Immobilienmarktbericht Siegen - Q3 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Siegen zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der stabilen Erholung mit moderaten Preissteigerungen und gestiegener Transaktionsaktivität. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig robuster Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen, wobei die Universitätsstadt-Dynamik als wichtiger Nachfragetreiber fungiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf liegt im Q3 2025 bei durchschnittlich 2.200 bis 2.713 Euro pro Quadratmeter, wobei der Durchschnittswert bei etwa 2.315 Euro pro Quadratmeter anzusiedeln ist. Dies stellt eine Steigerung von 3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 dar.

Im Vergleich zum vorherigen Quartal Q2 2025, in dem die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei 2.150 Euro lagen, zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 7,7 Prozent. Diese Entwicklung bestätigt den Trend der Preisstabilisierung nach der Schwächephase in 2023 und frühen 2024. Die Transaktionsaktivität hat sich merklich erholt: Im Jahr 2024 wurden 296 Ein- und Zweifamilienhäuser im Stadtgebiet verkauft, was das Vorjahresniveau von 274 Objekten deutlich übertraf und das zurückkehrende Vertrauen der Käufer widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bleibt ein kritischer Faktor im Häusermarkt. Die Anzahl der Baugenehmigungen und Fertigstellungen liegt weiterhin unter dem langfristigen Durchschnitt, während der Leerstand bei Bestandsimmobilien minimal ist. Diese Konstellation führt zu einer günstigen Verhandlungsposition für Verkäufer, während Käufer bei attraktiven Objekten schnelle Entscheidungen treffen müssen.

Die Neubauaktivität bleibt gehemmt durch die hohen Baukosten, die im Jahr 2024 mit knapp 4.300 Euro pro Quadratmeter eine neue Rekordhöhe erreichten. Modernisierte Ein- und Zweifamilienhäuser sind besonders gefragt, wobei die Energieeffizienz zunehmend an Bedeutung gewinnt. Objekte mit solider Dämmung und erneuerbaren Energiesystemen erzielen deutlich bessere Marktergebnisse.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mikrolage ist entscheidend für die erzielbaren Marktpreise. Zentrale, gut angebundene Straßenzüge mit kurzer Wegeökonomie erzielen die höchste Resonanz und können Aufschläge von 15 bis 20 Prozent gegenüber peripheren Lagen realisieren. Besonders begehrt sind Lagen in Universitätsnähe sowie etablierte Wohnviertel mit gewachsener Infrastruktur.

Am Stadtrand gelegene Objekte profitieren von größeren Grundstücken und ruhigerer Umgebung, erreichen jedoch niedrigere Quadratmeterpreise. Die Preisspreizung zwischen Premium-Lagen und einfacheren Stadtrandlagen beträgt teilweise über 500 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate werden weitere leichte Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich erwartet. Der Markt stabilisiert sich auf einem nachhaltigen Wachstumspfad, unterstützt durch die anhaltende Angebotsknappheit und die solide Nachfrage. Die Bedeutung energetischer Standards wird weiter zunehmen und könnte zu einer verstärkten Preisdifferenzierung zwischen energieeffizienten und unsanierten Objekten führen.

Die erwartete Zinsentwicklung und mögliche regulatorische Änderungen im Baurecht könnten die Marktdynamik beeinflussen, wobei insgesamt von einem stabilen bis leicht steigenden Preisniveau ausgegangen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt im Q3 2025 bei durchschnittlich 2.315 bis 2.527 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Preissteigerung von 3 bis 4,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024.

Im Vergleich zum Q2 2025, in dem die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei 2.200 Euro lagen, zeigt sich eine Steigerung von etwa 5,2 Prozent. Die Transaktionsaktivität hat sich deutlich belebt: Im Jahr 2024 wurden 210 Kaufverträge für Eigentumswohnungen registriert, was etwa 36 Prozent mehr als in 2023 entspricht. Der durchschnittliche Preis pro Eigentumswohnung stieg um etwa 12 Prozent von 138.000 Euro auf 155.000 Euro.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zeigt sich robust, wobei besonders 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit gutem Schnitt gefragt sind. Gut positionierte Angebote mit marktgerechtem Preis finden trotz der höheren Zinsen zügige Käufer. Die Nachfrage stabilisiert sich durch transparente Angebote und realistische Preisvorstellungen der Verkäufer.

Im Neubausegment erreichten die durchschnittlichen Baukosten im Jahr 2024 knapp 4.300 Euro pro Quadratmeter, was die Neubautätigkeit erheblich hemmt. Von den 210 Transaktionen entfielen lediglich 16 Kaufverträge auf Neubauwohnungen im gehobenen Preissegment, was die Dominanz des Bestandsmarktes unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Zentrale Lagen mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Nahversorgung erzielen die höchsten Preise. Wohnungen in Universitätsnähe profitieren von der konstanten Nachfrage durch Kapitalanleger, die an Studierende vermieten möchten. Die Preisdifferenz zwischen zentralen Top-Lagen und peripheren Bereichen kann bis zu 700 Euro pro Quadratmeter betragen.

Energieeffizienz und vollständige Unterlagen sind entscheidend für die Marktergebnisse. Wohnungen mit modernen energetischen Standards können Preisaufschläge von 10 bis 15 Prozent gegenüber unsanierten Objekten realisieren.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt bleibt positiv. Für die nächsten 12 bis 24 Monate werden weitere leichte Preissteigerungen erwartet, insbesondere im Neubausegment. Die anhaltende Nachfrage durch die wachsende Studierendenzahl von derzeit über 20.000 an der Universität Siegen stützt diese Einschätzung.

