Immobilienmarktbericht Stuttgart - 3. Quartal 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der vorsichtigen Stabilisierung. Nach den turbulenten Entwicklungen der vergangenen Quartale deutet sich eine Konsolidierung auf hohem Preisniveau an. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs bleibt weiterhin einer der attraktivsten und gleichzeitig angespanntesten Immobilienmärkte Deutschlands. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich differenzierte Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten, wobei der Mietmarkt durchgehend von einer anhaltend hohen Nachfrage bei knappem Angebot geprägt ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegt sich das Preisniveau für Häuser zum Kauf in Stuttgart auf einem stabilen, jedoch leicht rückläufigen Niveau. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen aktuell zwischen 5.173 und 5.460 Euro, wobei der Median je nach Lage und Ausstattung variiert. Im Vergleich zum Vorquartal Q2/2025, in dem die Preise noch bei durchschnittlich 5.500 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich ein leichter Rückgang von etwa 2 bis 3 Prozent. Diese Entwicklung markiert eine bemerkenswerte Trendwende nach den kontinuierlichen Preissteigerungen der vergangenen Jahre.

Im Jahresvergleich ist hingegen weiterhin ein geringfügiger Anstieg von etwa 1 bis 2 Prozent zu verzeichnen. Dies verdeutlicht, dass trotz der kurzfristigen Preiskorrektur der langfristige Aufwärtstrend im Stuttgarter Häusermarkt intakt bleibt. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 750.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei besonders hochwertige Objekte in Premiumlagen auch deutlich darüber liegen können.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist weiterhin von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das Angebot bleibt tendenziell knapp, während die Nachfrage auf einem hohen Niveau verharrt. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf eine vorsichtigere Herangehensweise der Käufer hindeutet. Durchschnittlich benötigen Häuser nun etwa 60 bis 90 Tage bis zum Verkauf, während es im Q2/2025 noch 45 bis 75 Tage waren.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin begrenzt, was hauptsächlich auf den anhaltenden Flächenmangel und die nach wie vor hohen Baukosten zurückzuführen ist. Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser ist im Vergleich zum Vorquartal um weitere 8 Prozent zurückgegangen. Diese Entwicklung verschärft die Angebotsknappheit zusätzlich und wirkt mittelfristig preisstabilisierend. Die gestiegenen Bauzinsen, die sich aktuell zwischen 3,8 und 4,2 Prozent bewegen, haben zu einer spürbaren Kaufzurückhaltung bei einigen Interessentengruppen geführt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen bleiben erheblich. In den beliebten innenstadtnahen Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und Stuttgart-West werden weiterhin Spitzenpreise von über 6.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Besonders begehrt sind die Halbhöhenlagen mit Blick über das Stuttgarter Tal, wo die Preise teilweise sogar die 7.000-Euro-Marke überschreiten.

Die Stadtrandlagen zeigen sich deutlich günstiger, erfahren jedoch eine wachsende Nachfrage durch die verbesserte Verkehrsanbindung und die Attraktivität für Familien. In Stadtteilen wie Mühlhausen, Zuffenhausen oder Weilimdorf liegen die Quadratmeterpreise zwischen 4.200 und 4.800 Euro. Diese Bezirke profitieren von ihrer relativen Erschwinglichkeit bei gleichzeitig guter Infrastruktur und haben im Quartalsvergleich sogar leichte Preissteigerungen von 1 bis 2 Prozent verzeichnet.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine differenzierte Entwicklung im Häusersegment. Kurzfristig könnten die Preise aufgrund der weiterhin restriktiven Geldpolitik und steigender Bauzinsen noch leicht nachgeben. Eine Preiskorrektur von weiteren 2 bis 4 Prozent in den nächsten sechs Monaten erscheint möglich, insbesondere bei überteuerten Objekten in mittleren Lagen.

Mittelfristig wird jedoch eine Stabilisierung und anschließende leichte Erholung erwartet. Die strukturellen Angebotsengpässe und die anhaltend hohe Lebensqualität Stuttgarts dürften ab Mitte 2026 wieder zu moderaten Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent pro Jahr führen. Die demografische Entwicklung und der Trend zum Wohneigentum als Altersvorsorge werden die Nachfrage weiterhin stützen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 robuster als das Häusersegment. Die aktuellen Median-Quadratmeterpreise liegen zwischen 4.592 und 4.906 Euro, was eine bemerkenswerte Steigerung gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im Vergleich zum Q2/2025, als die Durchschnittspreise noch bei etwa 4.480 Euro pro Quadratmeter lagen, bedeutet dies einen Anstieg von etwa 2,6 Prozent. Diese positive Entwicklung steht im Kontrast zum Häusermarkt und unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 1 Prozent, was auf eine gewisse Normalisierung nach den starken Preisanstiegen der Vorjahre hindeutet. Die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 75-Quadratmeter-Wohnung bewegen sich somit zwischen 345.000 und 370.000 Euro, wobei Neubauwohnungen mit moderner Energieeffizienz und gehobener Ausstattung deutlich höhere Preise erzielen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment wird maßgeblich von einem begrenzten Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage bestimmt. Die Nachfrage hat sich im dritten Quartal 2025 sogar leicht verstärkt, was insbesondere auf den anhaltenden Wohnraummangel und die verschärften ESG-Anforderungen zurückzuführen ist. Käufer zeigen zunehmendes Interesse an energieeffizienten Wohnungen, was sich in einer Preisdifferenz von bis zu 15 Prozent zwischen sanierten und unsanierten Altbauwohnungen widerspiegelt.

