Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Wohnimmobilien im Fokus

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Zeichen einer Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs erlebt eine Phase der moderaten Erholung, die sich sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt widerspiegelt. Dieser umfassende Marktbericht analysiert die aktuelle Situation und Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Stuttgart, unterteilt in die vier zentralen Segmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von etwa 1,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal dar, als der Preis noch bei 5.375 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich ein moderater Anstieg von ein bis zwei Prozent, was auf eine allmähliche Stabilisierung des Marktes nach den teilweise rückläufigen Trends des Jahres 2024 hindeutet.

Die Preisentwicklung signalisiert eine vorsichtige Erholung des Häusermarktes. Nach einer Phase der Unsicherheit und Preiskorrektur im Jahr 2024 scheinen sich die Marktteilnehmer wieder zuversichtlicher zu zeigen. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei besonders hochwertige Objekte in Premiumlagen auch deutlich höhere Preise erzielen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern in Stuttgart bleibt trotz der gestiegenen Preise auf einem hohen Niveau. Allerdings wird diese Nachfrage durch mehrere limitierende Faktoren gebremst. Der eklatante Flächenmangel in der dicht besiedelten Landeshauptstadt stellt eine der größten Herausforderungen dar. Gleichzeitig haben die weiterhin erhöhten Baukosten und strengere Regulierungen im Baubereich die Neubauaktivitäten erheblich eingeschränkt.

Das Angebot an Bestandsimmobilien bleibt begrenzt, was die Preisstabilisierung unterstützt. Viele potenzielle Verkäufer zögern noch mit dem Markteintritt, da sie auf weitere Preissteigerungen hoffen oder selbst keine adäquaten Alternativen finden. Die Baulandknappheit verschärft die Situation zusätzlich, sodass Neubauprojekte oft nur in sehr begrenztem Umfang realisiert werden können. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht existent, was den Verkäufermarkt weiter stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts sind erheblich. In den zentralen und besonders beliebten Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West oder den Höhenlagen erreichen die Quadratmeterpreise für Häuser regelmäßig Werte von über 6.500 Euro. Besonders begehrt sind die klassischen Villengebiete in Degerloch, auf der Gänsheide oder am Killesberg, wo Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind.

Die Stadtrandlagen bieten hingegen noch vergleichsweise moderate Preise. In Stadtteilen wie Weilimdorf, Mühlhausen oder Stammheim liegen die Quadratmeterpreise oft zwischen 4.200 und 5.000 Euro. Diese Gebiete verzeichnen allerdings ein etwas größeres Angebotsvolumen, was Käufern mehr Auswahlmöglichkeiten bietet. Interessant ist die Entwicklung in den sogenannten Zwischenlagen wie Feuerbach oder Zuffenhausen, die aufgrund ihrer guten Verkehrsanbindung und Infrastruktur zunehmend an Attraktivität gewinnen.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine weitere leichte Preissteigerung im Häusersegment von zwei bis vier Prozent. Diese moderate Erholung wird trotz der bestehenden Herausforderungen wie hohen Baukosten und Flächenknappheit erwartet. Die fundamentale Nachfrage nach Wohneigentum in der wirtschaftsstarken Region Stuttgart bleibt ungebrochen hoch.

Mittelfristig wird die Entwicklung stark von den Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung abhängen. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug in die Metropolregion Stuttgart sowie die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland werden voraussichtlich weiterhin preisstützend wirken. Allerdings könnten strengere Regulierungen im Bereich der Energieeffizienz und mögliche wirtschaftliche Unsicherheiten die Preisentwicklung dämpfen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart beträgt im dritten Quartal 2025 4.906 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 0,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Preis bei 4.869 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine sehr moderate Steigerung von etwa einem Prozent, was auf eine Stabilisierung nach den Preisrückgängen des Jahres 2024 hindeutet, die zeitweise bei minus sechs Prozent lagen.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen variieren je nach Größe, Lage und Ausstattung erheblich. Eine durchschnittliche Drei-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern kostet derzeit zwischen 350.000 und 450.000 Euro, während moderne Neubauwohnungen in guten Lagen oft Preise von über 500.000 Euro erreichen. Penthousewohnungen und luxuriöse Objekte in Toplagen können Preise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt weiterhin hoch, insbesondere in stadtnahen und zentrumsnahen Lagen. Die Neubauaktivität ist jedoch durch den anhaltenden Flächenmangel und die gestiegenen Baukosten stark limitiert. Die wenigen realisierten Neubauprojekte werden meist schon in der Planungsphase stark nachgefragt und sind bei Fertigstellung oft bereits vollständig verkauft.

