Immobilienmarktbericht Siegen - Q2 2025

Wohnimmobilienmarkt im zweiten Quartal 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Siegen zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Erholung. Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre durch Zinsanstiege und wirtschaftliche Unsicherheiten deutet sich eine Normalisierung der Marktlage an. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt robust, getrieben durch die Universitätsstadt-Dynamik und das begrenzte Neubauangebot. Im Vergleich zum Vorquartal Q1 2025 zeigen sich leicht positive Tendenzen bei Preisen und Transaktionsvolumen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Siegen liegt im zweiten Quartal 2025 bei etwa 261.000 Euro, was eine Steigerung von rund 4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum Q2 2024 mit 251.000 Euro darstellt. Die Quadratmeterpreise für Häuser haben sich bei durchschnittlich 1.930 Euro pro Quadratmeter eingependelt, was eine moderate aber stetige Aufwärtsentwicklung im Jahresvergleich zeigt.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 ist eine Stabilisierung auf diesem Niveau zu beobachten, nachdem die Preise in den Jahren 2023 und frühen 2024 unter Druck standen. Die Erholung des Marktes zeigt sich besonders deutlich in der gestiegenen Transaktionsaktivität. Mit 296 verkauften Ein- und Zweifamilienhäusern im Stadtgebiet wurde das Vorjahresniveau von 274 Objekten übertroffen. Diese positive Entwicklung spiegelt das zurückkehrende Vertrauen der Käufer in den Markt wider.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt ein ausgewogenes, leicht angespanntes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage hat sich im zweiten Quartal 2025 auf solidem Niveau stabilisiert, während das Angebot weiterhin begrenzt bleibt. Im gesamten Kreisgebiet Siegen-Wittgenstein wurden 2024 insgesamt 802 Häuser verkauft, was auf eine erhöhte Marktaktivität hindeutet.

Die Neubautätigkeit bleibt ein kritischer Engpassfaktor. Die Anzahl der Baugenehmigungen und Fertigstellungen liegt weiterhin unter dem langfristigen Durchschnitt, was die Angebotsknappheit verschärft. Dies führt zu einer stabilen Preissituation mit leichtem Aufwärtsdruck. Der Leerstand bei Bestandsimmobilien ist minimal, was die Marktenge zusätzlich unterstreicht. Verkäufer befinden sich in einer günstigen Verhandlungsposition, während Käufer bei attraktiven Objekten schnell entscheiden müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede innerhalb des Stadtgebiets Siegen bleiben signifikant. Zentrumsnahe Lagen und etablierte Wohnviertel mit guter Infrastruktur erzielen Spitzenpreise, die teilweise 20 bis 30 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. Besonders gefragt sind Häuser in den gehobenen Wohnlagen wie dem Giersberg oder in Weidenau mit seiner guten Verkehrsanbindung.

Die Stadtrandlagen und die eingemeindeten Ortsteile bieten hingegen noch moderate Preisniveaus, was sie besonders für Familien mit begrenzterem Budget attraktiv macht. Neubaugebiete am Stadtrand, sofern vorhanden, erfreuen sich großer Beliebtheit und sind meist schnell vergriffen. Die Preisdifferenz zwischen zentralen und peripheren Lagen hat sich im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert, was auf eine gleichmäßige Marktentwicklung hindeutet.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine fortsetzende moderate Preisentwicklung erwartet. Experten prognostizieren jährliche Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich, getragen von der anhaltenden Angebotsknappheit und der stabilen Nachfrage. Die demografische Entwicklung mit einem leichten Bevölkerungswachstum und der Trend zum Eigenheim sprechen für eine robuste Marktentwicklung.

Risikofaktoren bleiben die weitere Zinsentwicklung und die allgemeine wirtschaftliche Lage. Sollten die Zinsen wieder deutlich steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen. Die begrenzte Neubautätigkeit wird voraussichtlich ein strukturelles Problem bleiben, was mittelfristig zu weiteren Preissteigerungen führen dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Siegen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Neubauwohnungen erzielen mit durchschnittlich 3.666 Euro pro Quadratmeter Spitzenpreise, was einer beeindruckenden Steigerung von 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Gebrauchte Eigentumswohnungen notieren bei etwa 1.601 Euro pro Quadratmeter, leicht unter dem Vorjahresniveau von 1.657 Euro.

