Immobilienmarktbericht Stuttgart – Q3 2025

Der Stuttgarter Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Knappheit geprägt. Nach der Zinswende stabilisieren sich die Preise auf hohem Niveau, während die Nachfrage nach Wohnimmobilien ungebrochen stark bleibt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind leichte Preissteigerungen zu verzeichnen, die sich sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt manifestieren.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Stuttgart liegt im Q3 2025 bei 5.460 €/m². Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.420 €/m² lag. Die Preisentwicklung zeigt somit einen kontinuierlichen, wenn auch moderaten Aufwärtstrend von etwa 0,7 Prozent innerhalb eines Quartals.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024, als der Quadratmeterpreis bei 5.375 €/m² lag, beträgt die Steigerung 1,6 Prozent. Diese verhältnismäßig moderate Jahressteigerung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Vorjahren hin. Die Zinswende hat zu einer gewissen Beruhigung geführt, ohne jedoch den grundlegenden Nachfrageüberhang zu beseitigen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt weiterhin äußerst knapp, besonders in den begehrten Top-Lagen der Stadt. Die Nachfrage zeigt sich stabil auf hohem Niveau, wobei vor allem Familien und Kapitalanleger als Hauptakteure am Markt auftreten. Die Neubauaktivität ist nach wie vor gering, was hauptsächlich auf die Knappheit von Bauland in Stuttgart zurückzuführen ist.

Ein neuer Trend zeichnet sich bei der Nachfrage nach ESG-konformen Objekten ab. Energieeffiziente und nachhaltig gebaute Häuser erfahren eine deutlich höhere Nachfrage und erzielen Preisaufschläge gegenüber konventionellen Bestandsimmobilien. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut gepflegte Objekte in attraktiven Lagen beträgt weiterhin nur wenige Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts sind weiterhin erheblich. Im Zentrum und in beliebten Vierteln wie Degerloch, Botnang und Heslach liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und überschreiten häufig die Marke von 6.000 €/m². Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem hohen Wohnwert.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken sind die Preise moderater, zeigen aber ebenfalls eine steigende Tendenz. Stadtteile wie Mühlhausen oder Weilimdorf bieten noch vergleichsweise erschwingliche Optionen, wobei auch hier die Preise kontinuierlich anziehen. Die Spreizung zwischen Top-Lagen und peripheren Gebieten hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht vergrößert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung der Hauspreise in Stuttgart. Die leichte Erholung nach der Zinswende dürfte sich fortsetzen, wobei mit moderaten Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent pro Jahr zu rechnen ist. Die anhaltende Knappheit und die hohe Nachfrage werden weiterhin für Preisdruck sorgen, allerdings gedämpft durch die gestiegenen Finanzierungskosten.

Die Neubauaktivität dürfte mittelfristig leicht zunehmen, kann aber die strukturelle Unterversorgung des Marktes nicht kurzfristig beheben. Besonders gefragt werden weiterhin energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien sein, die den steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz entsprechen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im Q3 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 €/m². Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der Preis bei 4.880 €/m² lag, entspricht dies einer leichten Steigerung von etwa 0,5 Prozent. Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit etwas verhaltener als bei Häusern.

Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis bei 4.869 €/m² lag, beträgt die Steigerung 0,8 Prozent. Diese moderate Jahressteigerung reflektiert die allgemeine Marktberuhigung nach den starken Preisanstiegen der Vorjahre. Dennoch bleibt das Preisniveau historisch hoch und für viele Kaufinteressenten eine erhebliche finanzielle Herausforderung.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp, wobei besonders in den Top-Lagen eine ausgeprägte Unterversorgung herrscht. Die Nachfrage zeigt sich stabil auf hohem Niveau, getragen hauptsächlich von Kapitalanlegern und jungen Familien, die den Einstieg in Wohneigentum suchen. Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist moderat, zeigt aber einen klaren Fokus auf ESG-konforme Objekte.

