Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Wohnimmobilienanalyse im Vergleich zum Vorquartal

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Zeichen einer Stabilisierung nach der volatilen Phase der vergangenen Jahre. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs verzeichnet in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes eine moderate Erholung, die sich sowohl bei Kaufpreisen als auch bei Mieten bemerkbar macht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 bestätigt sich der Trend einer nachhaltigen Konsolidierung auf hohem Preisniveau, wobei die strukturelle Knappheit an verfügbaren Objekten weiterhin den Markt prägt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 etablierte sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei etwa 5.460 Euro, wobei je nach Datenquelle und Erhebungsmethodik leichte Abweichungen bis zu 5.985 Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen sind. Diese Preisspanne reflektiert die Heterogenität des Stuttgarter Häusermarktes und die unterschiedlichen Bewertungskriterien verschiedener Marktbeobachter.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine bemerkenswerte Preisstabilität mit einer marginalen Aufwärtstendenz. Die Steigerungsrate gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 bewegt sich zwischen 1,5 und 2,6 Prozent, was auf eine gesunde, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hindeutet. Der vdp-Index für Stuttgart unterstreicht diese positive Entwicklung mit einer Jahressteigerung von circa 4,6 Prozent, die auch auf das Segment der Einfamilienhäuser übertragbar ist. Diese moderate Preisentwicklung markiert eine deutliche Wende nach den Preiskorrekturen des Jahres 2024, als der Markt noch von Unsicherheiten geprägt war.

Marktdynamik

Die Angebotssituation im Häusersegment bleibt weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot zeigt sich im dritten Quartal 2025 leicht rückläufig, was primär auf den chronischen Mangel an Bauland und die restriktive Flächenpolitik in Stuttgart zurückzuführen ist. Die Neubauaktivität wird zusätzlich durch gestiegene Baukosten und erhöhte regulatorische Anforderungen gebremst, was die Angebotsausweitung erheblich erschwert.

Auf der Nachfrageseite beobachten wir eine anhaltend hohe Kaufbereitschaft, insbesondere in den etablierten Wohnlagen. Familien und kaufkräftige Paare suchen verstärkt nach Eigenheimen im Stadtgebiet, wobei die Nachfrage das limitierte Angebot deutlich übersteigt. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage wirkt als natürlicher Preistreiber und verhindert größere Preiskorrekturen nach unten. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht existent, was die Marktanspannung zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lagen zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Die höchsten Quadratmeterpreise werden erwartungsgemäß in den zentralen und besonders begehrten Stadtteilen erzielt. Spitzenreiter sind dabei die Innenstadt sowie die etablierten Wohnviertel Degerloch, Sillenbuch und Birkach, wo die Preise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Premium-Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Bildungseinrichtungen und der hohen Lebensqualität.

Die Stadtrandbereiche, darunter Stadtteile wie Weilimdorf, Zuffenhausen oder Mühlhausen, weisen hingegen moderatere Preisniveaus auf. Allerdings ist auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten, da der Nachfragedruck aus den teureren zentralen Lagen zunehmend in die Peripherie ausstrahlt. Käufer akzeptieren längere Pendelwege, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, was die Preise auch in diesen Lagen kontinuierlich nach oben treibt.

Prognose und Ausblick

Die Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung im Häusersegment. Preissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent jährlich werden als realistisches Szenario betrachtet. Diese Einschätzung basiert auf mehreren strukturellen Faktoren: Der anhaltende Flächenmangel wird die Angebotsausweitung weiterhin begrenzen, während die Nachfrage durch Zuwanderung und demografische Faktoren stabil bleiben dürfte.

Besondere Bedeutung kommt den verschärften ESG-Kriterien und Nachhaltigkeitsanforderungen zu. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien mit guter Energiebilanz werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, während unsanierte Altbauten mit schlechter Energieeffizienz unter Preisdruck geraten könnten. Diese Differenzierung wird den Markt in den kommenden Jahren nachhaltig prägen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 ein stabiles Preisniveau mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen um 4.900 Euro. Die Datenerhebungen verschiedener Marktbeobachter weisen dabei eine Spanne zwischen 4.793 Euro und 4.906 Euro aus, was die relative Homogenität dieses Marktsegments unterstreicht. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind kaum nennenswerte Veränderungen zu verzeichnen, die Schwankungen bewegen sich im Bereich von maximal einem Prozent.

