Immobilienmarktbericht Saarbrücken - Q2 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Saarbrücken zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weitgehend stabil mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Hausmarkt leichte Preiszuwächse verzeichnet, stehen Eigentumswohnungen unter leichtem Preisdruck. Der Mietmarkt entwickelt sich moderat aufwärts bei anhaltend niedrigem Leerstand. Die schwache Neubautätigkeit und restriktive Kreditvergabe prägen weiterhin das Marktgeschehen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Saarbrücken bei 2.723 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem leichten Anstieg von 0,74 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis noch bei etwa 2.703 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 zeigt sich der Markt mit einem marginalen Plus von 0,07 Prozent nahezu unverändert, was auf eine Phase der Konsolidierung nach den Turbulenzen der Vorjahre hindeutet.

Die absoluten Kaufpreise für Häuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung in einer breiten Spanne. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche kostet derzeit rund 381.000 Euro. Die Preisentwicklung zeigt dabei eine bemerkenswerte Stabilität, nachdem der Markt in den Jahren 2022 und 2023 teilweise deutliche Korrekturen erfahren hatte. Alternative Datenquellen wie Engel & Völkers weisen für das dritte Quartal 2025 einen Medianpreis von etwa 1.990 Euro pro Quadratmeter aus, was die heterogene Struktur des lokalen Hausmarkts unterstreicht.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Hausmarkt hat sich im zweiten Quartal 2025 leicht entspannt. Das Angebot an gebrauchten Wohnimmobilien ist moderat gestiegen, während die Neubautätigkeit nahezu zum Erliegen gekommen ist. Die Vermarktungszeiten haben sich spürbar verlängert und liegen nun bei durchschnittlich vier bis sechs Monaten, verglichen mit zwei bis drei Monaten in den Hochphasen der vergangenen Jahre.

Die Nachfrage wird maßgeblich durch die restriktive Kreditvergabe der Banken gebremst. Käufer mit hohem Eigenkapitalanteil von mindestens 30 bis 40 Prozent dominieren derzeit den Markt. Die gestiegenen Bauzinsen, die sich im Bereich von 3,5 bis 4 Prozent bewegen, haben die Finanzierungskosten erheblich verteuert und viele potenzielle Käufer aus dem Markt gedrängt. Der Leerstand bei Häusern bleibt dennoch auf niedrigem Niveau, da viele Eigentümer in der aktuellen Marktlage von einem Verkauf absehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Saarbrückens sind erheblich. In den Spitzenlagen können die Quadratmeterpreise bis zu 80,68 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen, was Preisen von bis zu 4.900 Euro pro Quadratmeter entspricht. Diese Premium-Lagen befinden sich vorwiegend in den zentrumsnahen, grünen Wohnvierteln mit gewachsener Infrastruktur.

Alt-Saarbrücken als traditionell beliebtes Wohnviertel weist mit etwa 2.100 Euro pro Quadratmeter Preise auf, die leicht unter dem städtischen Durchschnitt liegen, aber dennoch als gehoben gelten. Die Stadtrandlagen und weniger nachgefragten Viertel bieten hingegen Häuser zu Quadratmeterpreisen zwischen 1.800 und 2.200 Euro an. Besonders gefragt sind weiterhin familienfreundliche Stadtteile mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten sowie ruhige Wohnlagen mit Gärten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der Seitwärtsbewegung bei den Hauspreisen. Ohne eine deutliche Belebung der Neubautätigkeit wird das knappe Angebot die Preise stützen, während die schwache Nachfrage aufgrund der Finanzierungsbedingungen größere Preisanstiege verhindert.

Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und die Entwicklung der Baukosten werden als entscheidende Faktoren für die weitere Marktentwicklung gesehen. Sollten die Zinsen im Laufe des Jahres 2025 sinken, könnte dies zu einer moderaten Nachfragebelebung führen. Gleichzeitig fordern Branchenverbände Steuererleichterungen und erweiterte Fördermaßnahmen, um den Eigentumsmarkt zu beleben. Mittelfristig wird mit einer leichten Erholung des Marktes gerechnet, wobei die Preise voraussichtlich moderat um ein bis zwei Prozent jährlich steigen werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Saarbrücken zeigt im zweiten Quartal 2025 eine leicht rückläufige Tendenz. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 1.883 Euro, was einem Rückgang von 1,05 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 entspricht. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt der Preisrückgang 1,10 Prozent, womit sich der seit Ende 2023 beobachtete leichte Abwärtstrend fortsetzt.

