Immobilienmarktbericht Rostock - Q2 2025

Berichtszeitraum: April - Juni 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Rostock zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weiterhin robust mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Kaufmarkt für Eigentumswohnungen deutliche Preissteigerungen verzeichnet, stabilisieren sich die Hauspreise auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt angespannt mit moderaten Preissteigerungen bei anhaltend hoher Nachfrage.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Rostock hat sich im zweiten Quartal 2025 bei etwa 3.550 Euro eingependelt. Dies entspricht einem leichten Rückgang von 0,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal, als der Quadratmeterpreis noch bei 3.571 Euro lag. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich der Markt weitgehend stabil ohne signifikante Preisschwankungen.

Die Preisentwicklung in Rostock weicht damit vom bundesweiten Trend ab, der im gleichen Zeitraum eine Steigerung von 2,0 Prozent im Quartalsvergleich und 3,7 Prozent im Jahresvergleich aufweist. Diese Abweichung deutet auf eine Konsolidierungsphase im lokalen Markt hin, nachdem in den Vorjahren überdurchschnittliche Preissteigerungen zu verzeichnen waren.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird maßgeblich durch die stark rückläufige Neubautätigkeit geprägt. Mit einem bundesweiten Rückgang der Baustarts um 73 Prozent im Vergleich zu 2022 verknappt sich das Angebot an neu errichteten Einfamilienhäusern erheblich. Diese Entwicklung trifft auch auf den Rostocker Markt zu, wo Neubauprojekte zunehmend rar werden.

Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf Bestandsimmobilien, die jedoch nur in begrenztem Umfang auf den Markt kommen. Verkäufer zeigen sich angesichts der unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der gestiegenen Zinsen zurückhaltend. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist vernachlässigbar gering, was die angespannte Angebotssituation zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen bleibt im zweiten Quartal 2025 ausgeprägt. Zentrale Lagen und gut angebundene Viertel mit entwickelter Infrastruktur erzielen weiterhin Spitzenpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Besonders gefragt sind Häuser in den etablierten Wohnlagen der Innenstadt sowie in den grünen, familienfreundlichen Quartieren mit guter Verkehrsanbindung.

Stadtrandlagen zeigen sich preislich attraktiver mit Quadratmeterpreisen, die teilweise 20 bis 30 Prozent unter den Spitzenlagen liegen. Diese Gebiete profitieren von der zunehmenden Akzeptanz längerer Pendelwege und dem Wunsch nach mehr Wohnfläche zu bezahlbaren Preisen. Entwicklungsgebiete am Stadtrand gewinnen an Attraktivität, insbesondere wenn Infrastrukturprojekte die Anbindung verbessern.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Preisentwicklung mit leichten Steigerungen oder einer Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von drei Faktoren beeinflusst: den Baukosten, die trotz leichter Entspannung bei Materialpreisen auf hohem Niveau verharren, der Zinsentwicklung, die nach der erwarteten Stabilisierung wieder mehr Käufer in den Markt bringen könnte, sowie der demografischen Entwicklung Rostocks als attraktiver Wohn- und Wirtschaftsstandort.

Die anhaltende Verknappung des Neubauangebots dürfte mittelfristig preisstützend wirken. Gleichzeitig könnte eine mögliche wirtschaftliche Abkühlung die Nachfrage dämpfen. Insgesamt wird mit einer Seitwärtsbewegung der Preise mit leichter Aufwärtstendenz gerechnet.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Rostock zeigt im zweiten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 4.300 Euro liegt das Preisniveau deutlich über dem Vorjahreswert. Der Anstieg von 17,6 Prozent im Jahresvergleich übertrifft den bundesweiten Trend erheblich, der lediglich eine Steigerung von 2,7 Prozent aufweist.

Im Quartalsvergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung, die im Einklang mit der bundesweiten Entwicklung von 0,7 Prozent liegt. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung unterstreicht die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen in Rostock, insbesondere bei Kapitalanlegern und Eigennutzern gleichermaßen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird von einer ausgeprägten Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage bestimmt. Die rückläufige Neubautätigkeit verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt, wo verfügbare Objekte schnell Käufer finden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf wenige Wochen verkürzt, bei besonders attraktiven Objekten erfolgt der Verkauf oft innerhalb weniger Tage.

