Immobilienmarktbericht Solingen - Q2 2025

Berichtszeitraum: April bis Juni 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Solingen zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der moderaten Erholung und Stabilisierung. Nach den turbulenten Jahren der Zinswende und Marktanpassung deutet sich eine allmähliche Normalisierung der Marktverhältnisse an. Die bergische Großstadt profitiert dabei von ihrer strategisch günstigen Lage im Einzugsbereich der Rheinschiene zwischen Düsseldorf und Köln, während sie gleichzeitig attraktivere Preisniveaus als die umliegenden Metropolen aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 stabilisiert sich der Kaufpreismarkt für Häuser in Solingen auf einem moderat erhöhten Niveau. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser bewegen sich in einer Spanne von etwa 2.950 bis 3.050 Euro, wobei für das dritte Quartal bereits Werte von 3.075 Euro pro Quadratmeter dokumentiert sind. Dies entspricht einer Steigerung von rund 1,2 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 und einer Jahressteigerung von etwa 3,0 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal 2024.

Die Preisentwicklung folgt damit dem bundesweiten Trend einer moderaten Erholung nach der Konsolidierungsphase der Jahre 2023 und 2024. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies einen Gesamtkaufpreis von etwa 413.000 bis 427.000 Euro, was Solingen weiterhin zu einer attraktiven Alternative zu den deutlich teureren Nachbarstädten Düsseldorf und Köln macht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zum Kauf zeigt sich im zweiten Quartal 2025 durch eine ausgewogene, jedoch leicht angespannte Angebots-Nachfrage-Situation geprägt. Die Nachfrage hat sich durch die Stabilisierung der Bauzinsen auf einem Niveau von etwa 3,5 bis 4,0 Prozent wieder belebt, bleibt jedoch deutlich unter den Spitzenwerten der Niedrigzinsphase. Das Angebot an Bestandsimmobilien ist weiterhin knapp, da viele Eigentümer ihre günstigen Altfinanzierungen nicht aufgeben möchten.

Die Neubauaktivität in Solingen bleibt verhalten. Die hohen Baukosten, verschärfte energetische Anforderungen und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland hemmen weiterhin die Entwicklung neuer Wohngebiete. Besonders in den etablierten Wohnlagen ist Bauland praktisch nicht verfügbar, sodass sich Neubauaktivitäten hauptsächlich auf Nachverdichtungsprojekte und die Erschließung kleinerer Restflächen konzentrieren. Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht existent, was die anhaltende Knappheit unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Solingens bleiben im zweiten Quartal 2025 signifikant. Die beliebten Wohnviertel in Ohligs/Aufderhöhe und Wald verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise mit Werten bis zu 3.400 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und der exzellenten Verkehrsanbindung.

Das Stadtzentrum und die angrenzenden Bereiche zeigen sich mit Preisen um 3.000 Euro pro Quadratmeter im mittleren Segment. Stadtteile wie Höhscheid und Gräfrath liegen ebenfalls in diesem Preissegment und erfreuen sich aufgrund ihres dörflichen Charakters bei gleichzeitiger städtischer Anbindung großer Beliebtheit. Am günstigeren Ende der Preisskala finden sich Lagen in Stadtrandgebieten wie Burg oder in Stadtteilen mit Entwicklungspotenzial wie Gosse, wo Quadratmeterpreise von 2.600 bis 2.800 Euro realisiert werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen bei Häusern in Solingen. Die Prognosen gehen von jährlichen Wertzuwächsen zwischen 2 und 4 Prozent aus, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum, kombiniert mit dem anhaltenden Zuzug in die Region und der positiven Einkommensentwicklung, stützt die Nachfrage nachhaltig.

