Immobilienmarktbericht Reutlingen - Q3 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Reutlingen zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Die Universitätsstadt mit rund 116.000 Einwohnern profitiert von ihrer attraktiven Lage in der Wirtschaftsregion Stuttgart-Tübingen und verzeichnet eine stabile bis leicht positive Preisentwicklung bei gleichzeitig knappem Angebot. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 haben sich die Marktbedingungen weitgehend stabilisiert, wobei in einzelnen Segmenten moderate Preisanpassungen zu beobachten sind.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Reutlingen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.815 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 6,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 3.570 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisspanne bewegt sich dabei zwischen 2.615 Euro und 4.790 Euro pro Quadratmeter, was die heterogene Struktur des lokalen Immobilienmarktes widerspiegelt.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während im dritten Quartal 2024 noch durchschnittlich 3.723 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden, liegt das aktuelle Preisniveau um 2,5 Prozent höher. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Reutlingen, wobei insbesondere sanierte und neuwertige Objekte stabile bis leicht steigende Preise erzielen.

Bestandshäuser werden aktuell zu einem Durchschnittspreis von 3.570 Euro pro Quadratmeter gehandelt, was dem Niveau des Vorquartals entspricht. Dies deutet auf eine Konsolidierung in diesem Marktsegment hin, nachdem in den vorherigen Quartalen teilweise deutlichere Preisschwankungen zu verzeichnen waren.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird weiterhin von einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Das verfügbare Angebot an Kaufhäusern bleibt knapp, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Diese Konstellation führt zu kurzen Vermarktungszeiten und einem Verkäufermarkt, der besonders bei hochwertigen Objekten ausgeprägt ist.

Die Neubauaktivität konzentriert sich vorrangig auf Mehrfamilienhäuser und größere Wohnanlagen, während der Einzelhausneubau weiterhin begrenzt bleibt. Dies ist hauptsächlich auf die knappen Baulandressourcen und die hohen Erschließungskosten zurückzuführen. Sanierungsbedürftige Objekte stehen zunehmend unter Preisdruck, da potenzielle Käufer die steigenden Sanierungskosten und verschärften energetischen Anforderungen in ihre Kaufentscheidung einbeziehen.

Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht. Qualitativ hochwertige Objekte mit moderner Ausstattung und guter Energiebilanz werden oft bereits vor der öffentlichen Vermarktung verkauft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Reutlingens sind erheblich. Zentrale Lagen wie die Stadtmitte, das Storlach-Viertel und das beliebte Echazviertel erzielen die höchsten Quadratmeterpreise. Hier werden für moderne oder aufwendig sanierte Häuser regelmäßig Spitzenpreise von über 4.500 Euro pro Quadratmeter realisiert.

Die Stadtrandlagen und Außenbezirke bieten hingegen günstigere Einstiegsmöglichkeiten mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.600 und 3.500 Euro. Diese Gebiete verzeichnen eine verstärkte Nachfrage von Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu moderateren Preisen suchen. Besonders die südlichen Stadtteile wie Betzingen und Ohmenhausen entwickeln sich zu beliebten Wohnlagen für junge Familien.

Die traditionellen Arbeiterviertel im Norden und Osten der Stadt zeigen eine differenzierte Entwicklung. Während einige Bereiche von Aufwertungsprozessen profitieren, bleiben andere preislich stabil auf niedrigerem Niveau.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine fortsetzung des moderaten Preisanstiegs von 3 bis 5 Prozent jährlich erwartet. Diese Prognose basiert auf mehreren stabilisierenden Faktoren: Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch die positive demografische Entwicklung und die Attraktivität Reutlingens als Wirtschaftsstandort, trifft weiterhin auf ein begrenztes Angebot.

Die Zinsentwicklung wird als entscheidender Faktor für die weitere Marktentwicklung gesehen. Sollten die Hypothekenzinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder leicht sinken, ist mit einer stabilen Nachfrage zu rechnen. Eine deutliche Zinserhöhung könnte hingegen zu einer Nachfrageabschwächung führen, was sich dämpfend auf die Preisentwicklung auswirken würde.

