Immobilienmarktbericht Reutlingen - 2. Quartal 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Reutlingen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine deutliche Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft weiterhin auf ein begrenztes Angebot, was zu moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten führt. Besonders auffällig ist die zunehmende Bedeutung energieeffizienter Neubauten sowie die verstärkte Nachfrage nach Wohnraum in Stadtrandlagen. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 verzeichnet der Markt eine positive Entwicklung mit stabilen bis leicht steigenden Preisen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Kaufpreis für Einfamilienhäuser in Reutlingen hat sich im zweiten Quartal 2025 auf einem stabilen Niveau eingependelt. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von rund 3.800 Euro liegt Reutlingen im regionalen Mittelfeld. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 ist ein leichter Preisanstieg von etwa einem Prozent zu verzeichnen, was dem bundesweiten Trend entspricht. Diese moderate Aufwärtsbewegung signalisiert eine Erholung des Marktes nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase.

Im Jahresvergleich zeigt sich ein differenziertes Bild: Während die Preise gegenüber dem dritten Quartal 2024 minimal von 3.899 Euro auf 3.815 Euro pro Quadratmeter gesunken sind, deutet der bundesweite Trend mit einem Anstieg von 1,7 Prozent im Jahresvergleich auf eine regionale Stabilisierung hin. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe, Ausstattung und Lage zwischen 450.000 und 750.000 Euro, wobei Neubauten und energetisch sanierte Bestandsimmobilien deutliche Preisaufschläge erzielen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im zweiten Quartal 2025 ungebrochen hoch. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Einfamilienhäusern in Stadtrandlagen, die eine optimale Kombination aus städtischer Infrastruktur und naturnahem Wohnen bieten. Das Angebot hingegen bleibt weiterhin stark begrenzt, was hauptsächlich auf die knappe Verfügbarkeit von Bauland zurückzuführen ist.

Die Neubauaktivität in Reutlingen konzentriert sich vorwiegend auf bereits erschlossene Gebiete und Nachverdichtungsprojekte. Die Stadt forciert die Entwicklung neuer Wohngebiete, jedoch können diese die hohe Nachfrage nur teilweise bedienen. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht. Verkaufszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, gut gepflegte Objekte in bevorzugten Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Reutlingens sind erheblich. Das Stadtzentrum und die unmittelbar angrenzenden Viertel verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise, hier werden teilweise über 4.200 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Besonders begehrt sind die zentrumsnahen Wohngebiete mit historischem Charakter und gewachsener Infrastruktur.

Die Stadtrandlagen, insbesondere die Ortsteile im Süden und Westen der Stadt, bieten attraktivere Preise bei gleichzeitig hoher Wohnqualität. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 3.400 und 3.700 Euro. Beliebte Viertel wie Betzingen, Sondelfingen oder Rommelsbach verzeichnen eine besonders starke Nachfrage, da sie eine gute Verkehrsanbindung mit ruhiger Wohnlage verbinden. Die nördlichen und östlichen Stadtteile zeigen sich preislich moderater und bieten noch Potenzial für Käufer mit begrenzterem Budget.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern zum Kauf in Reutlingen. Die anhaltend hohe Nachfrage, kombiniert mit dem begrenzten Angebot an Bauland und Bestandsimmobilien, wird voraussichtlich zu weiteren Preissteigerungen von zwei bis vier Prozent jährlich führen. Besonders energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Altbauten werden überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen.

Die geplanten Infrastrukturprojekte der Stadt, insbesondere die Verbesserung der Verkehrsanbindung und die Entwicklung neuer Wohngebiete, werden mittelfristig für eine leichte Entspannung auf der Angebotsseite sorgen. Dennoch wird der Markt für Einfamilienhäuser in Reutlingen ein Verkäufermarkt bleiben, in dem Käufer schnelle Entscheidungen treffen und finanzielle Flexibilität mitbringen müssen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Reutlingen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 3.700 Euro liegen Eigentumswohnungen leicht unter dem Preisniveau von Einfamilienhäusern. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 ist ein Preisanstieg von rund 2,1 Prozent zu verzeichnen, was die zunehmende Attraktivität dieses Segments unterstreicht.