Mittelfristig könnte Solingen verstärkt vom Überlauf aus den hochpreisigen Nachbarstädten profitieren. Besonders junge Familien, die in Düsseldorf oder Köln keine bezahlbaren Eigenheime mehr finden, rücken Solingen zunehmend in den Fokus. Dies dürfte besonders die Nachfrage nach familiengerechten Häusern mit Garten in ruhigen Wohnlagen weiter antreiben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Solingen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine dynamischere Entwicklung als das Haussegment. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen liegen bei etwa 2.700 bis 2.750 Euro, mit einer dokumentierten Steigerung auf 2.782 Euro im dritten Quartal. Dies entspricht einer Quartalssteigerung von etwa 1,9 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 und einer Jahressteigerung von 2,0 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 202.500 bis 206.250 Euro, was Solingen zu einem attraktiven Standort für Kapitalanleger und Selbstnutzer gleichermaßen macht. Die Preise für Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung und energieeffizienter Bauweise liegen dabei deutlich über dem Durchschnitt und erreichen Werte von bis zu 3.500 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen ist im zweiten Quartal 2025 von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Das Angebot an verfügbaren Wohnungen bleibt trotz vereinzelter Neubauprojekte knapp. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse in zentralen oder zentrumsnahen Lagen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 60 bis 90 Tagen für marktgerecht bewertete Objekte.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau konzentriert sich hauptsächlich auf kleinere bis mittlere Mehrfamilienhäuser mit 6 bis 20 Wohneinheiten. Größere Wohnbauprojekte sind aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der hohen Baukosten selten. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist mit unter einem Prozent praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation unterstreicht. Sanierungsbedürftige Bestandswohnungen finden trotz des Modernisierungsaufwands schnell Käufer, da sie eine der wenigen Möglichkeiten darstellen, überhaupt Wohneigentum in Solingen zu erwerben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede bei Eigentumswohnungen zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Spitzenpreise von über 3.200 Euro pro Quadratmeter werden in den Top-Lagen von Ohligs und in modernen Neubauprojekten in Wald erzielt. Diese Bereiche profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur mit Geschäften, Restaurants und der direkten S-Bahn-Anbindung nach Düsseldorf und Köln.

Im mittleren Preissegment zwischen 2.600 und 2.900 Euro pro Quadratmeter bewegen sich Wohnungen in der Stadtmitte, in Höhscheid und in Teilen von Merscheid. Diese Lagen bieten eine gute Balance zwischen städtischem Leben und Wohnqualität. Am unteren Ende der Preisskala mit Werten zwischen 2.200 und 2.500 Euro pro Quadratmeter finden sich Wohnungen in peripheren Lagen oder in Stadtteilen mit Entwicklungsbedarf. Hier bieten sich besonders für Kapitalanleger interessante Einstiegsmöglichkeiten mit Wertsteigerungspotenzial.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Solingen sind für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten rechnen mit einer Fortsetzung des moderaten Preiswachstums von jährlich 2 bis 3 Prozent. Die anhaltende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten stützen die Nachfrage nach Wohnungen nachhaltig. Besonders Ein- und Zwei-Personen-Haushalte, darunter viele Singles und Senioren, suchen verstärkt nach barrierefreien und zentral gelegenen Eigentumswohnungen.

Mittelfristig wird die Entwicklung stark von der Realisierung geplanter Wohnbauprojekte abhängen. Mehrere Projektentwicklungen befinden sich in der Planungsphase, deren Umsetzung könnte ab 2026 zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen. Allerdings wird die strukturelle Nachfrage voraussichtlich weiterhin das Angebot übersteigen, sodass von stabilen bis leicht steigenden Preisen auszugehen ist.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Solingen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsdynamik. Während konkrete lokale Mietpreisdaten für Solingen nicht vollständig vorliegen, lassen sich aus den bundesweiten Trends und regionalen Vergleichswerten Rückschlüsse ziehen. Die Neuvertragsmieten für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sind gegenüber dem ersten Quartal 2025 um etwa 0,8 Prozent gestiegen, im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt die Steigerung circa 3,8 Prozent.

Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser in Solingen bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 1.200 und 2.000 Euro monatliche Kaltmiete. Für ein typisches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern werden Mieten zwischen 1.300 und 1.500 Euro aufgerufen, was einem Quadratmeterpreis von etwa 10,80 bis 12,50 Euro entspricht. Diese Werte liegen deutlich unter den Mietniveaus der Nachbarstädte Düsseldorf und Köln, was Solingen für Familien mit mittleren Einkommen attraktiv macht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zur Miete ist durch eine ausgeprägte Knappheit gekennzeichnet. Das Angebot an Miedhäusern ist strukturell begrenzt, da die meisten Häuser in Solingen von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte finden in der Regel innerhalb weniger Wochen neue Mieter. Besonders gefragt sind familiengerechte Häuser mit Garten in ruhigen Wohnlagen mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten.

Die Leerstandsquote bei Miedhäusern liegt praktisch bei null Prozent. Neubauaktivitäten im Miedhaussegment sind äußerst selten, da sich Investoren hauptsächlich auf den Mehrfamilienhausbau konzentrieren. Die wenigen neu errichteten Reihenhäuser werden überwiegend als Eigentum vermarktet. Diese strukturelle Angebotsknappheit führt zu einem stabilen Verkäufermarkt mit kontinuierlichem Aufwärtsdruck auf die Mietpreise.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren je nach Stadtteil erheblich. In den bevorzugten Wohnlagen von Ohligs, Wald und Gräfrath werden für moderne oder renovierte Häuser Spitzenmieten von 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile punkten mit ihrer Kombination aus urbaner Infrastruktur und grünem Wohnumfeld.

Im mittleren Segment zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter bewegen sich die Mieten in Stadtteilen wie Höhscheid, Merscheid und Teilen der Stadtmitte. Diese Bereiche bieten eine solide Infrastruktur und gute Verkehrsanbindungen. Am günstigeren Ende mit Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter finden sich Häuser in peripheren Lagen oder in Stadtteilen mit einfacherer Bausubstanz. Hier sind besonders ältere, nicht modernisierte Häuser zu finden, die jedoch für preisbewusste Mieter eine Alternative darstellen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist bei Miedhäusern in Solingen mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten zwischen 3 und 4 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Einkommensentwicklung abhängen wird. Die strukturelle Knappheit an Miedhäusern wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind.

Mittelfristig könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten die Nachfrage nach Miedhäusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern weiter verstärken. Gleichzeitig könnten steigende Energiekosten dazu führen, dass energieeffiziente Häuser noch stärker nachgefragt werden und entsprechend höhere Mietpreise erzielen. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Eingriffe könnten die Dynamik etwas dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendumkehr führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Solingen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine anhaltende Aufwärtsentwicklung bei den Neuvertragsmieten. Die durchschnittlichen Mietpreise sind gegenüber dem ersten Quartal 2025 um etwa 0,8 Prozent gestiegen, was der bundesweiten Entwicklung entspricht. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt die Steigerung rund 3,8 Prozent, womit sich der Trend der vergangenen Jahre fortsetzt, allerdings mit etwas gedämpfter Dynamik.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen in Solingen bewegt sich aktuell zwischen 8,50 und 11,00 Euro pro Quadratmeter, wobei der Median bei etwa 9,50 Euro liegt. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete zwischen 595 und 770 Euro. Neubauwohnungen und kürzlich sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen erzielen dabei Spitzenmieten von bis zu 13 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von einem ausgeprägten Vermietermarkt geprägt. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu kurzen Inseratszeiten und hohen Bewerberzahlen führt. Auf eine durchschnittliche Mietwohnung in mittlerer Lage kommen regelmäßig 30 bis 50 Interessenten, in begehrten Lagen kann diese Zahl noch deutlich höher liegen.

Der Leerstand bei Mietwohnungen liegt mit unter 2 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau und betrifft hauptsächlich sanierungsbedürftige oder schwer vermietbare Objekte. Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt erste positive Signale, bleibt aber weiterhin hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Pro Jahr werden in Solingen etwa 200 bis 300 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der geschätzte Bedarf bei mindestens 500 Einheiten liegt. Diese strukturelle Unterversorgung verschärft die Konkurrenzsituation unter Wohnungssuchenden weiter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen Solingens sind beträchtlich und spiegeln die unterschiedlichen Lagequali täten wider. In den Top-Lagen von Ohligs und Wald werden für moderne Wohnungen Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der direkten S-Bahn-Anbindung und dem urbanen Flair mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten und gastronomischen Angeboten.