Die Leerstandsquote im Eigentumswohnungssegment ist minimal, der Markt zeigt sich saisonal belebt mit einer leicht erhöhten Aktivität in den Frühjahrs- und Herbstmonaten. Das Angebot an Bestandswohnungen ist weiterhin knapp, wobei gut gepflegte und energetisch sanierte Objekte besonders schnell Abnehmer finden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 60 bis 90 Tagen für normal ausgestattete Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen und beliebten Vierteln wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und Stuttgart-West liegen die Quadratmeterpreise regelmäßig über 5.500 Euro. Besonders hochpreisig sind Lagen in Degerloch, am Killesberg oder in der Halbhöhenlage, wo Preise von 6.000 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter üblich sind.

Feuerbach und Vaihingen haben sich zu attraktiven Alternativen entwickelt, mit Preisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zu wichtigen Arbeitgebern. Am Stadtrand, in Gebieten wie Hedelfingen, Wangen oder Münster, sind Eigentumswohnungen noch für 3.500 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter erhältlich, wobei das Kaufinteresse auch in diesen Lagen aktuell wieder zunimmt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine leichte Erholung der Preise im Eigentumswohnungssegment. Die Prognosen gehen von einem moderaten Anstieg von zwei bis drei Prozent aus. Die nachhaltige Nachfrage wird durch die wirtschaftliche Stärke Stuttgarts als bedeutender Industrie- und Dienstleistungsstandort gestützt.

Die Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung und den regulatorischen Rahmenbedingungen beeinflusst. Die zunehmenden Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden könnten zu einer weiteren Differenzierung zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen. Langfristig wird erwartet, dass der Mangel an verfügbarem Wohnraum in Stuttgart die Preise weiter stabilisiert, wobei kurzfristige Schwankungen durch makroökonomische Faktoren möglich sind.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Obwohl spezifische Daten für Mietshäuser nicht explizit ausgewiesen sind, orientieren sich die Mietpreise für Häuser in Stuttgart an den allgemeinen Wohnraummieten, die im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 14,87 Euro pro Quadratmeter liegen. Dies bedeutet einen Anstieg von 0,81 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 und eine Steigerung von etwa 3,8 Prozent im Jahresvergleich.

Die monatlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften variieren stark je nach Größe und Lage. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet zwischen 1.800 und 2.500 Euro Kaltmiete pro Monat. In gehobenen Lagen können die Mieten für größere Häuser auch 3.000 bis 4.000 Euro erreichen. Reihenhäuser sind mit Mieten zwischen 1.400 und 2.000 Euro etwas günstiger.

Marktdynamik

Der Leerstand im Segment der Mietshäuser ist praktisch nicht vorhanden. Die hohe Nachfrage nach familienfreundlichem Wohnraum, insbesondere in Vororten und guten Lagen mit Gartenzugang, übersteigt das verfügbare Angebot bei Weitem. Viele Familien suchen gezielt nach Häusern zur Miete als Alternative zum Eigentumserwerb, besonders in Zeiten erhöhter Kaufpreise und Zinsunsicherheit.

Das Angebot an Mietshäusern ist strukturell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten. Neubauprojekte im Miethaussegment sind selten und konzentrieren sich meist auf gehobene Objekte oder werden von institutionellen Investoren für spezielle Zielgruppen entwickelt. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit drei bis fünf Jahren deutlich länger als bei Wohnungen, was die Fluktuation und damit das verfügbare Angebot zusätzlich reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser finden sich in den innerstädtischen und bevorzugten Lagen wie Degerloch, Sillenbuch und den Halbhöhenlagen, wo Quadratmeterpreise von 16 bis 20 Euro üblich sind. Diese Gebiete sind besonders bei einkommensstarken Familien beliebt, die Wert auf eine zentrale Lage mit gleichzeitig ruhigem Wohnumfeld legen.

In Stadtteilen wie Vaihingen, Möhringen oder Feuerbach liegen die Mietpreise für Häuser bei 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche bieten eine gute Balance zwischen urbaner Infrastruktur und familienfreundlichem Umfeld. Am Stadtrand, in Gebieten wie Weilimdorf, Zuffenhausen oder Hedelfingen, sind Mietshäuser noch für 11 bis 14 Euro pro Quadratmeter verfügbar, wobei auch diese Lagen zunehmend nachgefragt werden.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate werden moderate Mietsteigerungen im Häusersegment erwartet. Die Prognosen gehen von einem jährlichen Anstieg von drei bis vier Prozent aus. Die Nachfrage wird angesichts der stabilen Wirtschaftslage und des anhaltenden Bevölkerungswachstums in der Region Stuttgart voraussichtlich hoch bleiben.

