Immobilienmarktbericht Stuttgart - 3. Quartal 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit teilweise gegenläufigen Trends in den verschiedenen Marktsegmenten. Während sich die Kaufpreise für Häuser leicht abschwächen, verzeichnen Eigentumswohnungen moderate Preissteigerungen. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen weiterhin angespannt mit kontinuierlichen Preisanstiegen. Diese Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und stellt die aktuellen Entwicklungen des dritten Quartals 2025 dem vorherigen Quartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Median-Kaufpreis für Häuser in Stuttgart bei durchschnittlich 5.173 Euro pro Quadratmeter, wobei je nach Quelle und Lage auch Werte bis zu 5.460 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Diese Preisentwicklung markiert eine bemerkenswerte Trendwende im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem noch moderate Preissteigerungen zu verzeichnen waren. Die Angebotspreise für Häuser zeigen im aktuellen Quartal eine leicht rückläufige Tendenz, was auf eine Marktberuhigung nach den vorangegangenen Anstiegen hindeutet.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ist dennoch ein moderater Preisanstieg von etwa 1,6 Prozent zu verzeichnen. Diese Entwicklung zeigt, dass der Markt zwar nicht mehr die dynamischen Wachstumsraten vergangener Jahre erreicht, sich aber auf einem hohen Niveau stabilisiert hat. Die Verlangsamung des Preiswachstums wird maßgeblich durch die gestiegenen Bauzinsen beeinflusst, die die Finanzierungskosten für potenzielle Käufer erhöht und damit die Nachfrage gedämpft haben.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern in Stuttgart bleibt trotz der leichten Preisrückgänge auf einem hohen Niveau. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage weiterhin nicht Schritt halten, was den Markt in einem angespannten Zustand hält. Die Neubauaktivität wird durch die chronische Baulandknappheit in der Region Stuttgart erheblich eingeschränkt. Verfügbare Grundstücke sind rar und entsprechend teuer, was die Entwicklung neuer Wohngebiete erschwert.

Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht vorhanden und bewegt sich auf einem vernachlässigbar niedrigen Niveau. Objekte, die zum Verkauf angeboten werden, finden in der Regel innerhalb kurzer Zeit einen Käufer, sofern sie marktgerecht bepreist sind. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf die gestiegene Preissensibilität der Käufer zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen bleiben signifikant. In den Toplagen des Stadtzentrums sowie in den besonders gefragten Wohnvierteln wie Stuttgart-Mitte, Killesberg oder den Halbhöhenlagen halten sich die Preise auf einem stabilen, hohen Niveau. Hier werden weiterhin Spitzenpreise oberhalb der durchschnittlichen Marktpreise erzielt, da diese Lagen von der anhaltend hohen Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum profitieren.

Die Stadtrandlagen und weniger zentrale Bezirke bieten dagegen attraktivere Einstiegspreise für Familien und Käufer mit begrenzterem Budget. Stadtteile wie Weilimdorf, Mühlhausen oder Zuffenhausen zeigen sich preislich moderater, wobei auch hier die gute Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr zunehmend wertbestimmend wirken. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie kann dabei bis zu 30 Prozent betragen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Preisanpassung im Häusermarkt. Die Stabilisierung der Preise wird sich voraussichtlich fortsetzen, wobei große Preissprünge weder nach oben noch nach unten erwartet werden. Der anhaltende Baulandmangel und die erreichten Erschwinglichkeitsgrenzen wirken als natürliche Bremse für weitere Preissteigerungen.

Die Entwicklung der Bauzinsen wird eine entscheidende Rolle für die weitere Marktentwicklung spielen. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder weiter steigen, ist mit einer gedämpften Nachfrage zu rechnen. Ab 2026 prognostizieren Analysten eine leichte Erholung mit Wachstumsraten zwischen zwei und vier Prozent, vorausgesetzt die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabilisieren sich und die Zinsentwicklung normalisiert sich wieder.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 deutlich robuster als der Häusermarkt. Mit einem Median-Kaufpreis von 4.592 Euro pro Quadratmeter, der je nach Quelle und Objektqualität bis zu 4.906 Euro pro Quadratmeter erreichen kann, verzeichnet das Segment einen bemerkenswerten Anstieg von etwa 2,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Diese Entwicklung steht im Kontrast zum rückläufigen Trend bei den Häuserpreisen und unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und Wohneigentum.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ein moderates Wachstum von 0,8 bis 1,0 Prozent. Diese verhaltene Jahresentwicklung spiegelt die allgemeine Marktberuhigung wider, zeigt aber gleichzeitig die Resilienz des Wohnungsmarktes. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen profitiert dabei von verschiedenen Faktoren, darunter die im Vergleich zu Häusern niedrigeren Gesamtinvestitionskosten und die geringeren Unterhaltsaufwendungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Stuttgart bleibt ungebrochen hoch. Das begrenzte Angebot führt zu einer angespannten Marktsituation, in der qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen schnell Käufer finden. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf Randlagen und ausgewiesene Neubaugebiete, wo noch Entwicklungspotenzial vorhanden ist. Projekte in innerstädtischen Lagen sind aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit selten und entsprechend hochpreisig.

