Immobilienmarktbericht Rostock - Q3 2025

Der Rostocker Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Nach der Stabilisierungsphase des zweiten Quartals zeichnet sich nun ein differenziertes Bild ab: Während der Kaufmarkt für Häuser stagniert, verzeichnet der Wohnungsmarkt deutliche Preiszuwächse. Der Mietmarkt entwickelt sich moderat, bleibt aber aufgrund des knappen Angebots angespannt. Diese Analyse basiert auf aktuellen Marktdaten führender Immobilienportale und stellt eine detaillierte Gegenüberstellung zum Vorquartal dar.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Rostock präsentiert sich im dritten Quartal 2025 bemerkenswert stabil. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.550 Euro zeigt sich keine Veränderung zum Vorquartal. Diese Preisstabilität markiert eine Konsolidierung nach den turbulenten Marktbewegungen der vergangenen Jahre. Im Jahresvergleich ist sogar ein leichter Rückgang von 0,6 Prozent zu verzeichnen, was auf eine gewisse Marktberuhigung hindeutet.

Die Preisdifferenzierung nach Haustypen zeigt ein detailliertes Bild: Einfamilienhäuser notieren bei durchschnittlich 4.013 Euro pro Quadratmeter und bleiben damit das Premium-Segment im Häusermarkt. Reihenhäuser werden zu 3.757 Euro pro Quadratmeter gehandelt, während Doppelhaushälften mit 3.921 Euro pro Quadratmeter eine mittlere Position einnehmen. Diese Preisstruktur spiegelt die unterschiedlichen Käuferpräferenzen und Budgetmöglichkeiten wider.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt weiterhin angespannt. Besonders Neubauten und modernisierte Bestandsimmobilien sind Mangelware auf dem Rostocker Häusermarkt. Die Nachfrage hält sich auf stabilem Niveau, wobei sich eine gewisse Kaufzurückhaltung bei älteren Bestandsimmobilien zeigt. Käufer agieren preisbewusster und selektiver als in den Vorjahren.

Die Neubauaktivität kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Bauträger berichten von vollständig ausverkauften Projekten noch vor Fertigstellung. Die gestiegenen Baukosten und höheren Zinsen haben jedoch zu einer Verlangsamung neuer Bauprojekte geführt, was die Angebotsknappheit mittelfristig verschärfen könnte. Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht existent – verfügbare Objekte finden in der Regel innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen Rostocks bleiben signifikant. Die höchsten Preise werden erwartungsgemäß in der Südstadt, der Innenstadt und den attraktiven Küstenvierteln erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Spitzenlagen bis zu 4.500 Euro erreichen.

Stadtrandlagen bieten dagegen noch relative Preisvorzüge. Besonders hervorzuheben ist Bentwisch mit durchschnittlich 3.107 Euro pro Quadratmeter, was etwa 12 Prozent unter dem Stadtdurchschnitt liegt. Auch in den östlichen Stadtteilen finden sich noch bezahlbare Objekte, wobei die Infrastrukturanbindung und Lebensqualität hier teilweise Abstriche erfordern. Die traditionell beliebten Wohnviertel wie die Kröpeliner-Tor-Vorstadt behaupten ihre Preisspitzenposition mit stabiler Nachfrage von kaufkräftigen Interessenten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz. Die anhaltende Angebotsknappheit wird weiterhin preisstützend wirken und größere Preiskorrekturen verhindern. Allerdings könnte eine mögliche wirtschaftliche Abkühlung die Nachfrage dämpfen und zu einer weiteren Stabilisierung beitragen.

Die demografische Entwicklung Rostocks mit stetigem Zuzug, insbesondere junger Familien und Studenten, wird die Nachfrage nach Wohnraum langfristig stützen. Gleichzeitig könnten sich die Finanzierungsbedingungen bei einer möglichen Zinswende wieder verbessern, was neue Käuferschichten mobilisieren würde. Insgesamt ist von einem stabilen bis leicht steigenden Preisniveau auszugehen, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Rostock zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.409 Euro verzeichnet das Segment eine außergewöhnliche Steigerung von 23,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Diese Entwicklung überrascht selbst erfahrene Marktbeobachter und markiert einen der stärksten Quartalsanstiege der letzten Jahre. Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung immer noch beachtliche 17,6 Prozent.

Die verschiedenen Datenquellen zeigen leichte Abweichungen in der Preisermittlung, was die Komplexität des Marktes widerspiegelt. Während einige Portale Durchschnittspreise von 4.154 Euro pro Quadratmeter melden, weisen andere Quellen niedrigere Werte von 3.246 Euro aus. Diese Diskrepanz erklärt sich durch unterschiedliche Erhebungsmethoden und Objektqualitäten. Der Trend ist jedoch eindeutig: Wohnungen in Rostock werden deutlich teurer.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist extrem knapp, was die Preisdynamik maßgeblich antreibt. Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen sind praktisch nicht mehr verfügbar und werden oft schon in der Planungsphase verkauft. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches, was zu Bieterwettbewerben und Preisen über den Angebotspreisen führt.