Die Leerstandsquote in Stuttgart bleibt mit unter 1 Prozent auf einem extrem niedrigen Niveau. Neue Wohnprojekte werden häufig bereits in der Planungsphase zu großen Teilen vermarktet. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen beträgt oft nur wenige Tage bis Wochen. Renovierungsbedürftige Objekte verweilen länger am Markt, finden aber aufgrund des Mangels an Alternativen ebenfalls zeitnah Käufer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Im Zentrum und in beliebten Vierteln wie der Stadtmitte, Bad Cannstatt und Feuerbach überschreiten die Quadratmeterpreise regelmäßig die Marke von 5.500 €/m². Penthouse-Wohnungen und luxuriös ausgestattete Neubauwohnungen in diesen Lagen können sogar Preise von über 7.000 €/m² erzielen.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken sind die Preise moderater, bewegen sich aber ebenfalls auf einem hohen Niveau. Stadtteile wie Zuffenhausen oder Vaihingen bieten noch vergleichsweise günstigere Optionen, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielt eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung, wobei gut angebundene Randlagen teilweise höhere Preise erzielen als schlecht angebundene zentrumsnahe Lagen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in Stuttgart zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der aktuellen Stabilisierungsphase. Experten erwarten moderate Preissteigerungen im Bereich von 1 bis 3 Prozent jährlich. Die strukturelle Knappheit wird weiterhin preistreibend wirken, während die gestiegenen Zinsen dämpfend auf die Nachfrage wirken könnten.

Ein wichtiger Faktor wird die weitere Entwicklung der ESG-Anforderungen sein. Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz könnten mittelfristig Preisabschläge erfahren, während nachhaltige Neubauten und energetisch sanierte Bestandswohnungen Preisaufschläge erzielen dürften. Die geplanten Neubaugebiete in Stuttgart könnten mittelfristig für eine leichte Entspannung sorgen, werden aber voraussichtlich nicht ausreichen, um die grundlegende Angebots-Nachfrage-Diskrepanz aufzulösen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im Q3 2025 eine durchschnittliche Preisspanne von 13 bis 25 €/m², wobei in Top-Lagen Mieten von über 27 €/m² keine Seltenheit sind. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die Spanne bei 12 bis 24 €/m² lag, ist eine leichte Steigerung zu verzeichnen. Dies entspricht einer Erhöhung um etwa 4 Prozent am oberen Ende der Preisspanne.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von 2 bis 4 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise unterstreicht. Die Mietpreisentwicklung bei Häusern verläuft damit etwas dynamischer als bei Wohnungen, was auf die besonders hohe Nachfrage von Familien nach größeren Wohneinheiten mit Garten zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Stuttgart ist extrem begrenzt. Die meisten verfügbaren Objekte werden innerhalb kürzester Zeit vermietet, oft schon nach der ersten Besichtigung. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches, was zu einem starken Vermietermarkt führt. Besonders Familien mit Kindern und gehobenen Einkommensgruppen konkurrieren um die wenigen verfügbaren Objekte.

Die Neubauaktivität im Miethaussegment ist minimal, da Bauland knapp und teuer ist. Die wenigen Neubauprojekte richten sich meist an das obere Preissegment. Bestandsobjekte werden häufig modernisiert und energetisch saniert, was zu Mieterhöhungen führt. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation seltener umziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In Premium-Lagen wie Degerloch, Botnang und Heslach liegen die Mieten für Häuser regelmäßig über 27 €/m². Besonders begehrt sind Objekte mit Garten, Terrasse und guter Verkehrsanbindung. In diesen Vierteln können freistehende Einfamilienhäuser Mieten von 3.500 bis 5.000 Euro und mehr erzielen.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken sind die Mieten moderater, bewegen sich aber immer noch auf einem hohen Niveau zwischen 13 und 20 €/m². Stadtteile wie Stammheim oder Hedelfingen bieten noch vergleichsweise günstigere Optionen. Die Nähe zu Grünflächen und die Qualität der lokalen Infrastruktur spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisgestaltung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von 2 bis 5 Prozent, abhängig von der Lage und Ausstattung. Die anhaltende Knappheit und die starke Nachfrage werden weiterhin preistreibend wirken.

Die Mietpreisbremse zeigt in Stuttgart nur begrenzte Wirkung, da viele Objekte unter Ausnahmeregelungen fallen oder die hohe Nachfrage alternative Vereinbarungen ermöglicht. Mittelfristig könnte eine Zunahme von Umlandgemeinden als Wohnalternative zu einer leichten Entspannung führen, allerdings ist dieser Effekt bisher nicht spürbar. Die Nachfrage nach energieeffizienten Häusern wird weiter zunehmen, was zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen dürfte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im Q3 2025 eine durchschnittliche Preisspanne von 13 bis 25 €/m², wobei in Top-Lagen ebenfalls Mieten von über 27 €/m² erreicht werden. Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Spanne bei 12 bis 24 €/m² lag, ist eine leichte Steigerung festzustellen. Dies entspricht einer Erhöhung von etwa 4 Prozent am oberen Ende der Preisskala.

Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung 2 bis 4 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise bestätigt. Der Mietwohnungsmarkt entwickelt sich damit parallel zum Miethausmarkt, wobei das absolute Preisniveau bei kleineren Wohnungen pro Quadratmeter tendenziell höher liegt als bei größeren Einheiten.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt weiterhin deutlich hinter der Nachfrage zurück. Besonders in den begehrten Lagen ist die Situation angespannt, mit teilweise mehreren hundert Bewerbern pro Wohnung. Die Nachfrage wird hauptsächlich von jungen Berufstätigen, Studenten und kleinen Familien getragen. Auch Kapitalanleger sind aktiv und kaufen Wohnungen zur Vermietung, was das Angebot für Selbstnutzer weiter verknappt.

Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf ESG-konforme Objekte und nachhaltige Wohnkonzepte. Die Leerstandsquote liegt weiterhin unter 1 Prozent, was die extreme Marktanspannung verdeutlicht. Modernisierungen im Bestand führen häufig zu Mieterhöhungen, die aufgrund der Marktlage meist akzeptiert werden. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt beträgt oft nur wenige Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung ist im Mietwohnungsmarkt besonders ausgeprägt. In zentralen Lagen wie der Stadtmitte, Bad Cannstatt und Feuerbach liegen die Mieten häufig über 20 €/m², bei Neubauwohnungen und luxuriös ausgestatteten Objekten sogar über 27 €/m². Micro-Apartments und möblierte Wohnungen in diesen Lagen erzielen teilweise Quadratmeterpreise von über 30 Euro.

In den Außenbezirken und am Stadtrand sind die Mieten moderater, bewegen sich aber immer noch zwischen 13 und 18 €/m². Stadtteile wie Möhringen oder Sillenbuch bieten ein vergleichsweise gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Qualität der ÖPNV-Anbindung wird zu einem immer wichtigeren Faktor bei der Preisbildung, wobei gut angebundene Randlagen zunehmend attraktiver werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart deutet auf eine Fortsetzung des aktuellen Trends hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten weitere moderate Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 5 Prozent jährlich. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig auflösen lassen.

Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und mögliche weitere Regulierungen, könnten dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Allerdings zeigt die bisherige Erfahrung, dass diese Instrumente in einem derart angespannten Markt nur begrenzte Wirkung entfalten. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird zu einer stärkeren Ausdifferenzierung der Mietpreise führen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten mittelfristig schwerer vermietbar werden, während moderne, energieeffiziente Wohnungen Premiummieten erzielen werden.

Der demografische Wandel und die anhaltende Urbanisierung werden die Nachfrage nach Mietwohnungen in Stuttgart weiter stützen. Neue Wohnquartiere und Nachverdichtungsprojekte könnten mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen, werden aber voraussichtlich nicht ausreichen, um ein ausgeglichenes Marktumfeld zu schaffen. Investoren und Projektentwickler fokussieren sich zunehmend auf innovative Wohnkonzepte wie Co-Living-Spaces und Serviced Apartments, die auf die veränderten Wohnbedürfnisse reagieren.

Fazit

Der Stuttgarter Immobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als stabiler, aber weiterhin angespannter Markt. Die leichten Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal in allen vier Segmenten zeigen, dass die Nachfrage trotz gestiegener Zinsen robust bleibt. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt das dominierende Merkmal des Marktes.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird in den kommenden Quartalen zu einer stärkeren Preisdifferenzierung führen. Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin hohe Preise einstellen, wobei die Steigerungsraten moderat bleiben dürften. Die Knappheit an verfügbaren Objekten wird voraussichtlich mittelfristig bestehen bleiben, da die Neubauaktivität nicht mit der Nachfrage Schritt halten kann.

Für Investoren bleibt der Stuttgarter Immobilienmarkt attraktiv, wobei die Renditen aufgrund der hohen Einstiegspreise unter Druck stehen. Die Fokussierung auf ESG-konforme Objekte und innovative Wohnkonzepte wird zunehmend zum Erfolgsfaktor. Insgesamt zeigt sich Stuttgart als resilienter Immobilienstandort mit langfristig positiven Perspektiven, aber kurzfristig herausfordernden Marktbedingungen für Wohnungssuchende.