Mittelfristig wird die Entwicklung neuer Wohnquartiere, insbesondere in den Konversionsgebieten, für eine gewisse Entspannung auf dem Markt sorgen. Allerdings wird dieser Effekt durch den kontinuierlichen Zuzug und die wachsende Haushaltszahl voraussichtlich kompensiert.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Reutlingen zeigt im dritten Quartal 2025 ein stabiles Preisniveau mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.737 Euro. Dies entspricht nahezu dem Niveau des Vorquartals, in dem durchschnittlich 3.749 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Die marginale Preisanpassung von minus 0,3 Prozent deutet auf eine Konsolidierungsphase hin.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen bewegt sich zwischen 3.107 und 4.518 Euro pro Quadratmeter, wobei die große Bandbreite die unterschiedlichen Qualitäten und Lagen widerspiegelt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 3.899 Euro lag, zeigt sich ein Rückgang von etwa 4,2 Prozent, was hauptsächlich auf die Zinserhöhungen der vergangenen Monate zurückzuführen ist.

Neubauwohnungen erzielen weiterhin Premiumpreise, insbesondere wenn sie moderne Energiestandards erfüllen und über zeitgemäße Grundrisse verfügen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen liegt bei etwa 4.200 Euro, während gut erhaltene Bestandswohnungen aus den 1990er und 2000er Jahren zwischen 3.500 und 3.800 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz des gestiegenen Zinsniveaus hoch. Das Angebot ist weiterhin knapp, was zu kurzen Vermarktungszeiten von durchschnittlich unter zwei Monaten führt. Der Leerstand ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen.

Besonders begehrt sind Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, modernen offenen Grundrissen und energieeffizienter Ausstattung. Die Neubauaktivität konzentriert sich auf mehrgeschossige Wohnbauprojekte in integrierten Lagen, wobei verstärkt auf nachhaltige Bauweise und klimaneutrale Energiekonzepte gesetzt wird.

Die Käuferstruktur hat sich leicht verändert: Während Kapitalanleger aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten zurückhaltender agieren, dominieren Eigennutzer den Markt. Diese Entwicklung trägt zu einer gewissen Stabilisierung der Preise bei, da Eigennutzer weniger spekulativ agieren und langfristig orientiert sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden in der Stadtmitte und im Echazviertel erzielt, wo moderne Wohnungen regelmäßig über 4.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Diese zentralen Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, kurzen Wegen und dem urbanen Lebensgefühl.

Die neu entwickelten Quartiere wie Orschel-Hagen Süd bieten eine attraktive Alternative mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.500 und 4.000 Euro. Diese Gebiete punkten mit moderner Infrastruktur, guter Verkehrsanbindung und familienfreundlichem Umfeld. Die verstärkte Nachfrage in diesen Stadtrandlagen zeigt den Trend zu mehr Wohnqualität bei akzeptablen Preisen.

In den klassischen Wohngebieten der 1960er bis 1980er Jahre bewegen sich die Preise zwischen 2.800 und 3.400 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen verstärkt junge Käufer an, die ihre erste Eigentumswohnung erwerben möchten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Reutlingen bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Es wird ein moderater Preisanstieg von 3 bis 5 Prozent jährlich erwartet, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Neubauvolumen. Die demografische Entwicklung mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum und der Trend zu kleineren Haushalten stützen diese Einschätzung.

Die Fertigstellung mehrerer größerer Wohnbauprojekte in den kommenden Quartalen wird vorübergehend für mehr Angebot sorgen, was sich stabilisierend auf die Preise auswirken könnte. Allerdings wird diese zusätzliche Angebotsausweitung voraussichtlich schnell vom Markt absorbiert werden.

Ein wichtiger Faktor für die künftige Entwicklung sind die energetischen Sanierungsanforderungen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend unter Preisdruck geraten, während energieeffiziente Objekte ihre Wertstabilität behalten oder sogar Wertzuwächse verzeichnen werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Reutlingen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 10,73 Euro pro Quadratmeter, was einer leichten Steigerung von 0,47 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem 10,68 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden.

