Executive Summary
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023. Über alle Segmente hinweg ist eine moderate Preisentwicklung bei anhaltend hoher Nachfrage und struktureller Angebotsknappheit zu beobachten. Die Kaufpreise für Häuser stiegen um 0,8% gegenüber dem Vorquartal auf durchschnittlich 5.460 €/m², während Eigentumswohnungen mit einem Plus von 2,6% auf 4.906 €/m² eine dynamischere Entwicklung verzeichneten. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen äußerst angespannt, mit moderaten Preissteigerungen und historisch niedrigen Leerstandsquoten.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 €/m². Dies markiert einen moderaten Anstieg von 0,8% gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis noch bei 5.417 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 1,5-1,6%, was auf eine verhaltene, aber stetige Erholung des Marktes hindeutet.
Die Preisentwicklung zeigt sich deutlich gedämpfter als in den Boom-Jahren vor 2022, signalisiert jedoch eine Bodenbildung nach den Preiskorrekturen der vergangenen zwei Jahre. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche bedeutet dies einen Gesamtkaufpreis von etwa 819.000 Euro, was einer Wertsteigerung von rund 6.500 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht.
Marktdynamik
Das Angebot an Kaufhäusern bleibt im dritten Quartal 2025 extrem knapp, insbesondere in den begehrten Lagen Stuttgarts. Die strukturelle Unterversorgung wird durch mehrere Faktoren verstärkt: Begrenztes Bauland, restriktive Bebauungspläne und zurückhaltende Neubauaktivitäten aufgrund gestiegener Baukosten und Finanzierungskonditionen. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Objekte liegt deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt.
Die Nachfrage bleibt trotz gestiegener Zinsen robust. Besonders Familien mit gesichertem Einkommen und Kapitalanleger zeigen weiterhin starkes Kaufinteresse. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 60-90 Tagen für marktgerecht bewertete Objekte. Die Neubauaktivität zeigt erste Anzeichen einer Belebung, wird aber mittelfristig die Angebotsknappheit nicht signifikant mildern können.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung zwischen verschiedenen Stadtteilen bleibt ausgeprägt. In Top-Lagen wie Stuttgart-Mitte, Killesberg, Degerloch und den Halbhöhenlagen werden Spitzenpreise von über 7.000 €/m² erzielt. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, exzellenter Infrastruktur und dem hohen Wohnwert.
Die mittleren Lagen in Stadtteilen wie Stuttgart-West, Stuttgart-Ost oder Sillenbuch bewegen sich im Preissegment zwischen 5.000 und 6.500 €/m². Am Stadtrand und in den eingemeindeten Bezirken wie Mühlhausen, Weilimdorf oder Plieningen sind Häuser mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.000 und 5.000 Euro noch vergleichsweise erschwinglich, wobei auch hier die Preise aufgrund der allgemeinen Marktknappheit anziehen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung. Die jährliche Preissteigerung dürfte sich im Korridor von 2-4% bewegen, abhängig von der weiteren Zinsentwicklung und gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Die Europäische Zentralbank hat für das vierte Quartal 2025 erste Zinssenkungen signalisiert, was die Finanzierungsbedingungen verbessern und die Nachfrage zusätzlich stimulieren könnte.
Die strukturelle Angebotsknappheit wird mittelfristig bestehen bleiben, da Stuttgart als Wirtschaftsmetropole mit starkem Arbeitsmarkt weiterhin Zuzug verzeichnet. Neue Baugebiete sind rar, und die Nachverdichtung im Bestand stößt zunehmend an Grenzen. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz werden zu entscheidenden Faktoren bei der Preisbildung, wobei energetisch sanierte oder neu gebaute Häuser mit guten Energiewerten deutliche Preisaufschläge erzielen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 dynamischer als das Häusersegment. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 €/m² liegt das Preisniveau 2,6% über dem Vorquartal (Q2 2025: 4.782 €/m²). Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg moderate 1,6%, was auf eine sich stabilisierende Marktlage nach den Turbulenzen der Vorjahre hindeutet.
Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 80 m² kostet damit aktuell etwa 392.500 Euro. Die Preisspanne ist jedoch erheblich: Während einfache Bestandswohnungen in Randlagen ab etwa 3.500 €/m² erhältlich sind, werden für luxuriöse Neubauwohnungen in Bestlagen über 8.000 €/m² aufgerufen.
Marktdynamik
Die Angebotsknappheit bei Eigentumswohnungen bleibt ein prägendes Merkmal des Stuttgarter Marktes. Besonders in den begehrten Innenstadtvierteln ist das Angebot extrem limitiert. Die Nachfrage wird von verschiedenen Käufergruppen getragen: Kapitalanleger schätzen die stabilen Mietrenditen und langfristige Wertsteigerungsperspektive, während Eigennutzer von den im Vergleich zu Häusern niedrigeren Gesamtpreisen angezogen werden.
Neubauwohnungen sind besonders gefragt, insbesondere wenn sie moderne Energiestandards erfüllen. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem Bedarf zurück. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 450 neue Wohneinheiten fertiggestellt, während der geschätzte jährliche Bedarf bei über 3.000 Einheiten liegt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich auf 45-75 Tage verkürzt, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Premiumlagen Stuttgart-Mitte, am Killesberg oder in Stuttgart-Süd werden regelmäßig Preise über 6.500 €/m² erzielt. Besonders begehrt sind Wohnungen mit Balkon oder Terrasse und Blick ins Grüne.
Die beliebten Stadtteile Stuttgart-West und Stuttgart-Ost bieten ein breites Spektrum von sanierten Altbauwohnungen bis zu modernen Neubauten im Preisbereich von 4.500 bis 6.000 €/m². In den äußeren Stadtbezirken wie Feuerbach, Zuffenhausen oder Bad Cannstatt bewegen sich die Preise zwischen 3.500 und 4.500 €/m², wobei die Nähe zu S-Bahn-Stationen einen deutlichen Preisaufschlag bedeutet.
Ein zunehmend wichtiger Faktor ist die energetische Qualität der Immobilie. Der Preisunterschied zwischen energetisch sanierten und unsanierten Bestandswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 weiter vergrößert und beträgt nun durchschnittlich 15-20%.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt bleiben verhalten optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate jährliche Preissteigerungen zwischen 1% und 3%. Die Nachfrage wird durch mehrere Faktoren gestützt: Stuttgart bleibt als Wirtschaftsstandort attraktiv, die demografische Entwicklung mit mehr Single- und Zweipersonenhaushalten begünstigt kleinere Wohneinheiten, und die erwarteten Zinssenkungen könnten die Finanzierungsbedingungen verbessern.
ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) gewinnen massiv an Bedeutung. Käufer achten verstärkt auf Energieeffizienz, nachhaltige Bauweise und soziale Aspekte. Wohnungen mit schlechten Energiewerten werden zunehmend schwerer verkäuflich oder müssen Preisabschläge hinnehmen. Die geplanten gesetzlichen Verschärfungen bei energetischen Standards dürften diesen Trend weiter verstärken.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Miethäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise sind um etwa 0,8% gegenüber dem Vorquartal gestiegen. Je nach Lage, Ausstattung und Größe bewegen sich die Kaltmieten für Häuser zwischen 12 und 20 €/m², wobei Premium-Objekte in Bestlagen auch darüber liegen können.
Ein typisches Reihenhaus mit 120 m² Wohnfläche kostet in mittlerer Lage etwa 1.800 bis 2.200 Euro Kaltmiete monatlich. Freistehende Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung und Garten in guten Lagen erreichen Monatsmieten von 3.000 Euro und mehr. Im Vergleich zum Vorjahr (Q3 2024) haben sich die Mieten um durchschnittlich 2-3% verteuert, was in etwa der allgemeinen Inflationsrate entspricht.
