Immobilienmarktbericht Salzgitter - Q2 2025

Der vorliegende Marktbericht analysiert die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Salzgitter im zweiten Quartal 2025. Die Analyse basiert auf aktuellen Marktdaten und stellt eine detaillierte Gegenüberstellung zum Vorquartal sowie zum Vorjahreszeitraum dar. Der Bericht fokussiert sich ausschließlich auf Wohnimmobilien und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 stabilisierte sich der Quadratmeterpreis für Häuser in Salzgitter bei durchschnittlich 1.920 Euro. Diese Entwicklung markiert eine leichte Abschwächung gegenüber dem Vorquartal, in dem die Preise noch marginal höher lagen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Q2 2024 verzeichnete der Markt einen moderaten Rückgang von etwa 1 bis 2 Prozent, was die anhaltende Preiskorrektur nach den vorangegangenen Jahren starker Preissteigerungen widerspiegelt.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegten sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 280.000 und 450.000 Euro. Besonders bemerkenswert ist die Preisentwicklung bei älteren Bestandsimmobilien, die aufgrund des gestiegenen Sanierungsbedarfs und der verschärften energetischen Anforderungen stärkere Preisabschläge hinnehmen mussten als neuwertige Objekte.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt sich weiterhin verhalten. Das Angebot an verfügbaren Objekten bleibt begrenzt, was primär auf die zurückhaltende Verkaufsbereitschaft der Eigentümer zurückzuführen ist. Viele potenzielle Verkäufer warten auf eine Stabilisierung der Zinssituation und eine mögliche Erholung der Preise. Die Neubauaktivität hat sich auf niedrigem Niveau eingependelt, bedingt durch die weiterhin hohen Baukosten und die restriktiven Finanzierungsbedingungen.

Der Leerstand bei Häusern ist in Salzgitter praktisch nicht existent, da Eigenheime überwiegend selbst genutzt werden. Die wenigen leerstehenden Objekte befinden sich meist in einem sanierungsbedürftigen Zustand oder liegen in weniger attraktiven Lagen. Die Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert und beträgt nun durchschnittlich 3 bis 4 Monate für gut gepflegte Objekte in bevorzugten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Salzgitters haben sich im zweiten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den zentralen Lagen, insbesondere im Stadtteil Lebenstedt, zeigen sich die Preise am stabilsten. Hier werden für moderne Einfamilienhäuser Quadratmeterpreise von bis zu 2.100 Euro erzielt. Die etablierten Wohnviertel mit guter Infrastruktur und Anbindung an Schulen und Einkaufsmöglichkeiten verzeichnen eine konstante Nachfrage.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen wie Gebhardshagen oder Ringelheim liegen die Quadratmeterpreise hingegen deutlich niedriger, teilweise bei nur 1.650 bis 1.750 Euro. Diese Gebiete spüren den Nachfragerückgang deutlicher und verzeichnen längere Vermarktungszeiten. Besonders gefragt bleiben Lagen mit Naturnähe und gleichzeitig guter Verkehrsanbindung, wie sie beispielsweise in Bad und Flachstöckheim zu finden sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung des Häusermarktes in Salzgitter. Die Preise dürften sich auf dem aktuellen Niveau einpendeln, wobei kleinere Schwankungen je nach Entwicklung der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank möglich sind. Eine signifikante Erholung der Preise wird frühestens für die zweite Hälfte 2026 erwartet, vorausgesetzt die makroökonomischen Rahmenbedingungen verbessern sich nachhaltig.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich moderat zunehmen, sobald sich die Baukosten stabilisieren und die Finanzierungsbedingungen verbessern. Mittelfristig könnte dies zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen, was jedoch durch die weiterhin solide Nachfrage nach Wohneigentum in Salzgitter ausgeglichen werden dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Salzgitter präsentierte sich im zweiten Quartal 2025 deutlich dynamischer als das Segment der Einfamilienhäuser. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 1.900 Euro verzeichnete dieser Bereich eine bemerkenswerte Preissteigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Im Vergleich zu Q2 2024 entspricht dies einem Anstieg von beeindruckenden 16 bis 17 Prozent, was die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und für Selbstnutzer unterstreicht.

Die absoluten Kaufpreise für Eigentumswohnungen bewegten sich je nach Größe, Ausstattung und Lage zwischen 95.000 Euro für kleine Einzimmerwohnungen in einfachen Lagen und bis zu 350.000 Euro für großzügige Neubauwohnungen in Premiumlagen. Besonders gefragt waren barrierefreie Wohnungen mittlerer Größe zwischen 70 und 90 Quadratmetern, die sich sowohl für Senioren als auch für kleine Familien eignen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen blieb im zweiten Quartal 2025 auf hohem Niveau stabil. Sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger zeigten verstärktes Interesse, wobei letztere von den im Vergleich zu anderen Anlageformen attraktiven Renditeaussichten angezogen wurden. Das Angebot konnte mit der starken Nachfrage nicht Schritt halten, was zu dem beobachteten Preisanstieg führte.

