Immobilienmarktbericht Saarbrücken - Q3 2025

Der vorliegende Marktbericht analysiert die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Saarbrücken im dritten Quartal 2025 und stellt diese dem vorherigen Quartal gegenüber. Die Analyse konzentriert sich ausschließlich auf Wohnimmobilien und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete sowie Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegt sich das durchschnittliche Preisniveau für Kaufhäuser in Saarbrücken zwischen 1.734 Euro und 1.990 Euro pro Quadratmeter, wobei die verschiedenen Marktbeobachter leicht unterschiedliche Durchschnittswerte ermittelt haben. Die Preisspanne reicht dabei von günstigen 1.166 Euro bis zu 2.539 Euro pro Quadratmeter, was die erheblichen Unterschiede je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilien widerspiegelt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Abschwächung der Preise um etwa 0,88 Prozent. Diese marginale Korrektur folgt auf einen deutlicheren Preisrückgang im Jahresvergleich, der mit minus 12,25 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 erheblich ausfällt. Diese Entwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach einer Phase stärkerer Korrekturen hin, wobei die Preise nun auf einem moderateren Niveau zu konsolidieren scheinen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt sich im dritten Quartal 2025 verhalten. Die leicht rückläufigen Preise deuten auf ein ausgewogeneres Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hin, nachdem der Markt in den vorherigen Quartalen von einer deutlichen Zurückhaltung der Käufer geprägt war. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin gedämpft, was primär auf die nach wie vor hohen Baukosten und die restriktivere Kreditvergabe zurückzuführen ist.

Der Häusermarkt reagiert besonders sensibel auf die aktuellen zinspolitischen Rahmenbedingungen. Die Finanzierungskosten bleiben trotz leichter Entspannung auf einem historisch hohen Niveau, was viele potenzielle Käufer zur Zurückhaltung veranlasst. Gleichzeitig führt dies dazu, dass Verkäufer ihre Preisvorstellungen nach unten anpassen müssen, um überhaupt Interessenten zu finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Innerhalb des Stadtgebiets Saarbrücken zeigen sich deutliche Preisunterschiede. Im erweiterten Stadtverband können die Quadratmeterpreise für Häuser bis zu 2.462 Euro erreichen, wobei besonders gefragte Stadtteile wie Sankt Arnual oder Alt-Saarbrücken tendenziell im oberen Preissegment liegen. Diese etablierten Wohnlagen profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur, der guten Anbindung an das Stadtzentrum und dem oft historischen Charme der Bebauung.

Die Stadtrandlagen und weniger zentral gelegenen Quartiere bieten hingegen deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten, wobei hier besonders Familien mit Kindern aufgrund der oft größeren Grundstücke und der ruhigeren Wohnlage zu finden sind. Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Stadtteilen können dabei bis zu 50 Prozent betragen, was die Bedeutung der Lage für die Preisbildung unterstreicht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird für den Häusermarkt in Saarbrücken eine weitgehende Stabilisierung auf dem aktuellen Preisniveau erwartet. Die Experten gehen davon aus, dass sich die Preise nach der Korrekturphase nun auf einem nachhaltigen Niveau eingependelt haben. Mittelfristig könnten moderate Preissteigerungen einsetzen, sobald sich die Zinssituation weiter entspannt und die Nachfrage wieder anzieht.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Verfügbarkeit von Bauland und die Entwicklung der Baukosten sein. Sollten sich diese Rahmenbedingungen verbessern, könnte dies zu einer Belebung der Neubautätigkeit führen und damit das Angebot erweitern. Allerdings bleibt abzuwarten, wie sich die gesamtwirtschaftliche Lage und die Einkommensentwicklung der Haushalte auf die Kaufkraft und damit die Nachfrage auswirken werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Saarbrücken zeigt sich im dritten Quartal 2025 deutlich dynamischer als das Häusersegment. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen zwischen 2.246 Euro und 2.488 Euro, wobei die Preisspanne von 1.715 Euro für einfache Wohnungen in weniger gefragten Lagen bis zu 2.841 Euro für hochwertige Objekte in Premiumlagen reicht.