Die aktuellen Marktdaten von Engel & Völkers weisen für das dritte Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.527 Euro aus, was eine Steigerung von etwa 4 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert von 2.429 Euro darstellt. Diese positive Entwicklung setzt sich vom ersten Quartal 2025 fort, wobei die Preise sich auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau bewegen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird maßgeblich durch Studierende und junge Haushalte getrieben, die von der Universität Siegen angezogen werden. Mit 866 Kauffällen im Jahr 2024 zeigt sich eine deutlich erhöhte Transaktionsaktivität gegenüber dem schwachen Jahr 2023. Diese Dynamik hat sich ins zweite Quartal 2025 fortgesetzt.

Das Angebot an Neubauwohnungen bleibt stark limitiert. Entwickler zeigen sich aufgrund gestiegener Baukosten und unsicherer Rahmenbedingungen zurückhaltend bei neuen Projekten. Die wenigen realisierten Neubauprojekte sind meist bereits in der Planungsphase weitgehend vermarktet. Der Bestandsmarkt profitiert von dieser Knappheit, wobei gut erhaltene und energetisch sanierte Wohnungen besonders gefragt sind. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was den Verkäufermarkt zusätzlich stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Zentrumsnahe Lagen und die beliebten Stadtteile in Universitätsnähe erzielen Premiumpreise. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft 30 bis 40 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Besonders begehrt sind moderne Wohnungen in der Oberstadt und im Bereich der Siegener Innenstadt.

Günstigere Alternativen finden sich in den Stadtrandlagen und den eingemeindeten Ortsteilen. Hier können Käufer noch Wohnungen zu Quadratmeterpreisen unter 1.500 Euro finden, allerdings meist mit Renovierungsbedarf. Die Preisspreizung zwischen Top- und einfachen Lagen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht vergrößert, da die Nachfrage sich zunehmend auf die besseren Lagen konzentriert.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Siegen bleiben positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate weiterhin leichte Preissteigerungen, insbesondere im Neubausegment. Die anhaltende Nachfrage durch die wachsende Studierendenzahl und der Trend zu kleineren Haushalten stützen diese Einschätzung.

Moderne, energieeffiziente Wohnungen werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, während sanierungsbedürftige Bestandswohnungen unter Preisdruck geraten könnten. Die verschärften energetischen Anforderungen ab 2025 werden diese Zweiteilung des Marktes weiter verstärken. Investoren sollten besonders auf die Energieeffizienz und die Lagequalität achten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Siegen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für das aktuelle Quartal nicht systematisch erfasst wurden, deutet die allgemeine Marktentwicklung auf einen jährlichen Mietpreisanstieg von etwa 3 Prozent hin. Diese Steigerungsrate liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und spiegelt die anhaltende Nachfrage nach Mietobjekten mit Garten und privatem Außenbereich wider.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 haben sich die Mietpreise weitgehend stabilisiert, wobei saisonale Effekte zu einer leicht erhöhten Nachfrage im Frühjahr führen. Die Entwicklung gegenüber dem Vorjahreszeitraum Q2 2024 zeigt eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung ohne sprunghafte Veränderungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietha̎usern ist besonders bei Familien mit Kindern und Paaren mittleren Alters hoch. Der Wunsch nach mehr Wohnfläche und privatem Außenbereich, verstärkt durch die Erfahrungen der Pandemiejahre, hält unvermindert an. Gut ausgestattete Einfamilienhäuser mit zeitgemäßer Energieeffizienz sind besonders begehrt und meist innerhalb weniger Tage vermietet.

Das Angebot bleibt begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten. Die Neubautätigkeit im Mietbereich ist marginal, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Dies führt zu einer anhaltenden Verknappung des Angebots. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei gut erhaltenen Objekten unter zwei Wochen, was die Marktenge unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind bei Häusern weniger ausgeprägt als bei Wohnungen, aber dennoch signifikant. Beliebte Wohnviertel mit guter Infrastruktur, Schulnähe und Verkehrsanbindung erzielen Mietpreise, die 15 bis 20 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. Besonders gefragt sind Häuser in ruhigen Wohnstraßen mit Garten in Stadtteilen wie Geisweid oder Eiserfeld.

In den Randlagen und ländlicher geprägten Ortsteilen sind die Mieten deutlich günstiger, hier finden sich noch Einfamilienhäuser zu moderaten Konditionen. Allerdings müssen Mieter hier oft Kompromisse bei der Infrastruktur und Anbindung eingehen. Die Preisdifferenz zwischen Stadt und Umland hat sich im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietha̎usern wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten in diesem Segment geplant sind. Experten rechnen mit jährlichen Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent.

Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, getragen vom anhaltenden Trend zu mehr Wohnfläche und der Attraktivität des Wohnens im eigenen Haus. Energetisch modernisierte Häuser werden überdurchschnittliche Mietsteigerungen durchsetzen können, während unsanierte Objekte unter Druck geraten könnten. Vermieter sollten in die energetische Sanierung investieren, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Siegen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen. Die durchschnittlichen Mieten für Wohnungen sind im Jahresvergleich um etwa 3 Prozent gestiegen, was der allgemeinen Marktentwicklung in vergleichbaren Universitätsstädten entspricht. Diese Steigerung setzt sich gleichmäßig über alle Wohnungsgrößen fort, wobei kleine Einheiten bis 50 Quadratmeter aufgrund der hohen Studierendennachfrage teilweise stärkere Anstiege verzeichnen.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine saisonbedingte Belebung des Marktes. Die traditionell im Frühjahr anziehende Nachfrage führt zu einer schnelleren Vermietung und gibt Vermietern mehr Preissetzungsspielraum. Die Entwicklung gegenüber dem Vorjahreszeitraum Q2 2024 bestätigt den stabilen Aufwärtstrend ohne Überhitzungserscheinungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird maßgeblich durch die Universität Siegen mit ihren steigenden Studierendenzahlen getrieben. Aktuell studieren über 18.000 junge Menschen in Siegen, was einen erheblichen Bedarf an kleinen bis mittelgroßen Wohneinheiten generiert. Zusätzlich sorgt das allgemeine Bevölkerungswachstum und der Trend zu kleineren Haushalten für eine robuste Grundnachfrage.

Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten. Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbau ist nur moderat, was zu einer anhaltenden Angebotsknappheit führt. Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null, insbesondere in beliebten Vierteln und in zentraler Lage. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen, und gut ausgestattete Wohnungen sind oft innerhalb von Tagen vergeben. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei attraktiven Objekten unter einer Woche.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Siegens sind erheblich und haben sich im zweiten Quartal 2025 weiter verfestigt. Spitzenmieten werden im Stadtzentrum und in unmittelbarer Universitätsnähe erzielt. Hier liegen die Quadratmetermieten oft 25 bis 35 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Besonders begehrt sind Wohnungen in der Oberstadt, im Bereich Weidenau und in fußläufiger Entfernung zum Campus.

Günstigere Alternativen finden sich in den Randlagen und weniger gut angebundenen Stadtteilen. Hier können Mieter noch bezahlbaren Wohnraum finden, müssen aber längere Pendelzeiten und eine schwächere Infrastruktur in Kauf nehmen. Die Preisspreizung zwischen Top- und Randlagen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht vergrößert, da die Nachfrage sich zunehmend auf die zentralen Bereiche konzentriert.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Siegen bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv aus Vermietersicht. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich. Die Universität als Nachfragetreiber wird ihre Bedeutung behalten, zumal weitere Studiengänge geplant sind und die Attraktivität des Hochschulstandorts steigt.

Besonders gefragt werden künftig moderne, energieeffiziente Wohnungen mit guter digitaler Infrastruktur sein. Die verschärften energetischen Anforderungen werden zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen. Gut ausgestattete Neubauwohnungen und sanierte Bestandswohnungen werden überdurchschnittliche Mietsteigerungen durchsetzen können, während unsanierte Altbauwohnungen unter Druck geraten.

Ein Risikofaktor bleibt die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und die Kaufkraft der Mieter. Sollte sich die Wirtschaftslage eintrüben, könnte dies die Zahlungsfähigkeit insbesondere der studentischen Mieter beeinträchtigen. Vermieter sind gut beraten, in die Qualität und Energieeffizienz ihrer Objekte zu investieren, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben.

Zusammenfassung und Gesamteinschätzung

Der Wohnimmobilienmarkt in Siegen präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Erholung nach der Schwächephase 2023 setzt sich fort, wobei sich der Markt auf einem nachhaltigen Wachstumspfad stabilisiert hat. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage sorgt für ein vermieterfreundliches Marktumfeld.

Die Universitätsstadt profitiert von ihrer stabilen wirtschaftlichen Basis und der kontinuierlichen Nachfrage durch Studierende. Die moderate Preisentwicklung ohne Überhitzungserscheinungen spricht für einen gesunden Markt. Investoren und Selbstnutzer finden in Siegen weiterhin attraktive Möglichkeiten, wobei die Bedeutung von Energieeffizienz und Lagequalität weiter zunimmt.

Für die Zukunft deuten alle Indikatoren auf eine Fortsetzung der positiven Marktentwicklung hin. Die begrenzte Neubautätigkeit wird mittelfristig zu weiteren Preissteigerungen führen, wobei diese moderat ausfallen dürften. Siegen bleibt damit ein stabiler und attraktiver Immobilienmarkt im mittleren Preissegment mit guten Entwicklungsperspektiven.