Die Jahresentwicklung zeigt jedoch eine deutlich positivere Tendenz. Nach dem Preisrückgang von etwa 6 Prozent im Jahr 2024 hat sich der Markt stabilisiert und weist nun wieder leichte Zuwächse auf. Der vdp-Index bestätigt für Stuttgart eine durchschnittliche Preissteigerung von 4,6 Prozent im Jahresvergleich, was die Erholung des Wohnungsmarktes nach der Korrekturphase eindrucksvoll dokumentiert. Diese Entwicklung signalisiert eine Rückkehr des Vertrauens in den Stuttgarter Immobilienmarkt.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 leicht rückläufig. Die Neubauaktivität stagniert auf niedrigem Niveau, was hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten, strengere Bauvorschriften und die verschärften energetischen Anforderungen zurückzuführen ist. Projektentwickler agieren zurückhaltend, und viele geplante Projekte werden verschoben oder in kleineren Dimensionen realisiert.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt hingegen robust, insbesondere im Segment des bezahlbaren Wohnraums. Die Knappheit in diesem Preissegment führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Kaufinteressenten und treibt die Preise in gefragten Lagen weiter nach oben. Der Leerstand ist minimal, und Objekte in guten Lagen finden meist innerhalb kurzer Zeit neue Eigentümer. Der Markt wird dominiert von Bestandsobjekten, da Neubauprojekte nur vereinzelt auf den Markt kommen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur im Wohnungssegment spiegelt die sozioökonomische Geografie Stuttgarts wider. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den zentralen Stadtteilen Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd erzielt, wo die Preise regelmäßig die Marke von 5.000 Euro pro Quadratmeter überschreiten. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der Nähe zu kulturellen und gastronomischen Angeboten.

Die beliebten Wohnviertel wie Killesberg, Degerloch oder das Europaviertel positionieren sich ebenfalls im oberen Preissegment. Diese Stadtteile kombinieren urbanes Wohnen mit hoher Lebensqualität und ziehen besonders kaufkräftige Käuferschichten an. Im mittleren Preissegment finden sich Stadtteile wie Feuerbach, Bad Cannstatt oder Vaihingen, die eine gute Balance zwischen Preis und Lagequalität bieten.

Die Stadtrandgebiete und weniger zentral gelegene Bezirke wie Stammheim, Weilimdorf oder Hedelfingen weisen deutlich günstigere Quadratmeterpreise auf. Allerdings ist auch hier ein steigender Nachfragedruck spürbar, da Käufer zunehmend bereit sind, Kompromisse bei der Lage einzugehen, um überhaupt Wohneigentum erwerben zu können.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten moderate Preissteigerungen im Eigentumswohnungssegment. Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen – begrenztes Angebot, hohe Nachfrage, restriktive Neubautätigkeit – werden voraussichtlich bestehen bleiben. Besondere Aufmerksamkeit gilt den ESG-Kriterien und der Energieeffizienz von Wohnungen. Objekte mit guter Energiebilanz und nachhaltiger Bauweise werden zunehmend zu Premiumprodukten, während energetisch schlechte Wohnungen Preisabschläge hinnehmen müssen.

Die demografische Entwicklung Stuttgarts mit kontinuierlicher Zuwanderung und der Trend zu kleineren Haushalten wird die Nachfrage nach Wohnungen weiter stützen. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen oder neue Bauvorschriften die Marktdynamik beeinflussen. Insgesamt wird mit einer Fortsetzung des moderaten Wachstums gerechnet, wobei die Preissteigerungen voraussichtlich unterhalb der Inflationsrate bleiben werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer durchschnittlichen Mietpreisspanne von 13 bis 25 Euro pro Quadratmeter. In besonders begehrten Top-Lagen werden sogar Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese breite Preisspanne reflektiert die erheblichen Qualitäts- und Lageunterschiede im Stuttgarter Häuser-Mietmarkt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen die Mieten eine moderate Steigerung, die sich im Rahmen von 2 bis 4 Prozent auf Jahresbasis bewegt. Diese Entwicklung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und unterstreicht die anhaltende Nachfrage nach Mietshäusern in der Landeshauptstadt. Die Mietpreisentwicklung verläuft damit parallel zur allgemeinen Inflationsentwicklung und zeigt keine Anzeichen einer Überhitzung.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Stuttgart ist äußerst begrenzt. Nur wenige Objekte kommen auf den Markt, und wenn, dann werden sie meist innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist verschwindend gering, da Investoren und Entwickler sich primär auf den lukrativeren Eigentumswohnungsmarkt konzentrieren. Der Markt wird fast ausschließlich von Bestandsobjekten dominiert.

