Immobilienmarktbericht Regensburg - Q3 2025

Der Regensburger Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den deutlichen Marktbewegungen der vergangenen Quartale stabilisieren sich sowohl Kauf- als auch Mietpreise auf hohem Niveau. Die Universitätsstadt mit ihren rund 35.000 Studierenden und der kontinuierlichen wirtschaftlichen Dynamik bleibt ein attraktiver Immobilienstandort in Bayern.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Regensburg bei 4.418 Euro. Dies stellt eine leichte Abschwächung gegenüber dem Vorjahresquartal dar, in dem noch 4.526 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Die Preisentwicklung zeigt jedoch deutliche Unterschiede je nach Lage: Während Häuser in der Innenstadt mit durchschnittlich 4.408 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden und damit eine marginale Steigerung von 0,36 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 verzeichnen, stagnieren oder sinken die Preise in den Außenbezirken leicht.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die im Q2 2025 beobachtete leicht rückläufige Tendenz bei Hauspreisen nicht fortgesetzt. Stattdessen zeigt sich eine Stabilisierung mit regional unterschiedlichen Entwicklungen. Die Preisspanne bewegt sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.940 Euro und 6.495 Euro pro Quadratmeter, was die erheblichen Qualitäts- und Lageunterschiede innerhalb des Stadtgebiets widerspiegelt.

Marktdynamik

Der Markt für Häuser zum Kauf bleibt von einem strukturellen Angebotsdefizit geprägt. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, und das verfügbare Angebot kann die anhaltend hohe Nachfrage nicht decken. Die Neubauaktivität hat sich auf einem stabilen, jedoch durch gestiegene Baukosten und restriktivere Finanzierungsbedingungen gedämpften Niveau eingependelt. Dies führt zu einer Verfestigung der Angebotsknappheit, die bereits im zweiten Quartal 2025 zu beobachten war.

Eine bemerkenswerte Entwicklung zeigt sich in den Vermarktungszeiten: Diese haben sich auf durchschnittlich über drei Monate verlängert, was auf eine gewisse Normalisierung des Marktes nach den überhitzten Phasen der Vorjahre hindeutet. Käufer nehmen sich mehr Zeit für Entscheidungen, und Verkäufer müssen realistischere Preisvorstellungen akzeptieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Stadtteilen Regensburgs bleibt im dritten Quartal 2025 ausgeprägt. Die Innenstadt und innenstadtnahe Quartiere führen das Preisniveau an, gefolgt von etablierten Wohnvierteln mit guter Infrastruktur. Beliebte Viertel wie die Westenviertel oder das Kasernenviertel verzeichnen moderate Preisanstiege, während Randlagen wie Burgweinting oder Harting eher stabile bis leicht rückläufige Preise aufweisen.

Besonders gefragt sind Häuser in ruhigen, familienfreundlichen Lagen mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten. Die Nähe zur Universität und zu den großen Arbeitgebern der Region spielt ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Preisbildung. Stadtteile mit Entwicklungspotenzial, wie etwa das Dörnbergviertel, zeigen eine dynamischere Preisentwicklung als bereits vollständig entwickelte Gebiete.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine fortsetzende Konsolidierung des Häusermarkts in Regensburg. Die Preisentwicklung wird voraussichtlich moderat bleiben, mit einem prognostizierten Wachstum von etwa 2 Prozent für das Gesamtjahr 2025. Die strukturelle Angebotsknappheit wird weiterhin preistreibend wirken, jedoch gedämpft durch die restriktiveren Finanzierungsbedingungen und die gesunkene Kaufkraft vieler Interessenten.

Mittelfristig könnte sich das Angebot durch neue Baugebiete, insbesondere im Regensburger Osten und Süden, leicht erhöhen. Allerdings werden diese Entwicklungen frühestens 2026 marktrelevant. Die Nachfrage dürfte aufgrund des kontinuierlichen Zuzugs und der stabilen wirtschaftlichen Entwicklung Regensburgs auf hohem Niveau verbleiben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 4.853 Euro, was einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert von 4.887 Euro darstellt. Die Preisspanne ist jedoch erheblich: Während Neubauwohnungen im Schnitt 5.780 Euro pro Quadratmeter kosten, werden Bestandswohnungen für durchschnittlich 4.070 Euro gehandelt. Diese Spreizung von über 40 Prozent zwischen Neubau und Bestand hat sich gegenüber dem Vorquartal weiter verstärkt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, das eine Marktkonsolidierung mit stabilen bis leicht rückläufigen Preisen zeigte, stabilisiert sich das Preisniveau im dritten Quartal. Innenstadtwohnungen verzeichnen mit 5.564 Euro pro Quadratmeter einen minimalen Preisanstieg von 0,83 Prozent gegenüber Q2 2025, liegen aber im Jahresvergleich marginal unter dem Vorjahresniveau.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen hat sich gegenüber dem Vorquartal deutlich verändert. Während im zweiten Quartal 2025 ein markanter Angebotsanstieg von 23 Prozent bei einem Nachfrageplus von nur 9 Prozent zu verzeichnen war, hat sich dieses Ungleichgewicht im dritten Quartal wieder etwas ausgeglichen. Der im Q2 entstandene Käufermarkt mit erhöhtem Verhandlungsspielraum schwächt sich ab, da das Angebot nicht weiter in gleichem Maße wächst.

