Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q2 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes im zweiten Quartal 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 setzt sich der Trend einer stabilen, aber verhaltenen Aufwärtsentwicklung fort. Die Angebotsknappheit bleibt ein bestimmendes Merkmal des Marktes, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Dieser Bericht analysiert detailliert die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und bietet einen strukturierten Überblick über aktuelle Entwicklungen, Marktdynamiken und Zukunftsaussichten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Stuttgart verzeichnet im zweiten Quartal 2025 eine kontinuierliche Preissteigerung. Gegenüber dem ersten Quartal 2025 verteuerten sich Einfamilienhäuser um durchschnittlich 2,0 Prozent, was eine moderate, aber beständige Aufwärtsbewegung darstellt. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg sogar 3,7 Prozent, was die anhaltende Wertsteigerung von Wohnimmobilien in der Landeshauptstadt unterstreicht.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Neubauten liegen bei etwa 564.000 Euro für eine Wohnfläche von rund 131 Quadratmetern, während Bestandsimmobilien mit durchschnittlich 371.000 Euro bei 124 Quadratmetern deutlich günstiger sind. Diese Preisdifferenz von über 190.000 Euro zwischen Neubau und Bestand zeigt die anhaltende Prämie für moderne, energieeffiziente Neubauhäuser. Der Quadratmeterpreis für Neubauten bewegt sich somit bei etwa 4.305 Euro, während Bestandsimmobilien bei rund 2.992 Euro pro Quadratmeter liegen. Stuttgart liegt damit etwa 1,5 Prozent über dem bundesweiten Durchschnitt, was die attraktive Lage und die wirtschaftliche Stärke der Region widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird maßgeblich durch eine ausgeprägte Angebotsknappheit bestimmt, die insbesondere im Neubausegment spürbar ist. Diese Verknappung wirkt weiterhin preistreibend, während die Nachfrage auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau verharrt. Die Neubauaktivität zeigt erste Anzeichen einer Erholung, nachdem sich Bauherren zunehmend an die gestiegenen Baukosten und Zinsniveaus gewöhnt haben. Dennoch bleibt das Angebot deutlich hinter der Nachfrage zurück, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt.

Der Leerstand bei Kaufhäusern ist praktisch nicht existent, was typisch für den Stuttgarter Immobilienmarkt ist. Die hohe Wirtschaftskraft der Region und die kontinuierliche Zuwanderung qualifizierter Fachkräfte sorgen für eine konstant hohe Nachfrage nach Wohneigentum. Interessant ist die Beobachtung, dass trotz der gestiegenen Finanzierungskosten die Nachfrage nicht signifikant eingebrochen ist, was auf die grundsätzliche Attraktivität des Standorts Stuttgart und die solide Einkommenssituation vieler Kaufinteressenten hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben signifikant. Die zentralen Lagen wie Stuttgart-Mitte sowie die beliebten Viertel Stuttgart-Süd und Stuttgart-West verzeichnen die höchsten Preise für Kaufhäuser. Hier können die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen, teilweise werden Spitzenwerte von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erreicht.

In den Stadtrandlagen zeigt sich ein differenzierteres Bild. Während etablierte Wohngebiete wie Degerloch oder Sillenbuch ebenfalls hohe Preise aufweisen, bieten Stadtteile wie Weilimdorf oder Zuffenhausen noch vergleichsweise moderate Preisniveaus. Die Preisdifferenz zwischen den teuersten und günstigsten Lagen kann bis zu 40 Prozent betragen. Besonders gefragt sind Lagen mit guter Verkehrsanbindung, Nähe zu Grünflächen und hoher Lebensqualität. Die topografischen Gegebenheiten Stuttgarts mit seinen Hanglangen spielen ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Preisbildung, wobei Häuser in erhöhter Lage mit Talblick besondere Prämien erzielen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Wachstums hin. Experten wie Jonas Zdrzalek vom Institut für Weltwirtschaft Kiel bewerten die Entwicklung als stabil positiv und erwarten, dass die Preise weiter anziehen werden, jedoch ohne große Sprünge. Die Erholung des Marktes wird als nachhaltig eingeschätzt, wobei die Wachstumsraten voraussichtlich im niedrigen einstelligen Prozentbereich bleiben werden.