Der Leerstand in attraktiven Stadtteilen liegt typischerweise unter 5 Prozent, was auf eine sehr gute Marktabsorption hinweist. Neubauprojekte, sofern sie realisiert werden, sind meist bereits in der Planungsphase zu großen Teilen vorvermarktet. Die Nachfrage wird getrieben von einer Mischung aus Eigennutzern, die von den stabilisierten Zinsen profitieren wollen, und Anlegern, die in Sachwerte investieren möchten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lagen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden in der Innenstadt und in beliebten Stadtteilen mit guter Infrastruktur erzielt. Hier können Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen deutlich über 5.000 Euro liegen. Die Kröpeliner-Tor-Vorstadt und Warnemünde gehören zu den begehrtesten und entsprechend teuersten Lagen.

Stadtrandbereiche bieten hingegen noch bezahlbare Optionen mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.000 und 3.500 Euro. Diese Gebiete profitieren von Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und bereit sind, längere Wege in Kauf zu nehmen. Die Preisschere zwischen Premium- und Standardlagen hat sich im zweiten Quartal 2025 weiter geöffnet.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Rostock bleibt positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen, wenngleich nicht mehr in dem dynamischen Tempo der vergangenen Quartale. Die Preise dürften sich auf hohem Niveau stabilisieren mit jährlichen Steigerungsraten im mittleren einstelligen Bereich.

Unterstützend wirken der anhaltende Zuzug nach Rostock, die begrenzte Neubautätigkeit und die solide wirtschaftliche Basis der Stadt. Risikofaktoren bleiben die weitere Zinsentwicklung und mögliche regulatorische Eingriffe in den Wohnungsmarkt. Mittelfristig wird eine Normalisierung der Marktdynamik erwartet, wobei Rostock als Universitätsstadt und regionales Zentrum weiterhin überdurchschnittliche Marktchancen bietet.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Rostock zeigt im zweiten Quartal 2025 eine verhaltene Preisentwicklung. Die durchschnittlichen Kaltmieten für Einfamilienhäuser bewegen sich in einer Spanne von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter, wobei die konkrete Höhe stark von Lage, Ausstattung und Baujahr abhängt. Im Vergleich zum Vorquartal sind nur marginale Steigerungen zu verzeichnen, während der Jahresvergleich ein Wachstum von etwa 2 Prozent aufweist.

Diese moderate Entwicklung entspricht dem bundesweiten Trend, der Mietsteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich zeigt. Die Zurückhaltung bei Mieterhöhungen erklärt sich teilweise durch die gestiegenen Nebenkosten, die die Gesamtbelastung für Mieter bereits erhöht haben.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Rostock ist äußerst begrenzt. Einfamilienhäuser zur Miete stellen traditionell nur einen kleinen Teil des Mietmarktes dar, und diese Knappheit hat sich im zweiten Quartal 2025 weiter verschärft. Neubauten zur Vermietung sind aufgrund der hohen Baukosten und der unsicheren Renditeerwartungen praktisch nicht existent.

Die Nachfrage bleibt hingegen konstant hoch, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims noch nicht leisten können. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch null, verfügbare Objekte finden innerhalb kürzester Zeit neue Mieter. Die Verweildauer der Mieter in Einfamilienhäusern ist überdurchschnittlich lang, was die Fluktuation und damit das verfügbare Angebot zusätzlich reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Beliebte Lagen am Stadtrand und in ruhigen Wohngebieten mit guter Infrastruktur erzielen die höchsten Mietpreise im Haussegment. Hier sind Kaltmieten von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit, insbesondere wenn die Objekte modern ausgestattet sind und über Gärten sowie Stellplätze verfügen. Familien schätzen diese Lagen wegen der Kombination aus städtischer Anbindung und suburban Wohnqualität.

Periphere Lagen oder Gebiete mit schwächerer Infrastruktur bieten günstigere Alternativen mit Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Objekte sprechen preissensible Mieter an, die bereit sind, Kompromisse bei der Lage einzugehen. Die Nachfrage in diesen Gebieten ist stabiler und weniger volatil als in den Premiumlagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer Fortsetzung der moderaten Mietpreisentwicklung gerechnet. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietshäusern wird bestehen bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die Neubauaktivität in diesem Segment bleibt aufgrund ungünstiger Rahmenbedingungen minimal.