Die Nachfrage nach Mietshäusern ist hingegen außerordentlich hoch, insbesondere von Seiten wohlhabender Familien, die Flexibilität schätzen oder noch nicht zum Kauf bereit sind. Auch Expatriates und temporär in Stuttgart lebende Führungskräfte internationaler Unternehmen tragen zur hohen Nachfrage bei. Diese Diskrepanz zwischen minimalem Angebot und hoher Nachfrage führt zu einer extremen Marktanspannung, die Mieter zwingt, schnelle Entscheidungen zu treffen und oft Kompromisse einzugehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Verteilung der Mietpreise für Häuser folgt einem klaren Muster. Die höchsten Mieten werden in den familienfreundlichen und gleichzeitig zentral gelegenen Stadtteilen wie Degerloch, Birkach, Sillenbuch und am Killesberg erzielt. Diese Viertel bieten die ideale Kombination aus urbaner Infrastruktur, Grünflächen und hochwertigen Bildungseinrichtungen, was sie besonders für Familien mit Kindern attraktiv macht.

Die mittleren Preislagen finden sich in Stadtteilen wie Stuttgart-Ost, Botnang oder Möhringen, die ebenfalls gute Wohnqualität bieten, aber weniger exklusiv positioniert sind. Am unteren Ende der Preisskala rangieren die Stadtrandgebiete wie Weilimdorf, Zuffenhausen oder Stammheim. Jedoch ist auch hier zu beobachten, dass die steigende Gesamtnachfrage zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreise führt und die Preisunterschiede zwischen den Lagen tendenziell kleiner werden.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietshäusermarkt in Stuttgart bleiben für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Angesichts des extremen Mangels an verfügbaren Objekten und der ungebrochen hohen Nachfrage ist mit weiteren moderaten Mietsteigerungen zu rechnen. Die Leerstände werden weiterhin gegen null tendieren, und Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen.

Ein besonderer Fokus liegt auf ESG-konformen Neubauten und energetisch sanierten Bestandsobjekten. Diese werden nicht nur höhere Mieten erzielen, sondern auch von einer stabileren Nachfrage profitieren. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird den Markt in zwei Segmente teilen: hochwertige, energieeffiziente Objekte mit Premiummmieten und ältere, unsanierte Häuser, die trotz niedrigerer Mieten Schwierigkeiten haben könnten, Mieter zu finden. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die Dynamik dämpfen, werden aber voraussichtlich das grundlegende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht lösen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 ein ähnliches Preisniveau wie der Häusermarkt mit durchschnittlichen Mieten zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter. In den begehrtesten Lagen der Stadt werden Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter realisiert, was Stuttgart zu einer der teuersten Mietstädte Deutschlands macht. Diese Preisspanne verdeutlicht die erhebliche Spreizung des Marktes, die von einfachen Bestandswohnungen bis zu luxuriösen Neubauprojekten reicht.

Die Entwicklung im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt moderate Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent auf Jahresbasis. Diese Steigerungsrate liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und reflektiert die anhaltende Knappheit an verfügbarem Wohnraum. Die Mietpreisentwicklung verläuft dabei relativ gleichmäßig über alle Marktsegmente, wobei besonders nachgefragte Lagen und Wohnungstypen teilweise auch höhere Steigerungsraten aufweisen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz anhaltender Neubautätigkeit knapp. Zwar kommen regelmäßig neue Wohnungen auf den Markt, doch reicht dies bei weitem nicht aus, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. Die Neubauversorgung verbessert das Angebot nur geringfügig, da viele neue Projekte im hochpreisigen Segment angesiedelt sind und damit nur für einen begrenzten Kreis von Mietern in Frage kommen.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist ungebrochen hoch und wird von verschiedenen Faktoren getrieben. Der kontinuierliche Zuzug nach Stuttgart, getrieben durch die starke Wirtschaft und attraktive Arbeitsplätze, sorgt für konstanten Nachfragedruck. Gleichzeitig führen die hohen Kaufpreise dazu, dass viele potenzielle Käufer länger zur Miete wohnen. Besonders in zentralen urbanen Lagen übersteigt die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches, was zu Bewerberschlangen bei Besichtigungsterminen führt.