Kapitalanleger konkurrieren verstärkt mit Eigennutzern um die wenigen verfügbaren Objekte. Die attraktive Rendite bei gleichzeitig stabiler Wertenentwicklung macht Rostocker Wohnungen zu begehrten Anlageobjekten. Institutionelle Investoren haben die Hansestadt als vielversprechenden Wachstumsmarkt identifiziert und treiben durch ihre Kaufkraft die Preise zusätzlich. Die Neubauaktivität kann diese Nachfrage bei Weitem nicht befriedigen, zumal viele Projekte durch gestiegene Baukosten und Finanzierungshürden verzögert oder gestoppt wurden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisschere zwischen den verschiedenen Stadtteilen öffnet sich weiter. In der Innenstadt und der Südstadt werden Spitzenpreise von über 5.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erzielt. Die beliebten Küstenviertel, insbesondere Warnemünde, bleiben Hochpreislagen mit stabiler Nachfrage von zahlungskräftigen Käufern, die die Nähe zur Ostsee schätzen.

Die Kröpeliner-Tor-Vorstadt etabliert sich zunehmend als Premium-Wohnlage mit hervorragender Infrastruktur und urbanem Flair. Hier liegen die Preise konstant über dem Stadtdurchschnitt. Dagegen bieten Stadtrandlagen wie Lichtenhagen oder Evershagen noch relative Kaufgelegenheiten, wobei auch hier die Preise deutlich angezogen haben. Die Gentrifizierung erfasst zunehmend auch bisher vernachlässigte Viertel, in denen Investoren Potenzial für Wertsteigerungen sehen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Wohnungsmarkt bleiben ausgesprochen positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate weiterhin zweistellige Jahreswachstumsraten, solange die fundamentalen Marktbedingungen unverändert bleiben. Die Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich fortsetzen, da die Bautätigkeit nicht signifikant gesteigert werden kann.

Die Attraktivität Rostocks als Universitätsstadt, Wirtschaftsstandort und Tourismusziel wird die Nachfrage weiter befeuern. Besonders der Trend zum Homeoffice macht die Ostseestadt für Zuzügler aus Metropolregionen interessant. Allerdings könnten regulatorische Eingriffe oder eine deutliche Verschlechterung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Dynamik bremsen. Mittelfristig ist jedoch von einer Fortsetzung des Aufwärtstrends auszugehen, wobei sich das Wachstum möglicherweise auf einem niedrigeren Niveau einpendeln wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Rostock zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 9,43 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau 1,18 Prozent über dem Vorquartal. Diese verhaltene Steigerung deutet auf eine gewisse Stabilisierung des Mietmarktes hin, nachdem in den Vorjahren teilweise deutlich stärkere Anstiege zu verzeichnen waren.

Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung 3,85 Prozent, was in etwa der allgemeinen Inflationsrate entspricht. Diese Entwicklung zeigt, dass der Mietmarkt für Häuser weniger volatil ist als der Kaufmarkt. Die Nachfrage nach Mietshäusern kommt hauptsächlich von Familien, die sich den Kauf noch nicht leisten können oder wollen, sowie von temporär in Rostock lebenden Fach- und Führungskräften.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist äußerst begrenzt. Neubauten zur Vermietung sind eine absolute Rarität, da Bauherren angesichts der hohen Kaufpreise meist den direkten Verkauf bevorzugen. Modernisierte Bestandshäuser werden ebenfalls selten zur Vermietung angeboten. Die meisten verfügbaren Objekte sind ältere Bestandsimmobilien mit teilweise erheblichem Modernisierungsbedarf.

Die Nachfrage bleibt konstant hoch, besonders in beliebten Wohnlagen. Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern mit Garten, was das ohnehin knappe Angebot zusätzlich verknappt. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietshäusern auf dem Markt beträgt nur wenige Tage. Bei attraktiven Objekten kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit zwanzig oder mehr Interessenten. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen zunehmend umfangreiche Bonitätsnachweise.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In der Innenstadt und der Südstadt werden für moderne oder renovierte Häuser Mieten von über 11 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die Küstenviertel, allen voran Warnemünde, liegen preislich noch darüber, wobei hier oft möblierte Objekte zur touristischen Vermietung konkurrieren.

In Stadtrandlagen wie Biestow oder Hinrichshagen sind Mietshäuser noch zu Preisen unter 8 Euro pro Quadratmeter zu finden, allerdings ist hier die Auswahl sehr begrenzt. Die Nachfrage konzentriert sich stark auf gut angebundene Viertel mit entwickelter Infrastruktur. Stadtteile mit S-Bahn-Anbindung oder guter Busverbindung sind besonders gefragt. Die Nähe zu Schulen und Kindergärten ist für die Hauptzielgruppe der Familien ein entscheidendes Kriterium.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit weiteren moderaten Mietsteigerungen zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Erhöhungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent, wobei Neubauten und frisch modernisierte Objekte überdurchschnittliche Steigerungen erfahren könnten. Die Mietpreisbremse wirkt dämpfend auf die Entwicklung, verhindert aber angesichts der Marktlage keine Steigerungen.

