Immobilienmarktbericht Stuttgart – Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Zeichen einer Stabilisierung nach den turbulenten Vorquartalen. Nach einer Phase der Preiskorrektur im Jahr 2024 zeichnet sich nun eine moderate Erholung ab, die sowohl den Kauf- als auch den Mietmarkt betrifft. Die anhaltende Flächenknappheit in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs und die weiterhin hohe Attraktivität des Wirtschaftsstandorts sorgen für eine stabile Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Stuttgart bei etwa 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 1,6 Prozent im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 dar, als der Quadratmeterpreis noch bei durchschnittlich 5.375 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem sich die Preise bereits auf einem stabilen Niveau bewegten, zeigt sich eine leichte, aber kontinuierliche Aufwärtsbewegung.

Die moderate Preisentwicklung spiegelt die allmähliche Erholung des Marktes wider. Nach einer Phase der Unsicherheit und Preiskorrektur im Jahr 2024, bedingt durch gestiegene Zinsen und zurückhaltende Käufer, hat sich der Markt nun stabilisiert. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise trotz der weiterhin restriktiven Finanzierungsbedingungen wieder anziehen, was auf die fundamentale Stärke des Stuttgarter Immobilienmarkts hindeutet.

Marktdynamik

Die Angebotslage für Häuser zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 angespannt. Der strukturelle Flächenmangel im Großraum Stuttgart führt zu einem kontinuierlich knappen Angebot, während die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau verharrt. Die Neubauaktivität ist aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland und der nach wie vor hohen Baukosten eingeschränkt. Dies verschärft die Angebotssituation zusätzlich und trägt zur Preisstabilität bei.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf familienfreundliche und gut erreichbare Stadtteile. Käufer suchen verstärkt nach Objekten mit guter Infrastrukturanbindung und hoher Lebensqualität. Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht existent, was die hohe Marktanspannung unterstreicht. Verkäufer befinden sich weiterhin in einer günstigen Verhandlungsposition, auch wenn die Verkaufszeiten im Vergleich zu den Boomjahren leicht gestiegen sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. Die höchsten Preise werden nach wie vor im Zentrum und in den stadtnahen Premium-Lagen erzielt. Besonders begehrt sind die Viertel rund um den Killesberg und Degerloch, wo hochwertige Einfamilienhäuser Spitzenpreise erzielen. In diesen Top-Lagen ist die Nachfrage ungebrochen stark, und die Preise zeigen eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung.

Die Stadtrandlagen bieten demgegenüber eine gewisse preisliche Entlastung, allerdings ist hier die Neubauaktivität noch geringer als in den zentraleren Bereichen. Familien weichen zunehmend auf diese Gebiete aus, was dort zu einer steigenden Nachfrage und allmählichen Preissteigerungen führt. Die Viertel im Stuttgarter Westen und Süden verzeichnen ebenfalls ein wachsendes Preisniveau, insbesondere bei renovierten Altbauten und modernen Neubauprojekten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Immobilienexperten eine moderate Preiserholung von etwa 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Einschätzung basiert auf mehreren stabilisierenden Faktoren: Die Nachfrage stabilisiert sich auf hohem Niveau, die Phase der starken Zinserhöhungen scheint beendet, und die anhaltenden Engpässe beim Neubau sorgen für eine strukturelle Angebotsknappheit.

Die Region Stuttgart behält ihre hohe Attraktivität als Wirtschaftsstandort, was mittelfristig für eine stabile Nachfrage nach Wohnimmobilien sorgen wird. Allerdings bleibt das Investitionsvolumen insgesamt verhalten, wobei der Fokus weiterhin auf Qualitätsobjekten in Top-Lagen liegt. Die Marktakteure erwarten keine dramatischen Preissprünge, sondern eine gesunde, nachhaltige Entwicklung des Hausmarktes.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 4.906 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer leichten Steigerung gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei etwa 4.869 Euro lag. Alternative Marktdaten weisen einen Durchschnittspreis von 4.793 Euro pro Quadratmeter aus, wobei die leichten Abweichungen auf unterschiedliche Erhebungsmethoden und Stichproben zurückzuführen sind.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau. Nach den Preisrückgängen im Jahr 2024 hat sich der Markt für Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2025 gefangen und zeigt erste Anzeichen einer leichten Erholung. Die Preise haben sich auf einem Niveau eingependelt, das sowohl für Käufer als auch Verkäufer akzeptabel erscheint, was zu einer gewissen Belebung der Transaktionsaktivität führt.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin begrenzt, insbesondere im Segment der modernen, energieeffizienten Neubauwohnungen. Die Nachfrage ist hingegen ungebrochen hoch, besonders in den zentralen Stadtteilen mit guter Infrastruktur. Die Stadtbezirke Mitte, West und Süd verzeichnen die stärkste Nachfrage, was sich in kurzen Vermarktungszeiten und stabilen Preisen niederschlägt.