Langfristig wird die Entwicklung des Miethausmarktes von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt könnte die Nachfrage nach Häusern mit Homeoffice-Möglichkeiten weiter steigern. Gleichzeitig könnten strengere Mietregulierungen und energetische Sanierungsanforderungen das Angebot weiter verknappen. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu größeren Wohneinheiten für Familien wird die Nachfrage voraussichtlich weiter stützen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen in Stuttgart liegen im dritten Quartal 2025 bei 14,87 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen Anstieg von 0,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Miete bei 14,75 Euro lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung etwa 3,8 Prozent, ausgehend von 14,33 Euro im dritten Quartal 2024.

Die absoluten Mietpreise variieren je nach Wohnungsgröße erheblich. Eine typische Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern kostet durchschnittlich 890 Euro Kaltmiete, während für eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern etwa 1.190 Euro fällig werden. Neubauwohnungen und moderne, energetisch sanierte Objekte liegen oft 15 bis 25 Prozent über diesen Durchschnittswerten.

Marktdynamik

Die Leerstandsquote im Mietwohnungssegment ist mit unter einem Prozent extrem niedrig und liegt damit weit unter dem als ausgeglichen geltenden Wert von drei Prozent. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, besonders in der Innenstadt und den beliebten Vierteln. Bei Neuvermietungen kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit 50 und mehr Interessenten pro Wohnung.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin unter dem tatsächlichen Bedarf. Während jährlich etwa 3.000 bis 3.500 neue Wohnungen benötigt würden, um die Nachfrage zu decken, werden tatsächlich nur etwa 2.000 bis 2.500 Einheiten fertiggestellt. Diese Diskrepanz verschärft die Angebotssituation kontinuierlich. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt hat sich auf unter zwei Wochen reduziert, in beliebten Lagen werden Wohnungen oft innerhalb von Tagen vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Innenstadtlagen Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und Stuttgart-West liegen die Mieten regelmäßig über 16 Euro pro Quadratmeter, in Toplagen werden sogar mehr als 20 Euro verlangt. Besonders hochpreisig sind moderne Wohnungen in den neu entwickelten Quartieren wie dem Europaviertel oder am Killesberg, wo Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen keine Seltenheit sind.

In den Stadtteilen der mittleren Preislage wie Cannstatt, Feuerbach oder Vaihingen bewegen sich die Mieten zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche profitieren von guter Infrastruktur und ÖPNV-Anbindung bei moderateren Preisen. Am Stadtrand, in Gebieten wie Plieningen, Birkach oder Rohr, sind Wohnungen noch für 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter zu haben, wobei diese Lagen als günstige Alternative zunehmend an Attraktivität gewinnen.

Prognose und Ausblick

Marktexperten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weiterhin moderat steigende Mieten im Wohnungssegment. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten von drei bis fünf Prozent aus, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen und der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung abhängen wird.

Die zunehmenden ESG-Anforderungen (Environmental, Social, Governance) und verschärfte energetische Standards werden voraussichtlich zu einer weiteren Spreizung zwischen modernen, energieeffizienten Wohnungen and älteren, unsanierten Objekten führen. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung des Marktes führen.

Langfristig wird der Stuttgarter Mietwohnungsmarkt angespannt bleiben. Die kontinuierlich hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot, der anhaltende Zuzug in die Wirtschaftsregion und die strukturelle Wohnraumknappheit werden die Preise weiter stützen. Nur durch eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit oder einen unerwarteten wirtschaftlichen Abschwung könnte sich die Situation merklich entspannen.

Fazit und Gesamtausblick

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit leichten Aufwärtstendenzen. Nach den Turbulenzen und Preiskorrekturen des Jahres 2024 zeigen alle vier analysierten Marktsegmente Zeichen einer moderaten Erholung. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen steigen wieder leicht an, während die Mietmärkte eine kontinuierliche, moderate Aufwärtsentwicklung verzeichnen.

Die strukturellen Herausforderungen des Stuttgarter Immobilienmarktes bleiben bestehen: akuter Flächenmangel, unzureichende Neubautätigkeit und eine anhaltend hohe Nachfrage durch die wirtschaftliche Attraktivität der Region. Diese Faktoren werden voraussichtlich auch in den kommenden Jahren zu einer angespannten Marktsituation führen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass Stuttgart weiterhin ein stabiler, aber hochpreisiger Immobilienmarkt bleiben wird. Käufer und Mieter müssen sich auf anhaltend hohe Preise einstellen, während Eigentümer und Vermieter von der robusten Nachfrage profitieren können. Die erwartete moderate Preisentwicklung bietet dabei sowohl Chancen als auch Risiken, abhängig von der individuellen Marktposition und den persönlichen Zielsetzungen.

Die kommenden Quartale werden zeigen, inwieweit sich die positive Entwicklung des dritten Quartals 2025 fortsetzt und ob die prognostizierte moderate Erholung tatsächlich eintritt. Entscheidend werden dabei die weitere Zinsentwicklung, regulatorische Eingriffe und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung sein.