Immobilienmarktbericht Stuttgart Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit leichten Aufwärtstendenzen. Nach der Phase der Unsicherheit in den Vorjahren entwickelt sich der Markt wieder positiv, wobei sowohl Kauf- als auch Mietpreise moderate Steigerungen verzeichnen. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichbleibend hoher Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 Euro. Dies entspricht einer stabilen Entwicklung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Preis ebenfalls bei 5.460 Euro lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich jedoch eine leichte Steigerung von etwa 1,5 Prozent, damals lag der Durchschnittspreis noch bei 5.375 Euro pro Quadratmeter.

Die Preisentwicklung spiegelt die allmähliche Erholung des Marktes wider, nachdem die Zinserhöhungen der vergangenen Jahre zu einer temporären Nachfragedämpfung geführt hatten. Besonders bemerkenswert ist, dass sich die Preise trotz der wirtschaftlichen Herausforderungen auf hohem Niveau stabilisiert haben. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies einen Gesamtkaufpreis von rund 819.000 Euro, was für viele Familien eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Angebotsseite bleibt weiterhin angespannt. Die Kombination aus begrenztem Bauland in der topografisch herausfordernden Kesselstadt und kontinuierlich steigenden Baukosten führt zu einer strukturellen Verknappung des Angebots. Die Neubautätigkeit im Haussektor konzentriert sich verstärkt auf kompaktere Einheiten mit durchschnittlich 80 Quadratmetern Wohnfläche, um den Bedürfnissen von Familien mit mittleren Einkommen entgegenzukommen.

Die Nachfrage nach Häusern in Stuttgart bleibt robust, getrieben von der anhaltenden Attraktivität der Region als Wirtschaftsstandort. Besonders familienfreundliche Lagen in den Außenbezirken verzeichnen eine konstant hohe Nachfrage. Der Leerstand im Haussektor ist praktisch nicht existent, was die Marktenge zusätzlich unterstreicht. Verkäufer befinden sich weiterhin in einer günstigen Verhandlungsposition, wenngleich die überhitzten Marktbedingungen der Jahre 2021/2022 nicht mehr erreicht werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. In den zentralen Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Spitzenlagen bis zu 7.500 Euro erreichen. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Die Stadtrandgebiete wie Möhringen, Vaihingen oder Weilimdorf bieten dagegen erschwinglichere Optionen mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 5.200 Euro. Diese Bezirke sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Wohnraum für ihr Budget suchen und die etwas längeren Pendelzeiten in Kauf nehmen. Die grünen Randlagen wie Degerloch oder der Killesberg verbinden gehobene Wohnqualität mit Naturnähe und liegen preislich im oberen Mittelfeld bei etwa 6.000 bis 6.500 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Preissteigerung im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Prognose basiert auf der Annahme stabiler wirtschaftlicher Rahmenbedingungen und einer allmählichen Normalisierung des Zinsniveaus. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Bauflächen zu erwarten ist.

Mittelfristig könnten energetisch sanierte oder neu gebaute Häuser mit hohen Energieeffizienzstandards zusätzliche Wertsteigerungen erfahren, da die ESG-Kriterien zunehmend an Bedeutung gewinnen. Käufer achten verstärkt auf Nachhaltigkeit und niedrige Betriebskosten, was sich positiv auf die Preise entsprechender Objekte auswirken dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart beträgt im Q3 2025 etwa 4.906 Euro. Dies stellt eine leichte Steigerung von 0,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise knapp unter diesem Niveau lagen. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 mit damals 4.869 Euro pro Quadratmeter zeigt sich eine moderate Aufwärtsbewegung.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit etwas dynamischer als bei Häusern, was auf die höhere Marktliquidität und die breitere Käuferschicht zurückzuführen ist. Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet der aktuelle Preis eine Gesamtinvestition von etwa 368.000 Euro, was für viele Ersterweber eine erhebliche finanzielle Hürde darstellt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, insbesondere in gut angebundenen Stadtteilen mit entwickelter Infrastruktur. Die Neubauaktivität wird weiterhin durch die Baulandknappheit und die gestiegenen Baukosten limitiert, was zu einer anhaltenden Verknappung des Angebots führt. Projekte, die realisiert werden, fokussieren sich zunehmend auf kompakte, effizient geschnittene Wohnungen, um die Gesamtkosten für Käufer im vertretbaren Rahmen zu halten.