Die Bautätigkeit wird durch verschiedene Faktoren gebremst, darunter hohe Baukosten, langwierige Genehmigungsverfahren und strenge Auflagen bezüglich Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Trotz dieser Herausforderungen entstehen kontinuierlich neue Wohneinheiten, allerdings nicht in ausreichender Zahl, um die Nachfrage vollständig zu befriedigen. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht existent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Spitzenlagen der Innenstadt und beliebten Stadtteilen wie Stuttgart-West, Stuttgart-Süd oder Degerloch werden regelmäßig Preise über 5.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl, das besonders bei jungen Berufstätigen und Empty Nestern gefragt ist.

Am Stadtrand und in den weniger zentralen Bezirken liegen die Preise deutlich niedriger, bieten aber oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis. Stadtteile wie Stammheim, Feuerbach oder Bad Cannstatt zeigen sich mit Durchschnittspreisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter attraktiver für Käufer mit begrenzterem Budget. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielt hier eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums oder eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung abhängen.

Die strukturelle Wohnungsknappheit in Stuttgart wird weiterhin preisunterstützend wirken. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe, wie verschärfte Energiestandards oder mögliche Einschränkungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, die Marktdynamik beeinflussen. Insgesamt wird von stabilen bis leicht steigenden Preisen ausgegangen, wobei die Wachstumsraten deutlich unter den Boomjahren der Vergangenheit liegen werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich in einer Spanne von 13 bis 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in Spitzenlagen Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Diese Preisstruktur reflektiert die hohe Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum mit Garten und die gleichzeitig sehr begrenzte Verfügbarkeit von Mietobjekten in diesem Segment.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine stabile bis leicht steigende Entwicklung der Mietpreise. Die Jahresentwicklung weist mit einem Plus von etwa 3,8 Prozent eine moderate, aber stetige Steigerung auf. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht die anhaltende Knappheit im Segment der Mietshäuser. Die Mietpreisentwicklung verläuft dabei regional differenziert, wobei besonders gefragte Lagen überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietshäuser ist geprägt von einem extremen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die Leerstandsquote liegt nahe null, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die hohe Nachfrage kommt insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen.

Die Neubauaktivität im Mietshausbereich ist aufgrund des Flächenmangels und der hohen Baukosten stark eingeschränkt. Investoren fokussieren sich zunehmend auf den Bau von Mehrfamilienhäusern mit kleineren Wohneinheiten, da diese eine höhere Rendite versprechen. Die wenigen neu errichteten Einfamilienhäuser zur Vermietung sind meist im oberen Preissegment angesiedelt und richten sich an eine zahlungskräftige Klientel.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich. Im Stadtkern und den beliebten Wohnvierteln wie Stuttgart-Mitte, Degerloch oder den Halbhöhenlagen werden die höchsten Mieten erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Position, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld. Familien sind bereit, für die Kombination aus urbanem Leben und grünem Wohnumfeld Premiummieten zu zahlen.

In den Randlagen und familienorientierten Stadtteilen des Umlandes zeigen sich die Mietpreise moderater, wobei auch hier die gute Infrastruktur, insbesondere die Nähe zu Schulen und Kindergärten, preisbestimmend ist. Stadtteile wie Möhringen, Vaihingen oder Sillenbuch bieten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien und verzeichnen eine stetig steigende Nachfrage. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr wird zunehmend zum entscheidenden Kriterium bei der Standortwahl.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen zu rechnen. Die strukturelle Knappheit an Mietshäusern wird sich aufgrund der begrenzten Neubautätigkeit nicht auflösen. Die Nachfrage wird durch demografische Faktoren wie die Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte in die Wirtschaftsregion Stuttgart weiter befeuert.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung werden die verschärften ESG-Standards und energetischen Anforderungen sein. Vermieter müssen zunehmend in die energetische Sanierung ihrer Objekte investieren, was sich mittelfristig in den Mietpreisen niederschlagen wird. Gleichzeitig könnte dies dazu führen, dass ältere, unsanierte Objekte vom Markt verschwinden, was die Angebotsknappheit weiter verschärft.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Miete von 14,87 Euro pro Quadratmeter liegt das Preisniveau um 0,81 Prozent über dem Vorquartal, in dem noch 14,75 Euro pro Quadratmeter zu zahlen waren. Diese kontinuierliche Steigerung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot wider.

Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung etwa 3,8 Prozent, was eine moderate, aber stetige Verteuerung des Wohnens in Stuttgart bedeutet. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Teuerungsrate und stellt insbesondere für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen eine zunehmende Belastung dar. Die Mietpreisentwicklung zeigt dabei keine Anzeichen einer Abschwächung, was auf die strukturellen Probleme des Stuttgarter Wohnungsmarktes hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungsbereich ist von extremer Knappheit geprägt. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter zwei Prozent und damit weit unter dem als gesund geltenden Wert von drei bis vier Prozent. Diese Situation führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden, bei dem oft Dutzende von Bewerbern um eine einzige Wohnung konkurrieren.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf innerstädtische Verdichtung und die Entwicklung neuer Quartiere in Randlagen. Trotz verschiedener Förderprogramme und politischer Initiativen bleibt die Zahl der fertiggestellten Wohnungen hinter dem Bedarf zurück. Die hohen Baukosten, langwierige Genehmigungsverfahren und der Mangel an bebaubaren Flächen bremsen die notwendige Ausweitung des Angebots.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind ausgeprägt und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den begehrten innerstädtischen Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd liegen die Mieten regelmäßig über 17 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und kulturellen Angeboten.

Die Randlagen bieten deutlich günstigere Mieten, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. In Stadtteilen wie Weilimdorf, Zuffenhausen oder Feuerbach bewegen sich die Durchschnittsmieten zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete werden zunehmend attraktiv für Mieter, die aufgrund der hohen Innenstadtmieten ausweichen müssen. Die Qualität der ÖPNV-Anbindung wird dabei zum entscheidenden Faktor für die Attraktivität und damit die Preisentwicklung dieser Lagen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten Mietsteigerungen im Bereich von drei bis fünf Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird getrieben von der anhaltenden Zuwanderung in die Wirtschaftsregion Stuttgart, dem strukturellen Wohnungsmangel und den steigenden Bau- und Sanierungskosten.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen bisher nur begrenzte Wirkung und können die grundlegenden Marktmechanismen nicht außer Kraft setzen. Die Verschärfung energetischer Standards und die notwendigen Investitionen in den Klimaschutz werden zusätzlichen Druck auf die Mietpreise ausüben. Vermieter werden gezwungen sein, erhebliche Summen in die energetische Sanierung zu investieren, was sich zumindest teilweise in höheren Mieten niederschlagen wird.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als heterogener Markt mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser erste Anzeichen einer Beruhigung zeigt, bleiben Eigentumswohnungen weiterhin gefragt mit moderaten Preissteigerungen. Der Mietmarkt sowohl für Häuser als auch für Wohnungen zeigt sich unverändert angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen.

Die strukturellen Herausforderungen des Stuttgarter Immobilienmarktes - Flächenknappheit, hohe Baukosten und starke Nachfrage - werden auch in den kommenden Quartalen bestimmend bleiben. Die Entwicklung der Zinsen und die gesamtwirtschaftliche Lage werden entscheidend dafür sein, ob sich die beobachtete Marktberuhigung im Kaufsegment fortsetzt oder ob es zu einer erneuten Dynamisierung kommt.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass Stuttgart weiterhin ein herausfordernder, aber stabiler Immobilienmarkt bleibt. Käufer sollten die aktuelle Marktberuhigung für Verhandlungen nutzen, während Verkäufer realistische Preisvorstellungen entwickeln müssen. Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen, während Vermieter von der anhaltenden Knappheit profitieren, aber auch zunehmend in die Qualität und Energieeffizienz ihrer Objekte investieren müssen.

Die langfristige Perspektive für den Stuttgarter Immobilienmarkt bleibt positiv, getragen von der wirtschaftlichen Stärke der Region und ihrer Attraktivität als Lebens- und Arbeitsstandort. Die Herausforderung wird darin bestehen, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die hohe Lebensqualität der Stadt zu erhalten.