Marktdynamik
Das Angebot an Miethäusern ist in Stuttgart traditionell sehr begrenzt und hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verknappt. Die meisten verfügbaren Objekte stammen aus dem Bestand privater Vermieter oder werden im Rahmen von beruflichen Veränderungen temporär vermietet. Institutionelle Anbieter sind in diesem Segment kaum vertreten.
Die Nachfrage ist außerordentlich hoch, insbesondere von Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen Garten suchen, sich aber den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen. Auch Expats und temporär in Stuttgart arbeitende Führungskräfte internationaler Unternehmen fragen verstärkt Miethäuser nach. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter angesichts des knappen Angebots seltener umziehen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die höchsten Mieten für Häuser werden in den klassischen Villenvierteln und Premiumlagen wie Killesberg, Sonnenberg oder den Halbhöhenlagen erzielt. Hier liegen die Quadratmetermieten oft über 18 €/m², für besonders luxuriöse Objekte werden auch 25 €/m² und mehr verlangt.
In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Degerloch, Sillenbuch oder Möhringen bewegen sich die Mieten zwischen 14 und 18 €/m². Diese Lagen bieten eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Erreichbarkeit der Innenstadt. Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Stammheim, Mühlhausen oder Rohracker sind Häuser mit Mieten zwischen 10 und 14 €/m² noch vergleichsweise erschwinglich, wobei auch hier die Preise aufgrund der allgemeinen Marktanspannung steigen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungen zwischen 2% und 4%, abhängig von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und möglichen regulatorischen Eingriffen. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietobjekten wird bestehen bleiben, da kaum neue Miethäuser gebaut werden und viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten.
Die Nachfrage nach flexiblen Wohnformen und temporären Mietlösungen dürfte weiter zunehmen. Trends wie Home-Office und hybride Arbeitsmodelle verstärken den Wunsch nach größeren Wohnflächen mit separaten Arbeitszimmern. Energieeffizienz wird auch im Mietsegment zum entscheidenden Faktor: Häuser mit schlechten Energiewerten werden zunehmend schwerer vermietbar oder müssen mit niedrigeren Mieten kalkuliert werden.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin äußerst angespannt. Die durchschnittlichen Kaltmieten liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 13 und 25 €/m², wobei in absoluten Top-Lagen auch Mieten über 27 €/m² erzielt werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten moderat gestiegen, die Steigerungsrate liegt bei etwa 0,5-1%.
Eine typische 2-Zimmer-Wohnung mit 60 m² in mittlerer Lage kostet etwa 900-1.000 Euro Kaltmiete, während für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 80 m² zwischen 1.200 und 1.500 Euro zu kalkulieren sind. Neubauwohnungen und energetisch hochwertige Bestandswohnungen liegen preislich etwa 15-20% über dem Durchschnitt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 haben sich die Mieten um durchschnittlich 2-3% verteuert.
Marktdynamik
Der Leerstand bei Wohnimmobilien in Stuttgart bleibt auf historisch niedrigem Niveau. Die Leerstandsquote liegt bei unter 1%, was faktisch Vollvermietung bedeutet. Diese extreme Marktanspannung führt dazu, dass bei Neuvermietungen oft mehrere Dutzend Interessenten um eine Wohnung konkurrieren. Die durchschnittliche Inseratsdauer für attraktive Wohnungen beträgt nur wenige Tage.
Die Nachfrage wird von verschiedenen Gruppen getragen: Young Professionals, Studenten, Familien und zunehmend auch Senioren, die vom Eigenheim in eine kleinere, barrierefreie Wohnung wechseln. Die Neubauaktivität kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 350 neue Mietwohnungen fertiggestellt, der Bedarf liegt jedoch bei einem Vielfachen.
Besonders gefragt sind Wohnungen mit modernem Schnitt, Balkon oder Terrasse sowie guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Wohnungen mit Home-Office-tauglichem zusätzlichem Zimmer erzielen Preisaufschläge von 5-10%. Die Bedeutung von ESG-konformen Wohnungen nimmt rapide zu, da Mieter zunehmend auf niedrige Nebenkosten und nachhaltiges Wohnen achten.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich. In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere in Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und am Killesberg, werden regelmäßig Spitzenmieten über 20 €/m² erzielt. Besonders begehrt sind hier sanierte Altbauwohnungen mit hohen Decken und Stuck sowie moderne Neubauten mit gehobener Ausstattung.