Der Leerstand bei hochwertigen Wohnungen ist minimal, wobei besonders Objekte mit modernen Energiestandards und ESG-konformen Eigenschaften stark nachgefragt werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut positionierte Wohnungen liegt bei unter drei Monaten, in Toplagen oft nur wenige Wochen. Sanierungsbedürftige Bestandswohnungen hingegen verweilen länger am Markt und erfordern oft Preisanpassungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen wie Stuttgart-Mitte, dem Europaviertel oder dem Bohnenviertel werden Spitzenpreise von bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter erreicht. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Die mittleren Lagen wie Stuttgart-Ost, Cannstatt oder Feuerbach bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.000 und 5.000 Euro eine ausgewogene Balance zwischen Urbanität und Erschwinglichkeit. Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Familien und Berufseinsteigern beliebt. In den Außenbezirken wie Stammheim oder Zuffenhausen sind Wohnungen mit Preisen zwischen 3.500 und 4.200 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise erschwinglich, wobei auch hier eine Aufwärtstendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Wachstums. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik abhängen wird.

Langfristig wird erwartet, dass sich die Schere zwischen energieeffizienten Neubauten und unsanierten Bestandswohnungen weiter öffnet. Die verschärften Anforderungen an die Energieeffizienz und die steigenden Energiekosten werden voraussichtlich zu einer stärkeren Preisdifferenzierung führen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten relative Wertverluste erleiden, während moderne, nachhaltige Objekte überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Häuser in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 bei 14,87 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem leichten Anstieg von 0,81 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Miete bei etwa 14,75 Euro pro Quadratmeter lag. Die Mietpreisentwicklung zeigt damit eine kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsbewegung.

Für ein typisches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von rund 1.784 Euro, was für viele Familien eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt. Die Mietpreise für Häuser haben sich damit auf einem historisch hohen Niveau stabilisiert, wobei die Steigerungsraten deutlich moderater ausfallen als in den Boomjahren 2018 bis 2021.

Marktdynamik

Das Angebot an Miedhäusern in Stuttgart bleibt strukturell knapp. Viele Eigentümer bevorzugen den Verkauf ihrer Immobilien angesichts der hohen Kaufpreise, was das Mietangebot zusätzlich verknappt. Die Nachfrage hingegen bleibt konstant hoch, getrieben von Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder flexibel bleiben möchten.

Neubauten im Mietsektor sind rar und konzentrieren sich hauptsächlich auf energieeffiziente Objekte, die entsprechend höhere Mieten erzielen. Unsanierte Bestandsobjekte mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend unattraktiv für Mieter, was zu längeren Leerstandszeiten und Mietpreisabschlägen bei diesen Objekten führt. Der durchschnittliche Leerstand im Segment der Miedhäuser bleibt jedoch insgesamt niedrig, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich. In den Toplagen der Innenstadt und den beliebten Villenvierteln wie Killesberg oder Degerloch können die Mieten für Häuser über 27 Euro pro Quadratmeter erreichen. Diese Lagen sprechen vor allem vermögende Mieter an, die Wert auf eine prestigeträchtige Adresse und gehobene Wohnqualität legen.

In den Stadtrandgebieten und weniger zentralen Bezirken bewegen sich die Mieten typischerweise zwischen 13 und 20 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Weilimdorf, Möhringen oder Hedelfingen bieten hier für Familien noch vergleichsweise erschwingliche Optionen. Die günstigsten Mieten finden sich in den peripheren Lagen wie Mühlhausen oder Münster, wo Häuser teilweise noch für unter 13 Euro pro Quadratmeter vermietet werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums erwartet. Die anhaltende Nachfrage bei begrenztem Angebot wird voraussichtlich zu weiteren Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich führen. Dämpfend könnte sich die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung auswirken, sollte es zu einer Abschwächung der Konjunktur kommen.