Neubauprojekte sind in Salzgitter zwar vorhanden, jedoch in begrenztem Umfang. Die Fertigstellung mehrerer kleinerer Wohnkomplexe im zweiten Quartal konnte die Angebotssituation nur marginal verbessern. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen verkürzte sich auf etwa 6 bis 8 Wochen, während sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen durchschnittlich 3 bis 4 Monate auf dem Markt verblieben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Stadtteilen fielen bei Eigentumswohnungen noch ausgeprägter aus als bei Häusern. Im Zentrum von Salzgitter-Lebenstedt und in den modernisierten Bereichen von Salzgitter-Bad wurden Spitzenpreise von bis zu 2.200 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von der unmittelbaren Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichem Nahverkehr und kulturellen Einrichtungen.

Die Stadtrandlagen und älteren Wohnquartiere wie Salzgitter-Thiede oder Salzgitter-Watenstedt verzeichneten hingegen deutlich niedrigere Preise im Bereich von 1.600 bis 1.750 Euro pro Quadratmeter. Hier ist das Angebot größer, während die Nachfrage verhaltener ausfällt. Besonders begehrt waren Wohnungen in sanierten Altbauten mit Charme sowie moderne Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Salzgitter bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs, allerdings mit abnehmender Dynamik. Für 2026 wird mit einem Preiszuwachs von 3 bis 5 Prozent gerechnet, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung abhängen wird.

Die geplanten Neubauprojekte, darunter mehrere größere Wohnkomplexe im Stadtgebiet, werden voraussichtlich erst ab Mitte 2026 für eine spürbare Entspannung auf der Angebotsseite sorgen. Bis dahin dürfte der Markt weiterhin von einem Nachfrageüberhang geprägt sein, was die Preise stützt und für Verkäufer günstige Bedingungen schafft.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Salzgitter zeigte im zweiten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegten sich in einer Spanne von 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter, wobei die konkrete Höhe stark von Faktoren wie Lage, Ausstattung und Energieeffizienz abhing. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 stiegen die Mieten leicht um etwa 1 bis 2 Prozent, während gegenüber dem Vorjahreszeitraum Q2 2024 eine Steigerung von 3 bis 5 Prozent zu verzeichnen war.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche lag die monatliche Kaltmiete somit zwischen 960 und 1.200 Euro. Die Nebenkosten stiegen aufgrund der gestiegenen Energiepreise und kommunalen Abgaben überproportional an, was die Gesamtbelastung für Mieter zusätzlich erhöhte. Besonders nachgefragt waren energieeffiziente Häuser mit modernen Heizungssystemen, für die Mieter bereit waren, höhere Kaltmieten zu akzeptieren.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Segment der Häuser blieb im zweiten Quartal 2025 konstant hoch. Insbesondere Familien mit Kindern suchten verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Wohneigentum aufgrund der gestiegenen Zinsen und strengeren Kreditvergaberichtlinien für viele nicht mehr realisierbar war. Das Angebot konnte mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, da nur wenige neue Mietobjekte auf den Markt kamen.

Die Leerstandsquote bei Häusern zur Miete lag nahezu bei null. Die wenigen verfügbaren Objekte wurden meist innerhalb weniger Tage vermietet, sofern sie sich in einem guten Zustand befanden und zu marktgerechten Preisen angeboten wurden. Die Neubauaktivität im Bereich der Mietwohnhäuser war minimal, da Investoren überwiegend auf den Bau von Eigentumswohnungen oder kleineren Mietwohnungen setzten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Salzgitters waren deutlich ausgeprägt. In den bevorzugten Wohnlagen wie Salzgitter-Bad und den ruhigen Villenvierteln wurden Spitzenmieten von bis zu 12 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Gebiete zeichnen sich durch ihre ruhige Lage, gute Infrastruktur und die Nähe zu Grünflächen aus.

Am Stadtrand und in den weniger nachgefragten Vierteln wie Salzgitter-Drütte oder Salzgitter-Immendorf lagen die Mieten hingegen bei 7 bis 8 Euro pro Quadratmeter. Hier fanden sich vermehrt ältere Häuser mit höherem Sanierungsbedarf, die zu günstigeren Konditionen vermietet wurden. Die Nachfrage konzentrierte sich besonders auf Objekte mit Garten und Garage sowie auf Häuser in der Nähe von Schulen und Kindergärten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern erwartet. Die Steigerungsraten dürften sich jedoch im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich einpendeln, begrenzt durch die Zahlungsfähigkeit der Mieter und mögliche regulatorische Eingriffe. Die angespannte Angebotssituation wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten im Segment der Mietwohnhäuser geplant sind.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch Umnutzungen von Gewerbeimmobilien oder die Schaffung von Einliegerwohnungen in bestehenden Einfamilienhäusern etwas entspannen. Die Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum zur Miete wird jedoch voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere wenn die Eigentumsbildung aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiterhin erschwert bleibt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Salzgitter präsentierte sich im zweiten Quartal 2025 als das stabilste Segment des lokalen Immobilienmarktes. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegten sich zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter, wobei die genaue Höhe stark von Faktoren wie Wohnungsgröße, Baujahr und Ausstattungsstandard abhing. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 blieben die Mieten weitgehend stabil mit einer marginalen Steigerung von etwa 0,5 bis 1 Prozent. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum Q2 2024 lag die Steigerung bei moderaten 2 bis 4 Prozent.

Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern kostete somit zwischen 525 und 675 Euro Kaltmiete monatlich. Kleinere Wohnungen wiesen dabei tendenziell höhere Quadratmeterpreise auf, während größere Familienwohnungen ab 100 Quadratmetern oft zu günstigeren Quadratmeterpreisen vermietet wurden. Die Warmmieten stiegen aufgrund der gestiegenen Nebenkosten stärker als die Kaltmieten, was die tatsächliche Belastung für Mieter erhöhte.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen blieb im zweiten Quartal 2025 auf konstant hohem Niveau. Besonders gefragt waren bezahlbare 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in gut angebundenen Lagen. Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Zahl von Single-Haushalten und älteren Menschen, die von Häusern in Wohnungen umziehen, stützte die Nachfrage nachhaltig. Das Angebot konnte mit dieser Entwicklung nur bedingt Schritt halten.

Der Leerstand bewegte sich im niedrigen bis moderaten Bereich von etwa 2 bis 3 Prozent, wobei es sich überwiegend um sanierungsbedürftige oder schlecht geschnittene Wohnungen handelte. Neubauprojekte für Mietwohnungen waren in Planung und teilweise in der Umsetzung, jedoch nicht in ausreichendem Umfang, um die Nachfrage vollständig zu befriedigen. Die durchschnittliche Mietdauer verlängerte sich, da Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation seltener umzogen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Salzgitters waren erheblich. In den zentrumsnahen und beliebten Vierteln wie der Innenstadt von Lebenstedt oder den modernisierten Bereichen von Salzgitter-Bad wurden Spitzenmieten von bis zu 10,50 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitierten von ihrer exzellenten Infrastruktur mit kurzen Wegen zu Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und kulturellen Einrichtungen.

In den Stadtrandlagen und älteren Großwohnsiedlungen wie in Teilen von Salzgitter-Fredenberg oder Salzgitter-Hallendorf lagen die Mieten hingegen bei 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete kämpften teilweise mit Imageproblemen und einer alternden Bausubstanz, was sich in den niedrigeren Mietpreisen widerspiegelte. Besonders nachgefragt waren Wohnungen in sanierten Altbauten sowie in modernen, energieeffizienten Neubauten.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Salzgitter deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Für die kommenden 12 Monate wird mit einem Anstieg der Durchschnittsmieten um 2 bis 3 Prozent gerechnet, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Entscheidungen wie möglichen Mietpreisbremsen oder Förderungen für den sozialen Wohnungsbau abhängen wird.

Mittelfristig, über einen Zeitraum von 24 Monaten, könnten die geplanten Neubauprojekte zu einer leichten Entspannung auf dem Mietwohnungsmarkt führen. Mehrere größere Wohnbauprojekte mit insgesamt über 500 neuen Wohneinheiten befinden sich in verschiedenen Planungs- und Umsetzungsphasen. Diese werden voraussichtlich ab Ende 2026 sukzessive auf den Markt kommen und könnten den Preisauftrieb dämpfen.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Immobilienmarkt in Salzgitter zeigte im zweiten Quartal 2025 ein differenziertes Bild mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Markt für Kaufhäuser eine Stabilisierung auf leicht rückläufigem Niveau erfuhr, verzeichneten Eigentumswohnungen weiterhin deutliche Preissteigerungen. Der Mietmarkt entwickelte sich insgesamt moderat mit stabilen bis leicht steigenden Preisen.

Die Stadt Salzgitter profitiert weiterhin von ihrer soliden wirtschaftlichen Basis mit bedeutenden Industrieunternehmen und einer stabilen Beschäftigungssituation. Dies stützt die Nachfrage nach Wohnraum nachhaltig. Gleichzeitig führen die begrenzten Neubauaktivitäten und die restriktiven Finanzierungsbedingungen zu einem anhaltenden Angebotsengpass, der die Preise in den meisten Segmenten stützt.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Markt weiterhin interessante Opportunitäten, wobei eine sorgfältige Analyse der Mikrolage und der spezifischen Objekteigenschaften entscheidend für den Investitionserfolg ist. Die kommenden Quartale werden zeigen, inwieweit sich die makroökonomischen Rahmenbedingungen verbessern und ob die geplanten Neubauprojekte tatsächlich zu einer Entspannung der Angebotssituation führen können.

Die unterschiedlichen Entwicklungen in den verschiedenen Stadtteilen Salzgitters unterstreichen die Bedeutung einer differenzierten Marktbetrachtung. Während zentrale und gut angebundene Lagen weiterhin hohe Preise erzielen und stabile Wertzuwächse versprechen, bieten Randlagen möglicherweise interessante Einstiegschancen für preisbewusste Käufer und Mieter. Die Herausforderung für die Stadtentwicklung wird darin bestehen, auch in weniger nachgefragten Gebieten attraktive Wohnbedingungen zu schaffen und so zu einer ausgewogenen Entwicklung des gesamten Stadtgebiets beizutragen.