Die absoluten Kaufpreise für Wohnungen variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Eine durchschnittliche Drei-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern kostet derzeit etwa 141.000 Euro. Interessanterweise weisen alternative Datenquellen wie Engel & Völkers für das dritte Quartal 2025 einen Medianpreis von 2.488 Euro pro Quadratmeter aus, was die Heterogenität des Marktes und die Bedeutung der jeweiligen Datenbasis unterstreicht. In Alt-Saarbrücken liegen die Preise für Eigentumswohnungen bei durchschnittlich 2.427 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im zweiten Quartal 2025 leicht erhöht, wobei hauptsächlich gebrauchte Wohnungen auf den Markt kommen. Die Neubauaktivität im Wohnungsbau ist, ähnlich wie beim Hausbau, auf einem historisch niedrigen Niveau. Die wenigen fertiggestellten Neubauprojekte konzentrieren sich auf das gehobene Preissegment und tragen kaum zur Entspannung des Gesamtmarktes bei.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zeigt sich volatil und stark abhängig von der jeweiligen Lage und Ausstattung. Anders als in den Boomjahren herrscht kein ausgeprägter Nachfragedruck mehr, was Käufern mehr Verhandlungsspielraum verschafft. Die Vermarktungszeiten haben sich auf durchschnittlich drei bis fünf Monate verlängert. Besonders kleinere Wohnungen als Kapitalanlage stehen unter Druck, da die gestiegenen Zinsen die Renditeerwartungen schmälern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den begehrten zentralen Lagen und etablierten Wohnvierteln wie dem Stadtzentrum oder Alt-Saarbrücken erreichen die Quadratmeterpreise Spitzenwerte zwischen 2.400 und 2.500 Euro. Diese Lagen profitieren von der hervorragenden Infrastruktur, kurzen Wegen und dem urbanen Lebensgefühl.

In den Stadtrandlagen und weniger nachgefragten Vierteln liegen die Preise deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, teilweise bei nur 1.400 bis 1.600 Euro pro Quadratmeter. Besonders gefragt sind weiterhin barrierefreie Wohnungen in zentraler Lage sowie moderne Penthouse-Wohnungen mit Dachterrassen. Altbauwohnungen mit Charme in sanierten Gründerzeitvierteln erzielen ebenfalls überdurchschnittliche Preise.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Saarbrücken deuten auf eine anhaltende Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate keine deutliche Preiserholung, solange die Neubautätigkeit nicht signifikant zunimmt und die Finanzierungsbedingungen restriktiv bleiben.

Der demografische Wandel und die zunehmende Singularisierung der Gesellschaft werden mittelfristig die Nachfrage nach kleineren, zentral gelegenen Wohnungen stützen. Gleichzeitig könnte der Trend zum Homeoffice die Nachfrage nach größeren Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer verstärken. Energetisch sanierte Wohnungen mit niedrigen Nebenkosten werden aufgrund der gestiegenen Energiepreise einen Preisaufschlag erzielen. Insgesamt wird mit einer Seitwärtsbewegung der Preise mit leichten Schwankungen von plus/minus zwei Prozent gerechnet.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Saarbrücken zeigt im zweiten Quartal 2025 eine moderat steigende Tendenz, wobei konkrete Durchschnittswerte für dieses spezielle Segment nicht explizit vorliegen. Basierend auf den allgemeinen Mietmarktentwicklungen und Experteneinschätzungen liegt die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus je nach Größe und Ausstattung zwischen 1.200 und 1.800 Euro monatlich.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind die Mieten für Häuser um schätzungsweise zwei bis drei Prozent gestiegen. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum mit Garten und privatem Außenbereich wider. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung etwa vier bis fünf Prozent, was im bundesweiten Vergleich als moderat gilt. Saarbrücken bleibt damit deutlich günstiger als vergleichbare Städte in wirtschaftsstarken Regionen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Saarbrücken ist strukturell begrenzt, da der Großteil der Häuser von Eigentümern selbst bewohnt wird. Die wenigen verfügbaren Miethäuser werden häufig von Familien nachgefragt, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf aufgrund der gestiegenen Zinsen nicht leisten können. Die Neubautätigkeit im Segment der Miethäuser ist praktisch nicht existent, da sich Investoren auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren.

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt stabil hoch, insbesondere von Familien mit Kindern und Paaren mittleren Alters, die mehr Platz und Privatsphäre suchen. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch bei null Prozent. Miethäuser werden oft innerhalb weniger Tage nach Inserierung vermietet, wobei sich häufig mehrere Interessenten um ein Objekt bewerben. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei fünf bis sieben Jahren, was auf eine hohe Zufriedenheit der Mieter hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser zwischen den verschiedenen Stadtteilen Saarbrückens sind erheblich. In den bevorzugten Wohnlagen im Zentrum und den etablierten Villenvierteln können die Mieten für hochwertige Häuser bis zu 2.500 Euro monatlich und mehr erreichen. Diese Objekte verfügen oft über großzügige Gärten, moderne Ausstattung und eine exzellente Infrastruktur.

In den Stadtrandlagen und weniger nachgefragten Vierteln liegen die Mieten für vergleichbare Häuser bei 900 bis 1.300 Euro monatlich. Besonders gefragt sind Häuser in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten. Reihenhäuser in gepflegten Wohnsiedlungen erfreuen sich stabiler Nachfrage bei Mieten zwischen 1.000 und 1.400 Euro. Die Nähe zu Grünflächen und Naherholungsgebieten wirkt sich positiv auf die erzielbare Miete aus.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern. Die strukturelle Knappheit an Mietobjekten in diesem Segment wird die Preise weiter stützen. Eine jährliche Steigerung von drei bis vier Prozent gilt als wahrscheinlich, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen.