Der Jahresvergleich zeigt einen noch deutlicheren Trend: Mit einem Preisanstieg von 3,5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2024 entwickeln sich Eigentumswohnungen zu einer der dynamischsten Anlageklassen im Reutlinger Immobilienmarkt. Die absolute Preisspanne reicht von etwa 220.000 Euro für kleine Zweizimmerwohnungen in einfachen Lagen bis zu über 600.000 Euro für großzügige Penthouse-Wohnungen in Toplage. Neubauwohnungen mit hohen Energieeffizienzstandards erzielen dabei Spitzenpreise von bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird maßgeblich von zwei Käufergruppen getrieben: Junge Berufstätige und Paare, die ihren ersten Immobilienerwerb tätigen, sowie ältere Menschen, die sich von ihren Einfamilienhäusern trennen und in barrierefreie, zentral gelegene Wohnungen ziehen. Diese starke Nachfrage trifft auf ein weiterhin knappes Angebot, insbesondere im Segment der energieeffizienten und nachhaltigen Wohnungen.

Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen, wobei die Stadt Reutlingen durch Nachverdichtung und die Erschließung neuer Quartiere das Angebot zu erweitern sucht. Trotz dieser Bemühungen bleibt das Angebot hinter der Nachfrage zurück. Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen ist minimal, und die durchschnittliche Vermarktungszeit hat sich auf unter zwei Monate verkürzt. Besonders begehrt sind Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen sowie modernen, offenen Grundrissen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede bei Eigentumswohnungen variieren stark je nach Stadtteil und Mikrolage. Im Stadtzentrum und in den beliebten innenstadtnahen Quartieren werden Spitzenpreise von über 4.200 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese zentralen Lagen punkten mit kurzen Wegen, exzellenter Infrastruktur und urbanem Lebensgefühl.

Die Stadtrandgebiete bieten hingegen ein attraktiveres Preis-Leistungs-Verhältnis mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.200 und 3.600 Euro. Hier entstehen vermehrt neue Wohnquartiere mit moderner Architektur und durchdachten Wohnkonzepten. Besonders die südlichen und westlichen Stadtteile profitieren von Neubauprojekten und gewinnen zunehmend an Attraktivität. Die traditionellen Arbeiterviertel im Norden und Osten der Stadt bieten nach wie vor die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten, zeigen aber ebenfalls eine positive Preisentwicklung durch Modernisierungen und Quartiersentwicklungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Reutlingen fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv aus. Experten rechnen mit einer Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs von drei bis fünf Prozent jährlich. Treibende Faktoren bleiben die anhaltend hohe Nachfrage, die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Zahl von Single- und Zweipersonenhaushalten sowie die Attraktivität von Reutlingen als Wirtschaftsstandort.