Die Neubauaktivität bleibt schwach: 2024 wurden nur etwa 425 neue Wohnungen fertiggestellt, ein historisch niedriger Wert für Regensburg. Die hohen Baukosten und strengeren Finanzierungsbedingungen bremsen die Entwicklung neuer Projekte erheblich. Der Leerstand bleibt mit unter einem Prozent extrem niedrig, was die Grundspannung am Markt aufrechterhält.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden in der historischen Altstadt und in den angrenzenden Gründerzeitvierteln erzielt. Moderne Neubauprojekte in guten Lagen, etwa am Donauufer oder in der Nähe des Stadtparks, erzielen Preise deutlich über dem Durchschnitt.

Bestandswohnungen in den Großwohnsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre, wie in Königswiesen oder am Rennweg, bilden das untere Ende der Preisskala. Allerdings profitieren auch diese Lagen von der allgemeinen Angebotsknappheit und verzeichnen stabile Preise. Besonders gefragt sind sanierte Altbauwohnungen in den beliebten Stadtteilen sowie moderne, energieeffiziente Neubauten mit guter Ausstattung und Balkonen oder Terrassen.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt in Regensburg wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich durch eine anhaltende Zweiteilung geprägt sein. Während hochwertige Neubauten und sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen weiterhin Preissteigerungen verzeichnen dürften, werden einfache Bestandswohnungen bestenfalls stabile Preise halten können.

Die für 2025 prognostizierte moderate Preissteigerung von etwa 2 Prozent wird sich voraussichtlich fortsetzen. Mittelfristig könnte die schwache Neubautätigkeit zu einer weiteren Verschärfung der Angebotsknappheit führen. Gleichzeitig könnten sich durch die demographische Entwicklung und den Trend zu kleineren Haushalten die Nachfrage nach Wohnungen weiter verstärken. Energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien mit guter Energiebilanz werden dabei besonders profitieren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietobjekte im Häusersegment zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während spezifische Daten ausschließlich für Häuser zur Miete begrenzt verfügbar sind, bewegt sich das allgemeine Mietniveau in Regensburg bei durchschnittlich 11,91 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete. Dies entspricht einer Steigerung von 1,36 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Miete noch bei 11,75 Euro lag.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 4,47 Prozent eine deutlichere Dynamik. Häuser zur Miete, insbesondere Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften, liegen typischerweise über diesem Durchschnittswert, da sie meist eine gehobene Ausstattung und bevorzugte Lagen aufweisen. Die Mietpreisentwicklung folgt damit dem im Vorquartal etablierten moderaten Aufwärtstrend.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist von einer ausgeprägten Knappheit gekennzeichnet. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich. Diese Situation hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 nicht wesentlich verändert, wobei die hohe Nachfrage sowohl von Familien als auch von Wohngemeinschaften getragen wird.

Die Neubauaktivität im Mietbereich bleibt aufgrund der hohen Baukosten und der schwierigen Finanzierungssituation verhalten. Institutionelle Investoren konzentrieren sich vorwiegend auf Mehrfamilienhäuser, während der klassische Mietshausmarkt kaum Zuwachs erfährt. Die Vermietungszeiten haben sich leicht verlängert, bleiben aber mit durchschnittlich vier bis sechs Wochen immer noch sehr kurz.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der Lage innerhalb des Stadtgebiets. In den bevorzugten Wohnlagen der Innenstadt und den angrenzenden Villenvierteln werden Spitzenmieten erzielt. Familienfreundliche Stadtteile wie Kumpfmühl-Ziegetsdorf-Neuprüll oder die westlichen Stadtteile liegen im mittleren bis oberen Preissegment.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Oberisling oder Graß sind die Mieten niedriger, allerdings ist auch hier die Nachfrage aufgrund des generellen Mangels an Mietobjekten hoch. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten, guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Bildungseinrichtungen. Die Energieeffizienz spielt eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisgestaltung.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern zu rechnen. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da kaum neue Mietobjekte in diesem Segment entstehen. Die Mietpreise dürften weiterhin um 3 bis 5 Prozent jährlich steigen, wobei besonders gefragte Lagen und energieeffiziente Objekte überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen könnten.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch demografische Veränderungen und neue Wohnkonzepte wandeln. Der Trend zu flexibleren Wohnformen und die zunehmende Bedeutung von Home-Office könnten die Nachfrage nach Mietshäusern weiter verstärken. Gleichzeitig könnten steigende Nebenkosten und Energiepreise zu einer stärkeren Differenzierung zwischen energieeffizienten und unsanierten Objekten führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Regensburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Preisentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 11,91 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,36 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung 4,47 Prozent, was die anhaltende Dynamik des Regensburger Mietmarkts unterstreicht.