Der Leerstand bei Wohnungen ist minimal, was die hohe Marktanspannung verdeutlicht. Die begrenzte Neubauaktivität kann die starke Nachfrage nicht decken, was zu einer anhaltenden Knappheit führt. Besonders gefragt sind Wohnungen mit modernem Energiestandard und zeitgemäßer Ausstattung. ESG-konforme und kürzlich sanierte Wohnungen erzielen dabei überdurchschnittliche Preise und sind oft innerhalb weniger Wochen verkauft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Die höchsten Preise werden erwartungsgemäß im Stadtzentrum und in den beliebten innenstadtnahen Vierteln erzielt. Hier können Quadratmeterpreise deutlich über dem Durchschnitt liegen, insbesondere bei Penthouse-Wohnungen oder Objekten mit besonderer Ausstattung und Lage.

Die Stadtrandlagen bieten günstigere Alternativen, allerdings ist hier der Anteil an Neubauwohnungen geringer. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie kann mehrere tausend Euro pro Quadratmeter betragen. Besonders interessant entwickeln sich die Stadtteile, die von Infrastrukturverbesserungen profitieren, wie neue S-Bahn-Anbindungen oder Stadtteilentwicklungsprojekte. Diese Gebiete verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen und zunehmendes Käuferinteresse.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart sind verhalten optimistisch. Experten erwarten für die Jahre 2025 und 2026 eine moderate Erholung mit Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird getragen von der anhaltenden Attraktivität Stuttgarts als Wohn- und Arbeitsort sowie der strukturellen Angebotsknappheit.

Ein wichtiger Faktor für die künftige Entwicklung wird die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sein. Sollten die Zinsen stabil bleiben oder sogar leicht sinken, könnte dies zu einer weiteren Belebung der Nachfrage führen. Gleichzeitig bleibt die Neubauaktivität der limitierende Faktor. Ohne eine deutliche Ausweitung des Angebots werden die Preise mittelfristig unter Aufwärtsdruck bleiben. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen Markt einstellen, der von Stabilität und moderatem Wachstum geprägt ist.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine breite Preisspanne von 13 bis 25 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Ausstattung. In Top-Lagen, insbesondere in der Innenstadt und den exklusiven Villenvierteln, können die Mietpreise sogar über 27 Euro pro Quadratmeter erreichen. Diese Preisniveaus reflektieren die hohe Nachfrage nach Mietshäusern in der Landeshauptstadt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mietpreise für Häuser stabil entwickelt, mit einer leichten Tendenz nach oben. Im Jahresvergleich wird eine moderate Steigerung von 2 bis 5 Prozent erwartet. Diese Entwicklung zeigt, dass der Mietmarkt für Häuser trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten robust bleibt. Die Stabilität der Mietpreise ist besonders bemerkenswert vor dem Hintergrund der volatilen Kaufpreise in den vergangenen Quartalen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Stuttgart ist strukturell knapp, besonders in familienfreundlichen und stadtnahen Lagen. Die Nachfrage nach Mietshäusern steigt kontinuierlich, getrieben von flexibleren Wohnbedürfnissen und der Zurückhaltung vieler Haushalte beim Immobilienerwerb. Viele Familien bevorzugen derzeit die Flexibilität einer Mietoption gegenüber den langfristigen Verpflichtungen eines Hauskaufs.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist äußerst begrenzt. Investoren konzentrieren sich hauptsächlich auf den Bau von Eigentumswohnungen oder kleineren Mietwohnungseinheiten, da diese höhere Renditen versprechen. Dies führt zu einem anhaltend knappen Angebot an Mietshäusern, was die Verhandlungsposition der Vermieter stärkt. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit zu weniger verfügbaren Objekten führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich. Die höchsten Mieten werden in den bevorzugten Stadtteilen mit exzellenter Infrastruktur erzielt, wie Degerloch und Killesberg. Diese Viertel bieten nicht nur eine hervorragende Verkehrsanbindung, sondern auch hochwertige Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeiteinrichtungen, was sie besonders für Familien attraktiv macht.