Die beliebten innenstadtnahen Viertel wie Stuttgart-West, Stuttgart-Ost oder das Heusteigviertel bewegen sich im Mietpreissegment zwischen 15 und 20 €/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, guten Infrastruktur und dem vielfältigen kulturellen Angebot.
In den äußeren Stadtbezirken wie Feuerbach, Zuffenhausen, Weilimdorf oder Bad Cannstatt liegen die Mieten zwischen 11 und 15 €/m². Diese Stadtteile bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und sind besonders bei Familien beliebt. Die günstigsten Mieten finden sich in den Randlagen und sozialen Brennpunkten, wo teilweise noch Mieten unter 10 €/m² möglich sind, allerdings bei entsprechend einfacher Ausstattung und Lage.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten weitere moderate Mietsteigerungen im Bereich von 2-4% jährlich. Die Politik diskutiert verschiedene Maßnahmen zur Dämpfung des Mietanstiegs, darunter eine Verschärfung der Mietpreisbremse und verstärkte Förderung des sozialen Wohnungsbaus.
Die strukturellen Herausforderungen bleiben bestehen: Stuttgart wächst weiter, die Haushalte werden kleiner, und der Wohnflächenverbrauch pro Kopf steigt. Gleichzeitig ist Bauland knapp und teuer, Baukosten sind hoch, und die Genehmigungsverfahren dauern lang. Diese Faktoren sprechen gegen eine schnelle Entspannung des Marktes.
ESG-Faktoren werden zur entscheidenden Größe im Mietmarkt. Ab 2025 greifen verschärfte energetische Anforderungen, die viele Bestandsimmobilien unter Modernisierungsdruck setzen. Wohnungen mit schlechten Energiewerten werden zunehmend schwerer vermietbar oder müssen Mietabschläge hinnehmen. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach klimaneutralen und energieeffizienten Wohnungen, was sich in höheren erzielbaren Mieten niederschlägt.
Fazit und Gesamtbetrachtung
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Erholung. Nach den turbulenten Jahren mit starken Preiskorrekturen hat sich der Markt gefangen und zeigt wieder vorsichtige Aufwärtstendenzen. Die fundamentalen Marktbedingungen – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – sorgen für Preisstabilität und moderate Steigerungen.
Die Kaufmärkte profitieren von einer leichten Entspannung bei den Finanzierungskonditionen und dem wieder erwachenden Vertrauen der Käufer. Besonders der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich robust mit einer Preissteigerung von 2,6% gegenüber dem Vorquartal. Die Mietmärkte bleiben extrem angespannt mit historisch niedrigen Leerständen und entsprechendem Preisdruck.
Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz verändert die Marktdynamik grundlegend. Die Preisschere zwischen energetisch hochwertigen und sanierungsbedürftigen Immobilien öffnet sich weiter. Investoren und Eigennutzer müssen diese Entwicklung in ihre Kalkulationen einbeziehen.
Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung zu rechnen. Die erwarteten Zinssenkungen könnten die Nachfrage zusätzlich stimulieren, während das strukturell knappe Angebot preistreibend wirkt. Stuttgart bleibt als Wirtschaftsstandort mit starkem Arbeitsmarkt und hoher Lebensqualität ein attraktiver Immobilienmarkt mit langfristig positiven Perspektiven.
Marktteilnehmer sollten sich auf einen weiterhin kompetitiven Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und solide Finanzierung entscheidend sind. Die Zeiten drastischer Preissprünge scheinen vorerst vorbei, stattdessen etabliert sich ein Markt mit moderaten, nachhaltigen Wertsteigerungen – eine gesunde Entwicklung für alle Beteiligten.
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