Die Preisentwicklung zeigt sich differenziert nach Marktsegmenten: Während Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen, stagnieren die Mieten für unsanierte Bestandswohnungen weitgehend. Diese im zweiten Quartal 2025 bereits erkennbare Zweiteilung des Marktes hat sich im dritten Quartal verfestigt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik hat sich gegenüber dem Vorquartal spürbar verändert. Während im zweiten Quartal 2025 ein deutlicher Angebotsanstieg von 23 Prozent bei einem Nachfrageplus von 9 Prozent zu verzeichnen war, hat sich dieses Verhältnis im dritten Quartal wieder ausgeglichen. Der temporäre Vorteil für Wohnungssuchende hat sich damit wieder reduziert, und der Markt kehrt zu seinem strukturellen Nachfrageüberhang zurück.

Der Leerstand bleibt mit unter einem Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau. Die Neubautätigkeit kann den Bedarf nicht decken, zumal sich viele Projekte aufgrund der gestiegenen Baukosten und Zinsen verzögern oder ganz gestrichen wurden. Die etwa 35.000 Studierenden der Universität und der Hochschule Regensburg sorgen zusammen mit dem kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften für eine konstant hohe Grundnachfrage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Regensburg zeigt deutliche geografische Unterschiede. Spitzenmieten werden in der historischen Altstadt und den angrenzenden Gründerzeitvierteln erzielt. Hier liegen die Mieten oft 20 bis 30 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Beliebte Stadtteile wie das Bismarckviertel oder die Westnerwacht folgen mit Mieten im oberen Marktsegment.

Die großen Wohnsiedlungen der Nachkriegszeit, etwa in Burgweinting oder am Hohen Kreuz, bieten günstigere Mieten, profitieren aber ebenfalls von der allgemeinen Marktanspannung. Universitätsnahe Lagen sind besonders bei kleineren Wohnungen stark nachgefragt und erzielen überdurchschnittliche Quadratmeterpreise. Energieeffiziente Neubauten mit moderner Ausstattung setzen sich preislich deutlich vom Durchschnitt ab und finden trotz Spitzenmieten schnell Abnehmer.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Regensburg wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Die Expertenprognosen gehen von weiteren moderaten Mietsteigerungen aus, wobei für 2025 insgesamt ein Plus von etwa 5 Prozent erwartet wird. Die strukturellen Faktoren – knappes Angebot, hohe Nachfrage, begrenzte Neubautätigkeit – werden sich kurzfristig nicht ändern.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch verschiedene Faktoren wandeln. Die geplanten Neubauprojekte, insbesondere im Bereich des sozialen Wohnungsbaus, könnten ab 2026 für eine gewisse Entspannung sorgen. Gleichzeitig werden die verschärften energetischen Anforderungen zu einer weiteren Spreizung zwischen modernisierten und unsanierten Wohnungen führen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten Schwierigkeiten bei der Vermietung bekommen, während energieeffiziente Objekte weiter an Attraktivität gewinnen.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single-Haushalten und die anhaltende Attraktivität Regensburgs als Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort werden die Nachfrage weiter stützen. Politische Eingriffe wie eine mögliche Mietpreisbremse oder neue Regulierungen könnten die Marktdynamik beeinflussen, sind aber derzeit nicht absehbar.

Fazit

Der Regensburger Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber hochpreisiger Markt mit anhaltenden strukturellen Herausforderungen. Die Konsolidierungsphase nach den turbulenten Vorjahren setzt sich fort, wobei sich Angebot und Nachfrage auf hohem Preisniveau einpendeln. Die Stadt bleibt aufgrund ihrer wirtschaftlichen Stärke, der renommierten Universität und der hohen Lebensqualität ein begehrter Wohnstandort.

Die wichtigsten Trends des dritten Quartals 2025 sind die fortschreitende Marktspaltung zwischen Premium- und Standardsegmenten, die anhaltende Angebotsknappheit in allen Bereichen sowie die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz als preisbestimmender Faktor. Für Investoren und Selbstnutzer bleibt Regensburg trotz des hohen Preisniveaus ein attraktiver Markt mit stabilen Perspektiven.