Das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen ist im Vergleich zum Vorquartal um etwa 12 Prozent zurückgegangen. Diese Verknappung resultiert teilweise aus der Zurückhaltung von Eigentümern, die angesichts der unsicheren Zinsentwicklung mit dem Verkauf warten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Wohnungen liegt aktuell bei 45 bis 60 Tagen, was eine leichte Beschleunigung gegenüber dem Q2/2025 darstellt, als noch 50 bis 70 Tage benötigt wurden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Spitzenlagen im Zentrum und den beliebten Vierteln wie Stuttgart-Ost, Degerloch oder Killesberg überschreiten die Quadratmeterpreise regelmäßig die 5.000-Euro-Marke. Besonders begehrt sind Penthouse-Wohnungen und großzügige Altbauwohnungen in diesen Lagen, die Preise von bis zu 7.500 Euro pro Quadratmeter erzielen können.

Die Außenbezirke und weniger gefragten Stadtteile bieten deutlich günstigere Alternativen. In Stadtteilen wie Freiberg, Münster oder Hedelfingen liegen die Preise teilweise 20 Prozent unter dem Stadtzentrum, bei durchschnittlich 3.800 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und der Verbesserung der Infrastruktur, was zu einer steigenden Nachfrage insbesondere bei jungen Familien führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Stuttgarter Wohnungsmarkt fällt für die kommenden 12 bis 24 Monate vorsichtig optimistisch aus. Experten erwarten eine moderate Preisentwicklung mit leichten Steigerungen von 2 bis 4 Prozent bis Ende 2026. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage, dem begrenzten Neubauvolumen und den steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz von Bestandsimmobilien.

Die ESG-Faktoren werden zunehmend preisbestimmend wirken. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten Preisabschläge von bis zu 20 Prozent erfahren, während energieeffiziente Neubauten und sanierte Altbauten überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen dürften. Die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Anteil an Single- und Zwei-Personen-Haushalten wird die Nachfrage nach mittelgroßen Wohnungen weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt mit steigender Tendenz. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne zwischen 13 und 27 Euro pro Quadratmeter, wobei Toplagen in der Innenstadt und beliebten Stadtteilen am oberen Ende dieser Skala liegen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmieten noch bei 12,50 bis 26 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich ein moderater Anstieg von 3 bis 5 Prozent.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies monatliche Kaltmieten zwischen 1.820 und 3.780 Euro. Die Jahresvergleichswerte zeigen eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung, die sich im aktuellen Quartal fortsetzt. Besonders gefragt sind moderne Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit energieeffizienter Ausstattung, die Premiummieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietshäuser ist von einer extremen Knappheit geprägt. Das Angebot an verfügbaren Mietshäusern hat sich gegenüber dem Vorquartal nochmals um etwa 15 Prozent reduziert. Diese Verknappung resultiert aus mehreren Faktoren: Zum einen halten viele Eigentümer ihre Objekte zurück, da sie von weiter steigenden Mieten ausgehen. Zum anderen ist die Neubauaktivität bei Einfamilienhäusern zur Vermietung praktisch zum Erliegen gekommen, da sich Investoren auf renditeträchtigere Mehrfamilienhäuser konzentrieren.

Die Nachfrage bleibt auf sehr hohem Niveau, insbesondere im Segment der Familienhaushalte. Die durchschnittliche Leerstandsquote bei Mietshäusern liegt praktisch bei null Prozent. Objekte werden häufig bereits vor der öffentlichen Vermarktung vermietet, und auf eine Anzeige kommen durchschnittlich 30 bis 50 Interessenten. Die hohe Auslastung führt zu einer starken Verhandlungsposition der Vermieter, was sich in steigenden Mieten und verschärften Auswahlkriterien niederschlägt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich. In den zentralgelegenen Stadtteilen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und den Halbhöhenlagen werden Spitzenmieten von 25 bis 27 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Objekte aufgerufen. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie dem hohen Prestigewert.

Der Stadtrand und die Außenbezirke bieten noch vergleichsweise preisgünstigere Mietobjekte. In Stadtteilen wie Stammheim, Neugereut oder Rohr liegen die Mieten für Einfamilienhäuser zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche erfahren jedoch eine zunehmende Nachfrage von Familien, die mehr Wohnraum und Gartenfläche zu erschwinglichen Preisen suchen. Die verbesserte Anbindung durch den öffentlichen Nahverkehr macht diese Lagen zunehmend attraktiver.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten für Häuser. Die strukturelle Knappheit wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind. Moderate Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent pro Jahr erscheinen realistisch, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind.