Mittelfristig wird die Entwicklung maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung, der wirtschaftlichen Gesamtsituation und der Neubauaktivität abhängen. Die anhaltende Angebotsknappheit wird voraussichtlich weiterhin preisstützend wirken. Eine signifikante Entspannung ist erst zu erwarten, wenn die Neubauaktivität deutlich zunimmt, was angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen frühestens in 18 bis 24 Monaten der Fall sein dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im zweiten Quartal 2025 eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Mit einem Preisanstieg von 0,7 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 fällt die Steigerung moderater aus als bei Einfamilienhäusern. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt der Preiszuwachs 2,7 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hindeutet.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen liegen bei etwa 282.000 Euro für eine Wohnfläche von rund 82 Quadratmetern. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von etwa 3.439 Euro. Stuttgart liegt damit etwa 1,5 Prozent über dem bundesweiten Durchschnitt, was die Attraktivität der Stadt als Wohn- und Arbeitsstandort unterstreicht. Die Preisspanne ist jedoch erheblich und reicht von etwa 2.500 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis zu über 7.000 Euro pro Quadratmeter in Premiumlagen mit besonderer Ausstattung.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf einem hohen Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Diese Konstellation führt zu einer stabilen Preisentwicklung ohne größere Schwankungen. Die Neubauprojekte bleiben insgesamt begrenzt, was die positive Preisentwicklung zusätzlich stützt. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit modernem Grundriss und energieeffizienter Ausstattung.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine verbesserte Nachfragesituation hindeutet. Gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft. Der Leerstand bei zum Verkauf stehenden Wohnungen ist praktisch nicht vorhanden, was die Angebotsknappheit unterstreicht. Investoren zeigen weiterhin Interesse am Stuttgarter Wohnungsmarkt, wobei die Renditeerwartungen angesichts der gestiegenen Preise moderater geworden sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Die höchsten Preise werden in den zentralen Lagen Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und Stuttgart-West erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise regelmäßig über 5.000 Euro, in Spitzenlagen sogar deutlich darüber. Beliebte Stadtteile wie Degerloch oder Killesberg weisen ebenfalls überdurchschnittliche Preise auf.

Die Randbezirke bieten demgegenüber noch moderate Preisniveaus. In Stadtteilen wie Feuerbach, Bad Cannstatt oder Möhringen liegen die Preise etwa 20 bis 30 Prozent unter den Spitzenlagen. Diese Gebiete profitieren jedoch zunehmend von Aufwertungstendenzen und verbesserten Infrastrukturen, was mittelfristig zu Preisanpassungen führen könnte. Besonders dynamisch entwickeln sich Quartiere mit Stadtentwicklungsprojekten, wo durch Nachverdichtung und Quartiersentwicklung neuer Wohnraum entsteht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen. Die geringe Dynamik der letzten Quartale dürfte sich fortsetzen, wobei die Preisanstiege moderat bleiben werden. Die anhaltend angespannte Angebotssituation wird weiterhin preisstützend wirken.

Langfristig wird die Entwicklung von verschiedenen Faktoren abhängen, darunter die demografische Entwicklung, die Wirtschaftslage und die Neubauaktivität. Die starke Wirtschaftskraft Stuttgarts und die Attraktivität als Arbeitsstandort sprechen für eine weiterhin positive Entwicklung. Allerdings könnten steigende Baukosten und verschärfte Energiestandards die Neubaupreise weiter in die Höhe treiben, was sich auch auf den Bestandsmarkt auswirken würde.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Stuttgart zeigt im zweiten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung, die sich im Rahmen der allgemeinen Mietpreisentwicklung bewegt. Während spezifische Quartalsdaten für Stuttgart nicht detailliert vorliegen, folgt der lokale Markt dem bundesweiten Trend leicht steigender Mieten. Die Mietpreise für Häuser haben sich gegenüber dem ersten Quartal 2025 im niedrigen einstelligen Prozentbereich erhöht.

Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche liegen die Kaltmieten zwischen 1.800 und 2.500 Euro monatlich, was Quadratmeterpreisen von etwa 12 bis 17 Euro entspricht. Neubauten und modernisierte Objekte erzielen dabei die höheren Preise, während ältere, unrenovierte Häuser am unteren Ende der Preisskala liegen.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist deutlich enger als der für Wohnungen, was zu einer stabilen bis leicht steigenden Mietpreisentwicklung führt. Das Angebot an Mietshäusern ist traditionell begrenzt, da viele Häuser von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit höherem Einkommen, die den Komfort eines Hauses schätzen, aber flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf noch nicht leisten können.

Der Leerstand bei Mietshäusern ist praktisch nicht existent. Sobald ein Haus zur Vermietung angeboten wird, finden sich in der Regel schnell mehrere Interessenten. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist sehr gering, was die Angebotsknappheit weiter verstärkt. Die meisten verfügbaren Mietshäuser sind Bestandsimmobilien, die nach einem Eigentümerwechsel oder aufgrund veränderter Lebensumstände der Eigentümer auf den Markt kommen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich. In gehobenen Lagen wie Killesberg, Sillenbuch oder Degerloch werden Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile zeichnen sich durch ihre ruhige Wohnlage, gute Infrastruktur und hohe Lebensqualität aus.

In Stadtteilen wie Hedelfingen oder Vaihingen liegen die Mieten im mittleren bis oberen Preissegment. Diese Gebiete bieten eine gute Balance zwischen urbaner Anbindung und suburban Wohnqualität. Die Stadtrandlagen wie Mühlhausen oder Stammheim bieten demgegenüber günstigere Mieten, die etwa 20 bis 30 Prozent unter den Spitzenlagen liegen. Diese Gebiete sind besonders für Familien attraktiv, die mehr Platz für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern wird sich voraussichtlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten moderat fortsetzen. Experten erwarten weiterhin leichte Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Der Markt bleibt für Mieter herausfordernd, da das knappe Angebot kaum Verhandlungsspielraum bietet.