Besonders bemerkenswert ist die positive Preisentwicklung im Vergleich zum Vorquartal. Mit einem Plus von 4,96 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 setzt sich der Aufwärtstrend fort. Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung sogar 5,06 Prozent, was die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen in der saarländischen Landeshauptstadt unterstreicht. Diese Entwicklung steht im deutlichen Kontrast zum Häusermarkt und zeigt die unterschiedlichen Dynamiken der beiden Marktsegmente.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment ist von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt, die das verfügbare Angebot deutlich übersteigt. Besonders in den zentralen und angesagten Stadtteilen ist der Wettbewerb um attraktive Objekte intensiv. Die Vermarktungszeiten sind entsprechend kurz, und gut geschnittene Wohnungen in gefragten Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen einen Käufer.

Die Neubauaktivität kann mit der starken Nachfrage nicht Schritt halten. Die bundesweit steigenden Neubaupreise, die sich auch in Saarbrücken bemerkbar machen, limitieren das zusätzliche Angebot. Viele Bauprojekte werden aufgrund der hohen Kosten und der unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückgestellt oder in kleineren Dimensionen realisiert. Dies verstärkt den Angebotsengpass und trägt zur weiteren Preissteigerung bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Saarbrückens sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Alt-Saarbrücken gehört zu den begehrtesten und entsprechend teuersten Vierteln, was sich auch in den Mietpreisen widerspiegelt, die hier bei 9,15 Euro pro Quadratmeter liegen und damit als Indikator für die hohen Kaufpreise dienen können.

Das Stadtzentrum und die angrenzenden urbanen Quartiere verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise, getrieben von der Nähe zu Arbeitsplätzen, kulturellen Einrichtungen und der umfassenden Infrastruktur. Junge Berufstätige und Paare ohne Kinder präferieren diese Lagen, was zu einer konstant hohen Nachfrage führt. In den Außenbezirken und weniger zentralen Stadtteilen sind die Preise moderater, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist, da Käufer zunehmend auf diese Alternativen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Wohnungsmarkt in Saarbrücken bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des Preiswachstums, wenn auch möglicherweise in etwas moderaterem Tempo. Die urbane Nachfrage, getrieben von demographischen Trends wie der fortschreitenden Singularisierung und dem Zuzug in die Städte, wird weiterhin als Preistreiber wirken.

Der eingeschränkte Neubau wird mittelfristig das Hauptproblem bleiben. Solange das Angebot nicht substanziell ausgeweitet werden kann, ist mit einem anhaltenden Nachfrageüberhang zu rechnen. Dies könnte die Preise weiter nach oben treiben, insbesondere in den gefragten zentralen Lagen. Allerdings könnten steigende Zinsen und eine mögliche wirtschaftliche Abschwächung die Nachfrage dämpfen und zu einer Verlangsamung des Preisanstiegs führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Saarbrücken zeigt sich im dritten Quartal 2025 als vergleichsweise intransparent, da spezifische Marktdaten für dieses Segment nur begrenzt verfügbar sind. Basierend auf den allgemeinen Mietpreisentwicklungen und Markterfahrungen liegen die Mietpreise für Häuser typischerweise über dem Durchschnitt der Wohnungsmieten, die bei etwa 8,47 Euro pro Quadratmeter liegen. Für Häuser kann von einem Aufschlag von mindestens 10 bis 20 Prozent ausgegangen werden, womit sich die Mieten in einem Bereich von etwa 9,30 bis 10,20 Euro pro Quadratmeter bewegen dürften.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 deutet die allgemeine Marktentwicklung auf eine weitgehend stabile Situation hin. Es sind weder signifikante Rückgänge noch deutliche Anstiege zu verzeichnen, was auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage in diesem speziellen Marktsegment hindeutet. Die Stabilität der Mietpreise für Häuser steht dabei im Einklang mit der generellen Entwicklung des Mietmarktes in Saarbrücken.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern in Saarbrücken wird durch verschiedene Faktoren gestützt. Zum einen führen die hohen Kaufpreise und die restriktiven Finanzierungsbedingungen dazu, dass viele Familien, die eigentlich ein Eigenheim erwerben möchten, auf die Miete ausweichen müssen. Zum anderen suchen zunehmend Menschen nach flexiblen Wohnlösungen, die ein Miethaus bieten kann, ohne die langfristige Bindung eines Kaufs eingehen zu müssen.