Die strukturelle Unterversorgung mit Mietshäusern wird sich voraussichtlich fortsetzen. Neue Baugebiete entstehen hauptsächlich für Eigenheime, nicht für Mietobjekte. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch den anhaltenden Zuzug nach Rostock und veränderte Wohnbedürfnisse weiter steigen. Besonders der Trend zu mehr Wohnfläche pro Person und der Wunsch nach Außenbereichen treiben die Nachfrage. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Angebots zu einer Entspannung führen, was jedoch angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen unwahrscheinlich erscheint.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Rostock präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 9,43 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht exakt dem Niveau des Segments Häuser zur Miete, was eine interessante Angleichung der beiden Marktsegmente zeigt. Gegenüber dem Vorquartal bedeutet dies eine Steigerung um 1,18 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung hindeutet.

Die Jahresentwicklung zeigt mit einem Plus von 3,85 Prozent eine gesunde, aber nicht überhitzte Marktdynamik. Diese Steigerungsrate liegt im bundesweiten Durchschnitt und zeigt, dass sich der Rostocker Mietmarkt trotz der hohen Nachfrage in einem relativ ausgewogenen Rahmen bewegt. Die Mietpreisbremse und der soziale Wohnungsbau wirken hier stabilisierend, können aber die grundsätzliche Aufwärtsdynamik nicht vollständig unterbinden.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Mietwohnungen ist prekär. Besonders im Segment der Ein- und Zweizimmerwohnungen, die von Studenten und Young Professionals nachgefragt werden, herrscht akuter Mangel. Neubauwohnungen sind kaum verfügbar und werden zu Premiummmieten vermarktet. Die wenigen verfügbaren Objekte erhalten binnen Stunden hunderte von Anfragen über die einschlägigen Portale.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren angetrieben: Die Universität Rostock mit über 13.000 Studierenden sorgt für konstante Nachfrage im unteren Preissegment. Gleichzeitig suchen zuziehende Fachkräfte qualitativ hochwertige Wohnungen im mittleren bis oberen Preissegment. Der Leerstand tendiert gegen null – selbst renovierungsbedürftige Wohnungen finden schnell Abnehmer. Vermieter berichten von durchschnittlich 50 bis 100 Bewerbungen pro ausgeschriebener Wohnung in attraktiven Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreislandschaft Rostocks ist stark differenziert. Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter werden in der historischen Innenstadt, der Kröpeliner-Tor-Vorstadt und in Warnemünde erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der historischen Bausubstanz oder der Nähe zur Ostsee. Neubauwohnungen in diesen Vierteln können sogar 14 Euro und mehr kosten.

Die Südstadt hat sich als beliebtes Wohnviertel für junge Familien und Berufstätige etabliert, mit Mieten leicht über dem Stadtdurchschnitt. Stadtteile wie Lichtenhagen oder Evershagen bieten dagegen noch bezahlbare Mieten um 7 bis 8 Euro pro Quadratmeter, kämpfen aber teilweise mit Imageproblemen. Die Plattenbauviertel erfahren durch Modernisierungsmaßnahmen eine Aufwertung, was sich zunehmend in steigenden Mieten niederschlägt. Besonders gefragt sind sanierte Altbauwohnungen in zentrumsnahen Lagen, die Charme mit moderner Ausstattung verbinden.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Rostock bleiben angespannt. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Bei Neubauten und hochwertig sanierten Objekten könnten die Steigerungen deutlich höher ausfallen, da hier die Mietpreisbremse nicht greift.

Die strukturellen Faktoren sprechen für eine anhaltende Marktanspannung: Die Bevölkerung Rostocks wächst kontinuierlich, die Haushaltsgrößen werden kleiner, und die Ansprüche an Wohnqualität steigen. Gleichzeitig bleibt die Neubautätigkeit hinter dem Bedarf zurück. Die Stadt bemüht sich zwar um die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, aber die Realisierung neuer Projekte braucht Zeit. Investoren fokussieren sich zunehmend auf das lukrativere Segment der Eigentumswohnungen, was das Mietangebot zusätzlich verknappt. Mittelfristig ist daher keine deutliche Entspannung zu erwarten, es sei denn, es kommt zu massiven öffentlichen Investitionen in den sozialen Wohnungsbau oder zu einer unerwarteten wirtschaftlichen Abschwächung, die die Nachfrage dämpft.

Fazit

Der Rostocker Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt: Während der Häusermarkt eine Stabilisierung auf hohem Niveau erfährt, explodieren die Preise für Eigentumswohnungen förmlich. Der Mietmarkt entwickelt sich moderat, bleibt aber extrem angespannt. Die Hansestadt profitiert weiterhin von ihrer Attraktivität als Universitätsstadt, Wirtschaftsstandort und Ostseemetropole. Die anhaltende Zuwanderung und die strukturelle Wohnraumknappheit werden den Markt auch in den kommenden Jahren prägen. Investoren und Eigennutzer müssen sich auf weiterhin hohe Preise und knappe Angebote einstellen, während Mieter mit kontinuierlichen, wenn auch moderaten Mietsteigerungen rechnen müssen.