Die demografische Entwicklung mit dem Trend zu kleineren Haushalten und die zunehmende Bedeutung altersgerechten Wohnens werden die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stärken. Allerdings könnten steigende Baukosten und begrenzte Neubauaktivitäten zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Häuser liegt im Q3 2025 bei 9,82 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 3,15 Prozent gegenüber dem Q2 2025 dar, in dem die durchschnittliche Miete bei 9,52 Euro pro Quadratmeter lag.

Die langfristige Entwicklung zeigt eine bemerkenswerte Dynamik: Von 2020 bis 2025 sind die Mietpreise von 7,20 Euro auf 9,82 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einem Anstieg von etwa 36 Prozent entspricht. Besonders seit 2023 verlief die Mietpreissteigerung ausgesprochen dynamisch, was die angespannte Marktsituation widerspiegelt.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser bleibt angespannt mit weiterhin steigenden Preisen. Der minimale Leerstand bei Bestandsimmobilien unterstreicht die ausgeprägte Marktenge. Die Nachfrage wird durch den Trend zu kleineren Haushalten und die zunehmende Präferenz für individuelles Wohnen mit Garten gestützt.

Ein interessanter Indikator ist die Entwicklung des Kaufpreisfaktors, der von seinem Höchstwert von 29,0 im Q3 2022 kontinuierlich auf 23,0 im Q1 2025 gesunken ist. Dies deutet auf ein verändertes Verhältnis zwischen Kauf- und Mietmarkt hin, wobei Mietpreise prozentual stärker gestiegen sind als Kaufpreise. Die Neubauaktivität im Mietbereich bleibt begrenzt, was die Angebotsseite weiter verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Häuser in zentralen, gut angebundenen Lagen erzielen Spitzenmieten von über 11 Euro pro Quadratmeter, während in peripheren Lagen Mieten von 8 bis 9 Euro pro Quadratmeter üblich sind. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften in familienfreundlichen Wohngebieten mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten.

Die Ausstattung spielt eine zunehmend wichtige Rolle: Modernisierte Häuser mit zeitgemäßer Haustechnik und energetischer Sanierung können Mietaufschläge von 15 bis 20 Prozent realisieren. Objekte mit Garten und Stellplatz sind besonders nachgefragt und erzielen überdurchschnittliche Mieten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten zu rechnen. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage wird voraussichtlich zu weiteren Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich führen.

Die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten könnte die Nachfrage nach Häusern zur Miete weiter verstärken, da mehr Wohnfläche für Arbeitszimmer benötigt wird. Gleichzeitig könnten strengere energetische Anforderungen zu einer Marktbereinigung führen, bei der unsanierte Objekte Schwierigkeiten bei der Vermietung haben werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Wohnungen liegt im Q3 2025 bei 8,33 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von 0,85 Prozent gegenüber dem Q2 2025, in dem die durchschnittliche Miete bei 8,26 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von 3,61 Prozent gegenüber dem Q3 2024. Der Mietspiegel zeigt eine kontinuierliche Steigerung der Mietpreise, wobei die Dynamik im Wohnungsbereich etwas moderater ausfällt als bei Häusern zur Miete.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Siegen zeigt sich stabil mit moderater Preissteigerung. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, getrieben durch die über 20.000 Studierenden der Universität Siegen sowie durch den allgemeinen Trend zu kleineren Haushalten. Der Leerstand ist minimal, was die Vermieter in eine günstige Position versetzt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbereich bleibt verhalten, was hauptsächlich auf die hohen Baukosten und strengeren Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist. Bestandswohnungen dominieren weiterhin den Markt, wobei modernisierte Objekte deutlich schneller vermietet werden als unsanierte Wohnungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Zentrale, gut angebundene Lagen erzielen die höchsten Mietpreise mit Spitzenwerten von über 10 Euro pro Quadratmeter für moderne, gut ausgestattete Wohnungen. In Universitätsnähe sind kleine Apartments besonders gefragt und erzielen überdurchschnittliche Quadratmeterpreise. Die Innenstadt und innenstadtnahe Quartiere profitieren von der kurzen Wegeökonomie und der guten Infrastruktur.

In peripheren Lagen und älteren Wohnsiedlungen liegen die Mieten bei 6,50 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter. Die Ausstattung und Energieeffizienz beeinflussen die Miethöhe erheblich: Wohnungen mit moderner Ausstattung, Balkon und guter Energiebilanz können Mietaufschläge von 20 bis 25 Prozent gegenüber dem Durchschnitt erzielen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt bleibt positiv mit erwarteten jährlichen Steigerungen von 3 bis 4 Prozent in den nächsten 12 bis 24 Monaten. Die strukturellen Faktoren wie Studierendenzahlen, demografischer Wandel und Urbanisierungstrends werden die Nachfrage weiter stützen.

Die zunehmende Regulierung im Mietrecht und mögliche Verschärfungen der Mietpreisbremse könnten die Dynamik etwas dämpfen. Allerdings wird die begrenzte Neubautätigkeit und der minimale Leerstand voraussichtlich zu einer anhaltenden Verknappung führen. Energetisch sanierte Wohnungen werden zunehmend einen Wettbewerbsvorteil haben, da Mieter verstärkt auf Nebenkosten achten.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Siegen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage sorgt für ein vermieter- und verkäuferfreundliches Marktumfeld. Die Energieeffizienz von Objekten wird zunehmend zum entscheidenden Faktor für Markterfolge, sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich.

Die Universitätsstadt-Dynamik bleibt ein wichtiger Stabilitätsfaktor, während die hohen Baukosten die dringend benötigte Neubautätigkeit weiterhin hemmen. Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der moderaten Aufwärtstrends zu rechnen, wobei gut positionierte und energetisch optimierte Objekte die besten Marktchancen haben werden.