Die Bedeutung der Energieeffizienz wird weiter zunehmen. Mit steigenden Energiekosten und verschärften gesetzlichen Anforderungen werden energetisch sanierte oder neu gebaute Häuser einen deutlichen Mietvorteil erzielen können. Vermieter unsanierter Objekte werden zunehmend unter Druck geraten, entweder zu modernisieren oder Mietpreisabschläge zu akzeptieren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Stuttgart beträgt im Q3 2025 ebenfalls 14,87 Euro pro Quadratmeter, was dem Niveau der Hausmieten entspricht. Dies reflektiert die Tatsache, dass Wohnungen den dominanten Anteil am Stuttgarter Mietmarkt ausmachen. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 mit 14,75 Euro pro Quadratmeter entspricht dies einem Anstieg von etwa 0,8 Prozent.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.041 Euro. Die Mietbelastung für Stuttgarter Haushalte bleibt damit auf hohem Niveau, wobei viele Haushalte mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete aufwenden müssen. Besonders für Einpersonenhaushalte und junge Familien stellt dies eine erhebliche finanzielle Herausforderung dar.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Stuttgart bleibt im dritten Quartal 2025 ungebrochen hoch. Besonders in zentralen und gut angebundenen Quartieren übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich. Bei Neuvermietungen sind häufig Dutzende von Bewerbungen auf eine Wohnung keine Seltenheit, was Vermietern eine komfortable Auswahlposition verschafft.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin durch verschiedene Faktoren begrenzt. Neben der Baulandknappheit spielen auch die gestiegenen Baukosten und die strengeren energetischen Anforderungen eine Rolle. Die wenigen realisierten Neubauprojekte konzentrieren sich zunehmend auf das obere Preissegment, was die Versorgung des breiten Marktes mit bezahlbarem Wohnraum nicht verbessert. Der Leerstand bleibt niedrig, wobei ESG-konforme und moderne Wohnungen praktisch keinen Leerstand aufweisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Stuttgart zeigt deutliche geografische Unterschiede. In den Innenstadtlagen und beliebten Stadtvierteln wie dem Lehenviertel, dem Heusteigviertel oder Stuttgart-West liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Spitzenlagen 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter erreichen. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die mittleren Lagen wie Bad Cannstatt, Untertürkheim oder Sillenbuch bieten mit Mieten zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter eine Alternative für preisbewusste Mieter. Diese Stadtteile verfügen über eine gute ÖPNV-Anbindung und eine solide Nahversorgung. In den Stadtrandgebieten wie Plieningen, Birkach oder Rohracker sind Wohnungen mit Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise erschwinglich, wobei hier die längeren Pendelzeiten in die Innenstadt in Kauf genommen werden müssen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums. Experten erwarten jährliche Steigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung von verschiedenen Faktoren abhängen wird. Die politischen Diskussionen um Mietregulierungen könnten dämpfend wirken, während die anhaltende Zuwanderung in die Wirtschaftsregion Stuttgart preissteigernd wirkt.

Langfristig wird eine weitere Differenzierung des Marktes erwartet. Moderne, energieeffiziente Wohnungen mit guter Anbindung werden weiterhin stark nachgefragt bleiben und überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen. Ältere, unsanierte Wohnungen in weniger attraktiven Lagen könnten hingegen unter Druck geraten, insbesondere wenn die Energiekosten weiter steigen und Mieter verstärkt auf die Nebenkosten achten.

Die Bedeutung von nachhaltigem Wohnraum wird weiter zunehmen. Wohnungen mit Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen oder anderen regenerativen Energiesystemen werden einen Wettbewerbsvorteil haben. Vermieter, die in diese Technologien investieren, können voraussichtlich höhere Mieten durchsetzen und gleichzeitig ihre Objekte zukunftssicher positionieren.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit leichten Aufwärtstendenzen. Sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor zeigen sich moderate Preissteigerungen, die auf die anhaltende Attraktivität des Wirtschaftsstandorts Stuttgart und die strukturelle Angebotsknappheit zurückzuführen sind.

Die größten Herausforderungen bleiben die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und die energetische Modernisierung des Bestands. Während sich der Markt von den Turbulenzen der Vorjahre erholt hat, bleibt die Wohnkostenbelastung für viele Haushalte auf einem kritisch hohen Niveau. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die moderate Aufwärtsentwicklung anhält oder ob externe Faktoren wie die gesamtwirtschaftliche Entwicklung oder politische Interventionen zu einer Trendwende führen werden.