Das mittlere Preissegment mit Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter findet sich in der Stadtmitte sowie in den Stadtteilen Höhscheid, Merscheid und Teilen von Aufderhöhe. Diese Bereiche bieten eine gute Mischung aus Wohnqualität und Infrastruktur. Am unteren Ende der Preisskala mit Mieten zwischen 7,50 und 9 Euro pro Quadratmeter liegen Wohnungen in peripheren Stadtteilen oder in Gebieten mit Entwicklungsbedarf wie Teilen von Burg oder in älteren Wohnsiedlungen. Hier finden einkommensschwächere Haushalte noch bezahlbaren Wohnraum, allerdings ist auch in diesem Segment das Angebot knapp.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Solingen deuten auf eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent, wobei die genaue Entwicklung von verschiedenen Faktoren abhängen wird. Die anhaltende Zuwanderung in die Region, kombiniert mit dem Trend zu kleineren Haushalten und der weiterhin knappen Neubautätigkeit, wird den Nachfragedruck aufrechterhalten.

Mittelfristig könnten geplante Wohnbauprojekte zu einer leichten Entspannung führen. Mehrere größere Entwicklungen mit insgesamt etwa 800 bis 1.000 Wohneinheiten befinden sich in verschiedenen Planungsstadien. Deren Realisierung könnte ab 2026/2027 das Angebot spürbar erweitern. Allerdings wird auch dies voraussichtlich nicht ausreichen, um die strukturelle Wohnungsknappheit vollständig zu beheben. Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und der qualifizierte Mietspiegel werden die Dynamik möglicherweise etwas dämpfen, aber keine grundlegende Trendwende herbeiführen.

Gesamtfazit und Marktausblick

Der Wohnimmobilienmarkt in Solingen präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als stabiler und moderat wachsender Markt mit unterschiedlichen Dynamiken in den einzelnen Segmenten. Die Stadt profitiert von ihrer strategischen Lage im Bergischen Land mit guter Anbindung an die Rheinschiene, während sie gleichzeitig noch vergleichsweise moderate Preise im Vergleich zu den umliegenden Großstädten bietet.

Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen eine moderate Erholung mit Steigerungsraten zwischen 2 und 3 Prozent jährlich, getragen von der Stabilisierung der Bauzinsen und der anhaltenden Nachfrage. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen angespannt, mit kontinuierlichen Preissteigerungen zwischen 3 und 4 Prozent jährlich.

Die größten Herausforderungen bleiben die strukturelle Angebotsknappheit und die begrenzte Neubautätigkeit. Während vereinzelte Wohnbauprojekte in Planung sind, reichen diese nicht aus, um die Nachfrage vollständig zu bedienen. Dies wird voraussichtlich zu einer Fortsetzung des Verkäufer- und Vermietermarktes in den kommenden Jahren führen.

Für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen bietet Solingen weiterhin attraktive Möglichkeiten, insbesondere im Vergleich zu den hochpreisigen Nachbarstädten. Die Stadt wird voraussichtlich weiter vom Überlauf aus Düsseldorf und Köln profitieren, was die positive Marktentwicklung stützen sollte. Allerdings sollten Marktteilnehmer die begrenzte Verfügbarkeit von Objekten und die entsprechend hohe Konkurrenz bei attraktiven Angeboten einkalkulieren.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die moderate Erholung fortsetzt oder ob externe Faktoren wie Zinsänderungen oder wirtschaftliche Unsicherheiten zu Anpassungen führen werden. Insgesamt deutet jedoch alles auf einen weiterhin robusten Wohnimmobilienmarkt in Solingen hin, der sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger interessante Perspektiven bietet.