Das Angebot an Miethäusern bleibt jedoch begrenzt. Viele Eigentümer bevorzugen den Verkauf ihrer Immobilien angesichts der immer noch relativ hohen Verkaufspreise, anstatt sie zu vermieten. Dies führt zu einer Verknappung des Angebots, was wiederum stabilisierend auf die Mietpreise wirkt. Die Leerstandsquote bei Miethäusern ist entsprechend niedrig, und attraktive Objekte finden schnell neue Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl spezifische quartiersbezogene Daten für Miethäuser fehlen, lassen sich aus der allgemeinen Marktbeobachtung Rückschlüsse ziehen. Häuser in den bevorzugten Wohnlagen wie Sankt Arnual, Bischmisheim oder Dudweiler erzielen höhere Mieten als vergleichbare Objekte in weniger gefragten Stadtteilen. Die Nähe zu Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten spielt bei der Preisbildung eine wichtige Rolle, da Miethäuser primär von Familien nachgefragt werden.

In den Randlagen und den ländlicher geprägten Stadtteilen des Stadtverbands sind die Mieten für Häuser tendenziell niedriger, bieten dafür aber oft mehr Wohnfläche und größere Gärten. Diese Objekte sprechen besonders Familien an, die Wert auf mehr Platz und eine ruhige Umgebung legen, dabei aber auf eine sehr zentrale Lage verzichten können.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Aufwärtsentwicklung der Mietpreise für Häuser erwartet. Die anhaltend hohen Kaufpreise und die restriktiven Finanzierungsbedingungen werden weiterhin dazu führen, dass viele potenzielle Käufer auf dem Mietmarkt verbleiben. Dies erhöht die Nachfrage nach Miethäusern, während das Angebot voraussichtlich begrenzt bleibt.

Mittelfristig könnte sich der Mangel an Miethäusern weiter verschärfen, was zu stärkeren Mietpreissteigerungen führen könnte. Allerdings hängt dies stark von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und der Kaufkraftentwicklung der Haushalte ab. Sollte sich die wirtschaftliche Lage eintrüben, könnte dies die Zahlungsbereitschaft und -fähigkeit der Mieter begrenzen und damit auch den Spielraum für Mieterhöhungen einschränken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Saarbrücken präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 8,47 Euro pro Quadratmeter. Diese Durchschnittsmiete zeigt eine bemerkenswerte Stabilität im kurzfristigen Vergleich, mit einem minimalen Rückgang von lediglich 0,12 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Diese marginale Veränderung deutet auf eine Konsolidierung des Mietpreisniveaus nach einer Phase stärkerer Anstiege hin.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine andere Dynamik: Mit einem Plus von 2,67 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 liegt die Mietpreisentwicklung deutlich über der allgemeinen Inflationsrate. In besonders gefragten Stadtteilen wie Alt-Saarbrücken liegen die Mieten mit durchschnittlich 9,15 Euro pro Quadratmeter sogar noch höher, wobei hier im Quartalsvergleich sogar ein leichter Anstieg von 0,44 Prozent zu verzeichnen war.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist von einer anhaltend starken Nachfrage geprägt, die auf ein begrenztes Angebot trifft. Die Leerstandsquote bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was den Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft. Besonders in den zentralen und gut angebundenen Stadtteilen übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich, was zu sehr kurzen Inseratszeiten und häufig zu Massenbesichtigungen führt.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbau bleibt weiterhin hinter dem Bedarf zurück. Die hohen Baukosten und die unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen schrecken viele Investoren ab. Gleichzeitig führt der Zuzug von Studenten, jungen Berufstätigen und Familien zu einer kontinuierlich hohen Nachfrage. Der Markt befindet sich in einem quasi-stabilen, aber angespannten Zustand, in dem selbst durchschnittliche Wohnungen schnell vermietet werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Saarbrückens sind signifikant und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der Lagen wider. Das Stadtzentrum und beliebte Viertel wie Alt-Saarbrücken liegen mit ihren Mieten etwa 8 bis 10 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen, Universitäten und kulturellen Einrichtungen sowie dem urbanen Lebensgefühl.

