besonders Familien und preisbewusste Mieter an. Diese Gebiete verzeichnen eine steigende Nachfrage, da sie oft mehr Wohnfläche für das gleiche Budget bieten und gleichzeitig über eine zunehmend bessere Infrastruktur verfügen. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielt hier eine entscheidende Rolle für die Attraktivität.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Regensburg gilt als gesund und stabil. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate moderate Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: die anhaltend hohe Nachfrage durch Studierende und Berufseinsteiger, die wirtschaftliche Stärke der Region und die begrenzten Neubaukapazitäten.

Die Bau- und Finanzierungskosten sowie die Kaufpreisunsicherheiten werden weiterhin viele Haushalte im Mietmarkt halten. Gleichzeitig führen steigende Energiekosten dazu, dass energieeffiziente Neubauten und sanierte Altbauten trotz höherer Kaltmieten stark nachgefragt werden. Der Trend zu kleineren, effizienten Wohneinheiten wird sich fortsetzen, während große Wohnungen in weniger gefragten Lagen zunehmend unter Druck geraten könnten.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Regensburg zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung und Stabilisierung. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen auf hohem Niveau stagnieren oder leicht rückläufig sind, entwickelt sich der Mietmarkt weiterhin dynamisch mit moderaten Preissteigerungen.

Die wirtschaftliche Stärke Regensburgs, das kontinuierliche Bevölkerungswachstum und die hohe Lebensqualität bilden ein solides Fundament für den Immobilienmarkt. Die unterschiedlichen Marktsegmente zeigen dabei individuelle Entwicklungen, die von spezifischen Angebots- und Nachfragekonstellationen geprägt sind.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der aktuelle Markt sowohl Chancen als auch Herausforderungen. Die Stabilisierung der Kaufpreise schafft Planungssicherheit, während der dynamische Mietmarkt attraktive Renditemöglichkeiten bietet. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die prognostizierte moderate Aufwärtsentwicklung bestätigt und wie sich die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf den lokalen Immobilienmarkt auswirken werden.