In den Stadtrandlagen sind die Mieten deutlich günstiger, allerdings ist das Angebot hier noch knapper als in zentraleren Lagen. Die Preisunterschiede sind stark vom Haustyp und Modernisierungsgrad abhängig. Moderne, energieeffiziente Häuser mit Garten und Garage erzielen auch in peripheren Lagen überdurchschnittliche Mieten. Altbauhäuser mit Sanierungsbedarf werden hingegen zu deutlich niedrigeren Preisen vermietet.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietmarkt bei Häusern deuten auf ein moderates Wachstum in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Die geringe Neubauquote wird weiterhin für Angebotsknappheit sorgen, während die Nachfrage stabil bleibt oder sogar leicht steigt. Steigende Bau- und Unterhaltskosten werden von Vermietern zunehmend auf die Mieter umgelegt, was zusätzlichen Preisdruck erzeugt.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Nachfrage nach energieeffizienten Mietshäusern. Mit steigenden Energiekosten werden Objekte mit guter Energiebilanz immer attraktiver und können höhere Mieten erzielen. Vermieter, die in energetische Sanierungen investieren, können mit überdurchschnittlichen Mietsteigerungen rechnen. Insgesamt wird der Markt für Mietshäuser in Stuttgart ein Vermietermarkt bleiben, mit stabilen bis leicht steigenden Mieten und hoher Nachfrage.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Mietpreisspanne von 13 bis 25 Euro pro Quadratmeter. In den Top-Lagen der Stadt werden regelmäßig Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Preisniveaus spiegeln die anhaltend hohe Attraktivität Stuttgarts als Wohnort und die strukturelle Wohnungsknappheit wider.

Nach den Rückgängen im Jahr 2024 haben sich die Mieten im Jahr 2025 stabilisiert und zeigen eine leicht steigende Tendenz. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine marginale Erhöhung zu verzeichnen, während im Jahresvergleich Steigerungen von etwa 2 bis 4 Prozent prognostiziert werden. Diese moderate Entwicklung zeigt, dass sich der Mietmarkt nach einer Phase der Unsicherheit wieder gefangen hat und zu einem nachhaltigen Wachstumspfad zurückgefunden hat.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Stuttgart bleibt auf sehr hohem Niveau. Der Leerstand ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger attraktiven Lagen. Besonders in gut angebundenen, zentralen Stadtteilen übersteigt die Nachfrage das Angebot bei weitem. Dies führt zu kurzen Inseratszeiten und oft zu Massenbesichtigungen bei attraktiven Objekten.

Die Neubauaktivität bei Mietwohnungen ist durch den anhaltenden Flächenmangel stark begrenzt. Die wenigen Neubauprojekte, die realisiert werden, sind oft bereits vor Fertigstellung vollständig vermietet. Der Fokus liegt dabei verstärkt auf kleineren, effizienten Wohnungsgrundrissen, die sich an Singles und Paare richten. Größere Familienwohnungen sind im Neubausegment unterrepräsentiert, was zu einer besonderen Knappheit in diesem Segment führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind signifikant. Die Innenstadt und beliebte Viertel wie Stuttgart-West, Süd und Ost erzielen die höchsten Mietpreise. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl. Hier sind Quadratmetermieten von 20 Euro und mehr keine Seltenheit, besonders bei modernen oder frisch sanierten Wohnungen.

Die Stadtrandgebiete bieten günstigere Alternativen, allerdings ist das Angebot hier eingeschränkt und die Nachfrage steigt kontinuierlich. Viele Mieter weichen aufgrund der hohen Preise im Zentrum auf diese Gebiete aus, was dort zu steigenden Mieten führt. Besonders gefragt und entsprechend teuer sind moderne, ESG-konforme Wohnungen mit guter Energieeffizienz. Diese erzielen unabhängig von der Lage Premiummieten und sind oft innerhalb kürzester Zeit vermietet.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart bleiben angespannt. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weiterhin leicht steigende Mietpreise. Die strukturelle Knappheit am Mietwohnungsmarkt wird den Preisdruck aufrechterhalten. Ohne eine signifikante Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkte Neubauaktivitäten ist keine Entspannung in Sicht.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Regulierung des Mietmarktes sein. Diskussionen über Mietpreisbremsen und andere regulatorische Eingriffe könnten die Preisentwicklung dämpfen, allerdings auch zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn Investoren sich zurückziehen. Die Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften in die Wirtschaftsregion Stuttgart weiter gestützt. Mieter müssen sich auf einen kompetitiven Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und Kompromissbereitschaft erforderlich sind.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil. Nach einer Phase der Korrektur und Unsicherheit im Jahr 2024 hat sich der Markt gefangen und zeigt moderate Wachstumstendenzen. Die fundamentalen Faktoren – hohe Wirtschaftskraft, Attraktivität als Wohnort und strukturelle Angebotsknappheit – stützen sowohl den Kauf- als auch den Mietmarkt.

Die größte Herausforderung bleibt die begrenzte Neubauaktivität, die durch Flächenmangel und hohe Baukosten gehemmt wird. Dies führt zu einer anhaltenden Marktanspannung, die Käufer und Mieter gleichermaßen betrifft. Während Eigentümer und Vermieter von stabilen bis steigenden Preisen profitieren, müssen Wohnungssuchende mit einem kompetitiven Marktumfeld und hohen Preisen rechnen.

Für die Zukunft ist eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung zu erwarten. Dramatische Preissprünge oder -einbrüche sind unwahrscheinlich, solange die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabil bleiben. Der Stuttgarter Immobilienmarkt wird weiterhin ein attraktives, aber anspruchsvolles Umfeld für alle Marktteilnehmer bleiben.