Die Stadtrandlagen bieten hingegen moderatere Mietpreise, die typischerweise etwa einen Euro pro Quadratmeter unter den Zentrums-Mieten liegen. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und dafür längere Pendelzeiten in Kauf nehmen. Die mittleren Lagen zwischen Zentrum und Stadtrand entwickeln sich zunehmend zu interessanten Alternativen, da sie einen Kompromiss zwischen Erreichbarkeit und Mietpreis bieten.

Studentisch geprägte Viertel in der Nähe der Universität zeigen eine eigene Dynamik. Hier sind die Mieten für kleine Wohnungen und WG-Zimmer überdurchschnittlich hoch, während größere Familienwohnungen vergleichsweise günstig zu haben sind. Diese Spezialisierung einzelner Stadtteile auf bestimmte Zielgruppen führt zu einer zunehmenden Segregation des Mietmarktes.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Saarbrücken für die nächsten 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs hin. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent, wobei die Entwicklung stark von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen wird. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird weiterhin als Preistreiber wirken, könnte aber durch eine mögliche Konjunkturabschwächung gedämpft werden.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die politische Gestaltung des Mietrechts sein. Diskussionen über Mietpreisbremsen, Kappungsgrenzen und andere regulatorische Eingriffe könnten die Preisentwicklung beeinflussen. Gleichzeitig könnten staatliche Förderprogramme für den Wohnungsbau zu einer Ausweitung des Angebots führen und damit den Preisdruck mildern.

Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben von demographischen Faktoren wie der fortschreitenden Urbanisierung und der steigenden Zahl von Single-Haushalten. Besonders in den gut ausgestatteten und zentral gelegenen Wohnungen wird der Wettbewerb unter den Mietinteressenten intensiv bleiben. Vermieter werden ihre starke Position nutzen können, um nicht nur höhere Mieten, sondern auch bessere Mieterprofile durchzusetzen.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Saarbrücken zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Während der Markt für Kaufhäuser eine leichte Abschwächung erfährt, entwickeln sich Eigentumswohnungen weiterhin sehr dynamisch mit deutlichen Preissteigerungen. Der Mietmarkt präsentiert sich stabil bis leicht steigend, wobei die strukturelle Knappheit an Wohnraum die Preise stützt.

Die unterschiedlichen Entwicklungen in den vier Marktsegmenten reflektieren die verschiedenen Nachfragegruppen und deren spezifische Bedürfnisse. Während Familien zunehmend Schwierigkeiten haben, Wohneigentum zu erwerben und verstärkt auf den Mietmarkt ausweichen, bleiben zentrale Eigentumswohnungen bei Kapitalanlegern und urbanen Käuferschichten sehr gefragt.

Für die Zukunft zeichnet sich eine Fortsetzung der aktuellen Trends ab, wobei die weitere Entwicklung stark von den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, der Zinspolitik und politischen Interventionen abhängen wird. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird voraussichtlich ein bestimmender Faktor bleiben und für eine gewisse Preisstabilität auf hohem Niveau sorgen. Marktteilnehmer sollten die Entwicklungen in den verschiedenen Segmenten genau beobachten und ihre Strategien entsprechend anpassen.