Im Jahresvergleich wird die kontinuierliche Mietpreisentwicklung deutlicher sichtbar. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die durchschnittliche Kaltmiete noch bei 10,39 Euro lag, beträgt der Anstieg 3,27 Prozent. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten mit Garten und mehr Wohnfläche wider.

Die Spanne der Mietpreise variiert je nach Ausstattung, Lage und Zustand erheblich. Während ältere, unsanierte Häuser in Randlagen bereits ab 8,50 Euro pro Quadratmeter vermietet werden, erreichen moderne oder hochwertig sanierte Objekte in gefragten Lagen Mietpreise von bis zu 13 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Haussegment bleibt weiterhin sehr knapp. Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu extrem kurzen Vermarktungszeiten führt. Qualitativ hochwertige Mietobjekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, wobei häufig zahlreiche Interessenten um die verfügbaren Objekte konkurrieren.

Der Leerstand im Segment der Miethäuser ist praktisch nicht vorhanden. Dies führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt, in dem Eigentümer bei der Auswahl ihrer Mieter hohe Anforderungen stellen können. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund des knappen Angebots seltener umziehen.

Die Neubauaktivität im Mietsektor konzentriert sich hauptsächlich auf Reihenhäuser und Doppelhaushälften in neu erschlossenen Wohngebieten. Diese werden vorwiegend von institutionellen Investoren und Wohnungsbaugesellschaften entwickelt, die langfristige Mietrenditen anstreben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind signifikant. In zentralen Lagen und beliebten Wohnvierteln werden Spitzenmieten von 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Objekte zeichnen sich durch ihre Nähe zur Innenstadt, gute Verkehrsanbindung und hochwertige Ausstattung aus.

Die Stadtrandlagen bieten günstigere Alternativen mit Mietpreisen zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete erfahren eine verstärkte Nachfrage von Familien, die mehr Wohnraum und Gartenfläche zu moderaten Mietpreisen suchen. Besonders die südlichen und westlichen Stadtteile entwickeln sich zu beliebten Wohnlagen für diese Zielgruppe.

In den älteren Wohngebieten mit überwiegend Bestandsbauten aus den 1950er bis 1970er Jahren liegen die Mieten im unteren Preissegment zwischen 8,50 und 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Objekte bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, erfordern jedoch häufig Kompromisse bei der Ausstattung und Energieeffizienz.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird ein moderater Mietanstieg von 1 bis 2 Prozent jährlich prognostiziert. Diese verhaltene Entwicklung ist auf verschiedene regulatorische Maßnahmen und die erwartete Ausweitung des Angebots durch Neubauaktivitäten zurückzuführen.

Die demografische Entwicklung mit einem kontinuierlichen Zuzug in die Region und der Trend zu größeren Wohnflächen werden die Nachfrage weiterhin stützen. Gleichzeitig könnten steigende Nebenkosten, insbesondere Energiekosten, die Zahlungsbereitschaft für die Kaltmiete begrenzen.

Die Attraktivität Reutlingens als Wirtschafts- und Universitätsstandort wird langfristig für eine stabile Nachfrage nach Mietobjekten sorgen. Besonders gefragt bleiben voraussichtlich energieeffiziente Häuser mit moderner Ausstattung und guter Verkehrsanbindung.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Reutlingen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 11,65 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet eine Steigerung von 0,69 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem die durchschnittliche Miete bei 11,57 Euro pro Quadratmeter lag. Diese moderate Entwicklung zeigt eine gewisse Stabilisierung des Mietmarktes nach den stärkeren Anstiegen der Vorjahre.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Mietanstieg 3,19 Prozent. Damals lag die durchschnittliche Kaltmiete noch bei 11,29 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung liegt im Rahmen der allgemeinen Mietpreisentwicklung in vergleichbaren Universitätsstädten Baden-Württembergs.