Mittelfristig könnte sich die Situation durch verstärkte Neubauaktivität etwas entspannen, allerdings ist nicht damit zu rechnen, dass signifikant mehr Häuser zur Miete angeboten werden. Die Entwicklung wird stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Kaufkraftentwicklung der Haushalte abhängen. Sollten die Kaufpreise weiter steigen und die Finanzierungsbedingungen restriktiv bleiben, könnte dies zu einer verstärkten Nachfrage im Mietsegment führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im zweiten Quartal 2025 eine kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsentwicklung. Die Mietpreise sind gegenüber dem ersten Quartal 2025 leicht gestiegen, wobei die Steigerungsraten im niedrigen einstelligen Prozentbereich liegen. Stuttgart liegt bei den Mietpreisen weiterhin über dem bundesweiten Durchschnitt, was die hohe Attraktivität und wirtschaftliche Stärke der Stadt widerspiegelt.

Die durchschnittlichen Kaltmieten für Wohnungen bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 11 und 18 Euro pro Quadratmeter. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet somit zwischen 770 und 1.260 Euro Kaltmiete monatlich. Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauten erzielen dabei die höchsten Preise, während unsanierte Bestandswohnungen am unteren Ende der Preisskala liegen. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen, die den Großteil der Nachfrage ausmachen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem sehr hohen Niveau, besonders im Segment der kleineren Wohnungen bis 60 Quadratmeter. Diese werden vor allem von Singles, Studenten und jungen Paaren nachgefragt. Die Angebotsknappheit ist weiterhin das bestimmende Merkmal des Marktes. Trotz verschiedener Neubauinitiativen reicht das zusätzliche Angebot nicht aus, um die Nachfrage vollständig zu befriedigen.

Der Leerstand bei Mietwohnungen ist mit unter einem Prozent extrem niedrig und liegt damit deutlich unter der als gesund geltenden Leerstandsquote von drei Prozent. Dies führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt, in dem Mieter wenig Verhandlungsspielraum haben. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als zwei Wochen, in begehrten Lagen oft nur bei wenigen Tagen. Die Neubauaktivität hat sich leicht erholt, bleibt aber weiterhin hinter dem Bedarf zurück.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität und Infrastruktur wider. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt und den beliebten Vierteln Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise regelmäßig über 15 Euro, in Spitzenlagen bei Neubauten sogar über 20 Euro.

Stadtteile wie Stuttgart-Ost, Heslach oder der Stuttgarter Norden bieten ein mittleres Preisniveau mit Quadratmetermieten zwischen 12 und 15 Euro. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Anbindung an die Innenstadt und entwickeln sich zunehmend zu beliebten Wohnquartieren. Die Stadtrandlagen wie Plieningen, Birkach oder Rohracker bieten mit Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise günstige Optionen. Diese Gebiete sind besonders für Familien interessant, die mehr Wohnfläche benötigen und dafür längere Wege in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen. Die Erhöhungen werden voraussichtlich im Bereich von zwei bis vier Prozent jährlich liegen. Der Markt wird weiterhin von der Angebotsknappheit geprägt sein, wobei eine deutliche Entspannung nicht in Sicht ist.

Langfristig hängt die Entwicklung von verschiedenen Faktoren ab. Die demographische Entwicklung mit anhaltender Zuwanderung in die Wirtschaftsmetropole Stuttgart spricht für eine weiterhin hohe Nachfrage. Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Regulierungen wie Mietpreisbremsen oder Mietendeckel, könnten die Preisentwicklung dämpfen. Die Neubauaktivität wird eine Schlüsselrolle spielen: Nur wenn es gelingt, das Wohnungsangebot deutlich auszuweiten, kann sich der Markt entspannen. Dies erfordert jedoch nicht nur private Investitionen, sondern auch verstärkte Anstrengungen im sozialen Wohnungsbau.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als stabiler, moderat wachsender Markt mit anhaltender Angebotsknappheit in allen Segmenten. Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung ohne Überhitzungstendenzen. Die unterschiedlichen Marktsegmente entwickeln sich dabei weitgehend parallel, wobei der Kaufmarkt etwas dynamischer ist als der Mietmarkt.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes - insbesondere die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage - bleiben bestehen und werden auch mittelfristig die Preisentwicklung bestimmen. Stuttgart bleibt als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt attraktiv, was die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch halten wird. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass sie sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen müssen, der wenig Spielraum für Preisverhandlungen bietet.

Die moderate Preisentwicklung deutet jedoch darauf hin, dass der Markt ein gewisses Gleichgewicht gefunden hat und keine spekulativen Übertreibungen zu beobachten sind. Dies spricht für eine nachhaltige Entwicklung, die sowohl für Eigentümer als auch für Investoren Planungssicherheit bietet. Für Mieter und Kaufinteressenten bleibt die Situation hingegen herausfordernd, da die hohen Preise und die geringe Auswahl die Wohnungssuche erschweren.