Der Trend zu nachhaltigen und energieeffizienten Wohnungen wird sich weiter verstärken, wobei diese Objekte überdurchschnittliche Wertsteigerungen erwarten lassen. Die geplanten städtebaulichen Entwicklungen, insbesondere die Schaffung neuer Wohnquartiere und die Modernisierung bestehender Stadtteile, werden mittelfristig für eine leichte Entspannung auf der Angebotsseite sorgen, ohne jedoch zu einer Trendumkehr bei den Preisen zu führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser in Reutlingen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine spürbare Aufwärtsdynamik. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 2,40 und 3,50 Euro pro Quadratmeter, was bei einem typischen Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche einer monatlichen Kaltmiete von 1.700 bis 2.450 Euro entspricht. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind die Mieten um etwa 1,3 Prozent gestiegen, was den allgemeinen Trend im deutschen Mietmarkt widerspiegelt.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Jahresvergleich: Mit einem Anstieg von 5,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2024 zeigt sich eine deutliche Verteuerung im Segment der Mietshäuser. Diese überdurchschnittliche Steigerung ist hauptsächlich auf das sehr begrenzte Angebot und die gestiegene Nachfrage von Familien zurückzuführen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims derzeit nicht leisten können. Neubauten und energetisch optimierte Häuser erzielen dabei Spitzenmieten von bis zu 4 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zur Miete in Reutlingen ist ausgesprochen knapp. Die meisten Einfamilienhäuser befinden sich in privatem Eigentum und werden entweder selbst bewohnt oder verkauft, anstatt vermietet zu werden. Die wenigen verfügbaren Miethäuser finden in der Regel innerhalb kürzester Zeit neue Mieter. Die Nachfrage wird primär von Familien mit Kindern getrieben, die den Komfort und die Privatsphäre eines eigenen Hauses schätzen, aber aus verschiedenen Gründen zur Miete wohnen möchten oder müssen.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist marginal, da Investoren und Bauträger sich vorrangig auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren, die eine höhere Rendite versprechen. Vereinzelt entstehen jedoch Reihenhaussiedlungen und Doppelhaushälften, die explizit für den Mietmarkt konzipiert werden. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch null, und die durchschnittliche Mietdauer liegt deutlich über dem Durchschnitt des Gesamtmietmarktes, was die Stabilität dieses Marktsegments unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Verfügbarkeit und Preise von Miethäusern variieren stark zwischen den verschiedenen Stadtteilen. In den zentrumsnahen Lagen sind Häuser zur Miete eine absolute Rarität und erzielen, wenn verfügbar, Spitzenmieten. Die meisten Angebote konzentrieren sich auf die Stadtrandgebiete und die eingemeindeten Ortsteile, wo traditionell mehr Einfamilienhäuser vorhanden sind.

Besonders beliebt und entsprechend teurer sind die grünen, familienfreundlichen Stadtteile im Süden und Westen Reutlingens. Hier liegen die Mieten oft am oberen Ende der Preisspanne. Die nördlichen und östlichen Stadtteile bieten hingegen günstigere Alternativen, wobei auch hier die Preise aufgrund der allgemeinen Marktentwicklung steigen. Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Schulen und Kindergärten sind besonders gefragt und verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs bei Häusern zu rechnen. Experten prognostizieren weitere Steigerungen von vier bis sechs Prozent jährlich, getrieben durch das anhaltend knappe Angebot und die stabile Nachfrage. Die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten verstärkt den Wunsch nach größeren Wohnflächen mit Garten, was die Nachfrage nach Miethäusern zusätzlich befeuert.

Mittelfristig könnte sich das Angebot durch gezielte Neubauinitiativen und die Umwandlung von Kaufobjekten in Mietobjekte leicht erhöhen. Dennoch wird der Markt für Miethäuser in Reutlingen ein Vermietermarkt bleiben, in dem Mieter nur begrenzte Verhandlungsmöglichkeiten haben. Besonders energieeffiziente und modern ausgestattete Häuser werden weiterhin Premiummieten erzielen können.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Reutlingen präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als das dynamischste Segment des lokalen Immobilienmarktes. Die Neuvertragsmieten bewegen sich in einer breiten Spanne von 7,70 bis 16,50 Euro pro Quadratmeter, wobei der Durchschnitt bei etwa 11,50 Euro liegt. Diese erhebliche Preisspanne reflektiert die Heterogenität des Wohnungsbestands, von einfachen Altbauwohnungen bis zu luxuriösen Neubauten mit gehobener Ausstattung.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind die Mieten um durchschnittlich 1,3 Prozent gestiegen, was einer moderaten, aber stetigen Aufwärtsbewegung entspricht. Der Jahresvergleich zeigt mit einem Plus von 5,8 Prozent eine deutlich stärkere Dynamik, die die angespannte Situation auf dem Reutlinger Mietwohnungsmarkt verdeutlicht. Besonders auffällig ist die Entwicklung bei Neubauwohnungen, die mittlerweile Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter in Toplagen erzielen. Eine durchschnittliche Dreizimmerwohnung mit 75 Quadratmetern kostet somit zwischen 580 und 1.240 Euro Kaltmiete, je nach Lage und Ausstattung.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Reutlingen ist geprägt von einem eklatanten Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Die Zahl der Wohnungssuchenden übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu kurzen Inseratszeiten und häufigen Massenbesichtigungen führt. Durchschnittlich bewerben sich auf eine ausgeschriebene Wohnung in attraktiver Lage zwischen 50 und 100 Interessenten.