Die Mietpreisspanne ist erheblich und reicht von etwa 9 Euro pro Quadratmeter für einfache Bestandswohnungen bis zu 15 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Neubauwohnungen in Toplage. Besonders stark nachgefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Mietpreisen zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf sehr hohem Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Diese Marktlage führt zu extrem kurzen Vermarktungszeiten, die oft nur wenige Tage betragen. Bei attraktiven Objekten sind Massenbesichtigungen mit 20 bis 30 Interessenten keine Seltenheit.

Der Leerstand ist mit unter einem Prozent minimal und betrifft hauptsächlich sanierungsbedürftige oder schwer vermietbare Objekte. Die durchschnittliche Fluktuation hat sich verringert, da Mieter aufgrund des angespannten Marktes länger in ihren Wohnungen verbleiben. Dies reduziert zusätzlich das verfügbare Angebot.

Die Neubauaktivität konzentriert sich auf größere Wohnbauprojekte mit 20 bis 50 Einheiten, die sowohl von privaten Entwicklern als auch von kommunalen Wohnungsbaugesellschaften realisiert werden. Der Fokus liegt dabei zunehmend auf bezahlbarem Wohnraum und gefördertem Wohnungsbau, um die angespannte Marktsituation zu entschärfen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innenstadtnahen Quartiere und das Universitätsviertel verzeichnen die höchsten Mietpreise mit durchschnittlich 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen sind besonders bei Studenten, jungen Berufstätigen und Singles gefragt, die kurze Wege und urbane Infrastruktur schätzen.

In den etablierten Wohngebieten der Mittelschicht bewegen sich die Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel bieten eine gute Mischung aus Wohnqualität, Infrastruktur und bezahlbaren Mieten. Sie sind besonders bei Familien und Paaren mittleren Alters beliebt.

Die Stadtrandlagen und älteren Wohngebiete bieten günstigere Alternativen mit Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche erfahren eine verstärkte Nachfrage von preissensiblen Mietern und größeren Familien, die mehr Wohnraum für ihr Budget suchen. Die Verkehrsanbindung spielt hier eine entscheidende Rolle für die Attraktivität.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Reutlingen sieht für die nächsten 12 bis 24 Monate einen moderaten Anstieg der Mieten um 1 bis 2 Prozent jährlich vor. Diese verhaltene Entwicklung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, darunter mietrechtliche Regelungen und die geplante Ausweitung des Wohnungsangebots.

Die Fertigstellung mehrerer größerer Wohnbauprojekte in den kommenden Quartalen wird vorübergehend für eine leichte Entspannung sorgen. Allerdings wird erwartet, dass das zusätzliche Angebot schnell vom Markt absorbiert wird, insbesondere im mittleren Preissegment.

Langfristig werden die positive wirtschaftliche Entwicklung der Region, der kontinuierliche Zuzug und die Attraktivität als Universitätsstandort die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter stützen. Energieeffiziente Wohnungen mit modernen Grundrissen werden dabei voraussichtlich überproportionale Mietsteigerungen verzeichnen, während ältere, unsanierte Objekte zunehmend unter Druck geraten.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Reutlingen zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung. Trotz des gestiegenen Zinsniveaus und wirtschaftlicher Unsicherheiten bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in allen Segmenten hoch. Die moderate Preisentwicklung im Vergleich zum Vorquartal deutet auf eine Konsolidierungsphase hin, die von Marktteilnehmern als gesunde Entwicklung gewertet wird.

Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bleibt die zentrale Herausforderung des lokalen Immobilienmarktes. Trotz verstärkter Neubauaktivitäten kann das Angebot mit der anhaltend hohen Nachfrage nicht Schritt halten. Dies gilt sowohl für den Kauf- als auch für den Mietmarkt.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt Reutlingen ein attraktiver Standort mit stabilen Renditeaussichten und moderatem Wertsteigerungspotenzial. Die positive wirtschaftliche Entwicklung der Region und die Attraktivität als Universitäts- und Technologiestandort werden die Immobiliennachfrage auch in den kommenden Jahren stützen.