Der Trend zum mobilen Arbeiten könnte die Nachfrage nach Miethäusern mit zusätzlichen Räumen für Homeoffice weiter verstärken. Energieeffiziente Häuser mit niedrigen Nebenkosten werden zunehmend einen Mietaufschlag erzielen können. Die anhaltend hohen Kaufpreise und restriktiven Finanzierungsbedingungen werden voraussichtlich mehr Haushalte dazu bewegen, längerfristig zur Miete zu wohnen, was den Nachfragedruck erhöht. Mittelfristig könnte dies zu einer weiteren Verknappung und entsprechenden Preissteigerungen führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Saarbrücken zeigt im zweiten Quartal 2025 eine stabile Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen liegt bei etwa 8,50 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter, wobei der genaue Wert stark von Lage, Ausstattung und Baujahr abhängt. Eine durchschnittliche Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern kostet somit zwischen 595 und 665 Euro Kaltmiete monatlich.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind die Mieten um etwa zwei Prozent gestiegen, was einer Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends entspricht. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt die Steigerung etwa 3,5 Prozent. Damit bleibt Saarbrücken im bundesweiten Vergleich weiterhin eine der günstigeren Landeshauptstädte, was die Stadt für Zuzügler aus teureren Regionen attraktiv macht.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Saarbrücken ist durch einen geringen Leerstand von unter zwei Prozent gekennzeichnet. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen ist knapp, insbesondere im mittleren Preissegment. Neubauten kommen nur vereinzelt auf den Markt und konzentrieren sich meist auf das gehobene Segment mit Mieten ab zehn Euro pro Quadratmeter.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt konstant hoch, getrieben durch verschiedene Zielgruppen: Studierende der Universität des Saarlandes, junge Berufstätige, die Flexibilität schätzen, und zunehmend auch ältere Menschen, die aus ihren Häusern in barrierefreie Wohnungen ziehen. Die Vermietung von Bestandswohnungen erfolgt meist innerhalb weniger Wochen. Bei preisgünstigen Wohnungen in guter Lage gibt es regelmäßig mehrere Dutzend Bewerber. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei etwa vier Jahren, wobei es große Unterschiede zwischen Studierendenwohnungen und Familienwohnungen gibt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen Saarbrückens sind signifikant. In Top-Lagen wie dem Stadtzentrum, St. Johann oder Alt-Saarbrücken werden Spitzenmieten von elf bis 13 Euro pro Quadratmeter für moderne oder sanierte Altbauwohnungen erzielt. Diese Viertel profitieren von der urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Geschäften, Restaurants und kulturellen Einrichtungen.

In den Stadtrandlagen und weniger gefragten Vierteln liegen die Mieten bei sechs bis acht Euro pro Quadratmeter. Studierendenwohnungen in Uni-Nähe erzielen trotz oft einfacher Ausstattung überdurchschnittliche Quadratmeterpreise aufgrund der hohen Nachfrage. Großwohnsiedlungen aus den 1960er und 1970er Jahren bieten die günstigsten Mieten, leiden aber teilweise unter Imageproblemen. Besonders gefragt sind kleinere Wohnungen bis 50 Quadratmeter in zentraler Lage sowie familiengerechte Vier-Zimmer-Wohnungen in ruhigen Wohngebieten.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Saarbrücken deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Steigerungen von drei bis vier Prozent. Diese Entwicklung wird durch verschiedene Faktoren gestützt: die anhaltende Zuwanderung in die Stadt, die geringe Neubautätigkeit und die steigenden Bau- und Sanierungskosten.

Die geplanten energetischen Sanierungen im Bestand könnten zu weiteren Mieterhöhungen führen, da Vermieter die Kosten teilweise umlegen werden. Gleichzeitig werden energieeffiziente Wohnungen mit niedrigen Nebenkosten zunehmend nachgefragt und können höhere Kaltmieten erzielen. Der demografische Wandel wird die Nachfrage nach barrierefreien und seniorengerechten Wohnungen weiter verstärken. Politische Interventionen wie eine mögliche Mietpreisbremse oder erweiterte Förderungen für den sozialen Wohnungsbau könnten die Marktentwicklung beeinflussen. Insgesamt wird der Saarbrücker Mietwohnungsmarkt voraussichtlich angespannt bleiben, mit weiter steigenden Preisen bei knappem Angebot.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Saarbrücken präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als differenzierter Markt mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während Häuser zum Kauf eine leichte Preissteigerung verzeichnen und sich stabilisieren, stehen Eigentumswohnungen unter leichtem Preisdruck. Der Mietmarkt zeigt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen moderate Steigerungen bei anhaltend niedrigem Leerstand.

Die schwache Neubautätigkeit bleibt das zentrale strukturelle Problem des Marktes und verhindert eine nachhaltige Entspannung. Die restriktive Kreditvergabe und hohen Zinsen bremsen die Kaufnachfrage, während sie gleichzeitig den Mietmarkt stärken. Saarbrücken bleibt im bundesweiten Vergleich ein günstiger Standort, was die Stadt für Zuzügler attraktiv macht und mittelfristig für stabile bis leicht steigende Preise sorgen dürfte.