Mieterhöhungen werden sich voraussichtlich im Rahmen der Inflationsrate bewegen, wobei energieeffiziente Objekte aufgrund geringerer Nebenkosten Mietpreisvorteile realisieren können. Langfristig könnte die demografische Entwicklung mit einer alternden Bevölkerung die Nachfrage nach kleineren, barrierefreien Mietobjekten verstärken, während große Einfamilienhäuser möglicherweise schwerer zu vermieten sein werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Rostock präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 mit durchschnittlichen Kaltmieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisspanne reflektiert die Heterogenität des Marktes, von günstigen Bestandswohnungen bis zu hochpreisigen Neubauten. Im Quartalsvergleich zeigt sich eine Steigerung von etwa 1 Prozent, während der Jahresvergleich ein Plus von 2 Prozent aufweist.

Die Mietpreisentwicklung bleibt damit moderat und liegt im Rahmen der allgemeinen Inflationsrate. Neuvertragsmieten liegen typischerweise 5 bis 10 Prozent über den Bestandsmieten, was die Bedeutung langfristiger Mietverhältnisse für Mieter unterstreicht. Die Mietpreisbremse zeigt in einigen Stadtteilen Wirkung, limitiert jedoch nicht die Preise bei Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Rostock bleibt im zweiten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Treiber sind der kontinuierliche Zuzug von Studierenden, jungen Berufstätigen und Familien sowie die weiterhin hohen Kaufpreise, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verharren lassen. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, obwohl die Baugenehmigungen bundesweit um 4,9 Prozent gestiegen sind.

Die tatsächlichen Baustarts bleiben jedoch deutlich hinter den Genehmigungen zurück, was die Angebotsausweitung verzögert. Der Leerstand in attraktiven Bezirken liegt weiterhin unter 5 Prozent, in beliebten Stadtteilen sogar unter 3 Prozent. Diese Knappheit führt zu kurzen Inseratszeiten und mehreren Bewerbern pro Wohnung, insbesondere bei preisgünstigen Angeboten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadt und beliebte Stadtteile wie Warnemünde und die Kröpeliner-Tor-Vorstadt weisen die höchsten Mieten und die geringsten Leerstände auf. Hier werden für moderne oder sanierte Wohnungen Kaltmieten von 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die Nachfrage in diesen Lagen übersteigt das Angebot deutlich, was zu einer starken Verhandlungsposition der Vermieter führt.

Stadtrandlagen bieten demgegenüber noch bezahlbare Optionen mit Mieten zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von Mietern, die bereit sind, längere Arbeitswege für günstigere Mieten in Kauf zu nehmen. Die Marktdynamik ist hier entspannter, mit längeren Vermarktungszeiten und mehr Auswahlmöglichkeiten für Mieter. Plattenbaugebiete zeigen sich als preisstabile Alternative mit guter Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Rostock für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen hin. Die strukturelle Angebotsknappheit wird bestehen bleiben, da die Neubautätigkeit nicht ausreicht, um die Nachfrage zu decken. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent, wobei Neubauten und modernisierte Wohnungen höhere Steigerungen verzeichnen könnten.

Die demografische Entwicklung mit anhaltendem Zuzug nach Rostock, insbesondere von jungen Menschen und Familien, wird die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere energetische Anforderungen die Neubautätigkeit weiter dämpfen. Mittelfristig wird eine Entspannung nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots oder eine Abschwächung der Zuzugsdynamik möglich sein, beides erscheint aus heutiger Sicht unwahrscheinlich.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Rostock zeigt sich im zweiten Quartal 2025 zweigeteilt. Während der Kaufmarkt für Eigentumswohnungen mit zweistelligen Jahreswachstumsraten boomt, stabilisieren sich die Hauspreise auf hohem Niveau. Der Mietmarkt entwickelt sich moderat mit anhaltender Knappheit in allen Segmenten.

Die Stadt profitiert von ihrer Attraktivität als Universitätsstandort und regionalem Wirtschaftszentrum, was zu kontinuierlichem Zuzug und stabiler Nachfrage führt. Die größte Herausforderung bleibt die unzureichende Neubautätigkeit, die das Angebot verknappt und Preise stützt. Für Investoren bietet Rostock weiterhin attraktive Chancen, während Selbstnutzer und Mieter mit einem angespannten Markt konfrontiert sind.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die Marktdynamik bei stabilisierten Zinsen und möglicherweise verbesserter Neubautätigkeit entspannt oder ob die strukturellen Angebotsengpässe zu weiteren Preissteigerungen führen. Rostock bleibt ein Markt mit überdurchschnittlichen Wachstumsperspektiven im norddeutschen Vergleich.