Der Leerstand im Mietwohnungsbereich ist praktisch nicht existent. Die wenigen freien Wohnungen werden meist innerhalb weniger Tage neu vermietet. Diese extreme Marktanspannung gibt Vermietern eine starke Verhandlungsposition und ermöglicht es ihnen, Mieter nach strengen Kriterien auszuwählen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur im Wohnungssegment folgt einem deutlichen Zentrum-Peripherie-Gefälle. Die höchsten Mieten werden im Stadtzentrum und den angrenzenden beliebten Vierteln wie Stuttgart-West, Stuttgart-Süd und Stuttgart-Ost erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl. Besonders junge Berufstätige und Singles sind bereit, für die Vorteile dieser Lagen hohe Mieten zu zahlen.

Die gehobenen Wohnviertel wie Killesberg, Degerloch oder das neue Europaviertel positionieren sich ebenfalls im oberen Mietpreissegment. Diese Stadtteile sprechen vor allem anspruchsvolle Mieter an, die Wert auf moderne Wohnungen, gute Infrastruktur und ein gepflegtes Umfeld legen. Im mittleren Segment finden sich Stadtteile wie Feuerbach, Bad Cannstatt oder Vaihingen, die eine gute Mischung aus Erreichbarkeit und Wohnqualität bieten.

Die Stadtrandgebiete wie Stammheim, Weilimdorf oder Mühlhausen weisen die günstigsten Mieten auf, allerdings ist auch hier eine Aufwärtsbewegung zu beobachten. Der Preisdruck aus dem Zentrum führt dazu, dass immer mehr Mieter in diese Gebiete ausweichen, was die Nachfrage und damit die Preise auch hier steigen lässt. ESG-konforme Objekte erzielen dabei unabhängig von der Lage Premiummieten und sind besonders nachgefragt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin. Nachhaltige Mietsteigerungen sind aufgrund der strukturellen Knappheit und der anhaltend hohen Nachfrage zu erwarten. Die regulatorischen Vorgaben wie die Mietpreisbremse werden zwar dämpfend wirken, können aber das grundlegende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht auflösen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung sind die verschärften Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden. ESG-konforme und energetisch optimierte Wohnungen werden zunehmend zur neuen Normalität und können höhere Mieten rechtfertigen. Gleichzeitig geraten unsanierte Altbauwohnungen mit schlechter Energiebilanz unter Druck, was zu einer weiteren Spreizung des Marktes führen könnte.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich auf dem aktuellen, moderaten Niveau verbleiben, da hohe Baukosten, Fachkräftemangel und begrenzte Flächenverfügbarkeit eine deutliche Ausweitung verhindern. Die Stadt Stuttgart versucht zwar durch verschiedene Wohnungsbauprogramme gegenzusteuern, doch werden diese Maßnahmen erst mittelfristig spürbare Effekte zeigen.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholung nach der Korrekturphase 2024 hat sich gefestigt, und der Markt bewegt sich auf einem hohen, aber nicht überhitzten Niveau. Die strukturellen Herausforderungen – begrenztes Angebot, hohe Nachfrage, regulatorische Anforderungen – prägen weiterhin das Marktgeschehen.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Marktsegmenten sind weniger in der grundsätzlichen Dynamik als vielmehr in der Intensität der Entwicklungen zu finden. Während der Kaufmarkt eine moderate Erholung zeigt, bleibt der Mietmarkt durchgehend angespannt. Die Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und Energieeffizienz wird in allen Segmenten zunehmen und zu einer stärkeren Differenzierung führen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass sowohl Käufer als auch Mieter weiterhin mit einem herausfordernden Umfeld rechnen müssen. Schnelle Entscheidungen und Flexibilität bei den Anforderungen bleiben wichtige Erfolgsfaktoren. Gleichzeitig bietet der Markt für Eigentümer und Investoren stabile Perspektiven mit moderaten, aber nachhaltigen Wertsteigerungen. Die Landeshauptstadt Stuttgart wird auch in den kommenden Jahren ein attraktiver, wenn auch teurer Immobilienstandort bleiben.