Die Neubauaktivität hat sich im zweiten Quartal 2025 leicht intensiviert, wobei der Fokus verstärkt auf nachhaltigen und energieeffizienten Wohnkonzepten liegt. Trotz dieser Bemühungen kann der Neubau die steigende Nachfrage nicht kompensieren. Der Leerstand liegt bei unter einem Prozent und beschränkt sich hauptsächlich auf Wohnungen in Sanierung oder mit erheblichen Mängeln. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da viele Mieter aufgrund der Marktlage in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben, was die Fluktuation reduziert und das Angebot zusätzlich verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Reutlingens sind erheblich und haben sich im zweiten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. Die Innenstadt und die angrenzenden Gründerzeitviertel verzeichnen die höchsten Mieten, hier werden für modernisierte Altbauwohnungen und Neubauten regelmäßig über 14 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die zentrale Lage mit fußläufiger Erreichbarkeit aller wichtigen Einrichtungen rechtfertigt für viele Mieter diese Premiumpreise.

Die Stadtrandgebiete bieten mit Durchschnittsmieten zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter eine kostengünstigere Alternative. Besonders die neu entwickelten Quartiere im Süden und Westen der Stadt erfreuen sich großer Beliebtheit, da sie moderne Wohnkonzepte mit guter Infrastruktur verbinden. Die traditionellen Arbeiterviertel im Norden und Osten bleiben die günstigsten Wohnlagen mit Mieten zwischen 7,50 und 10 Euro pro Quadratmeter, zeigen aber ebenfalls eine deutliche Aufwärtstendenz durch Gentrifizierungsprozesse und Quartiersentwicklungen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Reutlingen bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Marktbeobachter erwarten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs von jährlich vier bis sieben Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängen wird. Die anhaltende Zuwanderung in die Region, kombiniert mit dem Trend zu kleineren Haushalten, wird die Nachfrage weiter befeuern.

Die geplanten Neubauprojekte und städtebaulichen Entwicklungen werden voraussichtlich erst mittelfristig zu einer spürbaren Entspannung führen. Kurzfristig bleibt der Markt ein ausgesprochener Vermietermarkt, in dem Mieter wenig Verhandlungsspielraum haben und häufig Kompromisse bei Lage oder Ausstattung eingehen müssen. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Wohnungen mit flexiblen Grundrissen, die den veränderten Wohn- und Arbeitsbedürfnissen der post-pandemischen Zeit Rechnung tragen. Die Stadt Reutlingen steht vor der Herausforderung, durch gezielte Wohnungsbaupolitik und die Mobilisierung von Bauland die Angebotssituation zu verbessern, ohne dabei die Lebensqualität und den Charakter der Stadt zu beeinträchtigen.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Reutlingen zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in allen Segmenten robust und von steigenden Preisen geprägt. Die Kombination aus begrenztem Angebot, hoher Nachfrage und attraktiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sorgt für eine anhaltende Aufwärtsdynamik. Während Käufer und Mieter mit weiter steigenden Preisen rechnen müssen, profitieren Eigentümer und Vermieter von der positiven Marktentwicklung. Die Stadt steht vor der Herausforderung, durch intelligente Stadtentwicklung und verstärkte Neubauaktivitäten die Marktanspannung zu mildern, ohne dabei die Qualität und Attraktivität des Wohnstandorts Reutlingen zu gefährden.