Die ESG-Anforderungen werden zunehmend Einfluss auf die Mietpreisentwicklung nehmen. Vermieter von energetisch schlechten Objekten werden gezwungen sein, in Sanierungen zu investieren oder Mietabschläge zu akzeptieren. Moderne, energieeffiziente Häuser werden hingegen überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen können. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Familien, die sich Wohneigentum nicht leisten können, wird die Nachfrage nach Mietshäusern weiter verstärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als der dynamischste Sektor des gesamten Immobilienmarktes. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich überwiegend zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei Spitzenmieten in Top-Lagen die 27-Euro-Marke überschreiten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmieten noch bei 12,70 bis 24 Euro pro Quadratmeter lagen, entspricht dies einer moderaten Steigerung von 2 bis 4 Prozent.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies monatliche Kaltmieten zwischen 910 und 1.750 Euro, wobei Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung und optimaler Energieeffizienz am oberen Ende dieser Spanne liegen. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen durchschnittlich 25 bis 30 Prozent über den Kaltmieten, was die finanzielle Belastung für Mieter zusätzlich erhöht. Im langjährigen Vergleich zeigt sich eine stabile Aufwärtsentwicklung, die sich trotz verschiedener regulatorischer Eingriffe fortsetzt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von einer extremen Anspannung gekennzeichnet. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches, was zu einer Leerstandsquote von unter 0,5 Prozent führt - ein historisch niedriger Wert. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich das verfügbare Angebot an Mietwohnungen um weitere 10 Prozent reduziert, während die Nachfrage konstant hoch geblieben ist.

Neubauwohnungen sind besonders knapp, insbesondere in den gefragten zentralen Lagen. Die wenigen fertiggestellten Neubauprojekte werden meist bereits vor Bauabschluss vollständig vermietet. Die durchschnittliche Verweildauer einer Mietwohnungsanzeige auf den gängigen Portalen beträgt weniger als 48 Stunden, bei attraktiven Objekten oft nur wenige Stunden. Massenbesichtigungen mit 50 bis 100 Interessenten sind keine Seltenheit, was den enormen Nachfragedruck verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Disparitäten im Stuttgarter Mietwohnungsmarkt sind deutlich ausgeprägt. Das Zentrum und beliebte Stadtteile wie Stuttgart-Süd, Stuttgart-Ost und Degerloch verzeichnen die höchsten Mietpreise. Hier werden für moderne Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen regelmäßig Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Besonders begehrt sind Wohnungen in sanierten Altbauten mit Stuck, hohen Decken und Parkettböden, die Premiummieten von bis zu 28 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Der Stadtrand bietet günstigere Mietoptionen, erlebt jedoch eine wachsende Nachfrage. In Stadtteilen wie Fasanenhof, Dürrlewang oder Botang liegen die Durchschnittsmieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von der Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte aus den zentralen Lagen und verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen von 5 bis 7 Prozent im Quartalsvergleich. Die gute Anbindung durch S-Bahn und Stadtbahn macht diese Lagen zunehmend attraktiv für Pendler.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Stuttgarter Mietwohnungsmarkt deutet auf eine anhaltende Anspannung in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Experten erwarten weitere Mietpreissteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse nur begrenzte Wirkung zeigen. Die strukturelle Wohnraumknappheit wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da die Neubautätigkeit weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt.

Die ESG-Richtlinien und Neubauverpflichtungen werden die Angebotsstruktur nachhaltig beeinflussen. Vermieter werden zunehmend in die energetische Sanierung ihrer Bestände investieren müssen, was sich mittelfristig in höheren Mieten niederschlagen dürfte. Gleichzeitig könnten unsanierte Altbauwohnungen mit schlechter Energiebilanz Mietabschläge erfahren. Die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Anteil an Single-Haushalten und der Zuzug von Fachkräften wird die Nachfrage nach kleinen bis mittelgroßen Wohnungen weiter verstärken. Innovative Wohnkonzepte wie Mikro-Apartments und Co-Living-Spaces könnten als Nischensegmente an Bedeutung gewinnen.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung auf hohem Niveau. Während das Kaufsegment bei Häusern erste Anzeichen einer Preiskorrektur aufweist, bleiben die anderen Marktsegmente stabil bis leicht steigend. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bleibt das dominierende Thema, das sowohl Kauf- als auch Mietmärkte prägt. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird die Marktdynamik in den kommenden Jahren maßgeblich beeinflussen. Stuttgart bleibt trotz hoher Preise ein attraktiver Immobilienstandort mit stabilen Zukunftsaussichten, getragen von seiner starken Wirtschaft und hohen Lebensqualität.